Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18 января 2024 г. по делу N 8Г-37121/2023[88-784/2024-(88-37597/2023)]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Асатиани Д.В, судей Князькова М.А. и Гольман С.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа Щелково Московской области к Жидковой Т.П. о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды, по встречному иску Жидковой Т.П. к администрации городского округа Щелково Московской области о расчете арендной платы с применением коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка

по кассационной жалобе администрации городского округа Щелково Московской области на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 августа 2023 г.

Заслушав доклад судьи Князькова М.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

администрация городского округа Щелково Московской области обратилась в суд с иском к Жидковой Т.П. о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора.

Иск обоснован тем, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключен договор N аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", общей площадью 2 764 кв.м, для размещения (строительства) сервисного центра, сроком на 3 года, 25 августа 2020 г. - заключено соглашение о внесении изменений в пункт 2.1 договора, договор заключен на срок 6 лет с 11 декабря 2017 г. по 11 декабря 2023 г. Задолженность ответчика по оплате аренды земельного участка за период с 11 декабря 2021 г. по 31 мая 2022 г. составляет "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп. Поскольку арендатор допустила просрочку по внесению арендной платы более двух раз подряд, просит взыскать с Жидковой Т.П. задолженность по арендной плате в размере "данные изъяты" руб "данные изъяты" коп. и пени за просрочку платежа в размере "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп, расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, обязать Жидкову Т.П. передать органу местного самоуправления земельный участок по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней с даты вступления в законную силу вынесенного судебного акта.

Ответчик Жидкова Т.П. предъявила встречный иск к администрации городского округа Щелково Московской области о расчете арендной платы с применением коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка.

В обоснование встречного иска указала, что между сторонами заключен договор аренды сроком на три года для размещения (строительства) сервисного центра. Соглашением от 25 августа 2020 г. срок действия договора был продлен до 11 декабря 2023 г. На период строительства был установлен коэффициент (Кд) равный 1, 5. По истечении трех лет, с 11 декабря 2020 г, администрацией был произведен перерасчет арендной платы и был применен коэффициент 4, 2, а позднее - коэффициент 6. Поскольку органом местного самоуправления неправильно применен коэффициент, переплата в год составила "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп. Полагает, что должен быть применен коэффициент 3 (для размещения иной коммерческой деятельности). На основании изложенного просит установить, что при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка подлежит применению коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (КД), равный 3 в соответствии с пунктом 3.1 статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 г. N 2396-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

Решением Щелковского городского суда Московской области от 3 февраля 2023 г. исковые требования администрации городского округа Щелково Московской области удовлетворены, с Жидковой Т.П. взыскана задолженность по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N в размере "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп. за период с 11 декабря 2021 г. по 31 мая 2022 г, пени за просрочку платежа в размере "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп. за период с 11 декабря 2021 г. по 31 мая 2022 г.; расторгнут договор аренды земельного участка с кадастровым номером N от 14 декабря 2017 г. N; Жидкова Т.П. обязана передать администрации городского округа Щелково Московской области земельный участок с кадастровым номером N по акту приема-передачи в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу; в удовлетворении встречного иска Жидковой Т.П. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 августа 2023 г. решение Щелковского городского суда Московской области от 3 февраля 2023 г. отменено в части расторжения договора аренды и возложения обязанности передать земельный участок, с принятием нового решения в указанной части, которым в удовлетворении требований администрации городского округа Щёлково Московской области к Жидковой Т.П. о расторжении договора аренды, возложении обязанности передать земельный участок отказано.

В остальной части решение Щелковского городского суда Московской области от 3 февраля 2023 г. оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявителя ставится вопрос об отмене апелляционного определения в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжения договора аренды и возложения обязанности передать земельный участок, как вынесенного с нарушением требований закона.

В соответствии с частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находя участвующих в деле лиц извещенными о времени и месте судебного заседания согласно требованиям главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц.

В силу статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, и в той части, в которой они обжалуются, не находя оснований для выхода за пределы доводов кассационных жалобы.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции были допущены такого характера нарушения норм права в части.

Из материалов дела и обжалуемого судебного постановления следует, что администрацией Щелковского муниципального района Московской области на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, решения Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области от ДД.ММ.ГГГГ N-З, пункта 153, с Жидковой Т.П. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор N аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", общей площадью 2 764 кв.м, для размещения (строительства) сервисного центра, сроком на 3 года. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области 16 января 2018 г.

25 августа 2020 г. между сторонами заключено соглашение о внесении изменений в пункт 2.1 договора относительно его срока, договор заключен на срок 6 лет с 11 декабря 2017 г. по 11 декабря 2023 г.

В соответствии с пунктом 2.2. договора земельный участок считается переданным арендодателем и принятым арендатором с момента подписания акта приема-передачи.

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме не позднее 10 числа текущего месяца. Обязательства по оплате считаются исполненными после внесения арендатором арендной платы в полном объеме за период, установленный пунктом 3.3 настоящего договора. При внесении арендатором арендной платы не в полном объеме, размер которого установлен пунктом 3.3 договора, обязательства считаются неисполненными (пункт 3.9 договора).

Задолженность Жидковой Т.П. по оплате аренды земельного участка за период с 11 декабря 2021 г. по 31 мая 2022 г. составляет "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп. Неустойка вследствие нарушения сроков внесения арендной платы, установленных договором, в соответствии с пунктом 5.3. договора из расчета 0, 05 % составляет "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп. за период с 11 декабря 2021 г. по 31 мая 2022 г.

В адрес ответчика 2 августа 2022 г. направлена претензия N N с предложением об оплате задолженности. Жидкова Т.П. обязательств по оплате аренды не исполнила, ответ на претензию не направила.

Разрешая заявленные требования, установив, что в результате неисполнения обязанности по договору аренды задолженность Жидковой Т.П. за период с 11 декабря 2021 г. по 31 мая 2022 г. не погашена, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований органа местного самоуправлении, которые подлежат удовлетворению и отказе в удовлетворении встречного иска.

Отменяя решения суда первой инстанции в части исковых требований о расторжения договора аренды и возложения обязанности передать земельный участок и отказывая в этой части в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что суд первой инстанции не принял во внимание тот факт, что при предоставлении Жидковой Т.П. земельного участка для размещения (строительства) сервисного центра на нем уже находился объект незавершенного строительства, зарегистрированный в ЕГРН.

Поскольку при предоставлении земельного участка Жидковой Т.П. на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора фактически обязанности по освобождению земельного участка.

Зарегистрированное право собственности ответчика (истца по встречному иску) в соответствии со статьей 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не оспорено, органом местного самоуправления также не заявлены иные требования, влекущие прекращение зарегистрированного права собственности в связи с правопритязанием истца на земельный участок под данным объектом.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требования о расторжении договора аренды и возложении обязанности передать земельный участок заявлены преждевременно.

С апелляционным определением в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации городского округа Щелково Московской области о расторжении договора аренды, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться ввиду следующего.

По общим правилам пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судом установлено неоднократное, длительное, неисполнение ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы.

Истцом в силу приведенных положений норм материального права приняты меры для досудебного урегулирования спора.

Между тем, суд апелляционной инстанции, принимая решение об отказе в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка, не принял во внимание указанные нормы права и установленные обстоятельства, не дал им оценки с позиции существенности нарушений обязанностей по договору, что привело к ошибочному, немотивированному выводу об отказе в удовлетворении рассматриваемого требования.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции не может не согласиться с выводами суда апелляционной инстанции о недопустимости удовлетворения требования о передачи арендованного земельного участка арендодателю, в связи с расторжением договора.

Суд установил, что на спорном земельном участке находится объект недвижимости, поэтому пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.

Данная правовая позиция, отражена в пункте 21 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15 ноября 2017 г.).

С учетом изложенного выводы суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка, нельзя признать законными и обоснованными, поэтому апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 августа 2023 г. в части разрешения требований администрации городского округа Щелково Московской области о расторжении договора аренды земельного участка подлежит отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в указанной части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 августа 2023 г. отменить в части разрешения искового требования администрации городского округа Щелково Московской области к Жидковой Т.П. о расторжении договора аренды земельного участка, направить дело в указанной части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В остальной части апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 августа 2023 г. оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи