Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 23 января 2024 г. по делу N 8Г-37420/2023[88-576/2024-(88-41437/2023)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Макаровой Е.В, судей Богатых О.П, Якубовской Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности, при участии третьих лиц ФИО3, ФИО4, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Совета министров Республики Крым, Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым, администрации г. Симферополя, нотариуса Симферопольского районного нотариального округа Григорьевой Н.Н, МКУ Департамента развития муниципальной собственности администрации г. Симферополя, МКУ Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Симферополя, по объединенному исковому заявлению ФИО6, ФИО3, ФИО4 к ФИО7, ФИО5, ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи, по кассационной жалобе ФИО7 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи ФИО17, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО6 обратилась в суд с названным иском к ФИО7, ФИО5, ФИО1, ФИО2, просила зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на объекты недвижимости, расположенные по адресу: "адрес", 7А, а именно: жилой дом, общей площадью 131, 1 кв. м, кадастровый N; земельный участок площадью 500 кв. м; нежилое здание площадью 7, 8 кв. м, кадастровый N; нежилое здание площадью 20, 1 кв. м, кадастровый N.

ФИО6, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском, в котором просили:

- признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером N общей площадью 131, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", 7А, заключенный между ФИО7 и ФИО5;

- применить последствия недействительности сделки: прекратить зарегистрированное право собственности ФИО5 на жилой дом с кадастровым номером N, общей площадью 131, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", 7А; восстановить право собственности ФИО7 на жилой дом с кадастровым номером N, общей площадью 131, 1 кв. м, расположенный по адресу: "адрес", 7А.

Определением Киевского районного суда "адрес" Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ объединено гражданское дело N по иску ФИО6 к ФИО7, ФИО5 (третьи лица ФИО3, ФИО4, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, филиал ГУП РК "Крым БТИ" в "адрес") о государственной регистрации перехода права собственности, с гражданским делом N по иску ФИО6, ФИО3, ФИО4 к ФИО7, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи в одно производство, которому присвоен номер N.

Решением Киевского районного суда "адрес" Республики Крым от 18 мая 2023 года в удовлетворении иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 04 октября 2023 года решение Киевского районного суда города Симферополя Республики Крым от 18 мая 2023 года отменено, судом вынесено новое решение, которым исковые требование удовлетворены частично.

Суд признал недействительным заключенный 3 сентября 2022 года между Мустафаевым Р.И. и Бекировым Р.А. договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером N, общей площадью 131, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", 7А.

Также суд принял решение произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанный выше жилой дом и нежилые здания с Мустафаева Р.И. на Аблязизову Г.С. на основании договора купли-продажи от 31 июля 2021 года.

В кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене апелляционного определения по мотиву его незаконности.

Заявитель указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что Аблязизов Ф.А. обращался к Мустафаеву Р.И. с требованиями явиться для регистрации договора купли-продажи до даты отмены доверенности, равно, как и отсутствуют доказательства того, что Аблязизов Ф.А. брал в электронной очереди талоны в МФЦ для регистрации перехода права собственности по договору. По мнению Мустафаева Р.И, поскольку не представлены доказательства передачи спорного имущества истице, а право собственности передано Бекирову Р.А, то истица вправе только требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением продавцом договора купли-продажи.

Кроме того, Мустафаев Р.И. полагает, что поскольку представитель продавца и покупатель - супруги, то сделка представителем совершена в отношении самого себя. Представитель знал об отмене Мустафаевым Р.И. доверенности 5 августа 2021 года, но ничего не сообщил ни о наличии договора купли-продажи, ни о необходимости Мустафаеву Р.И. явки для осуществления госрегистрации перехода права собственности. Договор купли-продажи от 31 июля 2021 года является ничтожным, так как в нем речь идет и о продаже земельного участка, собственником которого Мустафаев Р.И. не является.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебное заседание явился Аблязизов Ф.А. и его представитель Рачев Д.К, действующий на основании доверенности от 21 декабря 2022 года, возражали против удовлетворения жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Руководствуясь положениями части 5 статьи 379.5 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам ФИО9 кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к выводу о том, что жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении данного дела не допущено судом апелляционной инстанции.

Как видно из материалов дела и установлено судом, решением Киевского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ по делу N выделено в натуре в собственность ФИО7 1/2 доля в общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", 7-А, кадастровый N, изолированную часть жилого дома литера "А", "а 1", на 1-м этаже; прихожую - 4, 3 кв. м; холл - 6, 9 кв. м; столовую - 12, 5 кв. м; кухню - 8, 8 кв. м; гостиную (жилая) - 14, 2 кв. м; жилую - 12, 7 кв. м; жилую - 9, 1 кв. м; коридор - 10, 3 кв. м; санузел - 5, 6 кв. м; кладовую - 1, 9 кв. м; на 2-м этаже (мансарду): холл - 6, 9 кв. м; жилую - 21, 6 кв. м; жилую - 12, 5 кв. м; гардероб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, действующий на основании доверенности в интересах ФИО7 (продавец), и ФИО6 (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: "адрес", 7А, а именно: жилого дома общей площадью 131, 1 кв. м; земельного участка (право на земельный участок) площадью 500 кв. м; нежилого здания площадью 7, 8 кв. м; нежилого здания площадью 20, 1 кв.м. Состав недвижимого имущества определен решением Киевского районного суда "адрес" Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ по делу N (пункты 1.1, 1.2 договора).

Согласно пункту 2.1 договора цена недвижимого имущества определена в размере 2 590 000 рублей.

В пункте 2.3 договора указано, что денежные средства, указанные в пункте 2.1 договора, оплачиваются продавцу до ДД.ММ.ГГГГ путем наличного, безналичного расчета.

В силу пунктов 3.1, 3.2 договора продавец обязуется в течение одного календарного года с даты заключения настоящего договора (до ДД.ММ.ГГГГ) осуществить все необходимые действия по оформлению недвижимого имущества (приведению в соответствие с действующим законодательством Российской Федерации) для государственной регистрации настоящего договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию права.

Продавец и покупатель обязаны совместно обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 3 договора купли-продажи установлено, что до момента государственной регистрации договора, покупатель вправе владеть и пользоваться недвижимым имуществом по своему усмотрению в соответствии с его целевым назначением (т. 3, л. д. 171).

Указанный договор купли-продажи заключен от имени продавца ФИО7 поверенным лицом ФИО3, действующим на основании доверенности, удостоверенной ДД.ММ.ГГГГ нотариусом "адрес" нотариального округа Республики Крым ФИО14 реестровый номер N-н/82-2019-3-163.

Согласно оригиналу письменной расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 получил от ФИО4 (дочери истца) денежные средства в размере 35 000 долларов США за продажу 1/2 доли домовладения, расположенного по адресу: "адрес", ул. "адрес", 7а/2 (т. 3, л. д. 170).

Однако государственная регистрация перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости по договору купли-продажи не осуществлена.

18 и 27 августа 2022 года Аблязизовой Г.С. в адрес Мустафаева Р.И. направлено уведомление о необходимости обращения в ГБУ Республики Крым "МФЦ" г. Симферополь N 2 для регистрации перехода права по договору купли-продажи (т. 1, л. д. 18-20, 22-23).

Распоряжением от 05 августа 2021 года, удостоверенным нотариусом Симферопольского района нотариального округа Республики Крым Усеиновым А.Э, Мустафаев Р.И. отменил доверенность N 82/6-н/82-2019-3-163, выданную на имя Аблязизова Ф.А. (т. 2, л. д. 167).

Сведения об отмене доверенности опубликованы на сайте Федеральной нотариальной палаты 05 августа 2021 года в 20:55 (т. 1, л. д. 18).

Поскольку ответчик уклонялся от регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Судом также установлено, что 03 сентября 2022 года между Мустафаевым Р.И. (продавец) и Бекировым Р.А. (покупатель) в нотариальной форме заключён договор купли-продажи жилого дома (кадастровый N), расположенного по адресу: "адрес", 7/2.

Согласно пункту 1.2 договора право собственности ФИО7 на указанный жилой дом возникло на основании решения Киевского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ по делу N, право собственности зарегистрировано за ФИО7 в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ N КУИ -001/2022-152180396.

Пунктом 2.2 договора установлено, что стороны оценили стоимость жилого "адрес" 500 000 рублей.

Пунктом 5.6 договора установлено, что стороны пришли к соглашению, что в целях выполнения требований статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по оформлению передаточного акта объекта недвижимости, данный договор является передаточным актом (т. 1, л. д. 222-225).

От ФИО2 в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации получено нотариальное согласие супругу ФИО7 на продажу за цену и на условиях по собственному усмотрению жилого дома, который является общим имуществом супругов (т. 3, л. д. 137).

Аналогичное согласие дано супругой ФИО5 (т. 3, л. д. 138).

Право собственности ФИО5 на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый N зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, номер записи N-3 (т. 1, л. д. 74-77).

Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд первой инстанции сослался на положения пункта 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N) и указал на отсутствие в материалах дела доказательств передачи ФИО7 спорного недвижимого имущества покупателю (истцу) и подписания сторонами соответствующего документа о передаче такого имущества (акт приема-передачи). Кроме того, супруга ФИО7 не предоставляла в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации нотариальное согласие на такую сделку.

Отменяя решение суда и частично удовлетворяя иск, апелляционный суд исследовал и оценил представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 56, 67 ГПК РФ, и, принимая во внимание положения статей 1, 10, 166, 168, 549, 556 ГК РФ, постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд первой инстанции пришел к выводу о наличии в материалах дела доказательств фактического вступления истцов во владение спорным имуществом. При этом суд указал, что исковые требования о регистрации перехода права собственности на земельный участок являются необоснованными, так как ФИО7 собственником земельного участка не являлся, решением Киевского районного суда г. Симферополя от 23 апреля 2021 года по делу N 2-333/2021 Мустафаеву Р.И. предоставлен в пользование земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", 7-А, общей площадью 500 кв. м. В договоре купли-продажи указано, что предметом является не земельный участок, а право на него (в данном случае право пользования).

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам ввиду следующего.

На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В пункте 1 статьи 551 данного Кодекса закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом (абзац 6 пункта 61 постановления N 10/22).

В абзаце 7 пункта 61 данного постановления Пленума указано, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

При наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества, приоритет для целей перехода (признания) права собственности на него имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение.

Таким образом, если на объект недвижимого имущества претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом недвижимое имущество передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому этот объект передан во владение.

Вопреки позиции заявителя, положения абзаца 7 пункта 61 постановления N 10/22 применимы в случаях, когда договор заключен с несколькими покупателями, с одним из которых произведена регистрация перехода права, но объект недвижимости не находится и не передан во владение покупателя.

Как установилапелляционный суд, истцы проживали с семьей в спорном жилом доме, как на момент покупки дома, так и на момент заключения оспариваемого договора; данный факт ответчиками не оспаривается. В материалы дела Аблязизовым Ф.А. представлены оригиналы квитанций об уплате коммунальных услуг, предоставляемых по адресу: "адрес", 7А, с 2016 года по настоящее время (т. 4, л. д. 118-175).

Кроме того, согласно разъяснениям, данным в третьем и четвертом абзацах пункта 1, пункте 7 постановления N 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 ГПК РФ). Если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Апелляционным судом установлено, что Мустафаеву Р.И. и Бекирову Р.А. достоверно было известно, что дом продан, в спорном жилом доме проживают истцы.

Так, Аблязизов Ф.А. в судебном заседании пояснил, что Бекиров Р.А. является его родственником, его племянница является невесткой истца, ответчикам было известно, что спорный дом продан и находится во владении истцов, Бекиров Р.А. неоднократно приходил к ним в гости. В спорном жилом доме и на территории домовладения сделан ремонт.

В материалах дела имеется копия расписки от 05 августа 2021 года, согласно которой Аблязизов Ф.А. обязался вернуть долг в размере 3 600 000 рублей Бекирову Р.А. в срок до 10 августа 2022 года (т. 2, л. д. 120).

11 августа 2022 года Бекиров Р.А. направил в адрес Аблязизова Ф.А. претензию о возврате суммы долга в размере 3 600 000 рублей, указав, что в случае невозврата суммы долга, жилой дом, расположенный "адрес" переходит в собственность Бекирова Р.А. (т. 2, л. д. 121).

Кроме того, Мустафаев Р.И. получил от Аблязизовой М.Ф. (дочери истца) денежные средства в размере 35 000 долларов США в счет стоимости спорного жилого дома, что подтверждается письменной распиской от 24 августа 2021 года и подтверждено представителем ответчика Белоусовым Е.С. в судебном заседании суда апелляционной инстанции 12 сентября 2023 года.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о наличии недобросовестности в действиях ответчиков при заключении договора от 03 сентября 2022 года, поскольку как продавец, так и покупатель знали, что на момент заключения данного договора жилой дом был продан истцу, в нем проживали истцы и несли бремя его содержания.

Доводы жалобы в своей совокупности не содержат оснований к отмене оспариваемого судебного постановления, поскольку не опровергают выводов суда и не свидетельствуют о допущенной судебной ошибке с позиции правильного применения норм процессуального и материального права, а потому отклоняются как несостоятельные.

Суд нижестоящей инстанции верно определилпредмет доказывания и закон, подлежащий применению при разрешении настоящего дела, нормы материального и процессуального права применены правильно, а выводы основаны на доказательствах, исследованных в процессе судебного разбирательства, которым дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ.

Кассационный порядок обжалования судебных актов, вступивших в законную силу, предусмотрен в целях исправления допущенных судами в ходе предшествующего разбирательства дела существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, включая публичные интересы.

Таких нарушений норм права, дающих основания для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемого судебного постановления, не имеется.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 4 октября 2023 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Мустафаева ФИО18 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи