Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 13 февраля 2024 г. по делу N 8Г-41235/2023[88-3077/2024-(88-44979/2023)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К, судей Авериной Е.Г, Щетининой Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Ахтырского городского поселения Абинского района Краснодарского края к ФИО9 о расторжении договора аренды земельного участка, по кассационной жалобе администрации Ахтырского городского поселения Абинского района Краснодарского края на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 3 октября 2023 года.

Заслушав доклад судьи Фрид Е.К, выслушав мнения представителя администрации Ахтырского городского поселения Абинского района Краснодарского края по доверенности Дупленко К.С, поддержавшей доводы кассационной жалобы, ФИО10 и его представителя по ордеру ФИО11 возражавших против удовлетворения требований кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация Ахтырского городского поселения Абинского района Краснодарского края (далее по тексту - Администрация) обратилась в суд с иском к ФИО12 о расторжении заключенного между ними договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 13 октября 2009 года N N.

В обоснование исковых требований указано, что 13 октября 2009 года между администрацией муниципального образования Абинский район и Краснодарской краевой общественной организации Клуб спортивной охоты "Кубанская охота" заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 13 октября 2009 года N N в отношении земельных участков, площадью 41 135 кв. м, с кадастровым номером N и площадью 7841 кв. м, с кадастровым номером N расположенных по адресу: Краснодарский край, Абинский район, на территории Ахтырского лесного кордона, вид разрешенного использования - для организации хозяйства клуба спортивной охоты, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (далее по тексту - земельные участки с кадастровым номером N и с кадастровым номером N соответственно). К вышеуказанному договору аренды было подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 7 июня 2018 года ФИО13 Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) от 15 ноября 2022 года объекты недвижимости с кадастровыми номерами N, площадью 44, 8 кв. м и N, площадью 150, 1 кв. м, расположенные на территории Ахтырского лесного кордона, принадлежат на праве собственности ФИО14 В адрес ответчика направлено предложение от 30 ноября 2022 года N 2199 о расторжении договора аренды. Однако до настоящего времени ответчик соглашение о расторжении договора аренды не подписал, что послужило основанием для обращения в суд с данным иском.

Решением Абинского районного суда Краснодарского края от 23 мая 2023 года исковые требования удовлетворены.

Суд расторг договор аренды земельного участка от 13 октября 2009 года N N, заключенный между администрацией муниципального образования Абинский район Краснодарского края и ФИО15

Указал, что решение суда является основанием для управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для погашения записи о государственной регистрации договора аренды.

С ФИО16 в доход муниципального бюджета взыскана государственная пошлина.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 3 октября 2023 года решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В кассационной жалобе Администрация ставит вопрос об отмене вступившего в законную силу апелляционного определения, оставлении в силе решения суда первой инстанции со ссылкой на нарушение судом норм материального и процессуального права, неправильное установление судом обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения данного спора.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения ФИО17 на неё, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела.

Судами при рассмотрении дела было установлено и из материалов дела следует, что между администрацией муниципального образования Абинский район и Краснодарской краевой общественной организацией Клуб спортивной охоты "Кубанская охота" заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 13 октября 2009 года N N, предметом которых является аренда земельных участков площадью 41 135 кв. м, с кадастровым номером N и площадью 7 841 кв. м, с кадастровым номером N

Договор заключен сроком на 49 лет - до 12 октября 2058 года.

7 июня 2018 года заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору ФИО18

Согласно сведениям ЕГРН, объекты недвижимости с кадастровыми номерами N - здание егерского дома, площадью 44, 8 кв. м, и N - гостевой дом, площадью 150, 1 кв. м, расположенные на территории Ахтырского лесного кордона, на основании договора от 29 октября 2021 года проданы ФИО19 Право собственности зарегистрировано 25 ноября 2021 года.

В адрес ответчика было направлено предложение от 30 ноября 2022 года N 2199 о расторжении договора аренды, оставшееся без ответа.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 309, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что ответчик собственником объектов недвижимого имущества на арендованном земельном участке не является, связи с чем, пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды.

Не согласившись с выводами суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что положения ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации к данным правоотношениям неприменимы, поскольку ФИО20 уже является арендатором спорных земельных участков и за их предоставлениям на основании указанной нормы не обращался.

Также суд апелляционной инстанции указал, что между ФИО21. и ФИО22 были заключены договоры купли-продажи от 29 октября 2021 года нежилого здания с рассрочкой платежа на объекты недвижимости с кадастровыми номерами N и N, в ЕГРН зарегистрировано обременение - ипотека в пользу ФИО23 В соответствии с указанным, перечисленные объекты недвижимого имущества еще не в полной мере перешли к ФИО24, несмотря на их регистрацию в ЕГРН. В своих доводах ФИО25 утверждает, что обязательства по оплате недвижимого имущества ФИО26 не исполнил, в связи с чем, в его адрес была направлена претензия о расторжении данных договоров.

При этом суд апелляционной инстанции посчитал, что факт заключения договоров купли-продажи и регистрации права собственности за ФИО27. на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, не может служить основанием для расторжения договора аренды, а каких-либо нарушений условий договора аренды со стороны арендатора судом не установлено.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает, что при этом судами были существенным образом нарушены нормы материального и процессуального права.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальное правило, в соответствии с которым если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, ключевым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении данных требований, является критерий существенности допущенных арендатором нарушений.

Земельное законодательство не раскрывает понятие существенного нарушения условий договора.

При этом по аналогии, в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон

По условиям пп. "а" п. 3.1.4. Договора Арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования Участком и досрочном расторжении в установленном порядке Договора при существенных нарушениях его условий: использовании земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п. 1.1. Договора.

Таким образом, стороны договора еще на стадии его заключения установили, что использование земельного участка по целевому назначению является существенным условием для сохранения арендных отношений.

Однако судом апелляционной инстанции не установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, не дана оценка доводам истца о том, что после перехода права собственности на строения, расположенные на земельном участке, арендатор не использует спорные земельные участки по целевому назначению.

Так, заслуживают внимания доводы истца о том, что договор аренды изначально был заключен с Краснодарской краевой общественной организацией Клуб спортивной охоты "Кубанская охота" именно для организации хозяйства клуба спортивной охоты, в том числе с целью проведения мероприятий по сохранению охотничьих ресурсов и среды их обитания и создание охотничьей инфраструктуры, а на данный момент, ввиду ликвидации общественной организации, указанные мероприятия арендатором не исполняются, то есть земельный участок по целевому назначению не используется.

Таким образом, неиспользование земельного участка в соответствии по целевому назначению и в соответствии с условиями договора может являться основанием для его расторжения ввиду существенного нарушения условий договора со стороны арендатора, в случае установления судом таких фактов.

Между тем, указанные доводы судом апелляционной инстанции не проверялись, в частности, не устанавливалось, каким образом ФИО29 являясь физическим лицом, может использовать спорные земельные участки для организации хозяйства клуба спортивной охоты.

Помимо этого, в силу положений п. 4 ч. 4 ст. 379.7 ГПК РФ, основаниями для отмены судебных постановлений в кассационном порядке в любом случае являются принятие судом решения, постановления о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Из установленных судом обстоятельств следует, что лицом, которое приобрело право собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорных земельных участках, является ФИО28

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

При таких обстоятельствах, сохранение или расторжение арендных отношений напрямую влияет на права и обязанности ФИО30, к которому перешло право аренды спорных земельных участков в объёме, необходимым для использования принадлежащих ему объектов недвижимости.

Между тем, ФИО31. к участию в деле судами привлечен не был, что является основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов в любом случае.

Допущенные судами нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми.

В то же время, в целях соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), указанные нарушения подлежат исправлению путем отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 3 октября 2023 года, с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции необходимо учесть изложенное, определить обстоятельства, имеющие значение для дела, дать оценку представленным доказательствам и доводам сторон и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного и руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 3 октября 2023 года - отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда.

Председательствующий Е.К. Фрид

Судьи Е.Г. Аверина

Е.В. Щетинина