Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 14 февраля 2024 г. по делу N 8Г-1706/2024[88-4513/2024]

N 88-4513/2024

75RS0025-01-2023-002348-55

г. Кемерово 14 февраля 2024 г.

Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Чуньковой Т.Ю, судей Нестеренко А.О. и Репринцевой Н.Ю, рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Круглова Артема Игоревича к Кизиму Владимиру Денисовичу о взыскании задатка, возмещении ущерба, по кассационной жалобе ответчика на решение Читинского районного суда Забайкальского края от 8 августа 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 24 октября 2023 г.

Заслушав доклад судьи Нестеренко А.О,

УСТАНОВИЛ:

иск о взыскании 200000 рублей задатка и 3000 рублей убытков обоснован тем, что стороны заключили предварительный договор купли-продажи квартиры и соглашение о задатке, ответчик задаток получил, но за два дня до истечения оговоренного срока отказался от заключения основного договора, возвратил 200000 рублей задатка, хотя должен был возвратить 400000 рублей, поскольку основного договор не заключен по его вине, и возместить истцу 3000 рублей расходов на оценку квартиры ответчика.

Указанным решением, оставленным без изменения названным апелляционным определением, иск удовлетворен, взыскано также 13230 рублей судебных расходов.

В кассационной жалобе ответчик просил отменить судебные акты как незаконные.

Восьмой кассационный суд общей юрисдикции, проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, пришёл к выводу о том, что она подлежит удовлетворению по следующим мотивам.

В соответствии с ч. 1, 3 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права; нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений.

Такие основания по настоящему делу имеются.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Круглов А.И. намеревался приобрести квартиру за счёт кредитных средств ПАО "Сбербанк России", а Кизим В.Д. - продать, для чего оба обратились к агентам.

По условиям предварительного договора купли-продажи от 20 апреля 2023 г, заключенного Кизимом В.Д. и Кругловым А.И, они обязались в срок до 31 мая 2023 г. заключить основной договор купли-продажи квартиры Кизима В.Д, за что Круглов А.И. уплатил 200000 рублей в качестве задатка, переданные на хранение агенту Кизима В.Д.

При этом как в предварительном договоре, так и в соглашении о задатке от 20 апреля 2023 г. указано, что в случае невозможности заключения основного договора, в том числе ввиду отказа банка в предоставлении покупателю кредитных средств или отказа в одобрении объекта недвижимости, стороны признают авансом полученную в качестве задатка денежную сумму.

По заказу Круглова А.И. подготовлен отчет от 10 мая 2023 г. об оценке квартиры Кизима В.Д, за что Круглов А.И. уплатил 3000 рублей.

Однако 29 мая 2023 г. Кизим В.Д. заявил своему агенту об отказе от продажи квартиры.

Круглову А.И. возвращено 200000 рублей задатка.

Эти обстоятельства повлекли обращение Круглова А.И. в суд за взысканием оставшейся суммы задатка и за возмещением убытков.

Ответчик суду пояснял, что по предложению ПАО "Сбербанк России" предоставить договор долевого участия в строительстве от 6 августа 1996 г. как документ - основание его права собственности на квартиру, он запрашивал его в архивах, но ему прислали ответы об отсутствии на хранении такого документа (соответствующие документы представлены в материалы дела), а потому банк устно отказался одобрить предоставление кредита Круглову А.И. именно на эту квартиру, в связи с чем, Кизим В.Д. и заявил об отказе от сделки, полагая, что с учётом условий предварительного договора и соглашения о задатке денежную сумму, полученную в качестве задатка, следует признать авансом.

Истец суду пояснял, что ПАО "Сбербанк России" предварительно одобрило ему сумму кредита, но в его предоставлении не отказывал, хотя действительно требовал предоставить договор долевого участия в строительстве от 6 августа 1996 г, необходимость в заключении кредитного договора отпала в связи с отказом ответчика от заключения основного договора купли-продажи.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что основной договор купли-продажи квартиры не заключен по вине ответчика, отказавшегося от заключения основного договора, не предоставившего доказательств того, что денежную сумму, полученную в качестве задатка, следует считать авансом, поскольку в случае отказа банка в предоставлении истцу кредита необходимости в написании расписки об отказе от заключения основного договора у ответчика не было.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции дополнительно в обоснование вины ответчика указал на то, что в суде первой инстанции ответчик также ссылался на то, что он не смог подыскать себе квартиру поменьше, цены на недвижимость выросли, а допрошенная в суде апелляционной инстанции представитель агента недвижимости пояснила, что Круглов А.И. готов был обратиться в другой банк за предоставлением недостающей суммы или изыскать иным способом денежные средства для покупки именно квартиры Кизима В.Д.

Между тем суды не учли следующее.

В соответствии со ст. 153 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 2 ст. 420 ГК РФ к договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Как установлено ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2); обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

На основании п. 2 ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Статьей 434 ГК РФ определено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (пункт 1); договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абз. 2 п. 1 ст. 160 настоящего Кодекса (пункт 2); письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 настоящего Кодекса (пункт 3); в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (пункт 4).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из содержания данных норм в их взаимосвязи следует, что договор, в том числе основной договор во исполнение предварительного договора, может быть заключен вследствие действий соответствующих лиц, направленных на его заключение, а в случае, если речь идет о договоре купли-продажи недвижимости, то одна из сторон предварительного договора обязана направить другой стороне подписанный ей основной договор, чтобы он был заключен.

Суды исходили из наличия или отсутствия вины той или другой стороны спора в том, что основной договор не заключен.

Однако прежде, чем обсуждать вину, следовало установить, а направлялось ли вообще той или другой стороной в срок до 31 мая 2023 г. предложение другой стороне заключить основной договор.

Суды лишь констатировали, что ответчик отказался от заключения основного договора, но в нарушение приведенных норм права и положений ст. 56 ГПК РФ не устанавливали, совершил ли истец в предусмотренный предварительным договором срок действия, достаточные для заключения основного договора.

Также суды не учли то, что если ни одна из сторон не совершила до истечения установленного срока действий, с которыми закон связывает заключение договора, в данном случае - основного договора купли-продажи недвижимости, то никакой ответственности за нарушение предварительного договора наступить не может, обязательства, вытекающие из предварительного договора, прекращаются и задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 381 ГК РФ). Только в случае, если одна из сторон направила другой стороне в срок, установленные предварительным договором, предложение заключить основного договор, то обязательства сторон из предварительного договора сохраняются, что дает такой стороне требовать понуждения к заключению основного договора либо привлечения к ответственности в виде возврата двойной суммы задатка.

Кроме того, вследствие ошибочного применения норм материального права суды нарушили правила оценки доказательств (ст. 67 ГПК РФ) и пришли к преждевременным выводам об отсутствии оснований считать авансом полученную в качестве задатка денежную сумму вследствие отказа банка в предоставлении покупателю кредитных средств или отказа в одобрении объекта недвижимости, поскольку непринятие покупателем мер по направлению продавцу в установленный предварительным договором срок предложения заключить основной договор может быть расценено как утрата такой возможности и у покупателя, учитывая его признание в суде доводов ответчика о необходимости предоставления в банк покупателя договора о долевом участии в строительстве, и сведения о том, что покупатель готов был обратиться в другой банк за предоставлением недостающей суммы или изыскать иным способом денежные средства.

В этой связи выводы судов о возмещении убытков также сделаны с нарушением закона.

Допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права привели к принятию неправильных судебных постановлений, что в силу ч. 1, 3 ст. 379.7 ГПК РФ является основанием для их отмены, но исходя из характера нарушений и полномочий суда кассационной инстанции (ч. 3 ст. 390 ГПК РФ), необходимости соблюдения разумных сроков судопроизводства (ст. 6.1 ГПК РФ) отмене подлежит лишь апелляционное определение, а дело - направлению дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела надлежит устранить допущенные нарушения закона и разрешить дело с правильным применением указанных норм.

Восьмой кассационный суд общей юрисдикции, руководствуясь ст. 390, 390.1, 390.3, 390.4 ГПК РФ, определил:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 24 октября 2023 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в Забайкальский краевой суд.

Определение вступает в силу немедленно, но может быть обжаловано непосредственно в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий трёх месяцев со дня его вынесения.

Председательствующий Т.Ю. Чунькова

Судьи А.О. Нестеренко

Н.Ю. Репринцева