Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 31 января 2024 г. по делу N 8Г-32980/2023[88-651/2024-(88-37346/2023)]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Козловской Е.В, судей Коробченко Н.В, Шветко Д.В, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Крылова ФИО9 к обществу с ограниченной ответственностью "Зеленая поляна" о прекращении права собственности и признании права собственности на земельный участок, по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Зеленая поляна" в лице конкурсного управляющего Павлова "данные изъяты"

на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14 июня 2023 года

заслушав доклад судьи Коробченко Н.В, выслушав представителя Крылова ФИО10 по доверенности Ушакова "данные изъяты", возражавшего по доводам кассационной жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Крылов ФИО12 обратился в суд с иском к ООО "Зеленая поляна" о прекращении права собственности и признании права собственности на земельный участок.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что ответчику на праве собственности принадлежит спорный земельный участок с кадастровым номером N. ДД.ММ.ГГГГ между Крыловым ФИО13 и ООО "Зеленая поляна" был заключен предварительный договор N купли-продажи земельного участка, стоимость которого покупатель полностью оплатил.

ДД.ММ.ГГГГ во исполнение предварительного договора Крылов ФИО14. заключил с ДНП "Задорино-1" договор N целевого финансирования работ по созданию инфраструктуры дачного поселка "Задорино" и обустройству территории общего пользования.

ДД.ММ.ГГГГ между Крыловым ФИО15. и истцом был заключен договор уступки прав требования относительно предварительного договора купли-продажи, согласованный с ответчиком, а также договор уступки относительно договора финансирования, согласованный с ДНП "Задорино-1".

Истец исполнил обязательства по договору финансирования надлежащим образом, за исключением последнего платежа в размере 50000 рублей, поскольку ДНП "Задорино-1" не исполняло свои обязательства по строительству линейных объектов и обустройству территории общего пользования.

Истцом указано, что предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует квалифицировать как договор купли-продажи земельного участка с условием о предварительной оплате, обязательства по которому были исполнены, однако обязанность ответчиком по передаче земельного участка с необходимой инфраструктурой не исполнена.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22 июля 2020 года ООО "Зеленая поляна" признано банкротом, в отношении него введено конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен Павлов ФИО16

На основании изложенного истец просил суд прекратить право собственности ООО "Зеленая поляна" и признать за ним право собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1304 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", вблизи д. Задорино.

Решением Солнечногорского городского суда Московской области от 09 февраля 2022 года исковые требования Крылова ФИО17. удовлетворены. Прекращено право собственности ООО "Зеленая поляна" на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1304 кв.м, расположенный по адресу: "адрес". За Крыловым ФИО18. признано право собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1304 кв.м, расположенный по адресу: "адрес".

Определением в протокольной форме от 24 августа 2022 года судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда перешла к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14 сентября 2022 года решение Солнечногорского городского суда Московской области от 09 февраля 2022 года отменено, настоящее гражданское дело передано на рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 19 апреля 2023 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14 сентября 2022 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14 июня 2023 года решение Солнечногорского городского суда Московской области от 09 февраля 2022 года отменено. Исковые требования Крылова ФИО19 удовлетворены. Прекращено право собственности ООО "Зеленая поляна" на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1304 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", вблизи д. Задорино. За Крыловым ФИО20. признано право собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1304 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", вблизи д. Задорино. Указано, что апелляционное определение является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН в отношении прав на земельный участок с кадастровым номером N.

В кассационной жалобе ООО "Зеленая поляна" в лице конкурсного управляющего Павлова ФИО21 ставит вопрос об отмене судебного постановления суда апелляционной инстанции по основаниям нарушения норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив законность судебного постановления суда апелляционной инстанции в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, применительно к части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в собственности ООО "Зеленая поляна" имеется земельный участок площадью 1304 +/- 25 кв.м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", вблизи д. Задорино.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Зеленая поляна" и Крыловым ФИО22 заключен предварительный договор N купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", согласно которому стороны обязуются заключить основной договор в срок не позднее 3 месяца после наступления всех условий, указанных в пунктах 4.1, 4.2 предварительного договора.

В том же день, ДД.ММ.ГГГГ во исполнение условий пункта 5.6 предварительного договора Крылов ФИО23 заключил с партнерством ООО "Зеленая поляна" - ДНП "Задорино-1" договор N целевого финансирования работ по созданию инфраструктуры дачного поселка "Задорино" и обустройству территории общего пользования и обязался финансировать деятельность Партнерства в общей сумме 250000 рублей.

Судом установлено, что согласно представленным в материалы дела платежным поручениям, выписки из лицевого счета за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Крылов ФИО24. в полном объеме оплатил ООО "Зеленая поляна" стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес".

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ кредитор АО КБ "РУБЛЕВ" выдал согласие ООО "Зеленая поляна" о снятии обременения (залога) земельного участка с кадастровым номером N.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись о прекращении обременении земельного участка с кадастровым номером N.

ДД.ММ.ГГГГ между Крыловым ФИО25. и истцом Крыловым ФИО26. были заключены договор уступки прав требования относительно предварительного договора купли-продажи, заключенного с ответчиком, а также договор уступки прав требования относительно договора финансирования, заключенного с ДНП "Задорино-1".

Истец исполнял обязательства по договору финансирования, что подтверждается платежными поручениями, за исключением последнего платежа в размере 50000 рублей, поскольку по утверждению истца ДНП "Задорино-1" не исполняло свои обязательства по строительству линейных объектов и обустройству территории общего пользования.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22 июля 2020 года ООО "Зеленая поляна" признано банкротом, в отношении него введено конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен Павлов ФИО27

Возражая относительно предъявленного иска, конкурсным управляющим ООО "Зеленая поляна" заявлено ходатайство о применении срока исковой давности, а также указано, что спорный земельный участок согласно сведениям ЕГРН является собственностью должника и включен в конкурсную массу.

Разрешая настоящий спор по правилам производства в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 8, 11, 12, 209, 218, 309, 310, 429, 432, 485 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что согласно условиям предварительного договора была предусмотрена выплата существенной части земельного участка до заключения основного договора, истцом обязательства по оплате земельного участка исполнены в полном объеме, квалифицировал заключенный между сторонами предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ как основной договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, при этом ссылаясь на фактическое правообладание истцом земельным участком, прекратил право собственности за ООО "Зеленая поляна" на земельный участок с кадастровым номером N и признав право собственности за истцом.

Отклоняя заявление ответчика о применении срока исковой давности, суд апелляционной инстанции исходил из того, что о нарушенном праве истцу не могло быть известно ранее включения спорного земельного участка в конкурсную массу и поскольку решение Арбитражного суда г. Москвы о признании ООО "Зеленая поляна" банкротом принято ДД.ММ.ГГГГ, с настоящим иском истец обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ, пришел к выводу о том, что срок исковой давности истцом не пропущен.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции и полагает заслуживающими внимание доводы кассационной жалобы конкурсного управляющего ООО "Зеленая поляна" по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 1 статьи 8.1 и статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

На основании статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

Применительно к положениям пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса и требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 настоящего Кодекса).

В силу вышеприведенных норм материального права для заключения предварительного договора купли-продажи имущества не требуется чье-либо согласие, в частности, залогодержателя, поскольку заключение предварительного договора не порождает обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляют обязанность сторон заключить основной договор о такой передаче.

Вместе с тем, признавая предварительный договор основным договором купли-продажи и право собственности на земельный участок за Крыловым ФИО28 суд апелляционной инстанции не учел, что для заключения основного договора купли-продажи в отношении имущества, находящегося в залоге, требуется согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором, заключенным между залогодателем и залогодержателем (пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанная правовая позиция также закреплена в пункте 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из содержания предварительного договора N купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не следует и судом апелляционной инстанции не было установлено, что ООО "Зеленая поляна", являясь собственником и залогодателем спорного земельного участка с кадастровым номером N, наделено было правом распоряжаться предметом залога без согласия залогодержателя - АО КБ "РУБЛЕВ".

Судом апелляционной инстанции не учтено, что согласно условиям пунктов 4.2 и 4.3 Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ N стороны согласовали, что основной договор заключается сторонами не позднее трех месяцев по надлежащему исполнению Продавцом своих обязательств по пункту 4.1. Договора, а именно Продавец в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации обязуется осуществить снятие обременения (ипотеки) в отношении участка, не позднее трех месяцев с момента зачисления денежных средств (в полном объеме) на расчетный счет Продавца.

Как следует из материалов дела, последний платеж Крыловым ФИО29. был осуществлен по предварительному договору ДД.ММ.ГГГГ, запись о прекращения ограничения (обременения) права была внесена в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления АО КБ "Рублев", при этом согласие залогодержателя на снятие обременения залога земельного участка с кадастровым номером N было дано только ДД.ММ.ГГГГ, то есть после совершения правопредшественником истца последнего платежа по договору.

Таким образом, признавая предварительный договор основным договором купли-продажи с предварительной оплатой, только по тому основанию, что в нем содержалось условие о выплате существенной части цены до заключения основного договора, суд апелляционной инстанции нарушил положения пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке, а также оставил без внимания и правовой оценки отсутствие в договоре от ДД.ММ.ГГГГ необходимого согласия залогодержателя АО КБ "РУБЛЕВ" на отчуждение имущества.

В свою очередь, как следует из буквального содержания согласованных сторонами условий в предварительном договоре о сроке, основной договор купли-продажи должен быть заключен сторонами не позднее трех месяцев с момента выполнения сторонами пунктов 4.1, 4.2, то есть исходя из установленных по делу обстоятельств исполнения сторонами условий предварительного договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции не было установлено и из представленных материалов дела не следует, что истец либо его правопредшественник обращались с требованием к ООО "Зеленая поляна" о понуждении к заключению основного договора и основной договор между сторонами был заключен, а равно сделка была исполнена сторонами и единственным условием является отсутствие регистрации перехода права собственности.

Суждения суда апелляционной инстанции в обжалуемом судебном постановлении о том, что истец принял в фактическое владение спорный земельный участок, открыто и добросовестно пользуется им, как своим собственным, сделаны без учета того, что Крылов ФИО30. в иске указывал, что при получении полной оплаты по договору ООО "Зеленая поляна" обязательства по передаче земельного участка с необходимой инфраструктурой не были исполнены (т.2 л.д. 83-85), доказательств освоения земельного участка с учетом его целевого назначения, несения бремени его содержания, обладания недвижимым имущественным как собственным суду истцом не представлялось.

В этой связи выводы суда апелляционной инстанции в обжалуемом судебном постановлении о прекращении права собственности ООО "Зеленая поляна" с признанием права собственности за Крыловым ФИО31 на спорный земельный участок основаны на ошибочном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, и без установления значимых обстоятельств по настоящему делу.

Кроме того, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции также полагает заслуживающими внимание доводы кассационной жалобы заявителя относительно исчисления судом срока исковой давности по следующим основаниям.

Применительно к положениям статей 195, 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации закон связывает исчисление срока исковой давности с моментом, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права контрагентом обязательства, а не с принятием решения Арбитражным судом г. Москвы от 22 июля 2020 года о признании ООО "Зеленая поляна" банкротом, введения в отношении должника конкурсного производства и включения спорного земельного участка в конкурсную массу, как ошибочно указал суд апелляционной инстанции.

Принимая во внимание заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, суду апелляционной инстанции необходимо было установить, когда именно Крылову ФИО33 (правопредшественнику истца Крылова ФИО35.) как стороны предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ стало известно об уклонении ООО "Зеленая поляна" от исполнения принятых на себя обязательств и правильно исчислить срок исковой давности с учетом даты предъявления настоящего иска в суд.

Между тем, доводы кассационной жалобы заявителя о том, что исковые требования Крылова ФИО32. являются реестровыми требованиями и подлежат рассмотрению только в рамках обособленного спора в деле о банкротстве ООО "Зеленая поляна" судом кассационной инстанции отклоняются, учитывая, что поскольку иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о банкротстве, иными законами и не вытекает из существа, абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", требования иных лиц, не являющихся кредиторами должника (банкрота) рассматриваются по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. В данном случае исковые требования Крыловым ФИО36. заявлены не в рамках требований в качестве кредитора ООО "Зеленая поляна" по вопросам, связанным с реализацией имущества, включенного в конкурсную массу, а основаны на положениях гражданского законодательства, направлены на судебную защиту в связи с неисполнением обязательства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, одно лишь то обстоятельство, что в отношении ООО "Зеленая поляна" с июля 2020 года введено конкурсное производство и спорное имущество включено в конкурсную массу, не является безусловным обстоятельством к оставлению иска без рассмотрения, тем более прекращения производства по делу по указанным заявителем в кассационной жалобе основаниям.

Принимая во внимание, что выводы суда апелляционной инстанции при разрешении настоящего спора по существу основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права, которые не могут быть устранены без нового рассмотрения дела, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14 июня 2023 года и направить настоящее дело на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, установить юридически значимые обстоятельства по настоящему делу и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями материального права и процессуального закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14 июня 2023 года отменить.

Настоящее дело направить на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда.

Председательствующий:

Судьи: