Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 31 января 2024 г. по делу N 66а-188/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семейкиной С.А.

судей Катанаевой А.С, Солдатовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зверевой А.С, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-369/2023 по административному исковому заявлению Якименко С.А. об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества

по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 14 ноября 2023 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Семейкиной С.А, представителя административного истца ФИО, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Якименко С.А. обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в отношении объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 032 кв.м. расположенного по адресу: "адрес", в размере равном его рыночной стоимости 2 889 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

В обоснование требований указано, что несоответствие утвержденной кадастровой стоимости объекта недвижимости сложившейся рыночной стоимости нарушает ее права как арендатора земельного участка, поскольку влечет за собой увеличение арендных платежей.

Решением Ставропольского краевого суда от 14 ноября 2023 года административное исковое заявление Якименко С.А. удовлетворено частично.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2032 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под торговым комплексом " "данные изъяты"", "адрес" в размере равном его рыночной стоимости 5 040 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N, постановлено считать 14 августа 2023 года.

В апелляционной жалобе комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новое об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что кадастровая стоимость оспариваемого объекта недвижимости была установлена на основании и в полном соответствии с нормами законодательства, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки объекта недвижимости. Изменение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению арендных платежей, которые отнесены к источникам доходов бюджета, что повлияет на наполняемость бюджета. Оспаривает заключение судебной экспертизы АНО "Межрегиональное агентство судебных экспертиз" от 10 октября 2023 года N 3а-369/2023... Указывает, что экспертом подобраны объекты-аналоги, значительно отличающиеся по площади от объекта исследования. Экспертом не учтено, что объект-аналог N 2 имеет фундамент, в связи с чем не мог быть использован в качестве аналога. Экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка применена корректировка на условия продажи (уторговывание) - 15, 7 %, которая является необоснованно высокой и не соответствует условиям рынка земельных участков г. Ставрополя. Допущенные экспертом нарушения законодательства об оценочной деятельности повлекли за собой недостоверность рыночной стоимости оспариваемого объекта недвижимого имущества.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель административного истца считает решение Ставропольского краевого суда от 14 ноября 2023 года законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Представитель административного истца ФИО участвующая в судебном заседании посредством видеоконференцсвязи со Ставропольским краевым судом, считает решение Ставропольского краевого суда от 14 ноября 2023 года законным и обоснованным, просит оставить его без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Учитывая положения статей 150, 307 КАС РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав представителя административного истца ФИО проверив материалы административного дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, административный истец Якименко С.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2032 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под торговым комплексом " "данные изъяты"", "адрес"

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года N 1215 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Ставропольского края" и по состоянию на 01 января 2022 года составила 8 053 384, 96 рублей.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости является завышенной, административный истец представил отчеты об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от независимого оценщика ООО "Деловой Партнер" N 00166 от 15 июня 2023 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2022 г. составила 2 889 000 рублей.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследовав отчет об оценке объектов недвижимости, суд первой инстанции определением от 25 августа 2023 года

назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено АНО "Межрегиональное агентство судебных экспертиз".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N ЭЗ 321/2023 от 10 октября 2023 года, выполненной экспертом АНО "Межрегиональное агентство судебных экспертиз" ФИО, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2022 года составила 5 040 000 рублей.

Оценив заключение эксперта в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел обоснованному выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта. Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертом в заключении приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж; приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Экспертом представлены также письменные пояснения по доводам апелляционной жалобы комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя.

Из письменных пояснений эксперта следует, что им проведен и подробно описан анализ рынка на дату оценки - 01.01.2022 года (стр.30-50 экспертного заключения). Экспертом было найдено 78 объявлений о продаже земель производственного (индустриального) и коммерческого назначения в городе Ставрополь. По результатам исследования были отобраны 3 объекта-аналога, использованных для расчета рыночной стоимости. Корректировка на площадь введена на основании справочника оценщика недвижимости по редакцией Лейфера Л.А. -2022. Земельные участки часть 2.

Объект исследования оценивается как условно свободный, без улучшений. У объекта-аналога N 2 имеются улучшения в виде фундамента. В связи с этим экспертом введена корректировка для объекта-аналога N 2 в размере 8, 7%.

Эксперт сделан вывод о том, что рынок земельных участков в городе Ставрополе является неактивным, что подтверждается низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, например, коммерческие объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах. Также могут быть отнесены крупнейшие и дорогостоящие имущественные комплексы, а также объекты недвижимости, характеризующиеся крайне ограниченным количеством потенциальных покупателей. С учетом анализа рынка объекта экспертизы, экспертом была применена скидка на торг для неактивного рынка, среднее значение которой для земельных участков под офисно-торговую застройку составляет 15, 7%, согласно справочнику оценщика недвижимости Лейфер Л.А.-2022 Земельные участки часть 2.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

На основании изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества их рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости земельного участка, кроме заключения эксперта ФИО не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтверждены несоответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и действительный размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы АНО "Межрегиональное агентство судебных экспертиз" ФИО от 10 октября 2023 года N 3а-369/2023.

Оснований для назначения по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы по результатам разбирательства в суде апелляционной инстанции не усматривается и административным ответчиком не приведено.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено. Решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 14 ноября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой тридцать пятой Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 9 февраля 2024 года.

Председательствующий

Судьи