Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 17 января 2024 г. по делу N 66а-108/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего судьи Семейкиной С.А.

судей Катанаевой А.С. и Струковой А.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зверевой А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-685/2023 по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края

на решение Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2023 года, вынесенное по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СИСТЕМА-М" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере рыночной, заслушав доклад судьи Семейкиной С.А,

УСТАНОВИЛА:

Общество с ограниченной ответственностью "СИСТЕМА-М" обратилось в суд с административным исковым заявлением (с учетом уточнений) об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении:

- нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 375, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 17 467 000 рублей по состоянию на 1 января 2021 года.

- нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 383, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере 18 970 000 рублей по состоянию на 1 января 2021 года.

В обоснование требований административный истец указал, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объектов недвижимого имущества нарушают его права и законные интересы, оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества значительно превышает их рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению налоговых платежей.

Решением Краснодарского краевого суда от 4 сентября 2023 года административное исковое заявление ООО "СИСТЕМА-М" удовлетворено частично.

Установлена кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером N, площадью 375, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", назначение "нежилое", наименование: "помещение", вид разрешенного использования "нежилое", в размере его рыночной стоимости 17 467 000 рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 года.

Установлена кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером N, площадью 383, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", назначение: "нежилое", наименование "помещение", вид разрешенного использования: "нежилое", в размере его рыночной стоимости 18 970 000 рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 года.

Решением суда разрешен вопрос о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

В остальной части административное исковое заявление ООО "СИСТЕМА-М" оставлено без удовлетворения.

Постановлено взыскать с ООО "СИСТЕМА-М" в пользу ООО "ЦЭК" оплату за проведение судебной экспертизы в размере 87 500 рублей.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия оснований для пересмотра кадастровой стоимости. Указывает, что кадастровая стоимость оспариваемых объектов недвижимого имущества была установлена на основании и в полном соответствии с нормами законодательства, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Оспаривает заключение эксперта по делу. Экспертом необоснованно не применен доходный подход к оценке.Указывает, что используемые в расчете объекты -аналоги N 1, 2, 3 не сопоставимы по местоположению с объектом экспертизы (по средней проходимости, пешеходному трафику). Отсутствие корректировки на местоположение не обосновано. В заключении отсутствует анализ рыночных данных, подтверждающих равнозначность местоположения объектов экспертизы и объектов-аналогов, а также влияния местоположения на цену. При расчете рыночной стоимости объектов экспертизы, выбранные экспертом объект-аналог N 3, отличается по площади от исследуемых объектов. Применение в расчете понижающего коэффициента на площадь снижает рыночную стоимость объектов экспертизы. Эксперт ошибочно применяет в расчетах к стоимости объектов-аналогов понижающую корректировку в размере 0, 81 на долю земельного участка, так как объекты-аналоги представляют собой встроенные помещения, а не отдельно стоящие здания в целом. Средневзвешенное значение итоговой стоимости 1 кв. объектов экспертизы в размере 49 425, 59 рублей значительно меньше среднего значения стоимости 1 кв.м. объектов коммерческого назначения, определенного экспертом в анализе рынка - 85 732, 89 рублей. Некорректно произведенные расчеты привели к искажению рыночной стоимости объектов экспертизы.

Лица, участвующие в рассмотрении административного дела, извещенные своевременно и в надлежащей форме, о времени и месте рассмотрения дела в суд апелляционной инстанции не явились.

Учитывая положения статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы административного дела, судебная коллегия оснований к отмене либо изменению решения суда не находит.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

На основании части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 269-ФЗ).

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона N 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2023 года (далее - переходный период).

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом N 237-ФЗ или Федеральным законом N 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (ч. 2 ст. 24 Федерального закона N 237-ФЗ).

Частью 3 статьи 24 Федерального закона N 237-ФЗ предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 318 от 27 апреля 2017 года, установлена дата перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с ч. 3 ст. 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", - 1 мая 2017 г.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также дату определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, - 1 января 2021 г, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), являющийся составной частью Единого государственного реестра недвижимости, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиком налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статей 374 Налогового кодекса Российской Федерации.

В силу положений части 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта

налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Как следует из материалов дела административный истец ООО "СИСТЕМА-М" является собственником объектов недвижимого имущества: нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 375, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"; нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 383, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Следовательно, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости указанных объектов недвижимого имущества, поскольку он является плательщиком налоговых платежей в отношении указанных объектов недвижимого имущества.

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровым номером N в размере 22 056 351, 81 рубль по состоянию на 1 января 2021 года, с кадастровым номером N в размере 22 543 882, 36 рублей по состоянию на 1 января 2021 года установлена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09.09.2021 года N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края".

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце).

Административным истцом в подтверждение исковых требований представлен отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества N 463-П-2023/1 от 15.06.2023 года, подготовленного ООО "Альфа-Эксперт" рыночная стоимость помещения с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2021 г. определена в размере 12 318 100 рублей, рыночная стоимость помещения с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2021 г. определена в размере 14 467 800 рублей.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением Краснодарского краевого суда для определения рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.

Согласно заключению судебно-оценочной экспертизы эксперта ООО "ЦЭК" ФИО от 23.08.2023 года N 3а-685/2023 рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2021 года составляет 17 467 000 рублей; рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2021 г. составляет 18 970 000 рублей.

После производства судебной оценочной экспертизы административный истец ООО "СИСТЕМА-М" уточнил административные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость оспариваемых объектов недвижимого имущества в размеры их рыночной стоимости, установленной заключением экспертизы 23.08.2023 года N 3а-685/2023.

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства, суд первой инстанции пришел обоснованному выводу о том, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости.

Давая оценку экспертному заключению, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству Российской Федерации об экспертной и оценочной деятельности, содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов нормативных правовых актов и нормативных документов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и коэффициентов корректировок.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос.

Экспертом при оценке обоснован отказ от затратного и доходного подходов к оценке (стр. 51-53, 75-79), что соответствует абзацу 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Экспертом при оценке применен сравнительный подход методом прямого сравнения продаж, поскольку имелась доступная и достоверная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Экспертом подобраны объекты -аналоги (3) в виде помещений свободного назначения, расположенных в "адрес", схожие с оспариваемым объектом по основным ценообразующим факторам (местоположение, назначение, транспортная доступность, и др).

Применяемые экспертом корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объекта от ряда актуальных факторов.

Так экспертом применены обоснованные корректировки на торг, корректировку на долю стоимости, приходящуюся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости, на площадь -по отношению ко всем объектам-аналогам корректировка на состояние помещения для объектов-аналогов N 2 и N 3, корректировка на красную линию для объекта-аналога N 1, корректировка на этаж расположения об объекта-аналога N 2.

Экспертом ФИО представлены письменные пояснения, из которых следует, что в рамках определения стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом экспертом был проведен анализ имеющихся предложений о продаже нежилых помещений в месте расположения объектов экспертизы и схожих районах населенного пункта на дату определения стоимости и приняты к расчетам наиболее схожие с объектами экспертизы с учетом ретроспективной жаты и ограниченности информации. Объекты экспертизы и объекты-аналоги имеют сопоставимое местоположение: вблизи магистральных улиц и жилых районах малоэтажной застройки. Различие по местоположению имеется у объекта-аналога N 1, он расположен в схожем районе, но на второстепенной улице, в связи с чем в дальнейшем была применена соответствующая корректировка на красную линию. При определении стоимости экспертом была введены соответствующая корректировка на площадь, обоснование которой имеется в заключение эксперта (стр. 57-58). Кроме того экспертом была применена корректировка на долю стоимости, приходящуюся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости, так как независимо от является ли объект отдельным зданием или встроенным помещением он представляет собой единый объект недвижимости (объекта капитального строительства и земельный участок).

Доводы административного ответчика о допущенных нарушениях при производстве экспертизы своего подтверждения не нашли и опровергнуты как заключением эксперта так и данными им письменными пояснениями.

Таким образом, судебная коллегия находит, что заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости оцениваемого объекта. Эксперт является незаинтересованным в исходе административного дела лицом, перед началом производства судебной экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

По мнению суда апелляционной инстанции, заключение судебной оценочной экспертизы соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, является допустимым доказательством, достоверно подтверждающим размер рыночной стоимости спорного объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости оспариваемых объектов недвижимости опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы, в связи с чем отчет об оценке не может быть признан доказательством, объективно подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.

Также судом первой инстанции верно разрешен вопрос о судебных расходах на проведение экспертизы по делу в размере 87 500 рублей.

Разрешая указанные требования, суд обоснованно исходил из наличия документов, подтверждающих стоимость экспертизы, объем произведенных работ, их расчет и финансово-экономическое обоснование, исходил из системного толкования положений ч.1 статьи 103, 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и пришел к верному выводу об отнесении судебных расходов, затраченных на проведение судебной экспертизы на административного истца.

При этом суд первой инстанции обоснованно учитывал, что разница в размере между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью, определенной в соответствии с заключением эксперта в размере 16%, 21 % является приемлемым и допустимым диапазоном отклонения в стоимости объекта недвижимости с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, связанных с профессиональным усмотрением эксперта и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки, что не дает оснований для вывода о явных методологических или иных ошибках, допущенных при определении кадастровой стоимости путем массовой оценки и приводящих к нарушению прав административного истца.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено. Решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь ст. 309-311 КАС РФ, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение шести месяцев со дня его вынесения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 31 января 2024 г.

Председательствующий

судьи