Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 15 января 2024 г. по делу N 8Г-28703/2023[88-368/2024-(88-29218/2023)]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ромасловской И.М, судей Ивановой С.Ю, Фокеевой Е.В, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Ариада" на решение Волжского городского суда Республики Марий Эл от 25 мая 2023 года и апелляционное определение Верховного Суда Республики Марий Эл от 21 сентября 2023 года по гражданскому делу N 2-635/2023 по исковому заявлению Нагоркиной "данные изъяты" к ЗАО "Ариада", администрации городского округа "Город Волжск" о признании права собственности на жилой дом, взыскании судебных расходов, заслушав доклад судьи Ромасловской И.М,

УСТАНОВИЛА:

истец Нагоркина Н.Г. обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику закрытому акционерному обществу "Ариада", в котором с учетом изменений в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила признать право собственности на объект капитального строительства - здание, площадью 222.7 кв.м, назначение: жилое, наименование: индивидуальный жилой дом, количество этажей - 1, в том числе подземных - 0, местоположение: "данные изъяты", в пределах земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты":1505, согласно основным и дополнительным характеристикам, указанным в техническом плане здания от 26.09.2022 года, изготовленном кадастровым инженером Актугановой Р.Ф.; указать, что решение суда является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права истца на заявленный объект недвижимости; взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере 52000.00 рублей, почтовые расходы в размере "данные изъяты" рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере "данные изъяты" рубля.

Определением суда от 10.04.2023 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрации городского округа "Город Волжск".

Решением Волжского городского суда Республики Марий Эл от 25.05.2023 года, оставленным без изменения апелляционным определения Верховного Суда Республики Марий Эл от 21.09.2023 года, исковые требования Нагоркиной "данные изъяты" к закрытому акционерному обществу "Ариада" о признании права собственности на жилой дом, взыскании судебных расходов удовлетворены.

Признано право собственности за Нагоркиной "данные изъяты" на объект капитального строительства - здание, площадью 222 кв.м, назначение: жилое, наименование: индивидуальный жилой дом, количество этажей - 1, в том числе подземных - 0, местоположение: "адрес" в пределах земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты":1505, согласно основным и дополнительным характеристикам, указанным в техническом плане здания от 26.09.2022 года, изготовленным кадастровым инженером Актугановой "данные изъяты".

Указано, что решение суда является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности Нагоркиной "данные изъяты" на вышеуказанный объект. В удовлетворении исковых требований Нагоркиной "данные изъяты" к администрации городского округа "Город Волжск" о признании права собственности на жилой дом, взыскании судебных расходов отказано.

В пользу Нагоркиной "данные изъяты" с закрытого акционерного общества "Ариада" взысканы судебные расходы на юриста "данные изъяты" рублей, услуги почты "данные изъяты" рублей, расходы по уплате государственной пошлины "данные изъяты" рубля.

В кассационной жалобе представитель ЗАО "Ариада" ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, указывая на допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права.

Изучив доводы кассационной жалобы и материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему:

Согласно п.1 ст.379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения не были допущены судом первой и апелляционной инстанций при рассмотрении данного дела.

Так судами установлено, что 08.11.2013 года между муниципальным образованием городской округ "Город Волжск" в лице муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом (арендодатель) и ЗАО "Ариада" (арендатор) заключен договор N2421 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. По условиям договора арендатор принял во временное пользование земельный участок общей площадью 132005 кв.м, кадастровой номер "данные изъяты":277, по адресу: "данные изъяты", вид разрешённого использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Срок аренды 10 лет.

Постановлением администрации городского округа "Город Волжск" от 14.11.2013 года N1912 "О принятии решения по подготовке документации по планировке территории" решено начать подготовку документации по планировке территории в границах указанного земельного участка. Заказчиком по подготовке документации по планировке территории указано ЗАО "Ариада".

В соответствии с проектом межевания территории и постановлением администрации от 05.03.2014 года N256 "Об утверждении документации по планировке территории" на государственный кадастровый учет поставлено 110 земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером, площадью 132005 кв.м, с разрешенным использованием для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

По результатам проведенной планировки территории образовались участки под комплексное освоение в целях жилищного строительства и участок под размещение инженерных коммуникаций, дорог.

30 апреля 2014 года постановлениями администрации городского округа "Город Волжск" об уточнении вида разрешенного использования и местоположения земельных участков изменены виды разрешенного использования вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами с "данные изъяты":1446 - "данные изъяты":1555 с "комплексного освоения в целях жилищного строительства" на "строительство блокированного жилого дома".

25 июля 2014 года заключено дополнительное соглашение к договору аренды N2421, согласно которому арендодатель передает в аренду в границах ранее предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты":277, а арендатор принимает 109 земельных участков с разрешенным использованием для строительства индивидуального или блокированного жилого дома, в том числе 1 участок для строительства центра общественно-делового и социального значения.

Решением Волжского городского суда Республики Марий Эл от 29.11.2018 года (дело N2-1006/2018) ЗАО "Ариада" запрещено заключать сделки без передачи обязательств по договору N2421 аренды земельного участка от 08.11.2013 года по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства с 85 земельными участками, в том числе с кадастровым номером "данные изъяты":1505.

По договору купли-продажи от 06.09.2021 года N60 Нагоркина Н.Г. прибрела у ЗАО "Ариада" жилой дом общей площадью 166.02 кв.м, в том числе гараж 28.26 кв.м, жилая 68.78 кв.м, который будет создан в будущем в срок до 08.10.2023 года, на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты":1505, по адресу: "адрес" площадью 1013 кв.м, за "данные изъяты" рублей (в том числе наличными в кассу оплачивается "данные изъяты" - путем зачета встречных требований по договору строительного подряда от 06.09.2021 года N1505).

"данные изъяты" рублей Нагоркина Н.Г. по указанному договору оплатила ЗАО "Ариада" 06.09.2021 года.

По договору строительного подряда от 06.09.2021 года N1505 в период с 06.09.2021 года по 08.09.2023 года Нагоркина Н.Г. (подрядчик) обязуется создать для ЗАО "Ариада" (заказчик) объект индивидуального жилищного строительства на земельном участке площадью 1013 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты":1505, по адресу: "адрес", подготовить и оплатить технический план (пункты 1.1, 1.2, 3.1 договора). Заказчик берет обязанность осуществить кадастровый учет и государственную регистрацию права на данный объект с последующей передачей его в собственность подрядчика на условиях договора купли-продажи от 06.09.2021 года N60. Подрядчик обязуется выполнить работы в соответствии с самостоятельно разработанной документацией, учитывающей все требования покупателя (п.1.4).

Из технического плана от 14.09.2022 года, составленного кадастровым инженером Актугановой Р.Ф, следует, что в границах земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты":1505, по адресу "адрес" в 2022 году завершено строительство, одноэтажного индивидуального жилого дома, без подвала, общей площадью 222.7 кв.м.

В связи с выполнением Нагоркиной Н.Г. работ по договору, 14.10.2022 года в адрес заказчика направлено уведомление о готовности к сдаче результата работ и о том, что 21.10.2022 года будут производиться сдача и приемка выполненных работ.

ЗАО "Ариада" от постановки объекта на кадастровый учет, государственной регистрации права собственности, а также передачи объекта недвижимости истицу уклоняется, что следует из претензии истца, полученной ЗАО "Ариада" 24.10.2022 года.

Указывая на то, что ЗАО "Ариада" уклоняется от исполнения обязательств по государственному учету и передачи в собственность истца спорного объекта, Нагоркина Н.Г. вынуждена обратиться в суд с вышеуказанными требованиями.

Удовлетворяя заявленные Нагоркиной Н.Г. требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 30.12.2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходил из того, что между сторонами фактически сложились отношения, обусловленные договором участия в долевом строительстве, обязательства по договору истцом исполнены в полном объеме, тогда как застройщик свои обязательства по договору не исполнил. При этом судом первой инстанции, установлено обстоятельство соответствия заявленного дома установленным требованиям, отсутствия нарушения права и охраняемые законом интересов других лиц и угрозы жизни, здоровья граждан.

Суд апелляционной инстанции по итогам пересмотра дела, вопреки возражениям ответчика, согласился с выводами суда первой инстанции, отметил, что в соответствии с требованиями закона (п.1 ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации), независимо от наименования договоров суд первой инстанции верно установилих действительное содержание, а именно, исходя как из буквального значения содержащихся в них слов и выражений, так и из условий договоров в целом, с учетом целей договоров, пришел к обоснованному выводу, что при фактически сложившихся отношениях предметом заключенных сторонами сделок являлось привлечение денежных средств для строительства жилого дома, используемого гражданином в личных целях.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что правоотношения сторон регулируются, в том числе положениями Федерального закона от 30.12.2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Так, согласно п.1 ст.1 выше указанного закона, Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Действие Федерального закона при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса в случае привлечения для строительства таких домов денежных средств граждан и юридических лиц по договору участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом (п.2.1-1 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 года N214-ФЗ).

Вместе с тем, судом установлено, что по договору строительного подряда от 06.09.2021 года N1505 в период с 06.09.2021 года по 08.09.2023 года именно Нагоркина Н.Г. (подрядчик) обязуется создать для ЗАО "Ариада" (заказчик) объект индивидуального жилищного строительства на земельном участке площадью 1013 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты":1505, по адресу: "адрес", подготовить и оплатить технический план (пункты 1.1, 1.2, 3.1 договора). Заказчик берет обязанность осуществить кадастровый учет и государственную регистрацию права на данный объект с последующей передачей его в собственность подрядчика на условиях договора купли-продажи от 06.09.2021 года N60. Подрядчик обязуется выполнить работы в соответствии с самостоятельно разработанной документацией, учитывающей все требования покупателя (п.1.4).

На основании же договора купли-продажи от 06.09.2021 года N60 Нагоркиной Н.Г, возведенный ею жилой дом, ЗАО "Ариада" должно было передать ей в собственность.

Учитывая указанное, в данном случае правоотношения сторон регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако, неверное применение к спорным правоотношения положений Федерального закона от 30.12.2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не привело к принятию неверного решения, поскольку при рассмотрении заявленных требований суды руководствовались и положениями п.1 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, согласно п.1 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Установив, что в соответствии с договором подряда ЗАО "Ариада" предоставило Нагоркиной Н.Г. земельный участок, площадью 1013 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты":1505, для возведения спорного жилого дома, что не противоречит п.6.4.1 договором аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 08.11.2013 года N2421, согласно которому Арендатор (ЗАО "Ариада") вправе передать права и обязанности по договору, договору аренды образованного участка третьему лицу; по договору купли-продажи от 06.09.2021 года N60 Нагоркина Н.Г. прибрела у ЗАО "Ариада" жилой дом, который будет создан в будущем в срок до 08.10.2023 года, на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты":1505; обязательства по договору истцом исполнены в полном объеме; установив, что спорный жилой дом, возведенный в пределах земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты":1505, с учетом требований действующих нормативных документов и его конструктивных особенностей, является объектом капитального строительства и относится к разряду недвижимого имущества, в полной мере соответствует требованиям действующих норм и правил, а также относится к категории полностью благоустроенного жилого дома, пригодного для проживания, в полной мере соответствует требованиям Федерального закона от 30.12.2009 года N384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", что подтверждается заключением специализированной организации ФКБОУ ВО "Поволжский государственный технологический университет", составленного по результатам экспертизы, проведенной с 11.04.2023 года по 26.04.2023 года, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В кассационной жалобе представитель ответчика, руководствуясь положениями ст.ст.8.1, 131, 218, 219, 223, 309, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 года N54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", полагает, что в данном случае истцом избран ненадлежащий способ защиты права, указывает на то, что договоры между истцом и ЗАО "Араида" породили обязательственные отношения, связанные со строительством и продажей спорного жилого дома, и предоставили им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства и защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Суд кассационной инстанции полагает, что в данном случае доводы ответчика не влекут отмену состоявшихся судебных постановлений.

Действительно, согласно разъяснений, содержащихся в п.7 постановление Пленума ВАС Российской Федерации от 11.07.2011 года N54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании ст.219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей ст.712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (п.3 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 данного Постановления.

Согласно разъяснений, содержащихся в п.5 указанного Постановления, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст.398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п.3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (ст.398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (п.3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего указанного пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п.3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 ст.487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

При этом, в рассматриваемом дела судом установлено, что право собственности на спорный жилой дом не зарегистрировано за ответчиком. Вместе с тем, ответчиком в ходе рассмотрения дела не заявлялось о том, что спорный жилой дом истцу не передавался и во владении последнего не находится.

Учитывая указанное, суд кассационной инстанции полагает, что истец реализовал свое право на судебную защиту одним из способов, предусмотренных ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нарушений судом первой и апелляционной инстанции положений, предусмотренных п.1 ст.379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, допущено не было, тем самым оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

На основании вышеуказанного и, руководствуясь ст.ст.379.5, 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Волжского городского суда Республики Марий Эл от 25 мая 2023 года, в части оставленной без изменения судом апелляционной инстанции, и апелляционное определение Верховного Суда Республики Марий Эл от 21 сентября 2023 года решение Волжского городского суда Республики Марий Эл от 25 мая 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя закрытого акционерного общества "Ариада" - без удовлетворения.

Председательствующий И.М. Ромасловская

Судьи С.Ю. Иванова

Е.В. Фокеева