Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 ноября 2023 г. по делу N 33-46248/2023

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Антоновой Н.В., судей фио, фио, при помощнике судьи Айсиной А.Х., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционным жалобам представителя ответчика фио по доверенности фио, представителя ответчика Джанбекова Г.Ж. по доверенности фио на решение Щербинского районного суда адрес от 30 августа 2022 года, которым постановлено:

исковые требования Мирзоевой Патимат Магомедшариповны к Джанбекову Гасану Жанбековичу, Омарову Арсену Камалудиновичу о признании сделки недействительной - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи доли нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, адрес, микрорайон 3, строение 3а, кадастровый номер 77:17:0110201:1953, заключенный между Джанбековым Гасаном Жанбековичем и Омаровым Арсеном Камалудиновичем.

Применить последствия недействительности сделки, погасить запись о переходе права собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес, адрес, микрорайон 3, строение 3а, кадастровый номер 77:17:0110201:1953 от Джанбекова Гасана Жанбековича к Омарову Арсену Камалудиновичу.

Решение является основанием для регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по адрес.

Взыскать с Джанбекова Гасана Жанбековича, Омарова Арсена Камалудиновича в пользу Мирзоевой Патимат Магомедшариповны расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма.

По вступлению настоящего решения в законную силу отменить обеспечительные меры, наложенные определением Щербинского районного суда адрес от 14 марта 2022 года в виде запрета Управлению Федеральной регистрационной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес производить регистрационные действия в отношении имущества: нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес, адрес, микрорайон 3, строение 3а, кадастровый номер 77:17:0110201:1953,

УСТАНОВИЛА:

истец Мирзоева П.М. обратилась в суд с иском к ответчикам Джанбекову Г.Ж, Омарову А.К, ссылаясь на то, что 10.10.2019 года между Мирзоевой П.М. и Джанбековым Г.Ж. был заключен договор займа, в соответствии с которым истец передал в собственность Джанбекова Г.Ж. денежные средства в сумме сумма, а фио обязался возвратить указанную сумму не позднее чем через 12 месяцев с момента передачи денежных средств до 10.10.2020 года. За пользование займом фио обязался уплатить проценты по ставке 3, 5% ежемесячно от суммы основного долга. Способом обеспечения возврата денежных средств является залог 1/3 доли в праве общей долевой собственности на помещение, расположенное по адресу: адрес, адрес, микрорайон 3 строение 3а, кадастровый номер: 77:17:0110201:1953, принадлежащее на праве собственности фио Договор об ипотеке (залоге недвижимости) удостоверен нотариусом адрес фио 10.10.2019 года N в реестре 77/843-н/77-2019-5-786. По условиям п. 1.2 договора залога стоимость заложенного имущества обеспечивает уплату Залогодержателю основной суммы долга полностью (или её части), процентов, неустойки в следствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом (ипотекой) обязательства. В соответствии с п. 2.2 договора, по обоюдному согласию сторон предмет залога оценен в 16.000.000 руб. Согласно п. 7 Договора займа в случае невыполнения Заемщиком своих обязательств, предусмотренных Договором, Займодавец вправе предъявить Договор ко взысканию. Таким образом, Займодавец вправе требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа, вызванного неисполнением или просрочкой исполнения Джанбековым Г.Ж. любого из своих обязательств, вытекающих из договора займа. Нарушение срока возврата суммы займа и процентов является основанием к обращению взыскания на заложенное в обеспечение договора займа недвижимое имущество.

Кроме того, согласно пунктам 3.1.6, 3.1.7 договора залога фио принял на себя обязательства провести государственную регистрацию права залога (ипотеки) на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, площадью 638, 1 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: адрес, адрес, микрорайон 3, строение 3а, кадастровый номер 77:17:0110201:1953 на основании договора залога, оплатив расходы за государственную регистрацию права залога (ипотеки). Заемщик в нарушение норм действующего законодательства и заключенных договоров право залога (ипотеки) на Долю помещения в Росреестре не зарегистрировал. Таким образом, понуждение Джанбекова Г.Ж. зарегистрировать право залога (ипотеки) на долю помещения в пользу истца является необходимым условием для исполнения взятых ответчиком обязательств по кредитному договору и договору залога. Поскольку Джанбековым Г.Ж. в нарушение условий договора займа, было произведено 8 платежей по сумма по процентам начисленным на сумму займа за период с 10.10.2019 года по 10.06.2020 года, а всего на сумму сумма, истец обратилась в Щербинский районный суд адрес с иском к Джанбекову Г. Ж. о регистрации договора залога, взыскании денежных средств по договору займа, процентов за пользование займом, обязании осуществления регистрации, обращении взыскания на заложенное имущество.

Однако, согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН от 09.03.2022 года, собственником данной 1/3 доли в праве общей долевой собственности на помещение, расположенное по адресу: адрес, адрес, микрорайон 3 строение 3а, стал Омаров А.К, о чем внесена соответствующая запись от 24.02.2022 года. В связи с изложенным, истец просила признать сделку об отчуждении Джанбековым Г.Ж. 1/3 доли в праве общей долевой собственности на помещение, расположенное по адресу: адрес, адрес, микрорайон 3 строение 3а, кадастровый номер: 77:17:0110201:1953, недействительной; применить последствия недействительности сделки, обязав Росреестр погасить запись о переходе права собственности на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на помещение, расположенное по адресу: адрес, адрес, микрорайон 3 строение 3а, кадастровый номер: 77:17:0110201:1953, от Джанбекова Г.Ж. к Омарову А.К.; взыскать солидарно с ответчиков государственную пошлину в размере сумма

Истец Мирзоева П.М. в судебное заседание не явились, извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Ответчик Омаров А.К, представитель ответчика фио по доверенности фио в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения исковых требований.

Ответчик фио судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Судом постановлено указанное решение, об отмене которого по доводам апелляционных жалоб просят представитель ответчика фио по доверенности фио, представитель ответчика Джанбекова Г.Ж. по доверенности фио, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 апреля 2023 года решение Щербинского районного суда адрес от 30 августа 2022 года оставлено без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 12 сентября 2023 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 апреля 2023 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение. При этом судебная коллегия указала, что при вынесении судебных постановлений судами не было учтено, что залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, правовые последствия (то есть возникновение залога) наступают после государственной регистрации залога в ЕГРН по правилам, определенным Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным, то есть недействителен вне зависимости от признания его таковым судом. Как установлено судами, на момент заключения оспариваемого договора в отношении принадлежавшей Джанбекову Г.Ж. 1/3 доли нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, адрес, микрорайон 3 строение 3а, ипотека не зарегистрирована, в связи с чем правовые последствия в виде возникновения ипотеки не наступили. Судами не применены положения абзаца 5 пункта 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 года N 23 "О применении судами правил о залоге вещей", не установлены юридически значимые обстоятельства, а именно, знал или должен был знать Омаров А.К. на момент заключения оспариваемого договора о наличии залога.

При новом рассмотрении дела судом апелляционной инстанции ответчик Омаров А.К. и его представитель по доверенности фио в заседание судебной коллегии явились, доводы своей апелляционной жалобы подержали.

Иные участники процесса в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом. Кроме того, информация о слушании дела является общедоступной, содержится на сайте Московского городского суда, в связи с чем, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Судебная коллегия, выслушав ответчика фио и его представителя фио, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционных жалоб, приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.4 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Однако решение суда данным требованиям не соответствует.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 10.10.2019 года между Мирзоевой П.М. (займодавец) и Джанбековым Г.Ж. (заемщик) был заключен договор займа денег, в соответствии с которым истец передала в день заключения договора в собственность Джанбекова Г.Ж. денежные средства в сумме сумма, а фио обязался возвратить указанную сумму не позднее чем через 12 месяцев с момента передачи денежных средств до 10.10.2020 года.

За пользование займом фио обязался уплатить проценты по ставке 3, 5% ежемесячно от суммы основного долга (п.2 договора).

Согласно п. 5 указанного договора займа уплата процентов производится 10-го числа каждого календарного месяца.

В соответствии с п. 7 Договора займа, в случае невыполнения Заемщиком своих обязательств, предусмотренных Договором, Займодавец вправе предъявить Договор ко взысканию.

В силу п.8 данного договора, стороны пришли к соглашению, по которому, в случае нарушения срока возврата суммы займа и начисленных процентов в соответствии с п.5 Договора, более чем на 10 дней, процентная ставка увеличивается до 5% за месяц, в котором допущена просрочка.

На основании п.10 договора в обеспечение исполнения обязательств по договору заемщик передает заимодавцу в залог принадлежащую ему 1/3 долю в праве общей долевой собственности на помещение, расположенное по адресу: адрес, адрес, микрорайон 3 строение 3а, кадастровый номер: 77:17:0110201:1953.

Также, в обеспечение исполнения обязательств заемщика по договору займа денег, 10.10.2019 года между Мирзоевой П.М. (залогодержатель) и Джанбековым Г.Ж. (залогодатель) был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) предметом которого является 1/3 доли в праве общей долевой собственности на помещение, расположенное по адресу: адрес, адрес, микрорайон 3 строение 3а, кадастровый номер: 77:17:0110201:1953 Указанный договор был удостоверен 10.10.2019 года нотариусом адрес фио N в реестре 77/843-н/77-2019-5-786.

По условиям п. 1.2 договора об ипотеке (залоге недвижимости) займодавец преимущественно перед другими кредиторами заемщика вправе получить удовлетворение обеспеченного ипотекой требования за счет средств и имущества, предусмотренных п.1 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации. Требования займодавца удовлетворяются за счет заложенного имущества путем его реализации в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 2.2 договора предмет залога по соглашению сторон оценен в сумма

Согласно пунктам 3.1.6, 3.1.7 договора залога, фио, как залогодатель, принял на себя обязательства провести государственную регистрацию права залога (ипотеки) на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, площадью 638, 1 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: адрес, адрес, микрорайон 3, строение 3а, кадастровый номер 77:17:0110201:1953 на основании договора залога, оплатив расходы за нотариальное удостоверение договора и государственную регистрацию права залога (ипотеки).

Поскольку Джанбековым Г.Ж. в нарушение условий договора займа, было произведено только 8 платежей по сумма по процентам начисленным на сумму займа за период с 10.10.2019 года по 10.06.2020 года, а всего на сумму сумма, истец обратилась в Щербинский районный суд адрес с иском к Джанбекову Г.Ж. о регистрации договора залога, взыскании денежных средств по договору займа, процентов за пользование займом, обязании осуществления регистрации, обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН от 09.03.2022 года, собственником данной 1/3 доли в праве общей долевой собственности на помещение, расположенное по адресу: адрес, адрес, микрорайон 3 строение 3а, стал Омаров А.К. на основании договора купли-продажи доли нежилого помещения от 22.02.2022 года, о чем внесена соответствующая запись от 24.02.2022 года.

Разрешая заявленные исковые требования, применяя положения ст. ст. 10, 168, 173.1 ГК РФ, ст.ст. 37, 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с п. 3.2.1 Договора об ипотеке (залоге недвижимости), заключенного между Мирзоевой П.М. (залогодержатель) и Джанбековым Г.Ж. (залогодатель), залогодатель вправе распоряжаться, в том числе с правом отчуждения в любой форме, заложенным имуществом только с письменного согласия Залогодержателя. Спорный объект недвижимости находился в ипотеке у истца с 10.10.2019 года. В нарушение п. 3.1.6 Договора залога указанное обременение в установленном законом порядке не было зарегистрировано в ЕГРН по вине фио Таким образом, по состоянию на дату заключения оспариваемой сделки между Джанбековым Г.Ж. и Омаровым А.К. залог недвижимого имущества сохранялся, истец не давала фио письменного согласия на распоряжение заложенным имуществом, в связи с чем, у Джанбекова Г.Ж. отсутствовало право распоряжения спорным имуществом. Поскольку фио, в нарушение п.1 ст.37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 3.2.1 Договора залога, совершил сделку по отчуждению заложенного имущества, в связи с чем, в силу п. 1 ст. 168, п.п.1, 2 ст. 173.1 ГК РФ, ст.39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", указанная сделка об отчуждении заложенного имущества является недействительной, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Так, суд признал недействительным договор купли-продажи доли нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, адрес, микрорайон 3, строение 3а, кадастровый номер 77:17:0110201:1953, заключенный 22.02.2022 года между Джанбековым Г.Ж. и Омаровым А.К.; применил последствия недействительности сделки с погашением записи о переходе права собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес, адрес, микрорайон 3, строение 3а, кадастровый номер 77:17:0110201:1953, от Джанбекова Г.Ж. к Омарову А.К.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ судом разрешен вопрос о распределении судебных расходов, с Джанбекова Г.Ж, фио в пользу Мирзоевой П.М. взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма.

Выводы суда, по мнению судебной коллегии, являются ошибочными, основанными на неправильном толковании положений закона и неверном установлении обстоятельств, имеющих значение для дела.

В соответствии с абз. 3 пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека, как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 N23 "О применении судами правил о залоге вещей" разъяснено, что залог недвижимой вещи (ипотека) подлежит государственной регистрации и как обременение считается возникшим с момента такой регистрации (статья 8.1, абзац первый пункта 1 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)") или с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой, если оно возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи об ипотеке (пункт 3 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Между тем, по состоянию на день заключения 22.02.2022 года между Джанбековым Г.Ж. и Омаровым А.К. оспариваемого договора купли-продажи 1/3 доли нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, адрес, микрорайон 3, строение 3а, кадастровый номер 77:17:0110201:1953, а также на дату разрешения спора, договор об ипотеке (залоге недвижимости), заключенный 10.10.2019 года между Мирзоевой П.М. и Джанбековым Г.Ж, не прошел государственную регистрацию, а потому, в силу абз. 3 пункта 1 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", указанный договор является ничтожным и не влечет правовых последствий.

В соответствии с п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 данного Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Подпунктом 2 пункта 1 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Как разъяснено в абзаце 5 пункта 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 N23 "О применении судами правил о залоге вещей" в отсутствие записи о залоге в реестре уведомлений или при непередаче владения залогодержатель вправе представлять любые доказательства в подтверждение того, что третье лицо знало или должно было знать о существовании залога, в том числе связанные с обстоятельствами приобретения вещи, взаимоотношениями приобретателя с продавцом, моментом и действительностью перехода права собственности (абзац третий пункта 4 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела истец Мирзоева П.М. не представила доказательств в подтверждение того, что ответчик Омаров А.К, при отсутствии в ЕГРН записи о регистрации залога, знал или должен был знать о наличии обременения в отношении доли в праве собственности на нежилое помещение.

Кроме того, из позиции фио, представленной в ходе рассмотрения дела, следует, что о наличии договора займа и договора залога, заключенных между Мирзоевой П.М. и фио, ему стало известно в марте 2022 года, после поступления иска в суд и привлечения его судом в качестве ответчика, то есть, после регистрации на него права собственности, что свидетельствует о его добросовестности, как приобретателя доли нежилого помещения. При этом Мирзоева П.М. не могла не знать об отсутствии регистрации договора об ипотеке (залоге недвижимости) с 10.10.2019 года, более двух лет не предпринимала попыток зарегистрировать договор залога, ни Мирзоева П.М, ни фио не стали инициаторами регистрации договора об ипотеке, что привело к отсутствию у него информации об имеющемся залоге недвижимого имущества.

Ссылка истца Мирзоевой П.М. на наличие судебных споров между истцом и ответчиком Джанбековым Г.Ж. не подтверждает факта осведомленности фио о наличии обременения в отношении спорной доли в праве собственности на нежилое помещение, поскольку общедоступная информация, размещенная в сети Интернет на Портале сайта судов общей юрисдикции не содержит сведений для лиц, не являющихся участниками производства по делу, позволяющих идентифицировать предмет спора.

Наличие в собственности у фио 2/3 доли в праве на то же нежилое помещение не свидетельствует о его осведомленности о передаче Джанбековым Г.Ж. 1/3 доли нежилого помещения в залог по договору об ипотеке (залоге недвижимости), заключенному с Мирзоевой П.М.

В связи с изложенным, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права и определены обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к принятию незаконного решения, в связи с чем, обжалуемое решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе Мирзоевой П.М. в удовлетворении исковых требований, предъявленных к Джанбекову Г.Ж, Омарову А.К. о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов в полном объеме.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия, ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Щербинского районного суда адрес от 30 августа 2022 года - отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Мирзоевой Патимат Магомедшариповны к Джанбекову Гасану Жанбековичу, Омарову Арсену Камалудиновичу о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов - отказать.

Председательствующий:

Судьи: