Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 31 января 2024 г. по делу N 8Г-38326/2023[88-1708/2024-(88-39051/2023)]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Веркошанской Т.А, судей Омаровой А.С. и Грошевой О.А, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кривошеева Виктора Ивановича к Фесенко Андрею Николаевичу о взыскании убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, по кассационной жалобе Фесенко Андрея Николаевича на решение Октябрьского районного суда города Белгорода от 4 июля 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 31 августа 2023 года, заслушав доклад судьи Омаровой А.С, выслушав Фесенко А.Н, подержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Кривошеев В.И. обратился в суд с иском к Фесенко А.Н. о взыскании убытков в виде упущенной выгоды, образовавшихся ввиду нарушения его права собственности, и невозможности по вине ответчика использовать нежилое помещение, расположенное по адресу: N с целью извлечения дохода.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что 4 декабря 2014 года Фесенко А.Н. (продавец) и Кривошеев В.И. (покупатель) заключили предварительный договор, по условиям которого стороны обязались до 30 января 2015 года заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: г N

Срок заключения основного договора неоднократно продлевался по вине ответчика.

18 октября 2019 года Кривошеев В.И. направил Фесенко А.Н. требование о заключении основного договора, которое получено последним 21 октября 2019 года и оставлено без удовлетворения.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 24 января 2020 года постановлено: осуществить государственную регистрацию перехода права собственности Фесенко А.Н. на нежилое помещение площадью 111 кв.м с кадастровым номером N, расположенное по адресу: г. "адрес", к новому собственнику - Кривошееву В.И. на основании договора купли-продажи от 4 декабря 2014 года.

6 ноября 2015 года за ответчиком зарегистрировано в ЕГРП право собственности на спорный объект недвижимости, однако вместо заключения с Кривошеевым В.И. основного договора, как это было предусмотрено предварительным договором купли-продажи, ответчик Фесенко А.Н. передал от своего имени спорное помещение с 1 сентября 2016 года в аренду, тем самым лишил истца как собственника возможности извлекать материальную выгоду от использования недвижимого имущества.

С учетом принятых к производству суда уточнений в порядке части 1 статьи 39 ГПК РФ, истец просил суд взыскать с ответчика упущенную выгоду в виде неполученных арендных платежей от ООО "Чистый город" за период с 1 сентября 2016 года по 29 июля 2020 года - 5 697 453, 58 руб, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 2 сентября 2016 года по 30 сентября 2021 года - 1 122 436, 82 руб, всего - 6 819 890, 40 руб, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины - 41 887 руб.

Решением Октябрьского районного суда города Белгорода от 4 июля 2022 года исковые требования Кривошеева В.И. к Фесенко А.Н. о взыскании убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 15 декабря 2022 года решение Октябрьского районного суда города Белгорода от 4 июля 2022 года изменено, снижен размер убытков в виде упущенной выгоды до 2 726 176 руб. за период с 7 сентября 2018 года по 29 июля 2020 года, проценты за пользование чужими денежными средствами до 317 247, 47 руб. по состоянию на 30 сентября 2021 года, расходы по уплате государственной пошлине при подаче искового заявления до 23 417 руб.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 8 июня 2023 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 15 декабря 2022 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 31 августа 2023 года решение Октябрьского районного суда города Белгорода от 4 июля 2022 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Фесенко А.Н. просит отменить постановленные судебные акты, указывая на допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 379.7 ГПК РФ).

Такие нарушения были допущены по настоящему делу.

Как установлено судом, 4 декабря 2014 года Фесенко А.Н. (продавец) и Кривошеев В.И. (покупатель) заключили предварительный договор, по которому стороны обязались до 30 января 2015 года заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: "адрес".

Предметом предварительного договора купли-продажи являлось помещение площадью 132 кв.м, отмеченное сторонами в техническим паспорте БТИ на объект незавершенного строительства, нежилого назначения, инвентарный номер 28558, проектной площадью 2034 кв.м по наружному объему, с кадастровым (условным) номером N, по адресу: "адрес"

Цена продаваемого имущества 7 922 000 руб, 60000 руб. за 1 кв.м.

Согласно пункту 9 заключенного сторонами предварительного договора после завершения строительства и оформления необходимого пакета документов для совершения сделки купли-продажи указанного имущества, заключенный между сторонами основной договор купли-продажи подлежит государственной регистрации.

По согласованию сторон срок заключения основного договора неоднократно продлевался на основании дополнительных соглашений от 30 января 2015 года, 30 сентября 2015 года, 25 сентября 2018 года, 29 марта 2019 года.

Дополнительным соглашением от 25 сентября 2018 года, заключенным сторонами в связи с задержкой срока государственной регистрации объекта договора, увеличен срок действия предварительного договора, срок заключения основного договора определен - 30 сентября 2018 года. Указанным дополнительным соглашением в связи с длительной задержкой заключения основного договора и пользование продавцом авансовыми средствами покупателя, а также уменьшением площади объекта с 132 кв.м до 111 кв.м стороны согласовали и договорились об изменении цены продаваемого имущества, которая составляет 6 010 000 руб.; согласовав также, что расчет по оставшейся сумме в размере 2 360 000 руб. будет произведен в момент сдачи на регистрацию основного договора купли-продажи.

29 марта 2019 года между сторонами заключено дополнительное соглашение, которым срок заключения основного договора установлен до 31 апреля 2019 года.

В предельный срок 31 апреля 2019 года основной договор между сторонами заключен не был.

18 октября 2019 года Кривошеев В.И. направил Фесенко А.Н. требование о заключении основного договора, которое получено последним 21 октября 2019 года, но оставлено без удовлетворения.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда города Белгорода от 24 января 2020 года постановлено:

осуществить государственную регистрацию перехода права собственности Фесенко А.Н. на нежилое помещение площадью 111 кв.м, с кадастровым номером N расположенное по адресу: "адрес" к новому собственнику Кривошееву В.И. на основании договора купли-продажи от 4 декабря 2014 года.

обязать Кривошеева В.И. до подачи настоящего решения суда в орган, осуществляющий государственную регистрация, выплатить Фесенко А.Н. 2 360 000 руб.

Из указанного судебного акта следует, что заключенный сторонами предварительный договора купли-продажи от 4 декабря 2014 года квалифицирован как основной договор купли-продажи. Бездействие продавца от заключения основного договора купли-продажи квалицированно как уклонение от государственной регистрации перехода права собственности на отчужденный объект применительно к положениям статьи 551 ГК РФ.

Судом также установлено, что 6 ноября 2015 года Фесенко А.Н. зарегистрировал за собой право собственности на торговый центр, площадью 2034, 8 кв.м, количество этажей 4, включая подземный, с кадастровым номером N, по адресу: г. Белгород, ул. Королева, 4 д, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 21 августа 2015 года.

1 сентября 2016 года Фесенко А.Н. (арендодатель) с одной стороны и ООО "Скиф" (арендатор), ООО "Чистый город" (субарендатор), заключили договор аренды N А3, по условиям которого объектом аренды является часть здания, с ее определением в приложении N 3 договора.

Разделом 1 договора определен предмет договора, согласно которому арендатор с согласия арендодателя передает субарендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения общей площадью 114, 2 кв.м, находящиеся на 1 этаже здания; план сдаваемого объекта представлен в приложении N 3 договора.

Договоры аренды заключались Фесенко А.Н. также 23 октября 2017 года в отношении объекта площадью 124, 7 кв.м, и 28 февраля 2020 года в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 111 кв.м, которое является частью здания с кадастровым номером N.

Общая сумма арендной платы за период с 1 сентября 2016 года по 29 июля 2020 года, уплаченная арендатором ООО "Чистый город" за пользование нежилыми помещениями, составила 5 697 453, 58 руб.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования, исходил из того, что начиная с 1 сентября 2016 года Фесенко А.Н. сдает спорное помещение в аренду, неправомерно извлекая доход, тогда как по условиям заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи от 4 декабря 2014 года, собственником данного нежилого помещения при обычных условиях гражданского оборота уже должен был являться Кривошеев В.И, который к этому моменту имел право, но не мог реализовать свои правомочия собственника нежилого помещения по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом по вине Фесенко А.Н, уклонявшегося от придания сделке юридической силы, регистрации перехода права, пришел к выводу, что действиями ответчика истцу причинены убытки в виде неполученного дохода (упущенной выгоды), размер которых определилв сумме фактических затрат третьего лица ООО "Чистый город" по аренде нежилого помещения, произведенных им на основании договоров аренды.

Суд апелляционной инстанции с выводом и правовым обоснованием решения суда первой инстанции согласился.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с обоснованностью апелляционного определения, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5).

В силу пункта 4 статья 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Как установлено статьей 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3).

Из указанных правовых норм прямо следует, что право на возмещение убытков должно состоять в прямой причинно-следственной связи с фактом уклонения обязанной стороны от заключения основного договора, или фактом уклонения обязанной стороны от регистрации перехода права в отношении фактически исполненного договора - передачи и принятия объекта и его оплатой.

Суд посчитал, что такое уклонение возникло у ответчика с 1 сентября 2016 года, т.е. даты заключения договора аренды.

Вместе с тем судом установлено, что 29 марта 2019 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение, которым срок заключения основного договора установлен до 31 апреля 2019 года.

Данному обстоятельству суд оценки не дал на предмет наличия согласованного волеизъявления сторон на изменение срока заключения основного договора купли-продажи (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Только после истечения данного предельного срока истец обратился в суд с иском, избрав способ защиты нарушенного права применительно к положениям статьи 551 ГК РФ. Правовая квалификация предварительного договора как основного ранее постановленным судебным актом, не изменяет фактически возникших между сторонами правоотношений из предварительного договора.

В материалы дела не представлены доказательства фактического исполнения договора, как то передача объекта строения и оплата полной стоимости объекта строения в период, определенный истцом. При разрешении ранее возникшего спора было установлено неисполнение покупателем встречного обязательства, что явилось основанием для возложения на него обязанности до регистрации перехода права собственности произвести полный расчет с продавцом.

Обстоятельства, которые бы указывали на уклонение продавца от заключения основного договора ранее 31 апреля 2019 года с учетом неоднократно согласованной воли сторон на изменение срока заключения основного договора, материалы дела не содержат. Кроме того изменение срока заключения основного договора послужило основанием для уменьшения цены отчуждаемого объекта, иных последствий отсрочки заключения основного договора или установление дополнительных санкций стороны не предусмотрели.

Суд также не дал оценку тому, возникло ли у истца право на взыскание убытков в виде упущенной выгоды в заявленном размере, при недоказанности материалами дела факта исполнения встречного обязательства по оплате продавцу полной стоимости спорного объекта.

По общему правилу исполнение покупателем договора по принятию и оплате объекта недвижимости является основанием для вывода об уклонении продавца от исполнения договора по передачи объекта и (или) государственной регистрации перехода права.

В рассматриваемом случае суд не дал оценки тому исполнил ли покупатель свои обязательства по оплате покупной стоимости объекта, от установления данного юридически важного обстоятельства зависит обоснованность вывода суда о наличии убытков у покупателя вследствие уклонения продавца от заключения основного договора или государственной регистрации перехода права.

При определении надлежащего момента начала уклонения продавца от заключения основного договора, в целях установления баланса прав и законных интересов сторон, суду следовало исходить из права истца на убытки, определенные пропорционально уплаченной им части стоимости спорного объекта, из которого извлекал доходы ответчик при наличии его обязанности к данному моменту заключить основной договор с истцом.

Нельзя согласиться с определением размера убытков в сумме полученных ответчиком арендных платежей с учетом разности площадей нежилых помещений переданных в аренду и площади спорного объекта, что корреспондировало к обязанности суда установить стоимость аренды нежилого помещения в здании за 1 кв.м, а также в силу следующего.

По смыслу пункта 2 статьи 15 ГК РФ возмещение убытков как мера ответственности носит компенсационный характер и направлено на восстановление имущественного положения потерпевшего лица, а не его обогащение. В связи с этим при определении потерь кредитора должна быть учтена встречная выгода, полученная им в связи с экономией на расходах, необходимость несения которых возникла бы при отсутствии нарушений.

Размер упущенной выгоды должен определяться исходя из дохода, который мог бы получить истец при обычных условиях гражданского оборота, за вычетом затрат, не понесенных им в результате допущенного контрагентом нарушения (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Вопреки приведенным положениям законодательства упущенная выгода взыскана судом в размере выручки, извлеченной продавцом от сдачи недвижимости в аренду за период, когда объект недвижимости уже должен был находиться в собственности истца, но без вычета затрат на содержание имущества, которые должен нести собственник, в том числе подлежащих уплате налогов.

При таких обстоятельствах апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 31 августа 2023 года нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 31 августа 2023 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи