Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 15 февраля 2024 г. по делу N 8Г-703/2024[88-3270/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Марченко А.А, Судей Сапрыкиной Н.И, Храмцовой О.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело N2-511/2023 по иску Наймарк Марины Владимировны к Коротковой Нине Алексеевне, Яковлевой Елене Викторовне о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи долей в праве собственности на объекты недвижимости, по кассационной жалобе Наймарк Марины Владимировны на решение Свердловского районного суда г. Перми от 8 июня 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 17 октября 2023 года.

Заслушав доклад судьи Марченко А.А. о вынесенных по делу судебных актах, доводах кассационной жалобы, пояснения представителя Коротковой Н.А, Яковлевой Е.В, Зензиной Г.И. - Петрова И.Н, возражавшего против удовлетворения доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Наймарк М.В. обратилась с иском к Коротковой Н.А, Яковлевой Е.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи доли в праве собственности на объекты недвижимости.

В обоснование требований истец указала, что она является собственником 14/25 доли в праве на нежилое строение - 1 этажное металлическое здание стоянки, литер Н с кадастровым номером "данные изъяты", расположенное по адресу "данные изъяты" и собственником 70/100 доли в праве на нежилое строение - 1 этажное металлическое здание заправки, литер К, с кадастровым номером "данные изъяты", расположенное по адресу "данные изъяты" Ответчику Коротковой Н.А. принадлежало 11/25 доли в праве на нежилое строение с кадастровым номером "данные изъяты"; ответчику Яковлевой Е.В. - 30/100 доли в праве на нежилое строение с кадастровым номером "данные изъяты". В июле 2022 года стало известно о том, что Зензина Г.И. стала собственником долей в правах на объекты, которые ранее принадлежали Коротковой Н.А. и Яковлевой Е.В, между тем она не получала в порядке статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предложение по покупку спорных долей в нежилых зданиях. Кроме того, поскольку доли ответчиков находились под арестом в связи с взысканием с них неосновательного обогащения за пользование земельным участком истец, как участник долевой собственности направила в адрес судебного пристава-исполнителя уведомление о намерении приобрести доли должников по исполнительным производствам и возражения против проведения публичных торгов, при этом полагала, что предложение о возможности реализовать преимущественное право покупки может исходить только от судебного пристава-исполнителя.

Решением Свердловского районного суда г. Перми от 08 июня 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 17 октября 2023 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Наймарк М.В. просит отменить решение и апелляционное определение, ввиду нарушения норм материального и процессуального права, указывает доводы аналогичные доводам апелляционной жалобы. Полагает, что решение судов основано на неисследованных доказательствах, а именно показаниях свидетелей "данные изъяты" Вопреки установленным обстоятельствам, суды делают неверный вывод об утрате возможности приобрести спорные доли истцом. Указывает, что у нее отсутствовала возможность покупки долей, поскольку существовал запрет регистрационных действий. Обращает внимание, что предложенные ей условия выкупа содержали невыполнимый пункт, поскольку на имущество был наложен арест. Полагает, что предоплата по предварительному договору позволила снять арест с недвижимости. Считает, что ответчики не уведомили ее надлежащим образом о преимущественном праве покупки, поскольку отсутствуют их подписи в извещениях, отправитель телеграмм Чириков С.А, который не являлся их представителем.

В возражениях на кассационную жалобу истца представитель Зензиной Г.И. просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, при надлежащем извещении в судебное заседание не явились. Информация о рассмотрении дела заблаговременно размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции.

Определением судьи Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 31 января 2024 года удовлетворено ходатайство Наймарк М.В. об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи на базе Свердловского районного суда г. Перми, о чем лица, участвующие в деле, были заблаговременно уведомлены, однако заявитель и ее представитель в суд, обеспечивающий видеоконференц-связь, не явились (справка Свердловского районного суда г. Перми от 15 февраля 2024 года).

На основании статей 167, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела и законность обжалуемых судебных постановлений в пределах доводов кассационной жалобы (часть 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии предусмотренных частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены.

Как установлено судами, Наймарк М.В. на праве общей долевой собственности принадлежит 14/25 доли на 1-этажное металлическое здание стоянки, лит Н, общей площадью 1 157, 2 кв.м, находящейся по адресу "данные изъяты" Собственником 11/25 доли ранее являлась Короткова Н.А.

Также Наймарк М.В. является собственником 70/10 доли в праве общей долевой собственности на 1-этажное металлическое здание заправки, лит К, общей площадью 25, 2 кв.м, находящейся по адресу "данные изъяты". Собственником 30/100 доли ранее являлась Яковлева Е.В.

18 августа 2021 года и 13 октября 2021 года в адрес истца были направлены телеграммы с предложением приобрести доли в спорных зданиях, с указанием условий в части цены идентичных условиям заключенных с Зензиной Г.И. договоров купли-продажи, при этом предлагалось заключать договоры с рассрочкой платежа.

24 ноября 2021 года между Яковлевой Е.В, Коротковой Н.А. (продавцы) с одной стороны, и Зензиной Г.И. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны договорились в срок до 31 декабря 2021 года заключить основной договор купли-продажи, по которому Яковлева Е.В, в том числе, продает 30/100 доли в праве собственности на здание с кадастровым номером "данные изъяты" за 800 000, 00 руб.; Короткова Н.А. продает Зензиной Г.И, в числе прочего, 11/25 доли в праве собственности на здание с кадастровым номером "данные изъяты" за цену- 8 000 000, 00 руб.

Условиями предварительного договора предусмотрено, что указанная цена недвижимого имущества передается при подписании предварительного договора в качестве задатка, а продавцы обязаны уплатить задолженность перед ДЗО администрации г. Перми за пользование земельным участком, в том числе, под данными объектами и обеспечить снятие арестов со зданий. Оплата задатка в полном объеме подтверждена записями в предварительном договоре и справкой ПАО "Сбербанк России".

10 декабря 2021 года между Коротковой Н.А. (продавец) и Зензиной Г.И. (покупатель), в лице Зензина И.А, заключен договор N "данные изъяты" купли-продажи 11/25 доли в праве собственности на здание с кадастровым номером "данные изъяты" по цене 8 000 000 руб, денежные средства уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора. Пунктом 5.4. договора указано, что продавец ставит в известность нотариуса и покупателя о том, что о своем намерении продать принадлежащую ему долю в праве собственности здания должным образом известил второго участника долевой собственности - Наймарк Марину Владимировну, которая не воспользовалась правом преимущественной покупки в установленные законом сроки. В договоре имеется расписка продавца о получении денежной суммы в размере 8 000 000 руб.

29 декабря 2021 года между Яковлевой Е.В. (продавец) и Зензиной Г.И. (покупатель), заключен договор N "данные изъяты" купли-продажи 30/100 доли в праве собственности на здание с кадастровым номером "данные изъяты" по цене 800 000 руб, денежные средства уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора. Пунктом 5.4. договора указано, что продавец ставит в известность нотариуса и покупателя о то, что о своем намерении продать принадлежащую ему долю в праве собственности здания, должным образом известил второго участника долевой собственности - Наймарк Марину Владимировну, которая не воспользовалась правом преимущественной покупки в установленные законом сроки. В договоре имеется расписка продавца о получении денежной суммы в размере 800 000 руб.

Договоры заключены в нотариальной форме, регистрация перехода права собственности осуществлена.

Судом первой инстанции с целью установления обстоятельств реализации объектов недвижимости и уведомления Наймарк М.В. о возможности реализации права преимущественной покупки опрошены свидетели Зензин И.А, Наймарк П.В, Ляшков А.В, Чириков С.А, Чирикова Е.И.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанций, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 244, 246, 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что участник долевой собственности Наймарк М.В. была уведомлена надлежащим образом о преимущественном праве покупки, своим правом не воспользовалась, пришел к выводу об отсутствии нарушений прав долевого собственника Наймарк М.В. Кроме того, разрешая ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности суд пришел к выводу, что трехмесячный срок на обращение в суд не пропущен.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами суда первой и апелляционной инстанций, поскольку они являются правильными, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на верном применении норм материального права, на представленных сторонами доказательствах, которым судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дана надлежащая оценка.

Результаты оценки доказательств подробно отражены в принятых по делу судебных актах, в которых приведены мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты, а также доводы, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими. Основания для признания произведенной судом первой и апелляционной инстанции оценки доказательств неправильной отсутствуют, нарушений требований процессуального закона о порядке получения, исследования и оценки доказательств не допущено.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

На основании пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно пункту 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Частью 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что по общему правилу сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Как разъяснено в разделах 2, 4 Письма ФНП от 31 марта 2016 года N 1033/03-16-3 "О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей долевой собственности... ", продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления. Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть: свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику; выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

При рассмотрении заявленных требований, судами дана надлежащая оценка извещению Наймарк М.А. с помощью телеграмм, которое имело место быть в августе 2021 года и октябре 2021 года повторно в отношении 30/100 доли в праве собственности на здание с кадастровым номером "данные изъяты" в связи с допущенной ошибкой в имени и отчестве собственника, то есть задолго до заключения договоров купли-продажи от 10 и 29 декабря 2021 года и более чем за месяц до заключения предварительного договора продажи долей от 24 ноября 2021 года.

Вопреки доводам кассационной жалобы, в телеграммах не предусмотрены подписи отправителя, судами было установлено, что Чириков С.А, отправлявший от имени продавцов телеграммы действовал в интересах продавцов, которыми данный факт не оспаривался, а свидетель "данные изъяты" (брату истца), действующий по доверенности от имени истца, получил в отделении связи указанные телеграммы, что им не оспаривалось, о факте продажи долей ему также было известно от Чирикова С.А, который вел переговоры от имени ответчиков.

Доводы жалобы о том, что суды делают неверный вывод об утрате возможности приобрести спорные доли истцом, не могут быть приняты во внимание, поскольку как установлено судами и подтверждается материалами дела, истец была извещена о преимущественном праве покупки посредством получения телеграммы, буквальное содержание которой позволяло достоверно установить отправителя и однозначно свидетельствовало о волеизъявлении продать долю и условиях продажи и предоставляло преимущественное право покупки, был установлен срок для реализации права, однако истец правом не воспользовалась, долю в праве на имущество не приобрела, намерений таких не проявила.

Наличие запрета регистрационных действий и их снятие за счет внесенной покупателем предоплаты не свидетельствуют о незаконности постановленных судебных постановлений, поскольку судами не установлено препятствий истцу заключить на аналогичных условиях договор купли-продажи с условиям о погашении имеющейся задолженности ответчиками, однако для согласования условий выкупа истец не предприняла никаких действий, о самом желании приобрести предлагаемы к продаже доли, не сообщила.

Само по себе то обстоятельство, что она обращалась к судебному приставу для покупки доли на иных условиях ее приобретения, в рамках реализации арестованного имущества должников, свидетельствует об отсутствии с ее стороны согласия на приобретение доли на предложенных продавцами условиях, что также освобождает последнего от обязанности заключить договор с участником долевой собственности, не воспользовавшимся своим преимущественным правом покупки.

Доводы кассационной жалобы о не соблюдении преимущественного права истца, о наличии финансовой возможности у истца, аналогичные основаниям иска и доводам апелляционной жалобы, являлись предметом проверки суда апелляционной инстанции и мотивировано были отклонены с учетом установленных обстоятельств.

Аналогичные доводы, судом кассационной инстанции отклоняются как противоречащие установленным обстоятельствам и направленные на иную оценку исследованных доказательств, правом переоценки которых суд кассационной инстанции не наделен (часть 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 17 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции").

Оспариваемые судебные акты отвечают требованиям части 4 статьи 198, статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, то есть включают в себя ссылки на нормы права, регулирующие спорное правоотношение, установленные судом обстоятельства и мотивы, по которым суд отдал предпочтение одним доказательствам перед другими. Нарушений правил оценки не допущено.

Вопреки доводам кассационной жалобы, как следует из материалов дела и судебных постановлений, выводы суда первой инстанции и апелляционной инстанции основаны на непосредственном исследовании судом доказательств, в том числе объяснений сторон и показаний свидетелей "данные изъяты" Опрос в предварительном заседании свидетелей, явку которых обеспечили обе стороны, осуществлялся председательствующим, который в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции не менялся, с соблюдением предусмотренных требований, с участием сторон, которые, равно как и суд, имели возможность задавать свидетелям вопросы, при этом суд допросил свидетелей, как со стороны истца, так и со стороны ответчика. Таким образом, поскольку состав суда не менялся, содержание данных свидетелями пояснений, отраженное в решении суда, соответствует их показаниям, проверено судом апелляционной инстанции, нарушений норм процессуального права, приведших к принятию неправильного решения суда, допущено не было (часть 3 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства по делу установлены правильно, требования разрешены в соответствии с нормами закона и представленными доказательствами. Полномочие вышестоящего суда по пересмотру дела должно осуществляться в целях исправления судебных ошибок, неправильного отправления правосудия, а не пересмотру по существу. Отступления от этого принципа оправданы только когда являются обязательными в силу обстоятельств существенного и непреодолимого характера, между тем таких обстоятельств не выявлено.

Поскольку доводов к отмене состоявшихся судебных актов жалоба не содержит, оснований для выхода за пределы доводов кассационной жалобы не выявлено, нарушений либо неправильного применения норм права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено, вследствие чего основания для их отмены отсутствуют.

Руководствуясь статьями 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Свердловского районного суда г. Перми от 8 июня 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 17 октября 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу Наймарк Марины Владимировны - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи