Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 15 февраля 2024 г. по делу N 66а-392/2024

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Константиновой Ю.П, Кустова А.В, при секретаре Сахарове Р.П, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-16/2023 по административному исковому заявлению акционерного общества "РПК "Хмелёфф" об оспаривании решения ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки", установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, по апелляционной жалобе представителя государственного бюджетного учреждения Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки", на решение Рязанского областного суда от 21 ноября 2023 года, которым административный иск удовлетворен частично, заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Кустова А.В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Акционерное общество (далее - АО) "РПК "Хмелёфф" обратилось в Рязанский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки", установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" в отношении которого постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14 октября 2020 года N 23-П установлена завышенная кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2020 года в размере 425 464 575 рублей 78 копеек.

Решением ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" N N административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета ООО "Многопрофильный деловой центр" N с17426/1.

С учетом изменений административных исковых требований АО "РПК "Хмелёфф" просило признать решение ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" незаконным и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной в размере, установленном в заключении эксперта ООО "Оценка плюс" Семизаровым В.В. в сумме 351 026 100 рублей.

Решением Рязанского областного суда от 21 ноября 2023 года административные исковые требования АО "РПК "Хмелёфф" удовлетворены частично. Установлена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 62:29:0040011:35 равная его рыночной стоимости в размере 351 026 100 рублей по состоянию на 16 сентября 2021 года.

В апелляционной жалобе ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" (далее ГБУ РО "Центр ГКО") просит отменить решение суда в части установления стоимости здания равной его рыночной стоимости в размере 351 026 100 рублей по состоянию на 16 сентября 2021 года. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что заключение эксперта не может быть принято судом в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, поскольку имеются сомнения в его обоснованности, выводы эксперта не соответствуют действительным обстоятельствам дела. Полагает, что применение экспертом объектов-аналогов с корректирующим коэффициентом, большим по значению, чем +/- 30%, не корректно. Экспертом необоснованно введена корректировка по ценообразующему фактору "материал стен/капитальность здания" и ошибочно определено для объекта-аналога N1 значение "кирпич/бетон/блоки", для объектов-аналогов N 2-3 значение "кирпичные" и введена для всех объектов-аналогов пониженная корректировка в размере -8, 0%, что противоречит сведениям "Справочника-оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода" под редакцией Л.А. Лейфера.

От представителя административного истца АО "РПК "Хмелёфф" поступили письменные возражения на апелляционную жалобу ГБУ РО "Центр ГКО", согласно которым решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу ГБУ РО "Центр ГКО" в отсутствие неявившихся лиц, не сообщивших о причинах неявки и не просивших о рассмотрении дела в их отсутствие.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу части 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено, что АО "РПК "Хмелёфф" является собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 17 207, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14 октября 2020 г. N 23-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области", в том числе установлена по состоянию на 1 января 2020 года кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N в размере 425 464 575 рублей 78 копеек.

В силу положений главы 30 НК РФ, распоряжения Правительства Рязанской области от 13 ноября 2020 года N 534-р "Об установлении даты перехода на территории Рязанской области к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости" административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, являющегося объектом налогообложения.

Поскольку административный истец в отношении нежилого здания является плательщиком налога на имущество организаций и оплачивает налоговые платежи исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности административного истца, в связи с чем он вправе оспаривать кадастровую стоимость недвижимости.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ), Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 269-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральным законом N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии с названной статьей кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поданного в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета, в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно положениям, закрепленным в части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ, распоряжении Правительства Рязанской области от 13 ноября 2020 года N 534-р, на территории Рязанской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

Таким образом, с указанной даты на территории Рязанской области подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, согласно части 15 которой решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что, исполняя требования статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, административный истец в обоснование своих доводов представил в бюджетное учреждение отчет об оценке ООО "Многопрофильный деловой центр" N с17426/1, согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером N составляет 346 007 000 рублей по состоянию на 16 сентября 2021 года.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании отчета об оценке ООО "Многопрофильный деловой центр" N с17426/1, ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" в своем решении от 14 декабря 2021года N N, указало, что при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки использованы неполные и недостоверные сведения, имеются расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки, нарушены требования законодательства об оценочной деятельности.

Проверяя законность принятого административным ответчиком решения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оспариваемое решение принято компетентным органом, поскольку одним из основных видов деятельности ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статьи 22.1 Закона N237-ФЗ.

Решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона N237-ФЗ 30-ти дневный срок с даты подачи Обществом заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано директором бюджетного учреждения и ведущим кадастровым оценщиком.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

-законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

-соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

-размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Проверяя законность принятого административным ответчиком решения, суд учел разъяснения, данные в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", о том, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), по ходатайству административного истца суд назначил судебную строительно-техническая экспертиза ФБУ "Рязанская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" для определения соответствия отчета ООО "Многопрофильный деловой центр" требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 16 сентября 2021 года.

Согласно выводам эксперта ФБУ "Рязанская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" Ореховой Е.А. отчет ООО "Многопрофильный деловой центр", не соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности. Рыночная стоимость недвижимости по состоянию на 16 сентября 2021 года составила 651 831 809, 00 рублей.

Судебная коллегия отмечает, что использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

Исходя из положений части 2 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В то же время согласно статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Оценив заключение эксперта Ореховой Е.А, суд не согласился с ним в части вывода о рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку при сравнительном подходе использовался аналог N 1, в цену предложения которого включено право долгосрочной аренды земельного участка, на котором расположено здание.

Судебная коллегия признает правильным вывод суда первой инстанции о несопоставимости объекта оценки - нежилого здания и аналога, оцениваемого как единый объект недвижимости, кроме того критически относится к подбору экспертом аналогов, расположенных в городах Ульяновск, Владимир, Воронеж, обусловленному лишь затрудненным поиском аналогов в том же населенном пункте - городе Рязани.

Данные обстоятельства, по мнению судебной коллегии, указывают на нарушение требований подпунктов "б, "в" пункта 22 ФСО N 7 при подборе аналогов, что вызывает сомнения в обоснованности вывода эксперта о рыночной стоимости недвижимости и служило основанием назначения повторной экспертизы.

Согласно заключению экспертизы N 071э-2023 от 19 октября 2023 года, выполненной экспертом Семизаровым В.В, отчет оценщика ООО "Многопрофильный деловой центр" не соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, и по состоянию на 16 сентября 2021 года рыночная стоимость здания с кадастровым номером N составляет 351 026 100 рублей.

Суд первой инстанции обоснованно оценил названное заключение как соответствующее действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы исследования, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Судебная коллегия находит изложенные в решении выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства.

Выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки. Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, соответствующим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", предупрежденным в установленном порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости осуществлен в рамках сравнительного подхода к оценке, ошибок в расчетах не установлено.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

На возражения административных ответчиков эксперт представил письменные пояснения, оснований полагать их не соответствующими установленным требованиям не усматривается.

Мнение эксперта должным образом мотивировано, основано на приложенных к заключению материалах, данных о неверности произведенных расчетов и корректировок, существенно повлиявших на итоговый результат, не представлено.

Судебная коллегия не может признать обоснованным довод апелляционной жалобы о нарушении федеральных стандартов оценки экспертом при определении рыночной стоимости недвижимости в связи с отклонением от первоначальной цены на величину выше 30 % у аналога N 1, поскольку применение экспертом корректировок является обоснованным, учитывая характеристики доступных аналогов в том же населенном пункте. Исходные данные об аналогах определяют их пригодность к использованию в оценке, поскольку исчисленный экспертом коэффициент вариации не превысил 33 %. Так, при оценке единого объекта недвижимости сравнительным подходом коэффициент составил 14, 9 %, по расчетам величины арендных ставок доходным подходом коэффициент вариации определен в 9, 1 и 8, 8 % соответственно.

При определении корректирующих коэффициентов на капитальность здания (материал стен) эксперт обоснованно применил одинаковый коэффициент (1) ко всем аналогам, материал стен которых - кирпич. Отображение в расчетной таблице применительно к аналогу N 1 материала стен "кирпич/бетонные блоки" не повлияло на правильность внесения корректировки, поскольку по содержащимся в заключении сведениям из технической в отношении здания, использованного в качестве аналога N 1 материал его стен - кирпич (л. 67 Заключения).

Таким образом, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы апелляционной жалобы о наличии в нем противоречий в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли. Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, административным ответчиком не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что содержание решения бюджетного учреждения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, и кадастровая стоимость объекта недвижимости не может быть установлена в размере рыночной на основании не соответствующего требованиям закона отчета об оценке, в связи с чем пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании решения ГБУ РО "Центр государственной кадастровой оценки" от 14 декабря 2021 года N N незаконным. При этом кадастровая стоимость объекта недвижимости обоснованно установлена в размере, определенном в экспертном заключении N 071э-2023 от 19 октября 2023 г.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, применены нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные правоотношения, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене или изменению не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Рязанского областного суда от 21 ноября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу государственного бюджетного учреждения Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи