Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28 ноября 2023 г. по делу N 33-47205/2023

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Князева А.А, судей Тюриной Е.П, Ильиной З.М, при помощнике судьи Мартыненко А.Е, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Тюриной Е.П. гражданское дело по апелляционным жалобам истца Албеговой О.Р, ответчика ИП Подгорнова Б.О. на решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 18 октября 2022 года, которым постановлено:

Иск Албеговой О*Р* к ИП Подгорнову Борису Олеговичу о взыскании страхового депозита оставить без удовлетворения.

Встречный иск ИП Подгорнова Бориса Олеговича к Албеговой О*Р* о взыскании задолженности по договору найма оставить без удовлетворения.

УСТАНОВИЛА:

Албегова О.Р. обратилась в суд с иском к ИП Подгорнову Б.О. о взыскании страхового депозита в размере 180000 руб, расходов по уплате государственной пошлины в размере 4800 руб. Исковые требования мотивированы тем, что 02.05.2021 между сторонами был заключен договор найма жилого дома с земельным участком, по которому ответчику был перечислен депозит в размере 180000 руб, подлежащий возврату после подписания акта возврата дома. Дом был возвращен ответчику по акту от 02.04.2022, однако страховой депозит ей не был возвращен, удержан ответчиком по надуманным основаниям.

ИП Подгорновым Б.О. предъявлен встречный иск к Албеговой О.Р. о взыскании задолженности по договору найма в сумме 293395, 22 руб, расходов по уплате государственной пошлине в размере 6133, 92 руб. Встречные исковые требования мотивированы тем, что страховой депозит в размере 180000 руб. Албеговой О.Р. не передавался. За период действия договора аренды с 02.05.2021 по 01.04.2022 Албегова О.Р. должна была оплатить арендные платежи и коммунальные услуги в сумме 1895800, 92 руб, фактически оплата произведена в сумме 1 602 405, 70 руб, оставшаяся сумма задолженности, предъявленная к взысканию, не погашена.

18.10.2022 Зеленоградским районным судом постановлено вышеприведенное решение, на которое истцом Албеговой О.Р. и ответчиком ИП Подгорновым Б.О. поданы апелляционные жалобы. В жалобе истец выражает несогласие с выводами суда, послужившими основанием для отказа в удовлетворении ее требований, и ссылается на то, что ответчик признавал факт получения страхового депозита в размере 180000 руб, но отказался его возвращать в связи с выявленным ненадлежащим состоянием имущества, при этом требований о возмещении ущерба не заявлял. Ответчик в жалобе выражает несогласие с выводами суда, послужившими основанием для отказа в удовлетворении встречного иска, и ссылается на то, что в подтверждение наличия задолженности по договору аренды им был приведен расчет встречных исковых требований, основанный на выписке по счету о поступивших платежах, а также акте сверки расчетов, которые стороной Албеговой О.Р. не были опровергнуты.

В заседание суда апелляционной инстанции представитель Албеговой О.Р. - Благов Е.А. явился, доводы апелляционной жалобы истца поддержал, против удовлетворения жалобы ответчика возражал.

В заседание суда апелляционной инстанции представитель ИП Подгорнова Б.О. - Сорокин В.В. явился, доводы апелляционной жалобы ответчика поддержал, против удовлетворения жалобы истца возражал.

Представитель третьего лица Управления Ростпотребнадзора по г. Москве в заседание суда апелляционной инстанции не явился, извещался о слушании дела надлежащим образом, в порядке ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Вышеуказанным требованиям постановленное по делу решение не соответствует.

В соответствии с положениями ст.ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; в аренду могут быть переданы земельные участки, здания, сооружения.

В силу положений п. 1 ст. 611 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

В силу абз. 3 ст. 678 ГК РФ по договору найма жилого помещения, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Как установлено судом первой инстанции, между ИП Подгорновым Б.О. (наймодателем) и Албеговой О.Р. (нанимателем) заключен договор N * от 03.05.2021 найма жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Московская область, * район, пос. *, СНТ "*, уч. N *, на период с 03.05.2021 по 02.04.2022.

По условиям пункта 6.1 договора, наниматель обязуется передать наймодателю страховой депозит в обеспечение оплаты задолженности за наем, а также в обеспечение сохранности и надлежащего состояния имущества. Страховой депозит составляет 180000 руб. По окончании срока действия договора при наличии ущерба имуществу ущерб вычитается из страхового депозита. Оставшаяся сумма или его полная сумма при отсутствии такого ущерба подлежит возврату нанимателю.

По окончании срока действия договора сторонами составлен акт возврата жилого дома и земельного участка от 02.04.2022. Акт подписан сторонами с разногласиями относительно состояния арендуемого помещения. При этом суд указал, что в данном акте имеются противоречия в п. 2 и п. 4.

Согласно п. 2 акта, недостатки в возвращенном наймодателю имуществе не выявлены; согласно п. 4 акта в связи с выявленным ненадлежащим состоянием имущества, наниматель возмещает наймодателю причиненный имущественный ущерб, в том числе страховой депозит в размере 180000 руб. остается у наймодателя в полном объеме.

Разрешая спор, суд руководствовался ст.ст. 309, 310, 606, 611, 614, 615 ГК РФ, содержащими общие положения об исполнении обязательств и н едопустимости одностороннего отказа от их исполнения, регулирующими отношения по договору аренды (имущественного найма) и устанавливающих права и обязанности сторон данного договора.

Оценив представленные по делу доказательства, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Албеговой О.Р, при этом исходил из того, что истцом не представлено доказательств исполнения обязанности по внесению депозита в размере 180000 руб. в исполнение п. 6.1 договора найма, поскольку ни платежного документа о перечислении денежных средств в безналичном порядке или письменного документа (расписки) в материалах дела не имеется, при этом ответчик данный факт оспаривает.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд исходил из того, что ИП Подгорновым Б.О. в обоснование требований о взыскании задолженности по договору найма в сумме 293395, 22 руб. не представлено доказательств наличия данной задолженности и ее размера. При этом суд отметил, что представленные выписки АО "Альфа-Банк" по счету ИП Подгорного Б.О. не свидетельствуют о платежах, производимых именно Албеговой О.Р.; акт сверки расчетов составлен Подгорновым Б.О. в одностороннем порядке и не содержит подписи Албеговой О.Р.; в материалах дела отсутствуют доказательства повреждения имущества, а Албегова О.Р. настаивает на том, что жилое помещение было возвращено в надлежащем состоянии; в акте от 02.04.2022 в его неоспариваемой части указано, что плата за коммунальные платежи была внесена за исключением периода с 24.02.2022 по 02.03.2022; доводы о том, что на момент подписания акта Подгорнов Б.О. заблуждался относительно произведенных Албеговой О.Р. платежей, суд признал несостоятельными, указав, что ответчик имел возможность проверить надлежащее исполнение нанимателем условий договора.

Проверяя решение суда по доводам апелляционных жалоб истца и ответчика, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда, поскольку они постановлены без учета фактических обстоятельств по делу.

В соответствии с п. 6.1 договора найма Албегова О.Р. обязалась передать ИП Подгорнову Б.О. страховой депозит в размере 180000 руб. в счет обеспечения оплаты задолженностей за наем, а также в обеспечение сохранности и надлежащего состояния переданного имущества. Данный депозит подлежал возврату по окончании срока действия договора при отсутствии ущерба имуществу.

Согласно пояснениям представителя истца, данным в заседании суда апелляционной инстанции, страховой депозит передавался мужем Албеговой О.Р, однако представить расписку не представляется возможным, так как мужа истца убили.

Из п. 4 акта возврата жилого дома и земельного участка, датированного 02.04.2022, следует, что страховой депозит в размере 180000 руб, указанный в п. 6.1 договора, остается у наймодателя в полном объеме, в счет возмещения причиненного ему ущерба и плату за коммунальные платежи за период с 24.02.2022 по 02.03.2022. В качестве примечаний к данному акту, Албегова О.Р, оспаривания наличие ущерба, требовала возвратить денежные средства в размере 180000 руб, указав на отсутствие повреждений имущества, зафиксированного посредством фотофиксации 01.04.2022.

В представленной истцом переписке сторон в мессенджере WhatsApp, (нотариальный протокол осмотра доказательств - т. 1 л.д. 134-149) содержаться претензия Подгорнова Б.О. в адрес Албеговой О.Р. от 13.04.2022 и акт от 13.04.2022 о наличии повреждений/недостатков в жилом доме с предложением урегулировать спор мировым путем с удержанием страхового депозита в размере 180000 руб.

Поскольку при составлении акта возврата жилого дома и земельного участка, а также в последующей переписке ИП Подгорнов Б.О. признавал факт получения страхового депозита в размере 180000 руб, оспаривание ответчиком факта исполнения истцом условий п. 6.1 договора недопустимо исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ. При таких данных, судебная коллегия приходит к выводу о необоснованности вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска Албеговой О.Р.

При разрешении встречных исковых требований судом первой инстанции не было учтено, что в соответствии с п.п. 3.1.2, 4.1 заключенного между сторонами договора найма, наниматель Албегова О.Р. обязалась вносить плату за наем в размере 160000 руб, коммунальные платежи (плата за электроэнергию, газоснабжение, водоснабжение).

За период действия договора найма (исходя из даты фактического принятия имущества 02.05.2021 и даты фактического возврата имущества 01.04.2022 - том 1 л.д. 38, 39) Албегова О.Р. должна была внести плату за найм, а также оплатить коммунальные платежи. По приведенному ИП Подгорновым Б.О. расчету, Албеговой О.Р. должна быть внесена плата по договору в сумме 1895800, 92 руб, всего оплачено 1602405, 70 руб, в связи с чем задолженность по внесению арендной платы и коммунальных платежей составляет 293395, 22 руб. (т. 1 л.д. 42, 115-116).

Учитывая, что обязанность доказать исполнение условий договора в части внесения платы за найм и коммунальных платежей в силу положений ст. 56 ГПК РФ возложена на Албегову О.Р, доказательств иного размера задолженности, а также внесения оплаты по договору найма на большую сумму, чем учтено Подгорновым Б.О, со стороны Албеговой О.Р. не представлено ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к выводу о необоснованности вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречного иска.

Исходя из установленных обстоятельств невозвращения ИП Подгорновым Б.О. внесенного Албеговой О.Р. депозита по договору в размере 180000 руб, а также наличия задолженности у Албеговой О.Р. перед ИП Подгорновым Б.О. по внесению арендной платы и коммунальных платежей в сумме 293395, 22 руб. за период действия договора найма, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований Албеговой О.Р. и встречных исковых требований ИП Подгорнова Б.О. в посредством взаимозачета однородных требований (293395, 22 руб. - 180000 руб.) и взыскании окончательно с Албеговой О.Р. в пользу ИП Подгорнова Б.О. 113395, 22 руб.

В силу положений ч. 1, ч. 3 ст. 98 ГПК РФ, понесенные сторонами расходы по уплате государственной пошлины: Албеговой О.Р. в размере 4800 руб, ИП Подгорновым Б.О. в размере 6133, 92 руб, подлежат распределению между сторонами путем взаимозачета однородных требований, с взысканием с Албеговой О.Р. в пользу ИП Подгорнова Б.О. 1333, 92 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 18 октября 2022 года отменить.

Постановить по делу новое решение.

Иск Албеговой О.Р. и встречный иск ИП Подгорнова Б.О. удовлетворить посредством взаимозачета однородных требований.

Взыскать с Албеговой О*Р* в пользу ИП Подгорнова Бориса Олеговича 113395, 22 руб, государственную пошлину в размере 1333, 92 руб.

Председательствующий:

Судьи: