Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 06 февраля 2024 г. по делу N 66а-107/2024

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи: Кошелевой И.Л.

судей: Переверзиной Е.Б, Насиковской А.А.

при секретаре-помощнике судьи: Асеевой П.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ИП Лакницкого Владимира Романовича на решение Челябинского областного суда от 23 октября 2023 года по административному делу N3а-157/2023 по иску ИП Лакницкого Владимира Романовича к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равном его рыночной стоимости, заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Кошелевой И.Л,

УСТАНОВИЛА:

ИП Лакницкий Владимир Романович, в лице представителя, обратился в Челябинский областной суд с административным иском к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2022 года установлена в размере 3 674 109.42 руб. и плательщиком арендной платы, размер которой исчисляется из размера кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вместе с тем, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке N 39469/2023 от 7 февраля 2023 года, выполненным оценочной компанией ООО "Гарант".

Поскольку неправильное определение кадастровой стоимости объекта недвижимости влияет на размер арендной платы, истец просил административные исковые требования удовлетворить.

Решением Челябинского областного суда от 23 октября 2023 года административные исковые требования удовлетворены.

Суд установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере равном его рыночной стоимости - 1 956 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Дата подачи в суд административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости установлена судом как 21февраля 2023 года.

Суд взыскал с ИП Лакницкого Владимира Романовича в пользу частнопрактикующего эксперта ФИО2 судебные расходы на проведение экспертизы в размере 35 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного истца просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным.

В жалобе указано, что решение суда основано на заключении судебной - оценочной экспертизы, проведение которой было поручено частнопрактикующему эксперту ФИО2

При этом, по мнению административного истца, экспертиза, выполненная указанным экспертом не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и содержит дефекты, которые повлияли на размер рыночной стоимости земельного участка в пользу его увеличения.

Указанные выводы подтверждаются предоставленной суду первой инстанции рецензией, подготовленной частнопрактикующим оценщиком ФИО7, которой суд первой инстанции не дал надлежащей оценки.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело с апелляционной жалобой в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене или изменению решения суда.

Из материалов административного дела следует, что ИП Лакницкий Владимир Романович является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2022 года установлена в размере 3 674 109, 42 руб.

Сведения об установленной кадастровой стоимости данного объекта недвижимости утверждены Приказом Министерства имущества Челябинской области N187-П от 15 ноября 2022 года, и внесены в ЕГРН 29 декабря 2022 года.

Согласно указанному приказу, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости была определена в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Согласно статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона (ч.4).

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с отчетом об оценке N 39469 от 7 февраля 2023 года, выполненным ООО "Гарант", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 года составляет 868 000 рублей.

Учитывая мотивированные возражения представителя Министерства имущества Челябинской области относительно предоставленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, судом первой инстанции по делу назначена судебная оценочная экспертиза с целью установления его действительной рыночной стоимости, проведение которой поручено частнопрактикующему эксперту ФИО2

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, отчет об оценке земельного участка N 39469 от 7 февраля 2023 года, выполненный оценщиком ООО "Гарант", содержит внутренние противоречия, допускает неоднозначное толкование и вводит пользователей в заблуждение.

Так, в отчете выявлены как формальные нарушения, так и существенные нарушения, которые привели к искажению рыночной стоимости, в частности, неверно определен сегмент рынка объекта оценки, в качестве аналогов взяты объекты, относящиеся к иному сегменту рынка, в рамках сравнительного подхода не введена поправка на вид разрешенного использования, приведена недостоверная информация об аналоге N2, отсутствует корректировка на объем передаваемых имущественных прав, приведена недостоверная информация об аналоге N3, результаты расчетов не соответствуют анализу рынка.

Таким образом предоставленный истцом от чет об оценке не является достоверным.

Учитывая указанные дефекты предоставленного административным истцом отчета об оценке, суд первой инстанции обоснованно не принял его в качестве доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 года составляет 1 956 000 рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Из экспертного заключения следует, что эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении его рыночной стоимости. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложен ответ на поставленный перед экспертом вопрос, выводы эксперта подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов аналогов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик, корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

Оценив заключение судебно-оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и принимая во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями и опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 1 956 000 рублей.

Как следует из апелляционной жалобы представителя административного истца, он не согласен с размером рыночной стоимости земельного участка, установленного в экспертном заключении, полагает, что экспертом неправильно подобраны объекты-аналоги, что повлияло на увеличение рыночной стоимости объекта недвижимости, ссылается при этом на предоставленную суду первой инстанции рецензию частнопрактикующего оценщика ФИО7 на экспертное заключение.

Судебная коллегия полагает, что рецензия частнопрактикующего оценщика ФИО7 не может быть принята во внимание при оценке обоснованности и достоверности экспертного заключения, поскольку указанный оценщик не предупреждался судом об уголовной ответственности за дачу недостоверного заключения.

Несогласие истца с определенным в экспертном заключении размером рыночной стоимости земельного участка, само по себе не является основанием для признания указанного заключения не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела экспертное заключение, которое суд первой инстанции положил в основу постановленного решения, по форме и содержанию соответствует требованиям действующего законодательства, является полным, подробным, содержит ответы на все поставленные судом вопросы, не содержит противоречий и неясностей, в связи с чем, сомнения в его обоснованности не возникают.

Административный истец с ходатайством о назначении повторной экспертизы в суд первой инстанции не обращался и оснований для назначения такой экспертизы не имеется.

Доводы представителя административного истца о неправильной подборке экспертом объектов-аналогов, что повлияло на рыночную стоимость земельного участка, были проверены судом в процессе рассмотрения дела и не нашли своего подтверждения.

Экспертом ФИО2 предоставлены письменные возражения на рецензию частнопрактикующего оценщика ФИО7, которые он поддержал в судебном заседании суда первой инстанции 18 октября 2023 года.

В частности, эксперт пояснил, что рынок земельных участков в Магнитогорске преимущественно представлен объектами, оформленными в краткосрочную аренду, такая же ситуация по Челябинску. Использование в расчетах только одного аналога, оформленного в собственность, недопустимо, так как приведет к высокой погрешности в расчетах. Указание рецензента на недопустимость использования аналого, оформленных в краткосрочную аренду, несостоятельно, поскольку сам рецензент в своих отчетах об оценке применяет такие аналоги.

Рецензент не обосновывает, почему имеющиеся объекты незавершенного строительства должны увеличивать стоимость. Такие объекты незавершенного строительства как фундаменты могут как увеличивать стоимость земельного участка, так и уменьшать, поскольку для одних покупателей это улучшение земельного участка, а для других ухудшение. По справочнику Лейфера корректировки на фундамент нет, поэтому при производстве экспертизы использовался Омский справочник. Корректность используемой корректировки подтверждается большим количеством положительных решений по пересмотру кадастровой стоимости при министерстве имущества. В данном случае нарушений требований ФСОN7 не допущено.

Все внешние инженерные коммуникации должны учитываться, что подтверждается пунктом 12 Приказа Росреестра от 4 августа 2021 года NП/0336, где указано, что при оценке не учитываются только внутриплощадные инженерные коммуникации, земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования. Наличие магистральных инженерных коммуникаций (линии электропередач, магистральных трубопроводов, коллекторов), расположенных в границах земельного участка или вблизи его границ, не дает основания считать земельный участок инженерно обеспеченным.

В отличие от объекта оценки объекты аналоги имеют коммуникации по границе.

Использование в ходе проведения экспертизы справочника по Омской области обоснованно, поскольку федеральные стандарты оценки не содержат запрет на использование справочных данных по другим регионам, напротив допускают возможность расширения территории исследования при неразвитости рынка или отсутствия необходимых данных по сопоставимым объектам.

Значительная часть земельных участков реализуется с расположенными на них фундаментами или работами нулевого цикла, что требует внесение корректировки на разницу в застроенности земельных участков. Необходимая корректировка была обнаружена только в справочнике по Обской области.

Является также безосновательным утверждение рецензента о том, что при производстве экспертизы намеренно отбирались неактуальные версии предложений аналогов с более высокой ценой.

По аналогу N2 использовалось объявление от 15 сентября 2020 года с ценой 1 500 000 рублей. Рецензент указывает, что наиболее приближенным к дате оценки является объявление о 21 декабря 2020 года с ценой 1 300 000 рублей, но н самом деле наиболее приближенным к дате оценки является версия объявления о 10 июля 2021 года с ценой 1 800 000 рублей. Следовательно, использовалось объявление с меньшей ценой, а не с высокой, как указано в рецензии.

Рецензент также не учитывает, что аналоги N1 и N3 оформлены в краткосрочную аренду, которая теряет свою стоимость по мере истечения срока аренды. Для таких участков целесообразно брать объявления ближе к дате заключения договора аренды.

В частности по аналогу N1 на дату объявления 2 апреля 2021 года, предлагаемую рецензентом, оставшийся срок договора аренды составлял менее года, истек 6-месячный срок получения разрешения на строительство. Таким образом, цена 1 100 000 рублей обусловлена существованием рисков нарушения сроков строительства, необходимостью срочной продажи недвижимости.

Кроме того действующее законодательство не содержит требование об использовании аналогов максимально близких к дате оценки.

Судебная коллегия считает, что доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях при производстве экспертизы, о неправильном подборе экспертом объектов-аналогов опровергаются содержанием экспертного заключения и пояснениями эксперта в судебном заседании, в связи с чем, не могут повлиять на правильность постановленного судом решения.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости -1 956 000 рубля, установленной по состоянию на 1 января 2022 года, судебная коллегия соглашается также с решением в части возложения расходов по оплате судебной экспертизы на административного истца, поскольку разница между оспариваемой истцом кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью объекта недвижимости, определенной судом на основании заключения судебной экспертизы, составляет менее 50 % и не является значительной, укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, диапазон отклонений и, следовательно, не свидетельствует об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Челябинского областного суда от 23 октября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ИП Лакницкого Владимира Романовича, без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в кассационном порядке через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения в соответствующий суд кассационной инстанции.

Председательствующий:

Судьи: