Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 07 февраля 2024 г. по делу N 66а-186/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В, Колпаковой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО4

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений "адрес", Управлению Росреестра по "адрес" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом "адрес" на решение "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ об удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи ФИО8, возражения представителя ФИО1 - ФИО5, полагавшей решение законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился ДД.ММ.ГГГГ в "адрес"вой суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что ему принадлежит на праве аренды земельный участок с кадастровым номером N площадью 9956 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - магазины, общественное питание, объекты дорожного сервиса, местоположение: "адрес" "адрес"

Приказом министерства имущественных отношений "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N утверждены, помимо прочих объектов, результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 47 854 011, 8 руб.

По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N-К, выполненному оценщиком ООО " "данные изъяты"" ФИО6, составляет на ту же дату 18 808 000 руб.

Ссылаясь на то, что вследствие значительного превышения кадастровой стоимости по отношению к рыночной стоимости нарушены права административного истца в сфере налогообложения, ФИО1 просил установить в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровую стоимость объекта равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 18 808 000 руб.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация "адрес", комитет по управлению муниципальным имуществом "адрес", ГБУ "адрес" " "адрес"имущество", ППК "Роскадастр" в лице филиала по "адрес".

Определением от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза в целях определения рыночной стоимости объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; производство судебной экспертизы поручено сотруднику ООО " "данные изъяты"" ФИО7; производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ N- N, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 18 586 000 руб.

В дальнейшем представитель административного истца заявленные требования уточнил, просил определить величину рыночной стоимости объекта с учетом заключения судебной оценочной экспертизы.

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ уточненные административные исковые требования удовлетворены: установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 18 586 000 руб.

В апелляционной жалобе комитет по управлению муниципальным имуществом "адрес" просит решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на несоответствие экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Так, указывает, что при проведении оценки в рамках сравнительного подхода экспертом отобраны объекты-аналоги, существенно отличающиеся по площади от объекта оценки, что повлекло за собой проведение значительной корректировки по данному критерию.

Кроме того, в пределах объектов-аналогов имеются фундаменты и строения, в связи с чем возникают сомнения в правильности проведения корректировок.

Экспертом проведена корректировка на торг в размере 19, 9%, которая применяется в условиях пассивного рынка земельных участков в то время как рынок участков коммерческого назначения в городе Ставрополе является достаточно активным.

Полагает, что вид разрешенного использования объектов-аналогов NN 1, 2, 3 отличается от разрешенного использования объекта оценки, что также повлекло за собой проведение соответствующих корректировок.

В целом полагает определенную экспертом величину рыночной стоимости не сопоставимой с реальными рыночными ценами на земельные участки с аналогичным видом использования в пределах "адрес".

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

Исходя из положений статей 150, части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц, явка которых не признана обязательной.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером N на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также договора раздела общего имущества между супругами от ДД.ММ.ГГГГ, который нотариально удостоверен и сведения о котором в качестве одного из оснований права аренды внесены в ЕГРН.

По условиям договора аренды земельного участка названный участок предназначен для строительства производственной базы, размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

С учетом изложенного ФИО1 обладает законным правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен.

Согласно выписке из ЕГРН и сведениям, предоставленным филиалом ППК "Роскадастр" по "адрес", сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, подлежат применению с ДД.ММ.ГГГГ и являются актуальными.

Статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

Удовлетворяя уточненные требования административного истца, суд определилвеличину рыночной стоимости объекта исходя из заключения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N.

Как следует из экспертного заключения, рыночная стоимость определена по состоянию на 1 января 2022 года в рамках сравнительного подхода, отказ от проведения оценки земельного участка доходным и (или) затратным подходами обоснован экспертом.

По результатам осмотра экспертом объекта оценки установлено, что в пределах указанного земельного участка расположены производственные здания, которые являются частью производственной базы, имеются столовая и магазин, в связи с чем, независимо от наличия в ЕГРН сведений о разрешенном использовании участка, экспертом установлено его фактическое использование под производственно-складские цели с наличием объекта торговли, в связи с чем объект оценки отнесен к сегменту рынка земельных участков производственного назначения.

Кроме того, по условиям договора аренды земельного участка он предназначен для строительства производственной базы.

Фотоизображения объекта оценки, позволяющие установить его действительное назначение, имеются как в составе представленного административным истцом отчета об оценке, так и в составе заключения судебной экспертизы.

С учетом отнесения объекта оценки к сегменту рынка земельных участков производственного назначения в "адрес" экспертом проведен анализ рынка земельных участков, относящихся к данному сегменту рынка, определен диапазон цен на земельные участки производственно-складского назначения в период, предшествовавший дате оценки, от 560 до 2 639 руб./кв.м, в среднем - 1 171 руб./кв.м.

Экспертом ФИО7 при проведении оценки методом сравнения продаж отобрано три объекта-аналога, процедура выборки объектов-аналогов изложена в таблице 4 экспертного заключения.

Как следует из исследовательской части заключения, каждый из объектов-аналогов расположен на окраине "адрес", относится к категории земель населенных пунктов, предназначен для размещения производственных объектов, цена предложения за 1 кв.м составляет от 915 руб. до 1 100 руб. и находится в пределах вышеуказанного диапазона цен на земельные участки производственно-складского назначения.

С учетом назначения объекта оценки по условиям договора аренды, его фактического использования при наличии в пределах данного земельного участка объектов производственного назначения с кадастровыми номерами N (здание производственного назначения), N (производственное здание), N (объект незавершенного строительства - производственное здание) и т.д, занимающими около 90% общей площади оцениваемого земельного участка, а также отнесения рассматриваемой территории правилами землепользования и застройки "адрес" к территориальной зоне производственно-складских объектов (индекс зоны П2), доводы апелляционной жалобы о несопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов по виду разрешенного использования являются ошибочными.

Экспертом проведены корректировки на торг (-19, 9%), на объем передаваемых прав (+29, 8% с учетом права аренды на участки NN 1, 3), на локальное местоположение (+11, 5%) и на удобство подъезда (+20%), на строение на участках (+2, 04% - аналог N 1, +13, 64% - аналог N 2, +2, 04% - аналог N 3), а также корректировка на площадь.

Описывая при проведении корректировки на торг необходимости применения коэффициента - 19, 9%, эксперт отметил, что количество предложений многократно превышает спрос, количество предложений о продаже незначительно, что свидетельствует о том, что рынок земельных участков производственно-складского назначения в пределах "адрес" неактивен.

Ссылки комитета по управлению муниципальных имуществом об активности соответствующего сегмента рынка земельных участков объективно не подтверждены.

Проводя корректировку по критерию наличия улучшений в пределах объектов-аналогов, экспертом принят объект оценки как незастроенный (условно свободный), а к цене объектов-аналогов применил повышающую корректировку на снос ветхого строения, что не повлекло за собой занижения величины рыночной стоимости объекта оценки.

При проведении корректировки по критерию различия площади экспертом учтена площадь объекта оценки - 9956 кв.м и площадь аналога N 1 (9975 кв.м), аналога N 2 (19998 кв.м) и аналога N 3 (10 000 кв.м).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, площадь аналогов NN 1, 3 сопоставима с площадью объекта оценки, а разница в площади объекта оценки и аналога N 2 нивелирована соответствующей корректировкой, проведение которой достаточно подробно описано в заключении эксперта.

Средневзвешенная стоимость 1 кв.м составила 1 866, 84 руб./кв.м и находится в пределах диапазона рыночных цен на участки производственно-складского назначения в пределах "адрес".

Отказ от проведения иных корректировок обоснован экспертом сопоставимостью объекта оценки и объектов-аналогов по иным ценообразующим факторам.

В составе заключения имеется подписка эксперта ФИО7 о предупреждении об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения.

В ходе производства по делу лица, участвующие в деле, не указывали на наличие обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать о несоответствии заключения эксперта ФИО7 требованиям законодательства об оценочной деятельности.

На основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, выводы эксперта о величине рыночной стоимости не опровергнуты в порядке, установленном процессуальным законом.

Судебная коллегия также обращает внимание на то обстоятельство, что вступившим в законную силу решением "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу N была пересмотрена кадастровая стоимость в размере 56 940 653, 88 руб. по основанию установления его рыночной стоимости в размере 18 560 000 руб, которая подлежала применению с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (то есть архивная в настоящее время кадастровая стоимость).

До внесения ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН сведений об изменении разрешенного использования участка с "для строительства производственной базы" на "магазины, общественное питание, объекты дорожного сервиса" на период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ подлежала применению кадастровая стоимость участка в размере 18 511 389, 92 руб, установленная приказом министерства имущественных отношений "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N.

Объективных данных о том, что рыночная стоимость земельных участков производственно-складского назначения на территории "адрес" увеличилась более чем в 3 раза, суду не предоставлено.

Кроме того, ни в ходе производства в суде первой инстанции, ни на стадии производства по делу в суде апелляционной инстанции ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание совокупность имеющихся в деле доказательств, коллегия приходит к выводу о том, что административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств, объективно свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта оценки, и опровергающих выводы эксперта о результатах оценки.

Руководствуясь статьями 307-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение "адрес" краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом "адрес" - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий

Судьи