Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 18 января 2024 г. по делу N 8Г-41629/2023[88-4055/2024-(88-45976/2023)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ивановой Е.В, судей Думушкиной В.М, Парамоновой Т.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО "Племзавод Кирова" к ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя земельных участков и взыскании денежной суммы по договорам купли-продажи, по кассационной жалобе ООО "Племзавод Кирова" на решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 2 августа 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 8 ноября 2023 года.

Заслушав доклад судьи Ивановой Е.В, пояснения представителя истца ФИО14, поддержавшего доводы кассационной жалобы, пояснения представителя ФИО4 - ФИО11, пояснения ФИО13, возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Племзавод Кирова" обратилось в суд с иском к ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя земельных участков и взыскании денежной суммы по договорам купли-продажи, ссылаясь на нарушения арендодателями условий заключенных договоров аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" со множественностью лиц на стороне арендодателя о преимущественном праве арендатора на выкуп арендованного имущества при продаже ФИО4

Истец просил:

- перевести на ООО "Племзавод Кирова" права и обязанности покупателя земельных участков с кадастровыми номерами "данные изъяты", "данные изъяты", "данные изъяты" по договорам купли-продажи, заключенным между ФИО6 и ФИО4, заменив собственника в регистрационной записи в ЕГРН на ООО "Племзавод Кирова", взыскав с ООО "Племзавод Кирова" в пользу ФИО4 уплаченные по данным договорам купли-продажи денежные средства в общей сумме 2 149 998 рублей, находящиеся на депозите (лицевом счете) Управления Судебного департамента в Ростовской области, перечисленные по платежному поручению N от 6 июня 2023 года;

- перевести на ООО "Племзавод Кирова" права и обязанности покупателя земельных участков с кадастровыми номерами "данные изъяты", "данные изъяты" по договорам купли-продажи, заключенным между ФИО1 и ФИО4, заменив собственника в регистрационной записи в ЕГРН на ООО "Племзавод Кирова", взыскав с ООО "Племзавод Кирова" в пользу ФИО4 уплаченные по данным договорам купли-продажи денежные средства в общей сумме 900 000 рублей, находящиеся на депозите (лицевом счете) Управления Судебного департамента в Ростовской области, перечисленные по платежному поручению Nот 6 июня 2023 года;

- перевести на ООО "Племзавод Кирова" права и обязанности покупателя земельных участков с кадастровыми номерами "данные изъяты", "данные изъяты", "данные изъяты" по договорам купли-продажи, заключенным между ФИО2 и ФИО4, заменив собственника в регистрационной записи в ЕГРН на ООО "Племзавод Кирова", взыскав с ООО "Племзавод Кирова" в пользу ФИО4 уплаченные по данным договорам денежные средства в общей сумме 2 250 000 рублей, находящиеся на депозите (лицевом счете) Управления Судебного департамента в Ростовской области, перечисленные по платежному поручению N от 6 июня 2023 года;

- перевести на ООО "Племзавод Кирова" права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по договору купли-продажи, заключенному между ФИО3 и ФИО4, заменив собственника в регистрационной записи в ЕГРН на ООО "Племзавод Кирова", взыскав с ООО "Племзавод Кирова" в пользу ФИО4 уплаченные по договору купли-продажи указанного земельного участка денежные средства в размере 750 000 рублей, находящиеся на депозите (лицевом счете) Управления Судебного департамента в Ростовской области, перечисленные по платежному поручению N от 6 июня 2023 года;

- перевести на ООО "Племзавод Кирова" права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по договору купли-продажи, заключенному между ФИО5 и ФИО4, заменив собственника в регистрационной записи в ЕГРН на ООО "Племзавод Кирова", взыскав с ООО "Племзавод Кирова" в пользу ФИО4 уплаченные по указанному договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" денежные средства в размере 1 000 000 рублей, находящиеся на депозите (лицевом счете) Управления Судебного департамента в Ростовской области, перечисленные по платежному поручению N от 6 июня 2023 года.

Решением Зимовниковского районного суда Ростовской области от 2 августа 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 8 ноября 2023 года, в удовлетворении исковых требований ООО "Племзавод Кирова" отказано.

В кассационной жалобе, ссылаясь на допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права, неверное применение судом последствий пропуска срока исковой давности, который в рассматриваемом случае не пропущен, произвольную и формальную оценку доказательств, установление не всех юридически значимых для дела обстоятельств, не соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых актах, фактическим обстоятельствам дела, ООО "Племзавод Кирова" ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных актов, просит, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести новое судебное постановление об удовлетворении требований истца в полном объеме.

С учетом положений части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ), принимая во внимание, что информация о судебном заседании своевременно размещена на официальном сайте Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции в сети "Интернет", судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие иных неявившихся лиц, надлежащим образом извещённых о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие основания для пересмотра апелляционного определения в кассационном порядке по доводам кассационной жалобы, изученным материалам дела имеются.

Из материалов дела следует и установлено судами, что ООО "Племзавод Кирова" на основании договоров аренды частей земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12 ноября 2013 года, от 10 декабря 2013 года, от 16 декабря 2013 года, заключенных на срок 10 лет, с множественностью лиц на стороне арендодателя, являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты".

По условиям указанных договоров аренды (пункт 2.3) при переходе доли (долей) в праве общей собственности на землю по наследству или вследствие совершенных в соответствии с законодательством РФ сделок с земельными долями действие договора с прежним собственником прекращается. При этом первоочередное право на покупку и аренду земельных долей остается за ООО "Племзавод Кирова". С новым участником долевой собственности заключается новый договор на общих условиях.

Впоследствии из земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" путем выдела собственниками ФИО5, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО6 с согласия истца в натуре доли образованы 10 земельных участков, которые проданы ответчику ФИО4 с кадастровыми номерами: "данные изъяты", "данные изъяты", "данные изъяты", "данные изъяты", "данные изъяты", "данные изъяты", "данные изъяты", "данные изъяты", "данные изъяты", "данные изъяты".

Так, согласно договору купли-продажи от 17 ноября 2020 года ФИО3 (продавец) продала, а ФИО4 (покупатель) купила за 750 000 рублей земельный участок площадью 210 001 кв. м, относящийся к категории земель: "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес", в границах колхоза им. Кирова.

Согласно договору купли-продажи от 6 сентября 2021 года ФИО5 (продавец) продал, а ФИО4 (покупатель) купила за 1 000 000 рублей земельный участок площадью 420 003 кв. м, относящийся к категории земель: "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес", в границах колхоза им. Кирова.

Согласно договору купли-продажи от 17 ноября 2020 года ФИО2 (продавец) продал, а ФИО4 (покупатель) купила:

- за 750 000 рублей земельный участок площадью 209 989 кв. м, относящийся к категории земель: "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес", в границах колхоза им. Кирова;

- за 750 000 рублей земельный участок площадью 210 002 кв. м, относящийся к категории земель: "земли сельскохозяйственного назначения" с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес", в границах колхоза им. Кирова;

- за 750 000 рублей земельный участок, площадью 209 996 кв. м, относящийся к категории земель: "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес", в границах колхоза им. Кирова.

Согласно договору купли-продажи от 11 ноября 2020 года ФИО6 (продавец) продала, а ФИО4 (покупатель) купила:

- за 716 666 рублей земельный участок площадью 208 431 кв. м, относящийся к категории земель: "земли сельскохозяйственного назначения" с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес", территория земель Савоськинского сельского поселения, примерно на расстоянии 1, 7 км по направлению на запад от "адрес"; 3, 3 км по направлению на юго-восток от "адрес";

- за 716 666 рублей земельный участок площадью 208 446 кв. м, относящийся к категории земель: "земли сельскохозяйственного назначения" с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес", территория земель Савоськинского сельского поселения, примерно на расстоянии 1, 7 км по направлению на запад от "адрес"; 3, 3 км по направлению на юго-восток от "адрес";

- за 716 666 рублей земельный участок площадью 208 438 кв. м, относящийся к категории земель: "земли сельскохозяйственного назначения" с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес", территория земель Савоськинского сельского поселения, примерно на расстоянии 1, 7 км по направлению на запад от "адрес"; 3, 3 км по направлению на юго-восток от х, Курячий.

Согласно договору купли-продажи от 30 октября 2020 года ФИО1 (продавец) продала, а ФИО4, (покупатель) купила за 450 000 рублей земельный участок площадью 209 986 кв. м, относящийся к категории земель: "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес", территория земель Савоськинского сельского поселения, примерно на расстоянии 3, 4 км по направлению на северо-восток от "адрес"; 2, 2 км по направлению на юг от "адрес";

- за 450 000 рублей земельный участок площадью 210 002 кв. м, относящийся к категории земель: "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес", территория земель Савоськинского сельского поселения, примерно на расстоянии 3, 4 км по направлению на северо-восток от "адрес"; 2, 2 км по направлению на юг от "адрес".

Указанные выше договоры купли-продажи земельных участков зарегистрированы в ЕГРН.

Из материалов дела и правоустанавливающих документов на спорные земельные участки следует, что ответчики ФИО5, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО6 уведомили Администрацию Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области о намерении продать принадлежащие им земельные участки. При этом администрация Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области не возражала относительно отчуждения указанных земельных участков третьим лицам.

Судом также установлено, что в настоящее время спорные земельные участки находятся во владении и пользовании третьего лица - ФИО13 на основании договоров аренды.

Разрешая настоящий спор и отказывая в удовлетворении требований истца, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 200, 205, 209, 250, 260, 308, 310, 421, 431, 606, 624 Гражданского кодекса РФ, статей 6, 11.5, 27 Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", условиями договора аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" и исходил из того, что пункт 2.3 договора предоставляет арендатору преимущественное право выкупа только земельной доли, а не целого земельного участка, и не содержит условие о переходе к арендатору права собственности на арендованное имущество, выкупную цену, в связи с чем, в части выкупа объекта договор не может считаться заключенным и арендатор не вправе требовать от арендодателя передачи в собственность арендованного имущества.

Также суд указал, что выдел соответствующей доли в праве собственности на земельный участок в натуре ведет к образованию новых (самостоятельных) объектов недвижимости, в отношении которых не предусмотрено сохранение за арендатором преимущественного права покупки арендуемого имущества.

Кроме того, в качестве самостоятельного основания для отказав удовлетворении исковых требований суд указал на пропуск истцом срока исковой давности для обращения в суд, отметив, что переход к ФИО4 прав собственности на спорные земельные участки произошел в 2020 году, сведения о чем были отражены в ЕГРН, в то время как с настоящим иском истец обратился в суд в 2023 году.

Суд апелляционной инстанции, сославшись на положения статей 606, 617, 624, 431, 252 Гражданского кодекса РФ, Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статьи 11.5 Земельного кодекса РФ, согласился с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований истца, отметив при этом, что действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, возлагающих на собственника - арендодателя обязанности по предоставлению преимущественного права покупки земельного участка арендатору, а такое условие договора арендыне может ограничивать права собственника земельного участка, установленные статьями 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации. Законом не предусмотрено право арендатора земельных участков сельскохозяйственного назначения требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества.

Указав, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно, доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Изучив, проанализировав и оценив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационная суда общей юрисдикции находит их обоснованными и заслуживающими внимания, в связи с чем, не соглашается с выводом суда апелляционной инстанции.

В силу требований части 1 статьи 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

Верховный Суд РФ в пункте 2 постановления Пленума от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснил, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Согласно пункту 3 названного постановления решение обосновано тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу положений статей 67, 71, 195 - 198 ГПК РФ суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости.

При этом из содержания пунктов 37 и 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 года N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" следует, что суд апелляционной инстанции, повторно разрешая спор, должен восполнить допущенные судом первой инстанции нарушения и при необходимости, в том числе, если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, истребовать, исследовать и оценить с соблюдением требований ГПК РФ дополнительные доказательства, оказав содействие в их истребовании и представлении лицам, на которых возложена обязанность по их представлению в суд.

Рассматриваемое апелляционное определение названным требованиям не соответствует.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Вместе с тем, указанными положениями Федерального закона не установлен запрет на установление преимущественного права покупки другими лицами в случае, если орган местного самоуправления или орган субъекта не воспользуется таким правом. Отсутствует такой запрет и в Гражданском кодексе РФ.

Как предусмотрено пунктами 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ) к отдельным отношениям сторон по договору.

По смыслу статьи 431 Гражданского кодекса РФ условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора (этого условия как части договора) или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Как следует из материалов дела пункт 2.3 договоров аренды не содержит указания на то, что преимущественное право арендатора исключает преимущественное право покупки органа местного самоуправления или субъекта Российской Федерации, следовательно, отсутствуют основания считать, что данный пункт противоречит закону.

При этом, поскольку условия договоров аренды, предусматривающие преимущественное право арендатора перед третьими лицами на выкуп земельного участка при его продаже арендодателем, не оспорены, недействительными не признаны, сомнений в содержании в порядке статьи 431 Гражданского кодекса РФ не вызвали, у судов нижестоящих инстанций отсутствовали основания для вывода о несоответствии условий договора о преимущественном праве арендатора требованиям закона. Нормы закона, запрещающие предусматривать в договоре аренды право преимущественного выкупа арендуемого имущества, ответчиками не приведены.

Принимая во внимание, что преимущественное право истца на приобретение отчуждаемых земельных участков основано на условиях соглашений, заключенных собственниками спорного имущества - ответчиками с ООО "Племзавод Кирова", а материалами дела достоверно подтверждено и данный факт никем из участвующих в деле лиц не оспаривается, что по условиям заключенных ответчиками договоров аренды они приняли на себя обязательство продать земельные участки ООО "Племзавод Кирова" и только при отказе последнего от их приобретения имели право продать их иным лицам, учитывая отсутствие доказательств того, что ответчики обращались в ООО "Племзавод Кирова" с предложением приобрести земельные участки в устной, либо в письменной форме, а также, учитывая позицию истца о том, что от покупки указанного имущества он не отказывался, заслуживают внимания доводы кассационной жалобы ООО "Племзавод Кирова" о наличии оснований для восстановления нарушенного права истца путем перевода на него прав и обязанностей покупателя ранее указанных спорных земельных участков, в настоящий момент принадлежащих ФИО4

Данные обстоятельства судом первой инстанции проигнорированы, а судом апелляционной инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, оставлены без внимания и не учтены при разрешении вопроса о наличии оснований для отмены или изменения судебного акта суда нижестоящей инстанции.

Допущенные судами нарушения норм права являются существенными и повлияли на исход рассмотрения дела, без их устранения невозможны защита и восстановление нарушенных прав заявителя, правильное разрешение спора и вынесение законного судебного акта, в связи с чем, с учетом предоставленных суду апелляционной инстанции полномочий, требований о соблюдении разумных сроков судопроизводства, судебная коллегия суда кассационной инстанции полагает возможным и необходимым отменить только апелляционное определение, направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Кроме того следует обратить внимание суда апелляционной инстанции на то, что судами ранее уже были рассмотрены аналогичные дела с такими же обстоятельствами спора, по которым вынесены противоположные судебные решения об удовлетворении требований ООО "Племзавод Кирова" о переводе на него прав и обязанностей по договорам купли-продажи земельных участков, выделенных в счет доли в праве общей долевой собственности на исходный земельный участок сельскохозяйственного назначения, которые Четвертым кассационным судом общей юрисдикции оставлены без изменения. С учетом указаний суда вышестоящей инстанции о необходимости формирования единообразной судебной практики данное обстоятельство также имеет значение и должно быть учтено при новом рассмотрении дела.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 8 ноября 2023 года отменить.

Материалы дела направить на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Ростовского областного суда.

Председательствующий:

Судьи: