Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 13 сентября 2023 г. по делу N 8Г-21907/2023[88-27409/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Солтыс Е.Е, судей Балашова А.Н, Спрыгиной О.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления земельных отношений Раменского городского округа Московской области к Лыковой Ю.В. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, по встречному иску Лыковой Ю.В. к Управлению земельных отношений Раменского городского округа Московской области, администрации Раменского городского округа о признании права собственности на нежилое строение

по кассационной жалобе Лыковой Ю.В. на решение Раменского городского суда Московской области от 8 сентября 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 марта 2023 года

Заслушав доклад судьи Балашова А.Н, выслушав объяснения Лыковой Ю.В, поддержавшей доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Управление земельных отношений Раменского городского округа Московской области обратилось в суд с иском к Лыковой Ю.В. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 11 февраля 2019 года между сторонами был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, обшей площадью 1010 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", для строительства общественной бани. Указанный договор заключен на 3 года с 11 февраля 2019 года по 10 февраля 2022 года. На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства: нежилое здание с кадастровым номером N, принадлежащее на праве собственности Лыковой Ю.В. Истец ссылался на то, что 10 февраля 2022 года срок договора аренды истек, однако строительство объекта не завершено.

Строительство указанного объекта осуществлялось Лыковой Ю.В. на основании разрешения на строительство от 14 августа 2014 года, которое было выдано на срок 10 лет, на земельном участке с кадастровым номером N, общей площадью 4200 кв.м.

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером N образованы два земельных участка: площадью 3190 кв.м. с кадастровым номером N и площадью 1010 кв.м. и с кадастровым номером N, на котором расположен объект незавершенного строительства - нежилое здание площадью 212, 2 кв.м, принадлежащий на праве собственности Лыковой Ю.В.

Истец просил изъять у Лыковой Ю.В. объект незавершённого строительства с кадастровым номером N, площадью застройки 212, 2 кв.м, путем продажи с публичных торгов.

Лыкова Ю.В. обратилась в суд к Управлению земельных отношений Раменского городского округа, администрации Раменского городского округа со встречными исковыми требованиями о признании за ней права собственности на нежилое здание - общественную баню, площадью 110, 3 кв.м, расположенное по вышеуказанному адресу, на земельном участке с кадастровым номером N, в обоснование указав, что строительство бани было завершено еще в период действия договора аренды, однако право собственности зарегистрировать она не успела.

Решением Раменского городского суда Московской области от 8 сентября 2022 года постановлено изъять у Лыковой Ю.В. объект незавершённого строительства с кадастровым номером N, площадью застройки 212, 2 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", путем продажи с публичных торгов. В удовлетворении требований Лыковой Ю.В. о признании за ней права собственности на указанное спорное нежилое здание отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 марта 2023 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций, как незаконные.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 11 февраля 2019 года Управление земельных отношения Раменского г/о МО заключило с Лыковой Ю.В. договор аренды N 5234 земельного участка, с кадастровым номером N, общей площадью 1010 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", для строительства общественной бани, сроком на 3 года.

На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства: - нежилое здание с кадастровым номером N, принадлежащее ответчику на праве собственности (запись о государственной регистрации права N от 12.07.2018 года).

Строительство спорного объекта осуществлялось Лыковой Ю.В. в соответствии с разрешением на строительство N от 14.08.2014 года, выданным на срок 10 лет, на земельном участке с кадастровым номером N, общей площадью 4200 кв.м.

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером N, образованы два земельных участка: площадью 3190 кв.м. с кадастровым номером N и площадью 1010 кв.м. с кадастровым номером N на котором расположен объект незавершенного строительства - нежилое здание площадью 212, 2 кв.м, принадлежащей Лыковой Ю.В. на праве собственности.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, исходил из того, что ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих, что нарушение срока строительства объекта находится в прямой причинно-следственной связи с действиями/бездействием уполномоченных органов; а также не представлено доказательств невозможности зарегистрировать право собственности на оконченное строительством здание бани в срок действия договора. В связи с указанными обстоятельствами, а также, поскольку вышеназванный договор аренды земельного участка прекратил действие, суд пришел к выводу об изъятии у Лыковой Ю.В. объекта незавершенного строительства.

В суде апелляционной инстанции, при проверке законности и обоснованности решения суда, была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам "данные изъяты".

Согласно выводам экспертного заключения процент готовности нежилого здания площадью 110, 3 кв.м, расположенного по вышеуказанному адресу, на земельном участке с кадастровым номером N составляет 90, 1 %. На дату проведения осмотра строительно-монтажные работы, необходимые для функционирования объекта, такие как оборудование раздевалок, помывочных, парильных и иных помещений, необходимых для функционирования объекта в соответствии с назначением, не завершены.

С учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия полагает, что с указанными выводами нельзя согласиться по следующим основаниям.

Статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 2 и 3 постановления от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Из содержания статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что предмет доказывания по делу составляют факты материально-правового характера, подтверждающие обоснованность требований и возражений сторон и имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

С учетом приведенных положений процессуального закона именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Принятые по делу судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций указанным требованиям закона не отвечают.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Положениями пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Учитывая изложенные выше положения ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, и в пределах трехлетнего периода для завершения строительства объекта.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта, и что уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Возражая относительно предъявленных требований, ответчик Лыкова Ю.В. указывала, что строительство спорного объекта (общественной бани) завершено в 2021 году, ранее предпринимались попытки по узакониванию данного объекта еще в период действия договора аренды. В связи с тем, что участок был ранее разделен, это обстоятельство явилось препятствием в получении разрешения на ввод здания в эксплуатацию, по причине необходимости внесения изменений в разрешение на строительство. Решением Министерства жилищной политики Московской области от 28 января 2022 года было отказано в предоставлении государственной услуги внесения изменений в разрешение на строительство.

Указанным обстоятельствам не было дано надлежащей оценки, не было дано суждение, являлись ли указанные обстоятельства препятствием своевременного получения акта ввода строения в эксплуатацию.

Согласно имеющемуся в материалах дела заключения, подготовленного экспертами "данные изъяты", процент готовности нежилого здания площадью 110, 3 кв.м, расположенного по вышеуказанному адресу, на земельном участке с кадастровым номером N составляет 90, 1%.

Указанные обстоятельства, при проверке решения суда, судом апелляционной инстанции также надлежащей оценки не получили.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).

Основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства установлены пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным и единственным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Указанные обстоятельства в качестве юридически значимых не были предметом исследования суда первой инстанции, оценку суда не получили.

Нарушения, допущенные судом первой инстанции суд апелляционной инстанции не устранил.

По смыслу статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

С учетом изложенного, судебная коллегия находит правильным апелляционное определение отменить, с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом апелляционном рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и рассмотреть дело в апелляционном порядке в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 марта 2023 года отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда.

Председательствующий

Судьи