Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 30 ноября 2023 г. по делу N 8Г-30448/2023[88-29269/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего ФИО6

судей: ФИО10, ФИО7

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N по кассационной жалобе ООО "ЭСТЕЙТ"

на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, заслушав доклад судьи ФИО10, объяснения явившихся участников по делу,

УСТАНОВИЛА:

ООО "ЭСТЕЙТ" обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании в пользу третьего лица ООО "Парк Мененджент" задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 500 000 руб, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 100000 руб, процентов в порядке ст. 395 ГК РФ с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательств, возмещении судебных расходов.

Судом первой инстанции с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственности "Парк Менеджмент" взыскано: задолженность по договору аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ N N за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 500 000 руб.; пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 100000 руб.; возмещение почтовых расходов в размере 110 руб, расходов по оплате юридических услуг в размере 5000 руб, расходов по оплате государственной пошлины в размере 9200 руб.; проценты в соответствии со сг. 395 ГК РФ, начисленные на сумму основного долга, с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения денежного обязательства.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "ЭСТЕЙТ", обществу с ограниченной ответственностью "Римакс" о признании недействительными договоров, признании договора аренды расторгнутым отказано."

Судом апелляционной инстанции постановлено: "решение Вязниковского городского суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ отменить в части удовлетворения исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Эстейт" к ФИО1 и отказа в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "Эстейт", обществу с ограниченной ответственностью "Римакс" о признании недействительным договора доверительного управления недвижимым имуществом.

В данной части принять по делу новое решение.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Эстейт" к ФИО1 о взыскании в пользу общества с ограниченной ответственности "Парк Менеджмент" задолженности по арендной плате, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещении судебных расходов оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "Эстейт", обществу с ограниченной ответственностью "Римакс" о признании недействительным договора доверительного управления недвижимым имуществом удовлетворить.

Признать недействительным договор доверительного управления недвижимым имуществом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Эстейт" (ОГРН N и обществом с ограниченной ответственностью "Римакс" (N).

В остальной части решение Вязниковского городского суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения.".

Кассатор просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Участники процесса о месте и времени судебного заседания заблаговременно извещены надлежащим образом, руководствуясь статьями 113, 117, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции пришел к выводу о возможности рассмотрения дела при установленной явке.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены при рассмотрении настоящего дела.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Эстейт" (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды помещения N, согласно которому арендодатель передает арендатору во временное возмездное владение и пользование помещение по адресу: "адрес", комната N29, помещение N? 15, общей площадью 29, 5 кв.м. (т. 1 л.д. 10-11, т. 2 л.д. 67-71).

Переданное ФИО1 в аренду помещение находится в цокольном этаже и является частью нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0010012:1488 по адресу: Российская Федерация, "адрес", вн.тер.г. МО Лосиноостровский, "адрес".

Согласно п. 4.1 договора арендная плата согласована сторонами и составила 20000 руб. в месяц.

В соответствии с актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ спорное нежилое помещение передано ООО "Эстейт" арендатору ФИО1 (т. 1 л.д. 12, т. 2 л.д. 73). Как следует из п. 5.1 договор от ДД.ММ.ГГГГ N вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ и действует до ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 69).

В ходе рассмотрения спора ФИО1 указал, что он продолжал пользоваться спорным помещением и после истечения указанного в п. 5.1 срока действия договора, фактически проживал в нем и оплачивал арендную плату до сентября 2019 года.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Эстейт" (цедент, арендодатель), ООО "Парк Менеджмент" (цессионарий, агент) и ФИО8 (арендатор) заключено трехстороннее соглашение уступки прав требования (цессии), согласно которому арендодатель (цедент) уступил, а агент (цессионарий) права требования по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенному между арендодателем и арендатором (т. 1 л.д. 14). С 04.04.2019 собственником нежилого помещения с кадастровым номером N по адресу: "адрес", является ООО "УК "Римакс" (N) (т. 2 л.д. 7-8).

ДД.ММ.ГГГГ Между 000 "Римакс" (N) (учредитель управления) и ООО "Эстейт" (доверительный управляющий) заключен договор доверительного управления недвижимым имуществом. Договор заключен на срок 11 месяцев (п.1.3.)

В соответствии с актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Римакс" передало ООО "Эстейт" в соответствии с договором доверительного управления недвижимым имуществом в управление нежилое помещение с кадастровым номером N по адресу: "адрес", пом. II (т. 2 л.д. 120). В соответствии с дополнительными соглашениями N?1 от ДД.ММ.ГГГГ и N?2 от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора доверительного управления недвижимым имуществом от ДД.ММ.ГГГГ продлен до ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.77, 78).

Договор доверительного управления недвижимым имуществом ДД.ММ.ГГГГ и дополнительные соглашения к нему государственную регистрацию не проходили.

Разрешая иск суд руководствовался ст. 11, 12, 606, 608, 610, 617, 621, 1012, 1016, 1020 ГК РФ, ст. 2 ГПК РФ.

Удовлетворяя заявленные ООО "Эстейт" требования о взыскании с ФИО1 в пользу цессионария ООО "Парк Менеджмент" задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 500 000 руб. и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 100 000 руб, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку ФИО1 по истечении срока действия договора помещение по акту приема-передачи арендодателю не вернул и продолжил пользование помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Отклоняя доводы ФИО1 об отсутствии у ООО "Эстейт" права заявлять требования о взыскании с него (ФИО1) задолженности по договору аренды, суд первой инстанции исходил из того, что такое право у ООО "Эстейт" возникло на основании договора доверительного управления недвижимым имуществом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Римакс" и ООО "Эстейт", при этом отсутствие регистрации указанного договора не освобождает ФИО1 от обязанности по внесению арендной платы.

Отказывая в удовлетворении встречных требований ФИО9, суд первой инстанции исходил из того, что переход права собственности на арендуемое помещение от ООО "Эстейт" к ООО "Римакс" не прекращает обязанности ФИО11 A.C. по внесению арендной платы, поскольку новому арендодателю ООО "Римакс" перешли все права по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Передача ООО "Римакс" имущества в доверительное управление ООО "Эстейт" не влияет на права и обязанности ФИО9, в связи с чем последний не вправе обращаться с требованиями о признании недействительным договора доверительного управления недвижимым имуществом от ДД.ММ.ГГГГ по мотивам отсутствия его государственной регистрации.

Судебная коллегия апелляционной инстанции не согласилась с выводами суда в части удовлетворения требований ООО "Эстейт" о взыскании с ФИО11 E.C задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ и отказа в удовлетворении встречных требований ФИО1 о признании недействительным договора доверительного управления недвижимым имуществом от ДД.ММ.ГГГГ по следующим основаниям.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что с ДД.ММ.ГГГГ собственником спорного помещения является ООО "Римакс", в связи с чем ООО "Эстейт" перестало быть стороной договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ соответственно, с указанной даты к ООО "Римакс" перешло право на получение арендной платы с ФИО1 по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

По мнению суда апелляционной инстанции договор доверительного управления является недействительным и ООО "Эстейт" по смыслу ст.608 ГК РФ не является лицом, управомоченным собственником на получение арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Сам по себе факт того, что ООО "Римакс" полагало исковые требования обоснованными, не является основанием для удовлетворения требований ООО "Эстейт", поскольку данное требование основано на недействительной сделке.

Исходя из того, что требования ООО "Эстейт" основаны на недействительной сделке как не прошедшей государственную регистрацию, данная сделка фактически повлекла неблагоприятные для ФИО1 последствия в виде обязательства по внесению арендной платы, судебная коллегия апелляционной инстанции пришла к выводу, что в рамках рассмотрения настоящего спора ФИО1 вправе был ставить вопрос о признании указанного договора недействительным.

С вышеуказанными выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя исходя из следующего.

В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество от ООО "Эстейт" к ООО "Римакс" не является основанием для расторжения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, либо признания его недействительным.

То обстоятельство, что истец обращаясь с иском не ссылался на заключение между ООО "Римакс" и ООО "Эстейт" договоров купли-продажи и договора доверительного управления недвижимым имуществом не свидетельствует о недобросовестном поведении по отношении к ФИО1, исходя из следующего.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами районного суда в части отказа в удовлетворении встречных требований ФИО1 о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N расторгнутым с апреля 2019 года и признании этого же договора аренды недействительным с апреля 2019 года. При этом ООО "Римакс" подтвердил в судебном заседании, что внесение арендной платы в пользу ООО "Парк Менеджмент" является надлежащим исполнением, а потому анализируемое обстоятельство само по себе не нарушает права арендатора.

Также суд апелляционной инстанции не учел следующее.

Как разъяснено в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела ? части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно отсутствии согласия предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ", сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В п. 12 и 15 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Пленум 73), указано, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

В сферу материальных интересов арендатора не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях арендодатель предоставляет имущество в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам не свидетельствуют о прекращении арендного обязательства.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор доверительного управления нарушает права арендатора, поскольку несет для него негативные последствия в виде внесения арендной платы, основан на неверном толковании норм материального права.

Учитывая, что ООО "Римакс" подтвердило факт передачи спорного объекта в доверительное управление истцу, полагало требования о взыскании арендной платы подлежащими удовлетворению, само по себе отсутствие регистрации договора доверительного управления не свидетельствует о наличии у арендатора права на его оспаривание и не освобождает от обязанности по внесению арендной платы за пользование имуществом.

В нарушение требований статей 56, 67, 196 ГПК РФ юридически значимые обстоятельства применительно к положениям закона, подлежащим применению при разрешении настоящего спора, связанные с установлением наличием или отсутствия факта надлежащего исполнения обязательств как по оплате арендной платы, так и доказательства возврата предмета аренды арендодателю в состоянии, в котором оно было передано в аренду с учетом естественного износа, бремя доказывания которых лежит на арендаторе, не получили должной оценки судов первой и апелляционной инстанций при разрешении спора.

Таким образом доводы кассатора, а также сведения, содержащиеся в имеющихся в деле письменных доказательствах, на которые указано в кассационной жалобе в их совокупности, имеют правовое значение для разрешения спора, вследствие чего нуждались в тщательной проверке на предмет их подтверждения либо опровержения, которая должным образом не осуществлена.

Согласно п. 3 ст. 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судом первой или апелляционной инстанции.

С учетом изложенного допущенные нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела, их устранение и защита нарушенных прав и законных интересов, невозможны без направления дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи: