Определение СК по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 29 января 2024 г. по делу N 8Г-13294/2023[88-920/2024-(88-13903/2023)]

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ошхунова З.М.

судей Усмановой Г.Ф, Климовой В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, о применении последствий недействительности сделки, о понуждении заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи, о признании права собственности на объект недвижимого имущества, о взыскании судебных расходов, по кассационной жалобе ФИО1 на решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя Ставропольского края от 28 апреля 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 29 августа 2023 г.

Заслушав доклад судьи Усмановой Г.Ф, выслушав возражения представителя ФИО3 - ФИО5 (посредством веб-конференции), Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения в "данные изъяты" кадастровый N, инвентарный N, условный N, расположенного по адресу: "адрес", "адрес", "адрес", о применении последствий недействительности сделки путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости на имя ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ за N, о понуждении ФИО2 заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости на условиях предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о признании за ним право собственности на этот объект, с указанием на то, что решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности, о взыскании с ответчиков судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 35 200 рублей. В обоснование требований указал на то, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ФИО2 предварительный договор купли-продажи указанного объекта недвижимого имущества, изложенный в расписке, по условиям которого последний продает, а истец покупает названный объект недвижимого имущества стоимостью на сумму "данные изъяты", которую истец оплачивает равными частями по "данные изъяты" в течение "данные изъяты", то есть по ДД.ММ.ГГГГ. включительно, после оплаты полной стоимости имущества право собственности на недвижимое имущество переходит к истцу. Заключив предварительный договор купли-продажи, оплатив часть суммы, и приняв во владение недвижимое имущество истец, действуя добросовестно, начиная с ДД.ММ.ГГГГ начал им пользоваться, проводил работы по приведению его в пригодное техническое состояние для дальнейшего использования по назначению с целью последующей сдачи в аренду: ремонт крыши, установка электрооборудования (освещение, холодильно-кондиционной система, внутренняя отделка и т.д.).

Обязательства по оплате стоимости объекта в оговоренный срок истцом были выполнены, однако основной договор заключен не был, ответчик после получения полной стоимости объекта на неоднократные требования истца никогда не отказывался его заключить, однако объяснял, что он отсутствует в "адрес" и по приезду основной договор они заключат. Закончив ремонтные и строительно-монтажные работы по приведению помещения в пригодное для использования по назначению состояние, истец ДД.ММ.ГГГГ заключил договор аренды вышеуказанного помещения с ООО Компания "ТрейдКапитал" сроком на "данные изъяты", то есть с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с правом пролонгации. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в правоохранительные органы с заявлением по поводу неправомерных действий ФИО2, где в ходе проверочных мероприятий узнал, что собственником недвижимого имущества стала ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которая ДД.ММ.ГГГГ направила в адрес арендатора требование о заключении с ней договора аренды, а в случае отказа потребовала освободить помещение от находящегося в нем оборудования арендатора. Однако данный договор заключен в нарушение прав истца, с которым на тот момент был заключен предварительный договора купли-продажи объекта, носит мнимый характер, так как объект недвижимости покупателю не передавался, поскольку с ДД.ММ.ГГГГ находился во владении истца.

Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя Ставропольского края от 28 апреля 2023 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 29 августа 2023 г, в удовлетворении требований ФИО1 отказано.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить судебные акты со ссылкой на неверное применение норм материального права и нарушение норм процессуального права.

В судебное заседание суда кассационной инстанции не явились стороны, третьи лица - регистрационная служба, ООО Компания "ТрейдКапитал", о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом и заблаговременно.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии со статьей 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. При этом нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции оснований для пересмотра обжалуемых судебных актов не усматривает.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации (пункт 1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2).

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

Статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункты 1 и 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (пункт 2).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Суды первой и апелляционной инстанций, разрешая спор с позиции приведенных выше норм материального права, подлежащих применению к возникшим спорным правоотношениям, и разъяснений высшей судебной инстанции по их применению, исследовав фактические обстоятельства и собранные по делу доказательства, пояснения и действия сторон, сопоставив объем прав каждой из сторон в отношении спорного имущества, пришли к верному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований ФИО1

Как правильно установлено судами из буквального содержания расписки, составленной ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, последний передает принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество с кадастровым номером N (на день разрешения спора кадастровый N) ФИО1, а ФИО1 обязуется согласно договоренности оплатить стоимость помещения в сумме "данные изъяты" "данные изъяты" равными частями в течение "данные изъяты" по "данные изъяты", начиная с ДД.ММ.ГГГГ г.; после оплаты полной стоимости имущества право собственности на недвижимое имущество переходит к покупателю или тому, кому он доверяет; в случае неоплаты данной суммы более чем один месяц сделка будет не завершена, право собственности остается за продавцом ("данные изъяты"

Оценивая содержание расписки, суды обоснованно исходили из того, что в ней не отражены воля сторон заключить основной договор купли-продажи и обязательство ФИО2 оформить таким образом права покупателя на недвижимое имущество.

Кроме того, проверяя утверждения истца о том, что денежные средства им продавцу переданы в полном объеме со ссылкой на рукописные записи продавца о получении денежных средств в расписке, суды пришли к выводу, что эти записи не отвечают критериям относимости и допустимости в качестве доказательства, поскольку подписью продавца удостоверена передача суммы "данные изъяты", а остальные записи его подписью не подтверждены, не указано, кто, кому и во исполнение какого обязательства передаются денежные суммы.

Также обоснованно суды указали на то, что доказательств об обращении истца к продавцу с вопросом о заключении основного договора купли-продажи истцом и его согласии на заключение такой сделки, не представлено, факт выполнения истцом ремонтных работ нежилого помещения и последующая сдача нежилого помещения в аренду третьим лицам в отсутствии правоудостоверяющих документов на объект недвижимости сам по себе при наличии указанных обстоятельств не порождает у истца возникновение права собственности на объект недвижимости.

Вместе с тем на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продал объект недвижимости ФИО3, стоимость имущества определена сторонами на сумму "данные изъяты", ДД.ММ.ГГГГ переход права собственности к покупателю зарегистрирован в установленном порядке, ДД.ММ.ГГГГ направлено уведомление арендатору, которому ФИО1 разрешиларендовать помещения, об освобождении помещения.

В рамках материала КУСП N от ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ при проверке обращения ФИО1, утверждавшего, что совместно с братом ФИО2 они приобрели объект недвижимости в виде склада по адресу: "адрес", "адрес", "адрес", который последний продал третьим лицам, ФИО2 при опросе в телефонном режиме пояснял, что продал объект ФИО3 в связи с неполной оплатой ФИО1 согласованной стоимости объекта недвижимости, о сделке ему сообщил. Постановлением УУП N Управления МВД России по "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО2 отказано с указанием на возможность разрешения спора относительно имущества в порядке гражданского судопроизводства.

Доводы кассатора о том, что судами не учтены пояснения свидетелей из числа лиц, присутствовавших при передаче ответчику денежных средств, арендаторов, строителей, подлежат отклонению, поскольку, как следует из материалов дела, представитель истца участвовал в одном судебном заседании в суде первой инстанции и ходатайства о вызове и опросе свидетелей не заявлял.

Учитывая изложенное, доводы кассационной жалобы не влекут отмену обжалуемых судебных актов.

Несогласие стороны с результатами оценки доказательств, произведенной судами, не подпадает под приведенный в статье 379.7 ГПК РФ исчерпывающий перечень оснований к пересмотру вступивших в законную силу судебных постановлений в кассационном порядке.

Нормы материального права судами применены верно, нарушений норм процессуального права не допущено.

Переоценка обстоятельств и доказательств по делу в суде кассационной инстанции не допускается.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя Ставропольского края от 28 апреля 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 29 августа 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий З.М. Ошхунов

Судьи Г.Ф. Усманова

В.В. Климова