Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 16 января 2024 г. по делу N 8Г-37534/2023[88-619/2024-(88-41565/2023)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К, судей Грибанова Ю.Ю, Щетининой Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО "Племзавод Кирова" к ФИО12, ФИО13 об оспаривании договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения

по кассационной жалобе ответчика ФИО14 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 11 октября 2023 года.

Заслушав доклад судьи Фрид Е.К, выслушав мнение ФИО15. и его представителя по доверенности ФИО16, поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя ООО "Племзавод Кирова" по доверенности ФИО17, возражавшего против удовлетворения требований кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Племзавод Кирова" обратилось в суд с иском к ФИО18 ФИО19 в котором просило перевести на себя права и обязанности покупателя в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: N, N, N, N по договору купли-продажи, заключенному между ФИО20. и ФИО21.; взыскать с ООО "Племзавод Кирова" в пользу ФИО22. денежные средства, уплаченные продавцу по договору купли-продажи; истребовать спорные земельные участки из чужого незаконного владения.

В обоснование требований указали, что ООО "Племзавод Кирова" являлось арендатором земельных участков с кадастровыми номерами: N, N, N, N, N и N на основании договоров аренды обособленных земельных участков сельскохозяйственного назначения от 20 марта 2013 года, заключенных с гражданами арендодателями. В пунктах 2.3 данных договоров было предусмотрено право ООО "Племзавод Кирова" выкупать арендуемые объекты в первоочередном порядке перед другими лицами. Как указал истец, в ходе арендного использования вышеуказанных земельных участков ему стало известно, что арендодатели в нарушение условий заключенных договоров аренды о преимущественном праве арендатора на выкуп арендованного имущества, продали соответствующие земельные участки стороннему покупателю ФИО23

Решением Зимовниковского районного суда Ростовской области от 19 июля 2023 года исковые требования оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 11 октября 2023 года с учетом определения об исправлении описки от 20 октября 2023 года решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 19 июля 2023 года отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены частично.

Переведены права и обязанности покупателя с ФИО24 на ООО "Племзавод Кирова" по договору купли-продажи земельных участков от 12 августа 2019 года: кадастровый номер N, площадью 161003 кв. м +/- 2006 кв. м, расположенного по адресу: "адрес"; кадастровый номер N, площадью 36001 кв. м +/- 1660 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, р-н Зимовниковский, 4, 7 км. на восток от х. Курячий; кадастровый номер N, площадью 160 998 кв. м +/- 2006 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, р-н Зимовниковский, территория земель Савоськинского сельского поселения, колхоз им. Кирова, пашня поле N 12 вблизи х. Курячий; кадастровый номер N, площадью 35983 кв. м +/- 1660 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, р-н Зимовниковский, 4, 7 км на восток от х. Курячий.

Признано отсутствующим право собственности ФИО25. на указанные земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Указано Управлению Судебного департамента в Ростовской области перечислить ФИО26. денежные средства, внесенные ООО "Эртен" на лицевой счет N 05581134670 в размере 766 000 руб. платежным поручением N 1451 от 7 августа 2023 года, с назначением платежа "оплата денежных средств за ООО "Племзавод Кирова" за земельные участки с кадастровыми номерами N, N, N N (по делу N 2-456/2023 Зимовниковским районным судом Ростовской области), без НДС".

В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе ответчик ФИО27 просит отменить апелляционное определение, оставить в силе решение суда первой инстанции, указывая в обоснование жалобы на то, что договор аренды земельного участка и его условия не могут являться основанием для применения положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как истец участником долевой собственности на земельный участок не является, преимущественного права не имеет. Позиция кассатора подтверждена сложившейся судебной практикой. Истцом пропущен трехмесячный срок в течение которого надлежало заявить о переводе прав покупателя. Истцом избран ненадлежащий способ защиты.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (4kas.sudrf.ru), в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, в связи с чем, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения ООО "Племзавод Кирова" на неё, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы ввиду следующего.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 20 марта 2013 года между ФИО28 и ООО "Племзавод Кирова" сроком на 10 лет были заключены договоры аренды земельных участков, относящихся к категории земель: "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровыми номерами N, N, расположенные по адресу: Зимовниковский район, вблизи х. Курячий.

20 марта 2013 года между ФИО29 и ООО "Племзавод Кирова" сроком на 10 лет были заключены договоры аренды земельных участков, относящихся к категории земель: "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровыми номерами: N N, расположенные по адресу: Зимовниковский район, вблизи х. Курячий.

ФИО30 умер ДД.ММ.ГГГГ.

Наследником после смерти ФИО31 является ФИО32 к которой перешли, в том числе права и обязанности арендодателя по договору аренды от 20 марта 2013 года, заключенному между ФИО33 и ООО "Племзавод Кирова".

12 августа 2019 года ФИО34 продала ФИО35. земельные участки: с кадастровым номером N, площадью 161003 кв. м +/- 2006 кв. м за 300 000 руб, с кадастровым номером N, площадью 36001 кв. м +/- 1660 кв. м за 83 000 руб, с кадастровым номер N, площадью 160 998 кв. м +/- 2006 кв. м за 300 000 руб, кадастровым номером N, площадью 35983 кв. м +/- 1660 кв. м за 83 000 руб.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, проанализировав условия договоров аренды земельных участков от 20 марта 2013 года, исходил из того, что таковые не содержат условия о выкупе арендатором арендуемых земельных участков, о размере выкупной цены и о порядке ее вынесения, равно как не содержат условий об обязанности арендодателя - собственника участка извещать в какой-либо форме арендатора о намерении продать участок. Учитывая содержание договоров аренды, а также то, что действующее законодательство не предусматривает преимущественного права арендатора на заключение договора купли-продажи арендуемого объекта, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 12 августа 2019 года.

Также в качестве самостоятельного основания для отказа в удовлетворении требований ООО "Племзавод Кирова" суд указал на пропуск истцом срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском. В частности, суд указал, что о заключении ответчиками договора купли-продажи спорных участков истцу стало известно 19 августа 2021 года, в то время как на дату подачи иска 22 марта 2023 года, истек годичный срок исковой давности.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение о частичном удовлетворении исковых требований, Ростовский областной суд, руководствуясь положениями статей 12, 168, 181, 196, 200, 209, 250, 309, 421, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", указал на то, что стороны договоров аренды от 20 марта 2013 года прямо согласовали условие о наличии у ООО "Племзавод Кирова" преимущественного права покупки земельного участка в случае его продажи. Действиями ответчика ФИО36 были нарушены права ООО "Племзавод Кирова" по первоочередному выкупу земельного участка после отказа органа муниципального образования от права преимущественной покупки земельного участка, что не соответствует пункту 2.3 договоров аренды земельного участка от 20 марта 2013 года.

Относительно пропуска срока исковой давности судом апелляционной инстанции отмечено, что в данном случае требования истца основаны на неисполнении ответчиком ФИО37 условий договоров аренды от 20 марта 2013 года, а потому к спорным правоотношениям подлежит применению общий трехлетний срок исковой давности. Истец о нарушенном праве узнал не ранее 23 марта 2020 года, то есть после обращения ответчика ФИО38 к истцу с досудебной претензией о возврате земельных участков, а в суд за защитой своих нарушенных прав первоначально обратился 20 марта 2023 года, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

Кассационный суд соглашается с данными выводами суда апелляционной инстанции как основанными на нормах действующего законодательства и фактических обстоятельствах дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено пунктами 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

По смыслу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. Если условие оговора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора (этого условия как части договора) или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Судом апелляционной инстанции принято во внимание, что стороны при заключении договора аренды имели право включить в него любые условия прямо незапрещенные законодательством, в том числе и о преимущественном праве выкупа земельного участка арендатором в случае его продажи арендодателем. В данном случае, как следует из содержания пункта 2.3 договоров аренды, при переходе права на земельные участки по наследству или вследствие совершенных в соответствии с законодательством Российской Федерации сделок с земельными участками действие договора с прежним собственником прекращается. При этом в этом же пункте договоров указано, что первоочередное право на покупку и аренду земельных участков остается за ООО "Племзавод Кирова".

Вопреки доводам жалобы, коллегия соглашается с возражениями ООО "Племзавод Кирова" в данной части, что системное толкование пункта 2.3 договоров аренды направлено на соблюдение баланса интересов обеих сторон, противное повлечет заведомо неблагоприятное положение арендатора, лишающегося предмета аренды в случае смены собственника земельного участка, что законом не предусмотрено (в том числе, в период сельскохозяйственных работ).

Как верно отмечено в апелляционном определении, то обстоятельство, что договор аренды не содержит механизма реализации права арендатора на покупку земельного участка в первоочередном порядке, правового значения не имеет, поскольку основополагающим фактором для разрешения соответствующих требований является факт закрепления в договоре самого преимущественного права арендатора перед другими лицами на приобретение участка.

В данной связи коллегия учитывает также пассивную позицию предыдущего собственника земельных участков ФИО39 подписавшую договоры аренды в имеющейся редакции и никаких требований об их оспаривании не выдвигавшую.

Довод жалобы о пропуске срока исковой давности для обращения в суд со ссылкой на положения п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации были обосновано отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку преимущественное право арендатора вытекает не из закона, а из условий договора, которые подлежат исполнение в соответствии со ст. ст. 309, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ростовский областной суд, оценив надлежащим образом представленные сторонами доказательства в целях установления даты извещения ООО "Племзавод Кирова" о заключении оспариваемых сделок, пришел к выводу, что истец впервые узнал о них не ранее 23 марта 2020 года - дата получения претензии ФИО40 о возврате земельного участка. С учетом первичного обращения в суд 20 марта 2023 года посчитал срок для защиты нарушенного права не пропущенным.

Оценка доказательств по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а в совокупности достаточности относится к обязанности суда, разрешающего дело по существу, непринятие позиции стороны либо критическое отношение к такой позиции и представленным стороной доказательствам не свидетельствует о допущенной ошибке.

Указание заявителя жалобы на иную судебную практику в обоснование своих доводов несостоятельно, так как обстоятельства по каждому конкретному делу устанавливаются непосредственно при его рассмотрении, и решение принимается судом в соответствии с представленными доказательствами с учетом норм права, регулирующих спорные правоотношения. При рассмотрении дела, а также проверке законности вынесенных актов суды не связаны с выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и толковании правовых норм.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не содержат оснований к отмене оспариваемого судебного постановления, поскольку не опровергают выводов суда и не свидетельствуют о допущенной судебной ошибке с позиции правильного применения норм процессуального и материального права. Изложение заявителем своего представления о фактической стороне дела и толкования закона, несогласие с произведенной судебными инстанциями оценкой представленных в деле доказательств и установленных по делу обстоятельств с точки зрения субъективного восприятия спора, что поводом для кассационного вмешательства не является.

Выводы суда апелляционной инстанции согласуются с установленными обстоятельствами дела, характером возникших правоотношений и примененными нормами материального права, регулирующих спор, с соблюдением положений процессуального закона.

Производство в суде кассационной инстанции предназначено для проверки законности вступивших в законную силу судебных постановлений, установления правильности применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судебными инстанциями в ходе предшествующего рассмотрения дела (статьи 379.6, 390.13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права определяется кассационным судом общей юрисдикции исходя из оснований для отмены или изменения судебных постановлений, установленных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (пункты 1, 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 17 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции").

Таких нарушений норм права, дающих основания для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемого судебного постановления, не имеется.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 11 октября 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий Е.К. Фрид

Судьи Ю.Ю. Грибанов

Е.В. Щетинина