Апелляционное определение СК по административным делам Московского городского суда от 16 января 2024 г. по делу N 33а-0324/2024

Судебная коллегия по административным делам Московского городского суда в составе

председательствующего фио, судей фио, адресВ, при помощнике судьи Галан А.С, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 2а-24/2022 по административному исковому заявлению Мосейчука... к Управлению Росреестра по адрес о признании незаконным отказа в осуществлении государственной регистрации прав по договору передачи договора купли-продажи недвижимости (с поручительством), обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности

по апелляционной жалобе Управления Росреестра по адрес на решение Лефортовского районного суда адрес от 24 ноября 2022 г, заслушав доклад судьи фио, выслушав объяснения представителя Управления Росреестра по адрес - фио, поддержавшую доводы апелляционной жалобы,, Мосейчука П.А, полагавшего решение суда законным и обоснованным,

УСТАНОВИЛА:

решением Лефортовского районного суда адрес от 24 ноября 2022 г. названный выше административный иск удовлетворен, постановлено: признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об отказе в государственной регистрации права от 01.03.2021 N КУВД-001/2020-24650920/5 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N.., расположенного по адресу: адрес,... ; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить нарушения прав и законных интересов Мосейчука П.А, осуществить государственную регистрацию перехода на объект недвижимости, расположенный по указанному адресу.

Рассматривая дело и разрешая спор по существу, суд исследовал заявленные Мосейчуком П.А. основания иска, связанные с нарушением его прав приобретателя названного выше объекта недвижимости, собственником которого является ООО "... ", в результате которых Управление Росреестра по адрес отказалось регистрировать переход права собственности на указанное выше помещение, которое перешло к нему на основании договора передачи договора купли-продажи недвижимости (с поручительством) от 16 ноября 2020 г, заключенного с ООО "... ".

Исследуя указанные обстоятельства, суд принял во внимание возражения Управления Росреестра по адрес и, рассмотрев дело в отсутствие ООО "... ", адрес Москвы, оценил представленные доказательства, пришел к выводу о том, что Мосейчуком П.А. доказано нарушение его прав, поскольку возражения Управления Росреестра по адрес основаны на нормах ч. 7 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", определяющих, что уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается. По мнению суда, в данном случае переход прав и обязанностей по заключенному административным истцом договору не является переходом прав на приобретение арендованного имущества, а потому положения закона, которые применило Управление Росреестра по адрес применению не подлежат, принимая решение от 1 марта 2021 г. об отказе в совершении регистрационных действий, В апелляционной жалобе Управления Росреестра по адрес ставится вопрос об отмене решения суда, как незаконного.

Судебная коллегия на основании ст.ст. 150, 152 Кодекса административного судопроизводства РФ нашла возможным рассмотреть дело в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражения на нее, судебная коллегия по административным делам Московского городского суда пришла к выводу о наличии предусмотренных ч. 2 ст. 310 Кодекса административного судопроизводства РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

При этом судебная коллегия исходила из следующего.

На основании договора купли-продажи от 17 октября 2019 г, заключенного ДГИ адрес с ООО "... ", к ООО "... " перешло право собственности в отношении объекта недвижимости, расположенного в адрес,.., площадью 73, 4 кв. м (л.д. 145-155 т. 1).

Данный договор был заключен в соответствии с нормами ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", определяющими, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Таким образом, ООО "... " заключая договор передачи договора купли-продажи недвижимости (с поручительством) от 16 ноября 2020 г, предметом которого является обязанность передать в собственность Мосейчука П.А, поименованного как Должник, названный выше объект недвижимости, тем самым уступил свои права по договору купли-продажи от 17 октября 2019 г, правоотношения по которому регулируются нормами Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

При этом полная оплата по указанному договору купли-продажи от 17 октября 2019 г. ООО "... " не была произведена на счет ДГИ адрес, в связи с чем соответствующая обязанность по внесению денежных средств в соответствии с договором от 16 ноября 2020 г. перешла к Мосейчуку П.А, в отношении которого ООО "... " выступает поручителем исполнения обязанностей перед адрес Москвы по оплате договора купли-продажи от 17 октября 2019 г.

Согласно части 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Установленный в соответствии с частью 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ залог недвижимого имущества, приобретаемого ООО "... " по договору, является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон 102-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 37 Закона N 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно пункту 1 статьи 38 Закона N 102-ФЗ, лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

В соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что по смыслу статьи 392.3 Гражданского кодекса РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга.

Вместе с тем такой переход невозможен при наличии императивного запрета.

В силу ч. 7 ст. 4 Закона N 159-ФЗ уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается.

При таком положении на договор, представленный на регистрацию Мосейчуком П.А, паспортные данные, распространяются правила об уступке требования и переводе долга и, соответственно, ограничения, установленные ч. 7 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, положения которых обоснованно применило Управление Росреестра по адрес, отказывая в осуществлении государственной регистрации прав Мосейчуку П.А. согласно уведомлению от 1 марта 2021 г. (л.д. 113-115 т. 1).

Поскольку обжалуемое решение Управлением Росреестра по адрес принято в соответствии с законом, выводы суда в решении о нарушении прав Мосейчука П.А. нельзя признать правомерными, в связи с чем решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении административного иска.

Руководствуясь ст.ст. 309, 311 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебная коллегия по административным делам Московского городского суда

определила:

решение Лефортовского районного суда адрес от 24 ноября 2022 г. отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административного иска Мосейчука... к Управлению Росреестра по адрес о признании незаконным отказа в осуществлении государственной регистрации прав по договору передачи договора купли-продажи недвижимости (с поручительством), обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности отказать.

Настоящее апелляционное определение в соответствии с ч. 5 ст. 311 Кодекса административного судопроизводства РФ вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через Лефортовский районный суд адрес в судебную коллегию по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи