Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 16 января 2024 г. по делу N 8Г-28331/2023[88-1704/2024-(88-27952/2023)]

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гордиенко А.Л, судей: Благодатских Г.В, Попова А.А, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N22RS0069-01-2023-001149-26 по иску товарищества собственников жилья "Центральное" к Гарбузенко Любови Васильевне о признании недействительным пункта договора купли-продажи

по кассационной жалобе третьих лиц Перминова Д.В, Перминовой О.В. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 25 октября 2023 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Гордиенко А.Л,

УСТАНОВИЛА:

ТСЖ "Центральное" обратилось с иском к Гарбузенко Л.В. о признании недействительным пункта договора купли-продажи.

Требования мотивированы тем, что в производстве Центрального районного суда г. Барнаула находится гражданское дело N2-448/2023 по иску Перминова Д.В, Перминовой О.В. к ТСЖ "Центральное", одно из требований об обязании ТСЖ "Центральное" предоставить Перминову Д.В, Перминовой О.В. круглосуточный доступ к газовому котлу "данные изъяты", газовому котлу "данные изъяты", расположенному на первом этаже многоквартирного дома по "адрес" помещении, являющимся частью общего имущества собственников многоквартирного дома.

В исковом заявлении истцы ссылались на то, что на основании договора купли-продажи недвижимости от 6 апреля 2021 г. газовые котлы принадлежат им на праве собственности. 17 мая 2021 г. между Перминовым Д.В. и ООО "Тепловодмонтаж" заключен договор на техническое обслуживание котельного оборудования.

Но указанные выше котлы обслуживаются ТСЖ "Центральное", так как смонтированные котлы предназначены для отопления всех имеющихся на первом этаже нежилых помещений, лестницы, мест общего пользования первого этажа, и не могут быть предметом продажи совместно с нежилым помещением Н1.

Собственники выбрали способ управления ТСЖ "Центральное".

Согласно ч. 6 раздела 1 Правил от 13 августа 2006 г. N 491 в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

ТСЖ "Центральное" зарегистрировано 27 декабря 2004 г. и с момента регистрации осуществляет содержание и обслуживание общего имущества, включая указанные котлы, газопровод, отопительные коммуникации, которые предназначены для отопления всех имеющихся на первом этаже нежилых помещений (офисов), входной группы лестницы, подъезда, коридоров и тамбуров, подсобных помещений, мест общего пользования первого этажа. Соответственно, указанные котлы не могли быть предметом продажи совместно с нежилым помещением Н1.

Таким образом, котельная является общим имуществом собственников квартир и не может быть отчуждена собственником нежилого помещения. Договор купли-продажи, заключенный между продавцом нежилого помещения Н1 и покупателем Гарбузенко Л.В. не содержит отчуждения газовых котлов, а является куплей-продажей объекта недвижимости нежилого помещения по "адрес"

Истец просил признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части отчуждения газовых котлов "данные изъяты"

Решением Ленинского районного суда города Барнаула Алтайского края от 12 июля 2023 г. в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Центральное" отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 25 октября 2023 г. решение Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 12 июля 2023 г. отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования ТСЖ "Центральное" к Гарбузенко Л.В. о признании недействительным пункта договора купли-продажи удовлетворены частично.

Признан недействительным п.4.1.2. договора купли-продажи недвижимости от 6 апреля 2021 г, заключенный между Перминовым Д.В, Перминовой О.В. с одной стороны и Гарбузенко Л.В. с другой стороны, в части передачи как являющегося неотъемлемой частью данного объекта недвижимости, газового котла "данные изъяты".

В остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе третьи лица Перминов Д.В, Перминова О.В. ставят вопрос об отмене апелляционного определения как принятого с нарушением норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, в суд кассационной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, проверив обжалуемое судебное постановление в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

По настоящему делу таких нарушений судом апелляционной инстанции не допущено.

Исходя из положений ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) к общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, относятся общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в п. 2 ст. 287.6 ГК РФ.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) определено, что к общему имуществу многоквартирного дома относятся, в том числе: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Как установлено ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Согласно п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвердженных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила N 491), состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества; органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

В соответствии с п. 2 Правил N 491 в состав общего имущества включаются, в том числе технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (п.5 Правил N 491).

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (п.6 Правил N 491).

На основании п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как следует из материалов дела, управление многоквартирным домом N по "адрес" осуществляет ТСЖ "Центральное".

Между Перминовым Д.В, Перминовой О.В. (покупатель) и Гарбузенко Л.В. (продавец) 6 апреля 2021 г. был заключен договор купли-продажи недвижимости с обременением ипотекой в силу закона.

Согласно условиям договора продавец обязуется передать в общую совместную собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить нежилое помещение, расположенное на 1 этаже шестиэтажного кирпичного дома по "адрес" кадастровый N, общей площадью 91, 6 кв.м. Объект недвижимости продается по цене 4 300 000 руб.

Согласно п. 4.1.2 продавец обязуется передать следующее оборудование: газовый котел "данные изъяты", газовый котел "данные изъяты". Являющиеся неотъемлемой частью данного объекта недвижимости.

Согласно выписке из ЕГРН собственниками нежилого помещения по "адрес" площадью 91, 6 кв.м, являются Перминов Д.В, Перминова О.В.

Согласно договору купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ ООО "СПС-Холдинг" продает ООО "Орион" в лице представителя Гарбузенко Л.В. нежилые помещения: офис на 1 этаже жилого дома лит. А, площадью 130, 1 кв.м, кадастровый N, нежилое помещение офиса на 1 этаже жилого дома лит А, площадью 38, 1 кв.м, кадастровый N, нежилое помещение офиса на 1 этаже жилого дома лит А, площадью 54, 8 кв.м, кадастровый N. Согласно п. 2.1 указанного договора отопление от собственного котла на газе.

Согласно договору поставки газа, заключенному между ООО "Орион" и ООО "Газпром Межрегионгаз Новосибирск" N от 3 июля 2015 г, в приложении N в качестве информации о газопотребляющем оборудовании покупателя указаны котел "данные изъяты".

Согласно договору поставки газа N от 1 сентября 2017 г, в приложении N в качестве информации о газопотребляющем оборудовании покупателя указаны котел "данные изъяты".

Согласно договору купли-продажи от 25 марта 2019 г. ООО "Орион" продало Гарбузенко Л.В. нежилое помещение, расположенное по "адрес" площадью 130, 1 кв.м. В соответствии с п. 5 указанного договора настоящий договор имеет силу акта приема- передачи недвижимого имущества, указанного в п. 1 настоящего договора, а также ключи, технический план и иную документацию, относящуюся к данному объекту недвижимости, поэтому дополнительный передаточный акт сторонами заключаться не будет.

24 июля 2019 г. заключен договор N 24/07 на техническое обслуживание газового котла "данные изъяты" между ООО "Орион" и ООО "Тепловодмонтаж".

21 мая 2021 г. между Перминовым Д.В. и ООО "Газпром Межрегионгаз Новосибирск" заключен договор поставки газа, точка подключения - "адрес".

1 сентября 2022 г. между Перминовым Д.В. и ООО "Газпром Межрегионгаз Новосибирск" пролонгирован договор поставки газа, точка подключения - "адрес". Договор заключен на два газовых котла - "данные изъяты".

17 мая 2021 г. между Перминовым Д.В. и ООО "Тепловодмонтаж" заключен договор на техническое обслуживание котла "данные изъяты"

27 сентября 2022 г. между ФИО8 и ООО "Тепловодмонтаж" заключен договор на техническое обслуживание котла "данные изъяты"

1 октября 2022 г. между Перминовым Д.В. и ООО "Газификация" заключен договор на техническое обслуживание оборудования газовой котельной: газовый котел "данные изъяты", расположенных по "адрес" Срок действия договора с 1 января 2023 г. по 31 декабря 2023 г.

Решением Центрального районного суда г.Барнаула Алтайского края от

13 апреля 2023 г. исковые требования Перминова Д.В, Перминовой О.В. к ТСЖ "Центральное" о возложении обязанности предоставить доступ к газовому оборудованию, согласовать разрешение на точку подключения удовлетворены. ТСЖ "Центральное" обязано предоставить Перминову Д.В, Перминовой О.В. доступ к газовому котлу "данные изъяты", расположенному на первом этаже многоквартирного жилого дома по "адрес" в помещении, являющимся частью общего имущества собственников дома с целью его обслуживания силами специализированной организации. ТСЖ "Центральное" обязано предоставить Перминову Д.В, Перминовой О.В. разрешение на согласование точки подключения нежилого помещения по "адрес" в установленном законом порядке специализированной организацией с разработкой технических условий о возможности (невозможности) подключения. Указанное решение суда вступило в законную силу 12 июля 2023 г.

Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ТСЖ "Центральное" не представило доказательств приобретения указанных котлов, не представило доказательств постановки их на баланс ТСЖ "Центральное", не представило доказательств заключения договора с ресурсоснабжающей организацией. Третьими лицами Перминовыми представлен в материалы дела паспорт на котел "данные изъяты", имеющий заводскую надпись, чего нельзя сказать о паспорте на котел, представленном представителем ТСЖ "Центральное".

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что спорное газовое оборудование используется с целью отопления не только нежилых помещений истцов, но и также общедомового имущества, то есть фактически является общим имуществом многоквартирного дома, правом распоряжения которым имеют только все, а не отдельные собственники помещений в таком доме, в связи с чем оспариваемое положение договора купли-продажи недвижимости от 6 апреля 2021 г. прямо противоречит закону и может быть признано недействительным как оспоримая сделка по иску заинтересованного лица. Как указано в решении Центрального районного суда города Барнаула от 13 апреля 2023 г. стороны в ходе судебного разбирательства не отрицали, что котел "данные изъяты" не находится в газовой котельной, был демонтирован в связи с неисправностью, истечением срока эксплуатации, таким образом, удовлетворены исковые требования лишь частично, в отношении газового котла "данные изъяты"

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что выводы суда апелляционной инстанции отвечают требованиям законодательства, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы кассационной жалобы об отсутствии в материалах дела доказательств отнесения газовых котлов к общедомовому имуществу, их принадлежности ТСЖ, постановки их на баланс, являются несостоятельными.

Из материалов дела следует, что ООО "Орион" в лице директора Гарбузенко Л.В. 12 мая 2015 г. приобрело у ООО "СПС-Холдинг" нежилые помещения трех офисов размером 130, 1 кв.м, 38, 1 кв.м, 5, 8 кв.м, расположенные на 1 этаже жилого дома по "адрес" с кадастровыми номерами N, N, N, без указания сведений об отчуждении газового оборудования, а 25 марта 2019 г. Гарбузенко Л.В. купила у ООО "Орион" нежилое помещение офиса размером 38, 1 кв.м, расположенное на 1 этаже жилого дома по "адрес" с кадастровым N, также без газового котла (котлов).

Из поэтажного плана жилого дома следует, что газовое оборудование, выступившее предметом купли-продажи по ранее указанному договору, расположено вне пределов нежилого помещения, принадлежащего Перминову Д.В, Перминовой О.В, находится в помещении N теплогенераторной размером 5, 9 кв.м, предназначено для отопления всех имеющихся на первом этаже нежилых помещений, входной группы подъезда, коридоров и тамбуров, подсобных помещений, мест общего пользования первого этажа.

Из акта осмотра газовых котлов, составленного 25 января 2023 г. с участием Перминова Д.В. и сотрудников ТСЖ, следует, что в теплогенераторной установлен спорный котел "данные изъяты", обеспечивающий отопление четырех офисов и лестничной клетки ТСЖ, имеющей статус общедомового имущества. В декабре 2022 года в этом котле ТСЖ "Центральное" произвело замену вентилятора и оплатило такое обслуживание.

Анализируя содержание перечисленных выше доказательств, в частности договор купли-продажи, суд апелляционной инстанции в апелляционном определении Алтайского краевого суда от 12 июля 2023 г. посчитал ошибочным вывод районного суда о доказанности истцами наличия статуса собственников спорного имущества.

ТСЖ "Центральное" как организация, осуществляющая управление домом и содержание общего имущества, имеет прямой непосредственный интерес в признании оспариваемого положения договора недействительным, тем самым защищая интересы всех собственников помещений данного дома.

Доводы кассаторов о том, что вопрос о наличии либо отсутствии у Перминовых статуса собственников газового оборудования предметом судебного разбирательства по делу N2-448/2023 не являлся, в связи с чем апелляционное определение от 12 июля 2023 г. по указанному делу не имеет преюдициального значения для предмета спора, отклоняются судом кассационной инстанции.

Обжалуемое судебное постановление основано на совокупности имеющихся по делу доказательств, в том числе решении Центрального районного суда г.Барнаула Алтайского края от 13 апреля 2023 г. и апелляционном определении Алтайского краевого суда от 12 июля 2023 г. Ранее Перминовым был предоставлен доступ к спорным газовым котлам как общему имуществу всех собственников, что говорит об обоснованности требований ТСЖ "Центральное".

Нарушения требований статей 56, 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при оценке судом апелляционной инстанции доказательств допущено не было. Нормы материального и процессуального права применены верно.

Само по себе несогласие с оценкой данной судом апелляционной инстанции доказательствам не может служить основанием к отмене обжалуемых судебных постановлений, поскольку согласно части 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств, что не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта в кассационном порядке.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены апелляционного определения по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь статьёй 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 25 октября 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Перминова Д.В, Перминовой О.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи