Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 08 февраля 2024 г. по делу N 66а-389/2024

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Кустова А.В. и Константиновой Ю.П, при секретаре Сахарове Р.П, рассмотрела в открытом судебном заседании c использованием систем видеоконференц-связи административное дело N 3а169/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "БАРС-Ритейл" к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" (далее - ГБУ РО "Центр ГКО") и Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе административных ответчиков ГБУ РО "ЦГКО" и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области на решение Рязанского областного суда от 23 ноября 2023 года, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Константиновой Ю.П, объяснения представителей административного истца Зблыгиной Е.А, Дорожко С.С, возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ООО "БАРС-Ритейл" обратилось в Рязанский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в обоснование заявленных требований указав, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером N площадью 2 598, 5 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" кадастровая стоимость которого определена постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14 октября 2020 года N 23-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области" в размере 69 259 093, 77 руб.

28 декабря 2022 года административный истец обратился в ГБУ РО "Центр ГКО" с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 38 925 000 руб, представив отчет об оценке N 9391 от 4 ноября 2022 года, подготовленный "данные изъяты"

Решением ГБУ РО "Центр ГКО" N от 25 января 2023 года в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого здания в размере его рыночной стоимости отказано.

Полагая вынесенное решение нарушающим его права и законные интересы, просил признать незаконным решение ГБУ РО "Центр ГКО" N от 25 января 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 4 ноября 2022 года в размере 39 640 000 рублей с учетом результатов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы; взыскать с административного ответчика ГБУ РО "Центр ГКО" государственную пошлину, уплаченную при подаче административного искового заявления.

Решением Рязанского областного суда от 23 ноября 2023 года административный иск ООО "БАРС-Ритейл" удовлетворен частично, установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N равная его рыночной стоимости в размере 39 640 000 руб. по состоянию на 4 ноября 2022 года. В удовлетворении остальной части требований отказано.

В апелляционной жалобе представителем административных ответчиков ГБУ РО "ЦГКО" и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области поставлен вопрос об отмене решения суда в части удовлетворения административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости со ссылкой на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

Представитель административных ответчиков приводит доводы о том, что положенное в основу решения суда заключение эксперта "данные изъяты" N от 29 сентября 2023 года является ненадлежащим доказательством, поскольку при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости эксперт не проанализировал расчет арендной ставки, в частности не применил в расчете рыночной ставки корректировку на "расположение относительно красной линии" в отношении объекта-аналога N 3, который расположен на второй линии (внутри квартала). Кроме того, эксперт при расчете стоимости объекта оценки доходным подходом применил ставку капитализации в размере 11, 15%, которая на дату оценки существенно отличается от средней ставки капитализации, отраженной в интернет-портале ассоциации развития рынка недвижимости (по адресу: https://statrielt.ru), составляющей 0, 10 - 10 % для торговых помещений и зданий. В этой связи, представитель полагает необходимым применение экспертом ставки капитализации в размере 10 %.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлены письменные возражения, в которых выражено согласие с постановленным по делу решением Рязанского областного суда от 23 ноября 2023 года.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились представители административных ответчиков и заинтересованных лиц, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлено.

На основании статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции пришла к выводу о рассмотрении административного дела при состоявшейся явке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ).

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2026 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ.

Пунктом 1 части 2 статьи 6 данного Федерального закона в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Распоряжением Правительства Рязанской области от 13 ноября 2020 года N 534-р на территории Рязанской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года на территории Рязанской области кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, и которое может быть оспорено в судебном порядке.

В соответствии с частями 11 и 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ по результатам рассмотрения заявления заинтересованных лиц бюджетным учреждением принимается решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Названное решение может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом, как указано в ответе на вопрос N 9 утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2021 года Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2, требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не является самостоятельным и может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Из изложенного следует, что по делам об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости с учетом положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ надлежит установить юридически значимые обстоятельства:

- законность или незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения;

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащий установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения при вынесении обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административный истец ООО "БАРС-Ритейл" является собственником нежилого здания с кадастровым номером N площадью 2 598, 5 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2020 года установлена постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14 октября 2020 года N 23-П в размере 69 259 093, 77 руб.

В силу положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении указанного здания административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

ООО "БАРС-Ритейл", полагая кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N завышенной, влияющей на его права и обязанности как налогоплательщика, 28 декабря 2022 года обратилось с заявлением в ГБУ РО "Центр ГКО" об установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости по состоянию на 4 ноября 2022 года в размере его рыночной стоимости, равной 38 925 000 руб, представив в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ отчет об оценке N 9391 от 4 ноября 2022 года, подготовленный "данные изъяты"

Решением ГБУ РО "Центр ГКО" N от 25 января 2023 года заявителю отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по мотиву использования в отчете об оценке от 4 ноября 2022 года неполных и недостоверных сведений, нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, наличия в отчете расчетных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в указанном выше решении ГБУ РО "ЦГКО" от 25 января 2023 года относительно выявленных нарушений в отчете оценщика, суд первой инстанции определением от 20 февраля 2023 года назначил судебную экспертизу на предмет определения соответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки, производство которой поручил эксперту "данные изъяты" N

Согласно заключению судебной экспертизы от 29 сентября 2023 года N, составленному экспертом "данные изъяты" ФИО9 подготовленный "данные изъяты" отчет об оценке от 4 ноября 2022 года N, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку при составлении отчета допущены ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, в том числе указанные в оспариваемом решении ГБУ РО "Центр ГКО", соответственно, указанная в отчете рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N экспертом не подтверждена.

По состоянию на 4 ноября 2022 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена экспертом в размере 39 640 000 руб.

Административный истец с выводами эксперта согласился, уточнил требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в части размера рыночной стоимости нежилого здания.

Разрешая спор, суд первой инстанции оценил заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по правилам статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и пришел к выводу, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного здания по состоянию на 4 ноября 2022 года.

Оснований не доверять заключению судебной экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано на детальном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей.

Из заключения по результатам судебной экспертизы следует, что в распоряжение эксперта представлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

В заключении приведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода.

Эксперт обладает соответствующей квалификацией, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством у суда не имелось (статья 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Относительно доводов административных ответчиков, повторяющихся в апелляционной жалобе, о неверном расчете арендной ставки и некорректном применении ставки капитализации в размере 11, 15 %, эксперт ФИО10. дал письменные пояснения, аргументированно опровергающие данные утверждения. С содержанием пояснений эксперта соглашается судебная коллегия, учитывая в том числе, что они получены в предусмотренном законом порядке в связи с проведенной по данному делу экспертизой.

Так, вопреки доводам административных ответчиков, судом было установлено, что эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости здания; им проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений; поскольку объект-аналог N 3, находящийся по адресу: "адрес" (в таблице 6 экспертного заключения ошибочно указан номер дома 22), как и оцениваемый объект, и все остальные объекты-аналоги, расположен на красной линии, постольку применение корректировки не требуется; ставка капитализации в рамках проведенного исследования принята в размере 11, 15 %, что входит в диапазон значений для торговых помещений и зданий по данным приведенного административными ответчиками источника (интернет-портала ассоциации развития рынка недвижимости) от 9 до 12 %.

Приведенные в апелляционной жалобе замечания к заключению эксперта являются мнением стороны административного истца, какими-либо доказательствами или компетентным мнением лиц, обладающих специальными познаниями в области оценочной деятельности не подтверждены, в связи с чем, отклоняются судебной коллегией как необоснованные.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости нежилого здания, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, представителем административных ответчиков в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено и в материалах дела не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 годаN 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета его уникальных характеристик.

Следует также учесть, что при определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими. Вместе с тем все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Стороной административного ответчика не представлено доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что при исправлении выявленных, по их мнению, недостатков судебной оценочной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требования о признании оспариваемого решения ГБУ Рязанской области "Центр ГКО" незаконным, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, в связи с чем имелись основания для отказа в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной, предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Таким образом, судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела и применены нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные правоотношения, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Рязанского областного суда, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Рязанского областного суда 23 ноября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного бюджетного учреждения Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи