Апелляционное определение СК по административным делам Московского городского суда от 23 ноября 2023 г. по делу N 33а-7128/2023

Судебная коллегия по административным делам Московского городского суда в составе:

председательствующего судьи фио, судей фио, фио, при секретаре Батеевой Е.Н, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио административное дело по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Москве на решение Никулинского районного суда адрес от 14 декабря 2022 года по административному делу N 2а-1018/2022 по административному исковому заявлению фио к Управлению Росреестра по Москве о признании решения незаконным,

УСТАНОВИЛА:

Костиков И.Л. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве от 04.10.2022 года об отказе в осуществлении государственной регистрации права.

В обоснование доводов указал, что является победителем торгов по реализации ? доли в праве собственности на квартиру, в связи с чем обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о регистрации права собственности.

Однако государственная регистрация была приостановлена, а впоследствии в осуществлении государственной регистрации права было отказано.

Считает оспариваемое решение незаконным, поскольку полагает, что препятствия для осуществления регистрационных действий отсутствовали.

Решением Никулинского районного суда адрес от 14 декабря 2022 года административные исковые требования удовлетворены.

Признано незаконным решение Управления Росреестра по Москве от 04.10.2022 года об отказе в государственной регистрации права.

На Управление Росреестра по Москве возложена обязанность зарегистрировать право собственности фио на ? долю в праве на квартиру по адресу: адрес.

В апелляционной жалобе представитель Управления Росреестра по Москве просит решение суда отменить, поскольку полагает, что основания для удовлетворения заявленных требований отсутствовали.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с протоколом о результатах торгов по продаже ? доли в праве собственности на квартиру по адресу: адрес от 05.11.2014 года Костиков И.Л. признан победителем, в связи с чем к нему перешло право собственности на указанное имущество.

Костиков И.Л. обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации права собственности на вышеуказанное имущество.

04.07.2022 года государственная регистрация прав была приостановлена.

Основанием для приостановления послужило отсутствие заявления продавца, несоответствие протокола торгов требованиям действующего законодательства, ввиду несоблюдения нотариальной формы, а также наличие сведений о том, что решением Московского УФАС организатор торгов должен аннулировать аукцион.

По средствам электронного документооборота от имени Росимущества было подано заявление о совершении регистрационных действий.

Однако, в связи с не устранением причин, послуживших основанием для приостановления регистрационных действий, 04.10.2022 года Управлением Росреестра по Москве принято решение об отказе в регистрации прав.

Из материалов дела также следует, что решением Московского УФАС от 17.09.2014 года установлено нарушение оператором при проведении аукциона п. 9.4 Регламента проведения торгов; предписано аннулировать аукцион.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии препятствий для осуществления государственного кадастрового учета.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.

Так, в соответствии со ст. 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении кадастрового учета может быть отказано в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктами 5 и 7 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, а также если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В данном случае такие обстоятельства отсутствуют.

Из п. 1 ст. 449 ГК РФ следует, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 449 ГК РФ).

По смыслу статьи 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Таким образом, сделка, заключенная по результатам торгов, проведенных с нарушением правил, ничтожной не является, а становится недействительной в силу признания ее таковой в судебном порядке.

Публичные торги, по итогам которых заключен договор купли-продажи, не оспорены и недействительными не признаны.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Договор купли-продажи, заявленный в качестве основания для регистрации права собственности, является действительным, что в свою очередь не могло повлечь отказ административного ответчика в осуществлении государственной регистрации права собственности по указанному основанию.

Вопреки доводам регистрационного органа в рассматриваемом случае договор купли-продажи не требовал нотариального удостоверения.

Так, нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате или нотариальной деятельности (п. 1 ст. 163 ГК РФ).

В силу положений частей 2 и 3 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В соответствии с ч. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного ч. 19 ст. 7.3 указанного Закона).

При этом согласно частям 1, 2 и 4 ст. 68 Закона об исполнительном производстве мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу.

Меры принудительного исполнения применяются судебным приставом-исполнителем после возбуждения исполнительного производства. Если в соответствии с настоящим Федеральным законом устанавливается срок для добровольного исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, то меры принудительного исполнения применяются после истечения такого срока.

Мерами принудительного исполнения являются, в том числе, обращение взыскания на имущество должника.

По смыслу ст. 78 Закона об исполнительном производстве обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом.

Согласно абзацу 1 ч. 6 ст. 448 ГК РФ следует, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2ст 255 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, при продаже с публичных торгов доли в праве общей долевой собственности, остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. При этом положения ст. 250 ГК РФ не препятствуют участнику общей долевой собственности участвовать в публичных торгах на общих основаниях.

Требование п. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости о необходимости нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество направлено на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности.

Поскольку при продаже доли в праве общей долевой собственности с публичных торгов остальные участники долевой собственности преимущественного право покупки продаваемой доли не имеют, то правило п. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости о нотариальном удостоверении сделки с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по принудительной реализации имущества лица (должника) в рамках исполнительного производства не применяется. Принудительное взыскание имеет своей целью максимальное удовлетворение требований взыскателя (кредитора).

Положения ч. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости определены законодателем как общее правило для целей защиты долевых собственников от злоупотреблений со стороны недобросовестных долевых сособственников, для предотвращения совершения сделок одних собственников без соблюдения преимущественного права других долевых собственников, для целей предотвращения мошеннических сделок, реализации прав в отношении незначительных долей, то есть для целей защиты добросовестных долевых собственников.

С учетом приведенных положений действующего законодательства отсутствует необходимость нотариального удостоверения договора, заключенного по результатам торгов по реализации имущества в принудительном порядке, когда продавцом является Росимущество или лицо по его поручению, выполняющее государственную функцию по реализации имущества.

Поскольку итоги торгов являлись действующими, в установленном порядке они не были оспорены и не были признаны недействительными, заявителем договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов, представленный в качестве правового основания для регистрации перехода права собственности, также недействительным не признан и являлся надлежащим правовым основанием для проведения государственной регистрации перехода права собственности, то у Управления Росреестра по Москве отсутствовали основания для приостановления, а в последующем и отказа в регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал незаконным оспариваемое решение.

Разрешая спор, суд правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановилзаконное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела и нормам материального права.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

При указанных обстоятельствах основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Никулинского районного суда адрес от 14 декабря 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана во Второй кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 02.12.2023.

Председательствующий

Судьи