Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 06 февраля 2024 г. по делу N 8Г-39882/2023[88-1967/2024-(88-43797/2023)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Макаровой Е.В, судей Богатых О.П, Якубовской Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Асатрян ФИО14 к Ниазяну ФИО15 о государственной регистрации перехода права собственности, по встречному иску Ниазяна ФИО16 к Асатрян ФИО17 о признании договора незаключенным, признании договора ничтожной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки, по кассационной жалобе Асатрян ФИО18 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 октября 2023 года.

Заслушав доклад судьи Макаровой Е.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Асатрян Н.В. обратилась в суд с иском к Ниазяну Р.А. о государственной регистрации перехода права собственности, и, с учетом уточнения требований, просила произвести государственную регистрацию перехода от ответчика к истцу права собственности на жилой дом, кадастровый N, год завершения строительства: 1988, общей площадью 71 кв. м, количество этажей: 2, в том числе подземных: 0, по адресу: "адрес".

ФИО2 обратился в суд со встречными исковыми требованиями к Асатрян Н.В. о признании договора купли-продажи жилого дома на земельном участке от 3 марта 2013 года незаключенным в части цены договора, признании договор купли-продажи ничтожной сделкой по основаниям, предусмотренным статьями 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возложения обязанности на ФИО1 и членов ее семьи по освобождению жилого дома с кадастровым номером N, площадью 71 кв. м, и земельного участка с кадастровым номером N, расположенными по адресу: "адрес", в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. Истец (по встречному иску) просил обязать Асатрян Н.В. в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу произвести передачу Ниазяну Р.А. указанного выше жилого дома с кадастровым номером 23:40:0412010:143 и земельного участка с кадастровым номером N

Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 1 июня 2023 года исковые требования Асатрян Н.В. к Ниазяну Р.А. о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворены. Суд указал произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом, назначение: жилое, имеющий кадастровый N, год завершения строительства: 1988, общей площадь: 71 кв. м, количество этажей - 2, в том числе подземных: 0, по адресу: "адрес" от Ниазяна Р.А. к Асатрян Н.В.

В удовлетворении встречного иска Ниазяна Р.А. к Асатрян Н.В. о признании договора незаключенным, признании договора ничтожной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки отказал.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 октября 2023 года решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 1 июня 2023 года в части удовлетворения исковых требований Асатрян Н.В. к Ниазяну Р.А. о государственной регистрации перехода права собственности отменено.

Принято по делу в этой части новое решение.

В удовлетворении исковых требований Асатрян Н.В. к Ниазяну Р.А. о государственной регистрации перехода права собственности - отказано.

В остальной части решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 1 июня 2023 года - оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене апелляционного определения по мотиву его незаконности и оставлении в силе решения суда первой инстанции.

Заявитель указывает, что Асатрян Н.В. 7 декабря 2021 года направила ответчику приглашение на сдачу пакета документов для государственной регистрации перехода права по договору на 20 декабря 2021 года к 10-00 в МФЦ по адресу: 353460, "адрес". ФИО2 получил указанное приглашение ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления Почты России, однако к назначенному времени не явился в МФЦ, не уведомил о причинах неявки и не связался с истцом для согласования нового времени.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебное заседание явился Лутаев А.А, представляющий на основании доверенности от 25 декабря 2023 года интересы Асатрян Н.В. в порядке передоверия Асатрян Г.В, действующей от имени Асатрян Н.В, доводы жалобы поддержал; также в судебное заседание явился Иштокин А.И, представитель по доверенности от 4 марта 2023 года Ниазяна Р.А, возражал против удовлетворения жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Руководствуясь положениями части 5 статьи 379.5 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к выводу о том, что жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении данного дела допущено не было.

Судом установлено, что на основании договора мены от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Геленджикской ГНК ФИО9, р. N, решения Геленджикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ к делу N, решения Геленджикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ к делу N, ФИО2 принадлежит на праве собственности жилой дом, назначение: жилое, имеющий кадастровый N, год завершения строительства: 1988, количество этажей - 2, в том числе подземных: 0, по адресу: "адрес", о чем в ЕГРН внесена запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ (далее также - жилой дом).

До внесения сведений о государственной регистрации права в ЕГРН, право собственности ответчика на указанный жилой дом было зарегистрировано органом технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ N КТ/2020-94882, выданной ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" отдел по городу Геленджику.

Согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ N КТ/2020-94882, общая площадь жилого дома составляет 114, 8 кв. м, согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному Филиалом ГУП "адрес" "Краевая техническая инвентаризация" по городу Геленджик - 111, 6 кв. м, в соответствии со сведениями ЕГРН общая площадь составляет 71 кв. м.

Данный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 904 кв. м, из земель населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства по адресу: "адрес", сведения о котором внесены в ЕГРН 10 августа 2005 года, границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, право собственности не оформлено.

03 марта 2013 года межу Ниазяном Р.А. (продавец) и Асатрян Н.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи дома на земельном участке. От имени и в интересах Ниазян Р.А. действовал Асатрян Д.В. на основании доверенности от 21 октября 2011 года, удостоверенной нотариусом Геленджикского нотариального округа Демиденко О.В, р. N6- 5046.

В соответствии с условиями указанного договора ФИО2 продал, а ФИО1 купила жилой дом литер "А" с пристройкой литер "а" с кадастровым номером N143, находящийся по адресу: "адрес", год постройки: 1988, общей площадью 111, 6 кв. м, количество этажей: 2, расположенный на земельном участке площадью 904 кв. м, с кадастровым номером N:37, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, ранее учтенном 10 августа 2005 года, находящемся по адресу: "адрес" в порядке, предусмотренном статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно пункту 2.1 договора цена жилого дома и цена прав на земельный участок составляет 1 100 000 рублей, в том числе цена жилого дома составляет 500 000 рублей, цена прав на земельный участок - 500 000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, претензий у продавца к покупателю нет. На продажу объекта получено удостоверенное нотариально согласие супруги продавца.

После заключения договора, жилой дом фактически перешел во владение и пользование истца, которая несет бремя по его содержанию, однако переход права собственности не был зарегистрирован в связи с уклонением продавца от регистрации перехода права, что послужило основанием обращения истца в суд с иском.

В обоснование встречных исковых требований указал, что является собственником жилого дома с кадастровым номером N, площадью 71 кв. м, расположенного по адресу: г Геленджик, ул. Кирова, 99.

Земельный участок с кадастровым номером 23:40:0410021:37, расположенный под данным домом, принадлежит ему на праве постоянного бессрочного пользования.

Имея намерение продать указанное домовладение, он оформил нотариальную доверенность N6-5046 от 21 октября 2011 года на своего племянника Асатряна Д.В, которая предусматривала правомочие распоряжения земельным участком с расположенными на нем объектами недвижимости.

В течение срока действия указанной доверенности о состоявшемся отчуждении домовладения Асатрян Д.В. Ниазяну Р.А. ничего не сообщил, по его словам, покупателей на объект не нашлось.

В связи с истечением срока действия доверенности от 21 октября 2011 года Ниазян Р.А. выдал Асатряну Д.В. новую доверенность от 28 января 2015 года р.N 1-112, предусматривающую полномочия на заключение от имени доверителя договора купли-продажи домовладения, согласно которой Асатрян Д.В. от имени доверителя был уполномочен на управление и распоряжение земельным участком с расположенным на нем жилым домом с правом продажи указанной недвижимости.

Летом 2022 года Ниазяном Р.А. получено исковое заявление, из содержания которого ему стало известно, что в отношении жилого дома и земельного участка был заключен договор купли-продажи от 3 марта 2013 года, согласно которому Асатрян Д.В, действующий от имени Ниазяна Р.А. на основании доверенности N 6-5046 от 21 октября 2011 года, продал жилой дом и права на земельный участок своей родной сестре Асатрян Н.В.

Указывая, что действия Асатрян Н.В. являются недобросовестными, поскольку до момента обращения Асатрян Н.В. в суд Ниазяну Р.А. ничего не было известно о продаже объекта и о заключении спорного договора купли-продажи, а договор купли-продажи жилого дома на земельном участке от 3 марта 2013 года имеет явные пороки, указывающие на его недействительность (поскольку договором не согласовано условие о цене, условие о продаже права постоянного бессрочного пользования на земельный участок является ничтожным), ФИО2 подал встречный иск

Удовлетворяя первоначальные требования ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что по условиям договора купли-продажи продавец произвел продажу права собственности на жилой дом с кадастровым номером 23:40:0412010:143, находящийся по адресу: "адрес", расположенный на земельном участке с кадастровым номером N на который право собственности продавца не оформлено, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации права на занимаемый жилым домом земельный участок перешли от продавца к покупателю. Наличие оснований для удовлетворения первоначального иска исключает возможность удовлетворения встречного иска.

Апелляционным определением решение суда первой инстанции отменено в части удовлетворения иска ФИО1 ввиду следующего.

Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце втором пункта 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Вопреки доводам кассационной жалобы доказательств фактического исполнения договора купли-продажи как со стороны истца, так и со стороны ответчика материалы дела не содержат, требование о возложении на ответчика обязанности передать недвижимое имущество истцом не заявлено, при таких обстоятельствах вывод суда об отсутствии оснований для проведения государственной регистрации перехода права собственности является обоснованным.

Кроме того, в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ в материалы дела не представлено ни одного доказательства, подтверждающего факт оплаты цены недвижимого имущества как самому собственнику Ниазяну Р.А, так и его доверенному лицу Асатряну Д.В.

При этом обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 ГПК РФ).

Судом учтено, что 28 января 2015 года Ниазян Р.А. выдал новую доверенность Асатряну Д.В. на право управления и распоряжения земельным участком с расположенным на нем жилым домом, по адресу: "адрес", что свидетельствует о неосведомленности Ниазяна Р.А. о заключении договора купли-продажи указанной недвижимости 03 марта 2013 года.

С требованием явиться на сдачу документов для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество по сделке Асатрян Н.В. обратилась к Ниазяну Р.А. только 07 декабря 2021 года, то есть спустя более восьми лет после подписания договора купли-продажи.

Согласие супруги Ниазяна Р.А. - Мирзоян Л.А. на продажу жилого дома, удостоверенное нотариусом Геленджикского нотариального округа Демиденко О.В, р.N2-1012, также, по выводу суда, не подтверждает исполнение договора купли-продажи.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ; Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, апелляционный суд пришел к выводу о злоупотреблении правом со стороны Асатрян Н.В, что явилось основанием для отказа в удовлетворении требований о государственной регистрации перехода права собственности.

Несогласие заявителя с выводом о недоказанности исполнения покупателем договора купли-продажи дома, основано на собственной оценке условия п.3.1 спорного договора и фактически направлено на иную оценку доказательств, что к компетенции суда кассационной инстанции не относится. Ссылка на заключение Асатрян Н.В. в отношении спорного дома договора аренды, с чем заявитель связывает факт принятия дома и осуществление покупателем правомочий владения и распоряжения, мотивированно отклонена судом апелляционной инстанции, в том числе, и потому, что арендатор стал пользоваться спорным домом еще в 2012 году, то есть до заключения спорного договора, что к распорядительным действиям Асатрян Н.В. относиться не может.

Выводы суда апелляционной инстанции мотивированы и в кассационной жалобе по существу не опровергнуты. Нарушения требований статей 56, 59, 60, 67 ГПК РФ при сборе и оценке доказательств, а равно нарушения норм материального права допущено не было.

Доводы же о несогласии с выводами суда апелляционной инстанции (в том числе, утверждение о передаче покупателем продавцу денежных средств со ссылкой на условие самого договора об этом и на пояснения представителя продавца (Асатряна Д.В.) о наличии устной договоренности с продавцом о том, что вырученные от продажи деньги остаются у представителя) относятся к оценке доказательств и установлению фактических обстоятельств дела, а, следовательно, не могут являться основанием для пересмотра судебного постановления, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств над другими.

Принимая во внимание, что каких-либо доводов, свидетельствующих о допущенных по делу нарушениях норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления кассационная жалоба не содержит, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 октября 2023 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Асатрян ФИО19 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи