Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17 января 2024 г. по делу N 8Г-37875/2023[88-835/2024-(88-37699/2023)]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Тришкиной М.А, судей Балашова А.Н, Лемякиной В.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шипитько А.А, Горенюк Е.В. к Ковальчук В.С, Андреевой Е.Н. о признании ничтожным договора купли - продажи, применении последствий недействительности сделки

по кассационной жалобе Андреевой Е.Н. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27 сентября 2023 г.

Заслушав доклад судьи Балашова А.Н, выслушав объяснения представителя Шипитько А.А, Горенок Е.В. - Максимова О.А, возражавшего относительно доводов кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Шипитько А.А. и Горенюк Е.В. обратились в суд с иском к Ковальчук В.С. о признании ничтожным договора купли-продажи квартиры от 24 февраля 2022 г, применении последствий недействительности сделки путем прекращения за Андреевой Е.Н. права собственности на 1/4 доли в квартире, расположенной по адресу: "адрес" и возвращении 1/4 доли на данную квартиру в собственность Ковальчук В.С.

В обоснование заявленных требований указано, что истцам и ответчику на праве долевой собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: "адрес". Истцам на праве собственности принадлежат по 1/8 доли данной квартиры, ответчику - 1/4. Истец Шипитько А.А. проживает в указанной выше квартиры и несет бремя её содержания. Ответчик в квартире не проживает, интереса в использовании спорного жилого помещения не имеет. 9 ноября 2019 г. ответчиком дана расписка, согласно которой она получила от Шипитько А.А. денежные средства в размере 50 000 руб. в виде задатка на продажу квартиры, расположенной по адресу: "адрес" с отсрочкой на пять лет, в течение которых обязалась не передавать свою долю в квартире другим покупателям, не использовать в качестве предмета залога и не сдавать в аренду. Одновременно с этим ответчик оформила на истца доверенность, которой уполномочила последнего заключить предварительный договор купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес". 10.11.2019 г. между ответчиком и истцом Горенок Е.В. был заключен предварительный договор купли-продажи указанной выше квартиры, по условиям которого стороны договорились заключить основной договор купли-продажи 10 ноября 2024 г.

3 декабря 2021 г. ответчик направила истцам почтой уведомление о продаже своей доли в квартире за 3 000 000 руб, которое истцами было получено 8 декабря 2021 г. С размером стоимости доли истцы не согласились, поэтому обратились в Красногорский городской суд Московской области о признании доли ответчика незначительной, прекращении на неё права собственности и взыскании компенсации. Данное гражданское дело до настоящего времени не рассмотрено. В марте 2022 года истцам стало известно о продаже ответчиком своей доли третьему лицу. Заключение ответчиком такого договора купли-продажи нарушает преимущественное право истцов по приобретению принадлежащей ответчику доли.

Решением Красногорского городского суда Московской области от 16 мая 2023 г. исковые требования оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27 сентября 2023 г. решение Красногорского городского суда Московской области от 16 мая 2023 г. отменено, по делу принято новое решение, которым признан ничтожным договор купли-продажи 1/4 доли квартиры, расположенной по адресу: "адрес", от 24 февраля 2022 г, применены последствия недействительности ничтожной сделки: прекращено право долевой собственности Андреевой Е.Н. на 1/4 долю в квартире, расположенной по адресу: "адрес" путем погашения в ЕГРН регистрационной записи от 25 февраля 2022 г.; возвращена в собственность Ковальчук В.С. 1/4 долю в праве общей собственности в квартире, расположенной по адресу: "адрес".

В кассационной жалобе заявитель просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27 сентября 2023 г. как незаконное.

От представителя Шипитько А.А, Горенок Е.В. - Максимова О.А. поступили возражения относительно доводов кассационной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, в соответствии со статьей 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены в кассационном порядке обжалуемого судебного постановления.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции не допущено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцам и ответчику на праве долевой собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: "адрес".

Истцам на праве собственности принадлежат по 1/8 доли данной квартиры, ответчику - 1/4.

Шипитько А.А. проживает в указанной выше квартире и несет бремя её содержания. Ответчик в квартире не проживает, интереса в использовании спорного жилого помещения не имеет.

9 ноября 2029 г. ответчиком дана расписка, согласно которой она получила от Шипитько А.А. денежные средства в размере 50 000 руб. в виде задатка на продажу квартиры, расположенной по адресу: "адрес" с отсрочкой на пять лет, в течение которых обязалась не передавать свою долю в квартире другим покупателям, не использовать в качестве предмета залога и не сдавать в аренду.

Одновременно с этим ответчик оформила на истца доверенность, которой уполномочила последнего заключить предварительный договор купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес".

10 ноября 2019 г. между ответчиком и истцом Горенок Е.В. был заключен предварительный договор купли-продажи указанной выше квартиры, по условиям которого стороны договорились заключить основной договор купли-продажи 10 ноября 2024 г.

В марте 2022 года истцам стало известно о продаже ответчиком своей доли третьему лицу.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцами не представлено доказательств, указывающих на заключение предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, заключенный ответчиком Ковальчук В.С. и Андреевой Е.Н. договор купли - продажи доли в спорной квартире, не нарушает прав истцом, доказательств, подтверждающих того, что договор купли-продажи от 24 февраля 2022 г. является притворной сделкой.

Отменяя судебное постановление суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 160, 250, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из установленного факта нарушения преимущественного права истцов покупки доли в спорном жилом помещении.

Нарушений норм материального и процессуального права по доводам кассационной жалобы судом апелляционной инстанции не допущено.

Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 этого же Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации правило преимущественной покупки погашается истечением предусмотренного частью 2 указанной статьи месячного срока для приобретения остальными участниками долевой собственности продаваемой доли в праве собственности на недвижимое имущество. При этом право участника долевой собственности в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя возникает только в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что 10 ноября 2019 г. Шипитько А.А, действующий от имени Ковальчук В.С. на основании доверенности от 9 ноября 2019 г, заключил с Горенок Е.В. предварительный договор купли-продажи доли в спорной квартире с условиями задатка.

По условиям договора стороны пришли к соглашению в срок до 10 ноября 2024 г. заключить договор купли-продажи 1/4 доли в спорной квартире за 1 200 000 руб.

В рамках данного договора ответчик приняла на себя обязанность в срок до 10 ноября 2024 г. не продавать, не закладывать и не сдавать в аренду указанную выше квартиру (п. 8.2), что также подтверждается распиской.

Из буквального толкования указанного выше предварительного договора квартиры, сторонами был согласован предмет будущего договора купли-продажи, а именно 1/4 доли квартиры, расположенной по адресу: "адрес", её кадастровый номер и площадь.

Сторонами этого предварительного договора исполнена обязанность по идентификации вещи, составляющей предмет будущего договора купли-продажи, определен срок заключения основного договора, а также цена отчуждаемой доли. Данный договор подписан со стороны покупателя Горенок Е.В. и уполномоченного представителя ответчика - Шипитько А.А.

Суд апелляционной инстанции установил, что ответчик, отчуждая свою долю третьему лицу в феврале 2022 года, заведомо знала о действующем предварительном договоре по продаже этой же доли одному из сособственников указанного выше жилого помещения, а также была осведомлена о своей обязанности не отчуждать долю до истечения срока действия предварительного договора - до 10 ноября 2024 г.

В целом доводы жалобы были предметом исследования и оценки суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка в обжалуемом судебном постановлении, они, по существу, направлены на переоценку собранных по делу доказательств и не опровергают правильность выводов суда апелляционной инстанции об установленных обстоятельствах.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27 сентября 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Андреевой Е.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи