Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 10 января 2024 г. по делу N 66а-115/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего судьи Семейкиной С.А.

судей Струковой А.А. и Катанаевой А.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зверевой А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-736/2023 по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 11 октября 2023 года, вынесенное по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "АЛЬФА-СТРОЙ" об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка и об установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной, заслушав доклад судьи Семейкиной С.А,

УСТАНОВИЛА:

Общество с ограниченной ответственностью "АЛЬФА-СТРОЙ" обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6 655 +-/25.кв.м, расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 1 января 2022 года в размере 30 946 000 рублей.

В обоснование административных исковых требований указано, что несоответствие утвержденной кадастровой стоимости земельного участка сложившейся рыночной стоимости, нарушает его права как арендатора земельного участка, поскольку приводит к необоснованному увеличению арендных платежей.

Решением Краснодарского краевого суда от 11 октября 2023 г. административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "АЛЬФА-СТРОЙ" удовлетворено.

Постановлено установить в отношении объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером N кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2022 года в размере 30 946 000 рублей.

Решением суда разрешен вопрос о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Определением Краснодарского краевого суда от 11 октября 2023 года взыскано с общества с ограниченной ответственностью "АЛЬФА-СТРОЙ" в пользу АННО "Краснодарский центр судебных экспертиз" оплату за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 89 000 рублей.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края считает решение суда Краснодарского краевого суда от 11 октября 2023 года незаконным и подлежащим отмене. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что кадастровая стоимость оспариваемого земельного участка установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Считает, что экспертное заключение, положенное в основу оспариваемого решения, является недопустимым доказательством по делу. Вопреки требованиям действующего законодательства оценочная экспертиза по делу проведена вне рамок государственного экспертного учреждения. Полагает недоказанным нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества. Указывает, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка повлияет на поступление доходов от арендных платежей. Просит отменить решение суда первой инстанции, вынести по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении административных исковых требований.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Учитывая положения статей 150, 307 КАС РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы административного дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

На основании части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 269-ФЗ).

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), являющийся составной частью Единого государственного реестра недвижимости, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 318 от 27 апреля 2017 года, установлена дата перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с ч. 3 ст. 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", - 1 мая 2017 г.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также дату определения кадастровой стоимости земельного участка - 01 января 2022 г, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ следует, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью "АЛЬФА-СТРОЙ" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6655+- кв.м, вид разрешенного использования - для обслуживания автотранспортной службы, по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ. Собственником земельного участка является "данные изъяты".

Административный истец является арендатором земельного участка, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают его права как плательщика арендной платы, исчисляемой в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере 38 110 123, 7 рублей приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 года N 2449 "Об утверждении результатов кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края".

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке NО-5-1/2023 от 29.05.2023 года, подготовленный ООО "ТЕЗАУРУС", в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере 30 946 000 рублей.

Учитывая что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением Краснодарского краевого суда от 8 августа 2023 г. по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" от 30 августа 2023 года N АК-046/23 от 30 августа 2023 года отчет об оценке, представленный административным истцом, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Оценщиком не допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, правильно определены факторы, влияющие на стоимость спорного объекта недвижимости. Информация, использованная оценщиком является достоверной, достаточной и проверяемой, в связи с чем рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2022 года в размере 30 946 000 рублей, установленная ООО "ТЕЗАУРУС" является достоверной.

Из отчета об оценке ООО "ТЕЗАУРУС" NО-5-1/2023 от 29.05.2023 года следует, что нем подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос.

При составлении отчета обоснован отказ от затратного подхода и доходного подхода, при оценке объекта недвижимости применен сравнительный подход.

Рассчитывая стоимость земельного участка сравнительным методом применен метод прямого сравнительного анализа продаж.

Для определения рыночной стоимости сравнительным подходом был проанализирован рынок земельных участков промышленного назначения в районе расположения оспариваемого земельного участка - "адрес".

В качестве объектов-аналогов (3) использованы объекты недвижимого имущества, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Оценщиком обоснованно применены по отношению к объектам-аналогам корректировки: на дату продажи, торг, площадь, наличие коммуникаций на участке для всех объектов аналогов; на статус населенного пункта для объекта аналога N 3.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствует действующему законодательству Российской Федерации об экспертной и оценочной деятельности, содержит указание на применение экспертом при проведении исследований нормативных правовых актов и нормативных документов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и коэффициентов корректировок.

Эксперт является незаинтересованным в исходе административного дела лицом, перед началом производства судебной экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Относительно довода административного ответчика о необходимости поручения производства настоящей судебной экспертизы государственному экспертному учреждению, судебная коллегия отмечает следующее.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями (далее Перечень).

Раздел II Перечня, поименованный как "Судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости", предусматривает в качестве видов судебных экспертиз - судебную строительно-техническую экспертизу и судебную землеустроительную экспертизу.

Определение в вышеуказанном разделе Перечня двух видов судебных экспертиз, которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не препятствует суду с учетом специфики спора и всех фактических обстоятельств дела определять характер и виды специальных познаний, необходимых ему для правильного рассмотрения дела и принимать решение о назначении по делу иной судебной экспертизы.

Таким образом, не исключается возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной экспертизы, именно в целях определения рыночной стоимости ее объекта, без исследования вопросов, охватываемых таким видом экспертизы как землеустроительная, и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными познаниями, но не являющихся государственными судебным экспертами.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено. Решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь ст. 309-311 КАС РФ, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 11 октября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу немедленно и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение шести месяцев со дня его вынесения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 января 2024 г.

Председательствующий

судьи