Кассационное определение СК по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 16 января 2024 г. по делу N 8а-40167/2023[88а-3024/2024-(88а-44926/2023)]

Судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Капункина Ю.Б, судей Мальмановой Э.К. и Раптановой М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 9 августа 2023 года, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 9 ноября 2023 года по административному делу по административному исковому заявлению ФИО9 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Заслушав доклад судьи Капункина Ю.Б, доводы кассационной жалобы, письменные возражения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО9 обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости нежилого здания с кадастровым номером N по адресу: "адрес", а также нежилых помещений с кадастровыми номерами: N, N, N, расположенных на первом этаже нежилого здания с кадастровым номером N по тому же адресу, номера на поэтажном плане 1-4, 17, 20-23, 26, 27/1, 28, 29, 31-35, 37, 38.

Требования мотивированы тем, что оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости существенно превышает их рыночную стоимость в соответствии с отчетом об оценке N К-22-78, выполненным 12 октября 2022 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Оценка.Право.Кадастр" ФИО2

Считая свои права как налогоплательщика нарушенными, административный истец просит установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами:

N - 1 242 400 рублей, N - 2 641 700 рублей, N - 9 382 300 рублей, N - 848 800 рублей.

Решением Краснодарского краевого суда от 9 августа 2023 года административный иск удовлетворен; с учетом результатов повторной судебной оценочной экспертизы оспариваемая кадастровая стоимость установлена в размере рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами:

N - 1 512 841 рублей, N - 3 499 466 рублей, N - 13 441 452 рублей, N - 1 050 687 рублей.

Тем же решением датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости определено 4 ноября 2022 года. Не согласившись с решением суда, департамент имущественных отношений Краснодарского края в своей апелляционной жалобе просил его отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении административного искового заявления.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 9 ноября 2023 года указанное решение от 9 августа 2023 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поступившей в суд кассационной инстанции 6 декабря 2023 г. заявитель ссылается на отсутствие доказательств, свидетельствующих о недостоверности оспариваемой кадастровой стоимости, на допущенные экспертом в заключении от 28 июня 2023 г, положенном судом в обоснование выводов о рыночной стоимости объектов недвижимости, нарушения требований законодательства, регулирующего оценочную и экспертную деятельность.

Определением судьи от 15 декабря 2023 г. кассационная жалоба с делом приняты к производству Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с частью 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, письменные возражения, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что нижестоящими судами не были допущены нарушения, которые являются основанием для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 указанного Федерального закона. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, часть 1 статьи 245 КАС РФ).

Как следует из материалов дела, ФИО9 является собственником нежилого здания с кадастровым номером N по адресу: "адрес", а также нежилых помещений с кадастровыми номерами: N, N, N, расположенных на первом этаже нежилого здания с кадастровым номером N по тому же адресу, номера на поэтажном плане 1-4, 17, 20-23, 26, 27/1, 28, 29, 31-35, 37, 38.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" по состоянию на 1 января 2021 г. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером

N - 1 866 550, 61 рубль, N - 4 220 046, 39 рублей, N - 16 209 201, 59 рублей, N - 1 267 035, 72 рубля и применялась для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке с 1 января 2022 г.

Суды, исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений доказательства, руководствуясь положениями статьи 403 Налогового кодекса РФ и статьей 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 г. N-КЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения", пришел к верному выводу, что поскольку объекты недвижимости принадлежат истцу на праве собственности, последний как налогоплательщик вправе оспорить их кадастровую стоимость путем установления в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости. По делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения сомнений в обоснованности доказательств и достоверности определения рыночной стоимости, суд в соответствии со статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались (пункт 19).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости, истец в подтверждение величины рыночной стоимости представил отчет, выполненный 12 октября 2022 г. оценщиком ФИО2, являющимся сотрудником общества с ограниченной ответственностью "Оценка.Право.Кадастр".

Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N, в целях проверки отчета об оценке на предмет соответствия законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), установления достоверной рыночной стоимости объектов недвижимости на основании ходатайства административного истца определением суда первой инстанции от 14 декабря 2022 г. была назначена судебная оценочная экспертиза.

Оценив представленный истцом отчет, а также подготовленное по результатам судебной экспертизы экспертом ФИО3 (общество с ограниченной ответственностью "Луч") заключение от 10 марта 2023 г. по правилам статьи 84 КАС РФ, суды пришли к выводу о том, что результаты оценки, произведенной в досудебном порядке, в нарушение требований статей 11, 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) не могут быть признаны достоверными в связи с несоответствием отчета требованиям действовавших на дату его составления федеральных стандартов оценки подпунктов "з", "ж" пункта 8 ФСО N, подпунктов "б", "в", "г" пункта 11, подпункта "б" пункта 22 ФСО N, и, как следствие, положены в основу решения по основаниям, которые не оспариваются лицами, участвующим в деле.

С учетом изложенного, установив, что отчет утвержден выступающим на стороне административного истца руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых правоотношениях, судебная коллегия кассационного суда полагает, что нижестоящие суды правильно признали, что достоверность сведений, изложенных в отчете, не может не вызывать сомнения.

В соответствии с заключением от 10 марта 2023 г. экспертом при ответе на вопрос о рыночной стоимости объектов недвижимости последняя определена в отношении объекта недвижимости с кадастровыми номерами:

N - 741 000 рублей, N - 2 708 000 рублей, N - 10 400 000 рублей, N - 813 000 рублей.

Согласно подпункту "в" пункта 23 ФСО N рыночная стоимость объекта недвижимости доходным подходом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. В нарушение приведенных требований использованная при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом ФИО3 стоимость объектов-аналогов, не сопоставимых по местоположению (району расположению) с объектами оценки, не была скорректирована на выявленные различия, величина операционных расходов в размере 31 % не обоснована рыночными данными. Данные обстоятельства послужили основанием для назначения судом первой инстанции на основании части 2 статьи 83 КАС РФ по делу повторной судебной оценочной экспертизы в целях определения достоверной рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению эксперта ФИО4 (АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз") от 28 июня 2023 г, подготовленному по результатам проведения повторной экспертизы на основании определения суда от 18 апреля 2023 г, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровыми номерами:

N - 1 512 841 рублей, N - 3 499 466 рублей, N - 13 441 452 рублей, N - 1 050 687 рублей.

Вопреки доводам кассационной жалобы, при разрешении заявленных требований суд первой инстанции пришел к верному выводу о величине рыночной стоимости принадлежащих административному истцу объектов недвижимости в соответствии указанным заключением эксперта по приведенным в решении основаниям. Заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы (часть 2 статьи 168 КАС РФ).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, пока в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N)", в соответствии с пунктом 23 которого при применении доходного подхода метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (подпункт "в"). Для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи (подпункт "ж").

Из заключения эксперта ФИО4, а также его письменных и устных пояснений, данных в ходе судебного заседания суду апелляционной инстанции, следует, что по результатам анализа рынка коммерческой недвижимости, исходя из его развитости, а также категории (типа), местоположения и площади объектов оценки, эксперт отказался от применения затратного подхода. Отказ эксперта от сравнительного подхода обоснован отсутствием достаточного количества сходных с оцениваемым объектов, предлагаемых к продаже. Основания, по которым выявленные в ходе анализа рынка объекты были отвергнуты, приведены экспертом в таблице 5 заключения и ответчиками (заинтересованными лицами) не опровергнуты.

Для определения ставки арендной платы в рамках доходного подхода использованы среднерыночные данные по сдаче аналогичных объектов в аренду. В указанных целях эксперт выбрал три объекта-аналога, сопоставимые по ценообразующим факторам (таблица 8); применил соответствующие корректировки на выявленные различия по их местоположению (району расположения), физическим характеристикам (типу объекта), этажу расположения (таблица 9). В результате примененных корректировок эксперт рассчитал потенциальный валовый доход для объекта от сдачи в аренду в год; произвел расчет действительного валового дохода, операционных расходов на содержание объекта, чистый операционный доход за один год, размер которых основан на рыночных данных, приведенных в соответствующем Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО5 Примененная экспертом ставка капитализации находится в пределах нижней границы доверительного интервала (9, 6 %) с учетом физических характеристик (площади) объектов оценки. Отказ от применения корректировки на общую площадь обусловлен физическими характеристиками (площадью), предназначением объектов оценки и основан на рыночных данных, свидетельствующих о типичном для рынка в соответствующем сегменте наиболее эффективном использовании доходной недвижимости свыше 20 кв. м при сдаче в аренду блоками. При этом, фактическая степень заполняемости (использования) арендопригодных площадей приведена к средневзвешенному значению путем применения соответствующего коэффициента (75 %). Оснований не согласиться с использованной экспертом методологией кассационный суд не усматривает. Поскольку определение рыночной стоимости объектов экспертизы проводилось без учета стоимости относящегося к ним земельных участков, эксперт, руководствуясь пунктом 1 ФСО II, пунктом 25 ФСО N 7, в соответствии с условиями рынка учитывал величину рыночной стоимости земельного участка.

Полученная по результатам расчетов средневзвешенная стоимость аренды 1 кв.м. соответствует среднему значению диапазона цен по результатам анализа рынка аренды в соответствующем сегменте г..Сочи (таблица 6), что свидетельствует об объективности результатов оценки.

Как следует из материалов дела, выбор методов оценки произведен экспертом в соответствии с положениями статьи 14 Закона об оценочной деятельности, с учетом требований пункта 2 ФСО V, допускающего использование одного подхода и метода оценки, если их применение приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки. Доказательств того, что вследствие неиспользования экспертом сравнительного и затратного подходов итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки не является достоверной, апелляционная жалоба не содержит. Использование подхода без достаточных исходных данных может привести к нарушению принципов обоснованности и проверяемости выводов исследования.

С учётом установленных по делу обстоятельств, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями части 2 статьи 62, статьи 84 КАС РФ, а также учитывая представленные в материалах дела доказательства, суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов об удовлетворении заявленных истцом требований.

Нижестоящими судами не допущено нарушений норм материального либо процессуального права, являющихся, в силу статьи 310 КАС РФ основанием для отмены или изменения решений судов.

Доводы кассационной жалобы направлены на иную оценку полученных по делу доказательств, основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, что не может служить основанием к отмене обжалуемых судебных постановлений.

Согласно части 3 статьи 329 КАС РФ суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какой судебный акт должен быть принят при новом рассмотрении административного дела.

При таких обстоятельствах, по результатам рассмотрения кассационной жалобы, судебная коллегия кассационного суда пришла к выводу, что судами правильно удовлетворены исковые требования ФИО9

Руководствуясь статьями 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 9 августа 2023 года, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 9 ноября 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 318 КАС РФ.

Мотивированное кассационное определение изготовлено 25 января 2024 года.

Председательствующий Капункин Ю.Б.

Судьи Мальманова Э.К.

Раптанова М.А.