Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 31 января 2024 г. по делу N 8Г-24685/2023[88-2043/2024-(88-24662/2023)]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Родиной А.К, Судей Храмцовой О.Н, Коренева А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело N2-155/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью "Компания Тюменьспецстрой" к Михайленко Виктории Евгеньевне о взыскании задолженности по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, обращении взыскания на заложенное имущество, по кассационной жалобе Михайленко Виктории Евгеньевны на решение Тюменского районного суда Тюменской области от 29 мая 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 11 сентября 2023 года.

Заслушав доклад судьи Родиной А.К. о вынесенных по делу судебных актах, доводах кассационной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ООО "Компания Тюменьспецстрой" (далее также ООО, общество) обратилось в суд с иском к Михайленко В.Е. о взыскании задолженности по договору купли-продажи от 21 октября 2019 года в размере 4 288 638 руб, процентов за пользование чужими денежными средствами, обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру N23 по адресу: "данные изъяты".

В обоснование требований указано, что 21 октября 2019 года между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: "данные изъяты". Стоимость объекта согласована сторонами в размере 7 900 000 руб, из которых 200 000 руб. оплачены до подписания договора, 4 378 638 руб. покупатель оплачивает в срок до 15 ноября 2019 года, в том числе средствами материнского капитала; 2 900 000 руб. - в срок до 30 апреля 2021 года. До полной оплаты квартира находится в залоге у продавца. Однако покупателем обязательства своевременного не исполнены, в общей сложности оплачено 3 611 362 руб, размер задолженности составляет 4 288 638 руб.

Решением Тюменского районного суда Тюменской области от 29 мая 2023 года исковые требования удовлетворены частично. С ответчика взыскана задолженность по договору в размере 4 188 638 руб, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 15 ноября 2019 года по 1 апреля 2022 года в размере 486 946, 67 руб, продолжено начисление процентов с 1 октября 2022 года и по день фактического исполнения обязательств, взысканы расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб, расходы по уплате госпошлины в размере 32 833 руб. Обращено взыскание на предмет залога, начальная продажная стоимость квартиры установлена в размере 8 374 400 руб. В остальной части отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 11 сентября 2023 года решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Михайленко В.Е. просит об отмене постановленных судебных актов, ссылаясь на их незаконность и необоснованность. Выражает несогласие с установленной судом начальной продажной стоимостью квартиры в размере 8 374 400 руб, полагает, что она занижена судом и должна быть установлена в размере, определенном судебной экспертизой - 10 468 000 руб. Указывает, что для приобретения квартиры были использованы средства материнского капитала, при этом выделить доли детям не представляется возможным в связи с наложенным запертом на совершение регистрационных действий. Полагает, что продажа квартиры без выделения детям причитающихся им долей нарушит права детей. Отмечает, что предпринимала попытки урегулировать спор, направляла истцу предложение заключить соглашение с графиком погашения задолженности. Обращает внимание суда, что в настоящее время продолжает гасить задолженность ежемесячно.

В возражениях на кассационную жалобу ООО "Компания Тюменьспецстрой" полагает ее необоснованной. Указывает, что при наличии установленных фактов нарушения ответчиком обязательств по договору купли-продажи, в отсутствие предусмотренных законом обстоятельств, исключающих возможность обращения взыскания на предмет залога, судом принято обоснованное решение об обращении взыскания на заложенное имущество. Полагает, что судом правомерно установлена стоимость квартиры в размере 80 % от ее рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой. Отмечает, что взыскание может быть обращено даже на единственное жилье должника, если данное жилье является предметом залога. Указывает, что использование средств материнского (семейного) капитала для приобретения квартиры не является основанием, препятствующим в силу закона обращению взыскания на предмет залога. Считает, что обжалуемые судебные акты приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Компания Тюменьспецстрой" - Макеев А.В. поддержал возражения на кассационную жалобу, пояснил, что вопреки доводам жалобы, платежи в счет погашения долга не вносятся ежемесячно ответчиком, период просрочки составляет более двух лет, что нарушает права истца.

Иные лица, участвующие в деле, при надлежащем извещении в судебное заседание не явились. Информация о рассмотрении дела заблаговременно размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции. В связи с чем, на основании ст.ст. 167, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Обсудив доводы кассационной жалобы, возражений на жалобу, проверив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

В соответствии со ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении дела не допущено.

Судами установлено и из материалов дела следует, что Михайленко В.Е. является собственником квартиры, расположенной по адресу: "данные изъяты" на основании договора купли-продажи от 21 октября 2019 года, заключенного с ООО "Компания Тюменьспецстрой".

Стоимость квартиры согласована сторонами в размере 7 900 000 руб, оплата производится в рассрочку: денежные средства в сумме 4 378 638 руб. покупатель оплачивает в срок до 15 ноября 2019 года, в том числе средствами материнского капитала; 2 900 000 руб. - в срок до 30 апреля 2021 года. До полной оплаты квартира находится в залоге у продавца.

11 ноября 2019 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрирован залог в силу закону в пользу истца.

В общей сложности ответчиком выплачено 3 711 362 руб, с учетом 100 000 руб, оплаченных в процессе рассмотрения дела, из них 421 362 руб. за счет средств материнского (семейного) капитала.

Заключением судебной экспертизы от 1 апреля 2023 года рыночная стоимость спорной квартиры определена в размере 10 468 000 руб.

Суд первой инстанции, разрешая исковые требования, руководствовался ст.ст. 309, 310, 334, 349, 395, п. 6 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ч. 2 ст. 54, ст.ст. 54.1, 55 Федерального закона от 16 июля 1998 года N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее по тексту Закон об ипотеке).

Установив, что обязательства по оплате квартиры должником в установленные договором сроки не исполнены, покупателем допущены просрочки более трех раз в течение 12 месяцев, суд пришел к выводу о взыскании образовавшейся задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами, обращении взыскания на предмет залога. При определении начальной продажной стоимости заложенного имущества, суд исходил из 80% от рыночной стоимости квартиры, установленной заключением судебной экспертизы. Взыскивая проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму основного долга, принял во внимание мораторий на взыскание неустойки, установленный постановлением Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 года N 497 на период с 1 апреля 2022 года по 1 октября 2022 года.

Суд апелляционной инстанции, дополнительно сославшись на ст. 310, п. 4 ст. 421, ст. 454, п.п 1, 2, 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, выводы районного суда поддержал.

Оснований не соглашаться с приведенными выводами судебная коллегия кассационного суда не усматривает, поскольку они основаны на исследовании доказательств, их оценке в соответствии с правилами, установленными в ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствуют нормам материального права, регулирующим возникшие отношения.

В соответствии с разъяснениями п. 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке).

Если начальная продажная цена предмета залога определена по соглашению сторон или в иске залогодержателя при отсутствии возражений со стороны залогодателя, начальная продажная цена устанавливается судом в размере ста процентов от цены, согласованной сторонами, в том числе, если при определении такой цены стороны руководствовались отчетом оценщика.

При наличии между сторонами спора, бремя доказывания иной начальной продажной цены заложенной недвижимой вещи возлагается на ту сторону, которая оспаривает начальную продажную стоимость предмета залога, указанную в договоре залога или в иске.

Если сторонам в ходе судебного разбирательства не удалось достичь соглашения об определении начальной продажной цены, такая цена устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (пп. 4 п. 2 ст. 54пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (п. 9 ст. 77.1 Закона об ипотеке).

Таким образом, Законом об ипотеке установлены императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества.

Судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта была назначена районным судом по ходатайству ответчика, в связи с её несогласием с рыночной стоимостью, указанной в иске, в последующем правомерно установлена судом в размере 80 % от стоимости, определенной судебной экспертизой. Доводы заявителя обратном основаны на ошибочном истолковании норм права и не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.

Не свидетельствуют об ошибочности выводов судов и доводы заявителя о нарушении прав детей, ввиду приобретения спорной квартиры с использованием средств материнского капитала, при том, что доли детям в квартире не выделены.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 17 января 2012 года N 13-О-О, положения абз. 2 ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи с п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке не исключают обращения взыскания на заложенное жилое помещение, которое возможно, как в случае, когда такое помещение заложено по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона, а то обстоятельство, что жилое помещение, на которое обращено взыскание, является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для должника и членов его семьи, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки независимо от целевого назначения кредита.

В п. 1 ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

В соответствии с п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

По смыслу приведенных правовых норм, при переходе права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу залог сохраняет силу, и это лицо становится на место залогодателя, к нему переходят все права и обязанности залогодателя.

Таким образом, изменение режима собственности и определение долей в праве общей собственности на имущество не влечет трансформации залога имущества в залог долей в праве общей долевой собственности. Кредитор, требования которого обеспечены залогом такого имущества, вправе рассчитывать на погашение своих требований из средств, вырученных от продажи самого заложенного имущества, а не доли в праве.

Ссылки заявителя на попытки урегулировать спор, направление истцу предложения заключить соглашение с графиком погашения задолженности, не имеют правового значения при рассмотрении настоящего спора. Заключение такого соглашения, с учетом длительного периода просрочки и установленных законом оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, является правом, а не обязанностью залогодержателя и не может быть положено в основу отказа в иске. Стороны не лишены возможности заключить соглашение о рассрочке исполнения решения суда на стадии исполнения.

Доводы кассационной жалобы по существу повторяют позицию заявителя при разбирательстве дела в судах нижестоящих инстанций, являлись предметом их всесторонней проверки, получили должную правовую оценку и не содержат правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

Нарушений судами положений, предусмотренных ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

Определила:

решение Тюменского районного суда Тюменской области от 29 мая 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 11 сентября 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу Михайленко Виктории Евгеньевны - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи