Кассационное определение СК по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 16 января 2024 г. по делу N 8а-29054/2023[88а-716/2024-(88а-29739/2023)]

Судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Фахрутдинова И.И, судей Алексеева Д.В, Карякина Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи поданную 15 ноября 2023года кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) по Республике Башкортостан на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 10 мая 2023 года по административному делу N 2а-59/2023 по административному исковому заявлению Гильфановой Расимы Раисовны к Управлению Росреестра по Республике Башкортостан, межмуниципальному отделу по Калтасинскому, Краснокамскому районам, г. Нефтекамск и г. Агидель Управления Росреестра по Республике Башкортостан, главному специалисту-эксперту Управления Росреестра по Республике Башкортостан Султанову В.Ф. о признании незаконным решения, выраженного в уведомлении об отказе государственной регистрации прав от 7 ноября 2022 года N КУВД-001/2022-32069794/2.

Заслушав доклад судьи Карякина Е.А, изложившего обстоятельства административного дела, содержание судебных актов, принятых по административному делу и доводы кассационной жалобы, в ее поддержку объяснения представителя Управления Росреестра по Республике Башкортостан Галлямутдиновой Г.И, главного специалиста-эксперта названного Управления Султанова В.Ф, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Гильфанова Р.Р. (далее также - административный истец) обратилась в суд с вышеозначенным административным исковым заявлением к межмуниципальному отделу по Калтасинскому, Краснокамскому районам, г.Нефтекамск и г. Агидель Управления Росреестра по Республике Башкортостан. Впоследствии судом к участию в деле в качестве административных соответчиков привлечены: Управление Росреестра по Республике Башкортостан (далее также - орган регистрации), государственный регистратор прав Султанов В.Ф.

В обоснование административного искового заявления указано, что 11апреля 2017 года между обществом с ограниченной ответственностью "Инжиниринговая фирма "Спецмонтажгазстрой" (далее - общество, ООО "Спецмонтажгазстрой") и Гильфановой Р.Р. заключен договор уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", примерно 1, 3 км по направлению северо-восток от ориентира северо-восточная часть окраины "адрес", площадью 9801 кв.м, в целях размещения производственной базы для организации сельскохозяйственного производства.

Уведомлением от 11 апреля 2017 года административный истец и общество уведомили администрацию муниципального района Краснокамский район Республики Башкортостан и Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Краснокамскому району о совершенной сделке уступки права аренды земельного участка.

Уведомлением от 7 ноября 2022 года N N орган регистрации отказал в государственной регистрации прав ввиду ликвидации ООО "Спецмонтажгазстрой" и прекращения его прав и обязательств по договору аренды земельного участка N N с даты внесения записи в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности юридического лица.

Административный истец считает отказ в регистрации права неправомерным, поскольку законом не установлено, что заявителями при регистрации договора уступки права аренды земельного участка должны являться все участники сделки; договор уступки права аренды земельного участка подписан сторонами в апреле 2017 года, когда предприятие являлось действующим и в его отношении не была введена процедура банкротства; договор не признан недействительной или ничтожной сделкой, в связи с чем ни одно предусмотренное законом основание приостановления осуществления государственной регистрации прав в данном случае не применимо.

Считая свои права нарушенными Гильфанова Р.Р. просила суд: признать незаконным решение органа регистрации от 7 ноября 2022 года N N об отказе в государственной регистрации договора от 11 апреля 2017 года уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером N в целях размещения производственной базы для организации сельскохозяйственного производства и перехода права аренды на указанный земельный участок; возложить на орган регистрации обязанность осуществить регистрацию договора от 11 апреля 2017 года уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером N и перехода права аренды на указанный земельный участок от ООО "Спецмонтажгазстрой" к Гильфановой Р.Р.

Решением Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 18 января 2023года в удовлетворении административных исковых требований Гильфановой Р.Р. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 10мая 2023 года решение суда первой инстанции отменено с принятием по делу нового решения об удовлетворении требований, которым признано незаконным решение межмуниципального отдела по Калтасинскому, Краснокамскому района, городу Нефтекамск и Агидель Управления Росреестра по Республике Башкортостан от 7 ноября 2022 года N N об отказе в государственной регистрации договора от 11апреля 2017 года уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", площадью 9801 кв.м, в целях размещения производственной базы для организации сельскохозяйственного производства и перехода права аренды на указанный земельный участок; на Управление Росреестра по Республике Башкортостан возложена обязанность повторно рассмотреть заявление Гильфановой Р.Р. о регистрации договора от 11 апреля 2017 года уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером N.

В кассационной жалобе, поданной через суд первой инстанции в Шестой кассационный суд общей юрисдикции, Управление Росреестра по Республике Башкортостан просит отменить апелляционное определение в связи с несоответствием выводов суда апелляционной инстанции обстоятельствам административного дела, неправильным применением норм материального права, с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы приведены доводы о законности оспариваемого решения с указанием на неверно выбранный ГильфановойР.Р. способ защиты нарушенного права и необходимость обращения в суд в исковом порядке.

Обращено внимание на то, что в силу пункта 3 статьи 49, пункта 1 статьи 61, пункта 9 статьи 63, статьи 419 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации обязательство по договору аренды земельного участка от 28 августа 2007года N, в котором арендатором выступало ООО"Спецмонтажгазстрой" прекращено. При этом государственная регистрация права по прекращенному обязательству не предусмотрена действующим законодательством, поскольку прекращением обязательства прекращаются права и обязанности, подлежащие передаче в соответствии с Соглашением об уступке прав по договору аренды земельного участка.

Принадлежащее обществу право аренды на земельный участок с кадастровым номером N могло быть реализовано только в порядке, предусмотренном конкурсным производством.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме.

Гильфановой Р.Р. представлены письменные возражения относительно доводов кассационной жалобы.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы по следующим основаниям.

Согласно части 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Таких нарушений судом апелляционной инстанции по настоящему административному делу не допущено.

Конституция Российской Федерации каждому гарантирует судебную защиту его прав и свобод, а также право обжалования в суд решения и действия (или бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц (части 1 и 2 статьи 46).

Право обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений в том числе органа регистрации, если лицо полагает, что нарушены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов, установлено частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу пункта 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными полностью или в части, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и возлагает на административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что удовлетворение требований, рассматриваемых в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, возможно лишь при наличии одновременно двух обстоятельств: незаконности действий (бездействия) уполномоченного органа (незаконности принятого им решения) и реального нарушения этим прав заявителя.

Из материалов административного дела следует, что 28 августа 2007года между администрацией муниципального района Краснокамский район Республики Башкортостан и ООО "Спецмонтажгазстрой" заключен договор аренды земельного участка N 179-07-25зем, на основании которого арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером N, общей площадью 9801 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", примерно в 1, 3 км по направлению на северо-восток от ориентира северо-восточная часть окраины "адрес", в целях размещения производственной базы для организации сельскохозяйственного производства (далее - земельный участок). Срок аренды установлен с 6 августа 2007 по 6 августа 2056 года.

11 апреля 2017 года между ООО "Спецмонтажгазстрой" и Гильфановой Р.Р. заключен договор уступки права аренды земельного участка, из пунктов 2.1 и 2.3 которого следует, что уступка прав подлежит государственной регистрации; право аренды на земельный участок переходит к стороне 2 с момента регистрации настоящего договора уступки прав и обязанностей.

Решением Арбитражного Суда Республики Башкортостан по делу NА07-39942/2017 от 2 июля 2018 года ООО "Спецмонтажгазстрой" признано несостоятельным (банкротом), на основании определения Арбитражного Суда Республики Башкортостан от 2 ноября 2020 года конкурсное производство в отношении ООО "Спецмонтажгазстрой" завершено.

Общество прекратило свою деятельность 13 января 2021 года.

Согласно сведениям ЕГРН об объектах недвижимости земельный участок находится в аренде сроком до 6 августа 2056 года у ООО"Спецмонтажгазстрой" на основании договора аренды земельного участка N 179-07-25зем от 28 августа 2007 года.

В Управление Росреестра по Республике Башкортостан 27 июля 2022года Гильфановой Р.Р. подано заявление о государственной регистрации договора уступки права аренды на земельный участок от 11апреля 2017 года.

Уведомлением органа регистрации от 5 августа 2022 года государственная регистрация договора от 11 апреля 2017 года приостановлена по тем основаниям, что арендатором в соответствии с пунктами 5, 7 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Уведомлением органа регистрации от 7 ноября 2022 года в государственной регистрации договора уступки права аренды земельного участка от 11 апреля 2017 года отказано на основании статьи 27 Федерального закона N 218-ФЗ в связи с неисполнением требований, указанных в уведомлении от 5 августа 2022 года.

Разрешая административные исковые требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что орган регистрации действовал в соответствии с требованиями действующего законодательства, в рамках предоставленных ему полномочий и компетенции, указал на то, что договор уступки права аренды земельного участка от 11 апреля 2017 года между обществом и Гильфановой Р.Р. в нарушение содержащихся в нем пунктов 2.1 -2.3. не прошел государственную регистрацию до ликвидации общества, в связи с чем суд счел договор уступки права не заключенным, а решение органа регистрации правомерным.

Суд апелляционной инстанции обоснованно не согласился с такими выводами суда первой инстанции, правильно усмотрел основания для отмены судебного решения суда первой инстанции, указав на следующее.

В силу положений пункта 2 статьи 25, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому липу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В рассматриваемом случае по условиям первоначально заключенного договора земельный участок передан в аренду с 6 августа 2007 года по 6августа 2056 года, то есть на срок более чем пять лет.

11 апреля 2017 года ООО "Спецмонтажгазстрой" и Гильфанова Р.Р. уведомили арендодателя об уступке права аренды земельного участка по договору от 28 августа 2007 года (т. 1 л.д. 13).

На момент подачи в орган регистрации заявления Гильфановой Р.Р. о регистрации перехода права аренды (27 июля 2022 года) действующим законодательством не установлен порядок государственной регистрации перехода права аренды на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации другой стороны.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции в спорной ситуации верно провел аналогию с правовым регулированием, закрепленным в пункте 9 статьи 15 Федерального закона N 218-ФЗ, согласно которому в случае ликвидации юридического лица или исключения недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавца, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании заявления покупателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица или исключении недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц, а также предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости). Если указанная выписка не представлена заявителем, орган регистрации прав запрашивает выписку (сведения, содержащиеся в ней) в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц.

Исходя из приведенного правового регулирования суд апелляционной инстанции проверил исполнение сторонами первоначального договора аренды земельного участка, а также последующего договора уступки права аренды земельного участка, дал спорным правоотношениям надлежащую правовую оценку, указал, что с момента подписания договора уступки права аренды земельного участка Гильфанова Р.Р. оплачивала арендную плату за земельный участок, использует его по назначению, ни первоначальный, ни последующий договоры в установленном законом порядке не расторгнуты и недействительными не признаны.

Изложенное явилось основанием для правильного вывода суда апелляционной инстанции о том, что формальное отсутствие прохождения государственной регистрации перехода права аренды к административному истцу до момента ликвидации общества не свидетельствует о том, что договор уступки права не является заключенным.

Оснований не согласиться с выводами суда апелляционной инстанции у суда кассационной инстанции не имеется, поскольку они являются верными, подробно мотивированы со ссылками на установленные обстоятельства, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Вопреки позиции подателя жалобы судом апелляционной инстанции в возникшей ситуации правильно проведена аналогия с правовым регулированием, закрепленным в пункте 9 статьи 15 Федерального закона N218-ФЗ, сделан верный вывод о том, что при вышеизложенных обстоятельствах оспариваемое решение органа регистрации, содержащее отказ в государственной регистрации прав, является неправомерным и нарушающим права административного истца.

Так, указания автора жалобы на неверно выбранный Гильфановой Р.Р. способ защиты нарушенного права и необходимость обращения в суд в исковом порядке, отклоняются судебной коллегией как основанные на неверном толковании норм материального права.

Содержащиеся в жалобе утверждения о том, что обязательства по договору аренды земельного участка от 28 августа 2007 года, в котором арендатором выступало ООО "Спецмонтажгазстрой", прекращаются с момента ликвидации общества - отклоняются судом кассационной инстанции, как опровергаемые материалами дела, свидетельствующими о фактически произошедшей ранее ликвидации замене общества в обязательстве на иное лицо, в данном случае на административного истца.

Вопреки позиции кассатора о том, что принадлежащее ООО "Спецмонтажгазстрой" право аренды на земельный участок могло быть реализовано только в порядке, предусмотренном конкурсным производством, судебная коллегия полагает необходимым указать, что от привлеченного к участию в деле арбитражного управляющего Сахарова А.И, а также от и иных лиц, в том числе не привлеченных к участию в деле, кассационных жалоб на апелляционное определение по настоящему делу не поступало, тогда как податель кассационной жалобы не уполномочен заявлять от их имени о нарушении прав, свобод и законных интересов в ходе конкурсного производства.

Таким образом, материалами административного дела подтверждено наличие одновременно двух условий: незаконности принятого органом регистрации решения и реального нарушения при этом прав заявителя, являющихся в совокупности основанием для удовлетворения заявленных требований о признании оспариваемого отказа незаконным, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов суда апелляционной инстанции, сводятся к несогласию с ними, направлены на иную оценку установленных по делу обстоятельств, не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, которые могли повлиять на исход дела.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правильно определилюридически значимые обстоятельства дела, применил законодательство, подлежащее применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебных заседаниях доказательствам, а вынесенный им судебный акт соответствуют нормам материального и процессуального права, в связи с чем основания для его отмены отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 329 и статьей 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 10 мая 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Кассационное определение в полном объёме изготовлено 23 января 2024 года.

Председательствующий:

Судьи: