Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30 января 2024 г. по делу N 8Г-39517/2023[88-1642/2024-(88-43419/2023)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К, судей Авериной Е.Г, Щетининой Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО "Прогресс" к ФИО12 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельной доли сельскохозяйственного назначения, по кассационной жалобе АО "Прогресс" на решение Кореновского районного суда Краснодарского края от 29 марта 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 августа 2023 года.

Заслушав доклад судьи Фрид Е.К, выслушав мнения представителя АО "Прогресс" по доверенности ФИО13, поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя ФИО14 по доверенности ФИО15 возражавшей против удовлетворения требований кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

АО "Прогресс" обратилось в суд с иском к ФИО16 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельной доли.

В обоснование требований указали, что ответчик на основании договора купли-продажи от 18 декабря 2020 произвел продажу принадлежащей ему земельной доли сельскохозяйственного назначения размером 413/96097 в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 8391352 кв. м с кадастровым номером N2, местоположение: Краснодарский край, Кореновский район, с/о Бураковский, х. Бураковский севернее х. Бураковского. Продаваемая земельная доля находится в аренде у АО "Прогресс" согласно договору аренды от 1 июля 2002 года N 3 земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей. Земельная доля, ранее принадлежавшая ответчику, принадлежит ФИО17 на праве общей долевой собственности. Истец считает данную сделку недействительной. В пункте 8 договора аренды от 1 июля 2002 года N 3 земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя стороны согласовали, что арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права продления договора аренды или права выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами. Таким образом, ответчик не исполнил обязанность по обеспечению преимущественного права АО "Прогресс" на покупку принадлежащей ему доли. Истец считает, что его права нарушены, так как был намерен воспользоваться преимущественным правом на покупку доли с целью сохранения посевных площадей, обрабатываемых АО "Прогресс", в связи с чем просит суд перевести на АО "Прогресс" права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 18 декабря 2020 года вышеуказанной земельной доли.

Решением Кореновского районного суда Краснодарского края от 29 марта 2023 года исковые требования оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 августа 2023 года решение Кореновского районного суда Краснодарского края от 29 марта 2023 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе АО "Прогресс" просит судебные постановления отменить в связи с тем, что судом неправильно истолкованы и нарушены нормы материального права при вынесении обжалуемых актов. В обоснование доводов жалобы указано, что действующее законодательство не содержит запрет на включение в договор условия о преимущественном праве покупки земельной доли арендатором. Позиция судов противоречит принципу свободы договора.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (4kas.sudrf.ru), в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, в связи с чем, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между собственниками земельных долей и АО "Прогресс" заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя N 3 от 1 июля 2002 года, зарегистрированный 23 августа 2002 года N 23-01-02-16.2002-1 филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Кореновскому району.

Собственник земельной доли сельскохозяйственного назначения размером 413/96097 в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 8391352 кв. м с кадастровым номером N, местоположение: Краснодарский край, Кореновский район, с/о Бураковский, х. Бураковский севернее х. Бураковского, ФИО18 произвел отчуждение земельной доли ФИО19 что подтверждается договором купли-продажи земельной доли, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю 24 декабря 2020 года N N.

В пункте 8 договора аренды N 3 от 1 июля 2002 года предусмотрено, что арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права продления договора аренды или права выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами.

Разрешая спор по существу и оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями статей 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 167, 168, 195, 199, 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами Федерального закона от 24 июля 2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд первой инстанции, с которым согласился Краснодарский краевой суд, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая на отсутствие у истца преимущественного права покупки земельной доли сельскохозяйственного назначения в праве обшей долевой собственности на земельный участок на момент заключения договора купли-продажи.

Кроме того, в качестве основания для отказа в удовлетворения исковых требований АО "Прогресс" судом апелляционной инстанции указано на то, что Федеральный закон от 24 июля 2022 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности более пяти лиц, без выдела соответствующей доли.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции оставлено судом апелляционной инстанции без изменений.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами нижестоящих судов, как сделанных с верным применением норм материального и процессуального права.

Согласно пункту 5 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 4 части 3 стать 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации, или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 вышеуказанного Закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению, вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Пункт 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает преимущественное право покупки для участников долевой собственности.

Положения пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывают продавца уведомить иных участников долевой собственности о намерении продать долю, при этом в качестве последствия нарушения права преимущественной покупки доли пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает возможность потребовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору на лицо, чье преимущественное право нарушено в течение трех месяцев с момента нарушения права.

В свою очередь положениями части 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлен запрет на отчуждение земельной доли лицу, не являющемуся участником долевой собственности, без выдела земельного участка в счет земельной доли.

Как следует из пункта 3 части 3 статьи 1, статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже предусмотрено только в отношении субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, а также муниципального образования, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Положения пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", не устанавливают какого-либо преимущественного права покупки земельной доли кем-либо из участников долевой собственности либо непосредственно использующим земельный участок лицом.

Согласно пункту 2 статьи 12 вышеуказанного Закона продавец освобождается от обязанности уведомления других участников долевой собственности о намерении продать земельную долю кому-либо из иных участников долевой собственности. Договор аренды земельного участка, заключенный между истцом и ответчиком ФИО20 также не содержит указания на обязанность арендатора в какой-либо форме уведомлять истца о намерении продать земельную долю кому-либо из иных участников долевой собственности.

Соответственно, как в вышеуказанном Законе, так и в договоре аренды отсутствует механизм соблюдения права преимущественной покупки и механизм защиты этого права, а имеющееся правовое регулирование делает невозможным применение к правоотношениям сторон аналогичных механизмов, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, не лишая заинтересованных лиц права требовать признания соответствующей сделки недействительной, что и явилось основанием для выводов судов первой и апелляционной инстанции об отсутствии у истца права преимущественной покупки доли в праве собственности на земельный участок и оснований для заявления требований о переводе прав покупателя по договору купли-продажи, заключенному между ответчиками.

Судом кассационной инстанции также учитывается, что в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из содержания договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком, следует, что арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договоров на новый срок или на выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицам.

Таким образом, из содержания договора аренды следует установление им альтернативных прав арендатора.

Принимая во внимание, что договор аренды, заключенный между сторонами в 2002 году продолжает свое действие до настоящего времени, следует вывод о том, что арендатор реализовал одно из предусмотренных договором правомочий путем продолжения (сохранения) срока действия аренды.

Доводы жалобы в своей совокупности не содержат оснований к отмене оспариваемых судебных постановлений, поскольку не опровергают выводов судов и не свидетельствуют о допущенной судебной ошибке с позиции правильного применения норм процессуального и материального права, а потому отклоняются как несостоятельные.

Выводы судов нижестоящих инстанций согласуются с установленными обстоятельствами дела, характером возникших правоотношений и примененными нормами материального права, регулирующих спор, с соблюдением положений процессуального закона.

Производство в суде кассационной инстанции предназначено для проверки законности вступивших в законную силу судебных постановлений, установления правильности применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судебными инстанциями в ходе предшествующего рассмотрения дела (статьи 379.6, 390.13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права определяется кассационным судом общей юрисдикции исходя из оснований для отмены или изменения судебных постановлений, установленных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (пункты 1, 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 17 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции").

Таких нарушений норм права, дающих основания для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных постановлений, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кореновского районного суда Краснодарского края от 29 марта 2023 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 августа 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий Е.К. Фрид

Судьи Е.Г. Аверина

Е.В. Щетинина