Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 29 февраля 2024 г. по делу N 66а-560/2024

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Селиверстовой И.В, судей Ефремовой О.Н. и Кустова А.В, при секретаре Сахарове Р.П, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-221/2023 по административному исковому заявлению ОАО "Агромелиос" о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" (далее - ГБУ РО "Центр ГКО") об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, по апелляционной жалобе ГБУ РО "Центр ГКО" и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области на решение Рязанского областного суда от 30 октября 2023 года, которым названное административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ОАО "Агромелиос" обратилось в Рязанский областной суд с административным иском, в котором просило признать незаконным решение ГБУ РО "Центр ГКО" от 10 января 2023 года N N об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 4 580 202 руб. по состоянию на 3 ноября 2022 года.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 69 397 кв.м. Кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная на 1 января 2018 года в размере 34 726 258, 8 руб, существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности по уплате земельного налога, исчисляемого на основании кадастровой стоимости.

13 декабря 2022 года административный истец обратился в ГБУ РО "Центр ГКО" с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Бюджетным учреждением 10 января 2023 года принято решение об отказе в удовлетворении поданного заявления, что послужило основанием для обращения с настоящим административным иском в суд.

В процессе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза для ответа на вопросы о наличии нарушений законодательства в области оценочной деятельности в представленном отчете об оценке и по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.

По результатам проведенного экспертного исследования административный истец заявленные требования в части размера рыночной стоимости земельного участка уточнил, просил определить его равным 10 757 000 руб.

При рассмотрении дела представителем ГБУ РО "Центр ГКО" и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области представлены возражения относительно выводов судебной экспертизы, на которые экспертом представлены ответы в письменном виде.

Решением Рязанского областного суда от 30 октября 2023 года административные исковые требования ОАО "Агромелиос" удовлетворены частично. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости 10 757 000 руб. по состоянию на 3 ноября 2022 года.

В удовлетворении административных исковых требований ОАО "Агромелиос" о признании незаконным решения ГБУ РО "Центр ГКО" N N от 10 января 2023 года - отказано.

Не согласившись с постановленным решением, ГБУ РО "Центр ГКО" и Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области подана апелляционная жалоба, в которой они просят отменить названный выше судебный акт в части удовлетворения требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, ссылаясь на допущенные нарушения норм процессуального права и недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение для административного дела.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывают на то, что заключение эксперта вызывает сомнения в обоснованности, выводы эксперта не соответствуют действительным обстоятельствам дела и в них усматриваются явные противоречия, в связи с чем данное заключение не могло быть принято судом в качестве доказательства по делу. Так, на стр.29 заключения эксперт при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом берет выборку объектов, где минимальное значение удельного показателя стоимости имеет объект-аналог N3 - 34 руб./кв.м, максимальное значение объект-аналог N1 - 66 руб./кв.м, то есть разница между ними больше чем в 1, 5 раза. Изложенное, по мнению автора апелляционной жалобы, указывает на то, что после проведения корректировок достоверность результата, полученного в рамках сравнительного подхода, может быть поставлена под сомнение, то есть экспертом рассчитана недостоверная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 3 ноября 2022 года.

Лица, участвующие в деле, явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции верно руководствовался положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) и пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами, поскольку они, вопреки доводов апелляционной жалобы, основаны на нормах действующего законодательства, регулирующих возникшие правоотношения, сделаны на основании всестороннего исследования полученных судом доказательств. Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к вышеуказанным выводам, подробно, со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права, изложены в оспариваемом решении, их правильность не вызывает сомнений.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ОАО "Агромелиос" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, который расположен по адресу: "адрес" (адрес ориентира, расположенного в границах участка), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственных помещений.

В рамках проведенной в 2018 году государственной кадастровой оценки на территории Рязанской области постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12 октября 2018 года N 22-П утверждены результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области по состоянию на 1 января 2018 года. В ЕГРН внесены результаты государственной кадастровой оценки, в том числе кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N равная 34 726 258, 8 руб.

В 2022 году в Рязанской области проведена очередная государственная кадастровая оценка, результаты которой утверждены постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 3 октября 2022 года N 25-П. В отношении земельного участка с кадастровым номером N утверждена кадастровая стоимость в размере 26 985 717, 42 руб. по состоянию на 1 января 2022 года.

Переход на территории Рязанской области к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости установлен распоряжением Правительства Рязанской области от 13 ноября 2020 года N 534-р с 1 января 2021 года.

Из материалов дела следует, что, исполняя требования статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, административный истец подготовил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N от 3 ноября 2022 года, выполненный оценщиком АО "Консультант-Сервис" ФИО5 Согласно отчету рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 3 ноября 2022 года в размере 4 580 202 руб.

Поскольку обращение административного истца в ГБУ РО "Центр ГКО" последовало 13 декабря 2022 года, то в рассматриваемом случае, определение рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 3 ноября 2022 года является законным и обоснованным. Как разъяснено в обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 г.), при оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость также должна определяться на дату, указанную в отчете.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка N N от 3 ноября 2022 года, выполненного оценщиком АО "Консультант-Сервис", ГБУ РО "Центр ГКО" в разделе V решения N N от 10 января 2023 года указало, что причинами к отказу послужило нарушение оценщиком требований положений пунктов 5 и 11 ФСО N 3, пунктов 11, 22, 24 ФСО N 7. В частности, в решении указано, что оценщик не провел анализ рынка исследуемого сегмента, не описав объем доступных оценщику рыночных данных, что не позволяет проверить правильность отбора аналогов, чем нарушен пункт 22 ФСО N 7. Оценщик не определилявляется ли исследуемый им рынок активным или неактивным, что ставит под сомнение правильность использованного коэффициента для неактивного рынка, чем нарушен пункт 24 ФСО N 7. Оценщик необоснованно не использовал часть важных корректировок по таким элементам сравнения, как: на торг, на подъездные пути, на местоположение, на масштаб, в нарушение пунктов 5 и 11 ФСО N 3.

Проверяя законность принятого административным ответчиком решения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оспариваемое решение принято компетентным органом, поскольку одним из основных видов деятельности ГБУ РО "Центр ГКО" является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Судебная коллегия также отмечает, что решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ 30-дневный срок с даты подачи ОАО "Агромелиос" заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано заместителем директора бюджетного учреждения.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства: законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения); соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности; размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

Исходя из положений части 2 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77 и 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Таким образом, по делам указанной категории заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения настоящего спора, в связи с чем, проверяя обоснованность принятого бюджетным учреждением решения, суд первой инстанции определением от 14 апреля 2023 года правильно назначил судебную экспертизу.

Согласно выводам экспертного заключения N N от 24 августа 2023 года, выполненного экспертом ООО "АварКом Плюс" ФИО11, при составлении отчета об оценке оценщиком допущены нарушения, в том числе описанные в решении ГБУ РО "Центр ГКО", в частности выявлены факты некорректности использования данных, влияющих на результат рыночной стоимости, в том числе допущены ошибки, связанные с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, допущены расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 3 ноября 2022 года определена экспертом в размере 10 757 000 руб. Расхождение с результатом оценщика составило 57, 4%.

При этом как следует из экспертного заключения N N, при составлении отчета об оценке N N от 3 ноября 2022 года, оценщиком допущены нарушения, описанные в решении ГБУ РО "Центр ГКО" N N от 10 января 2023 года. В частности, экспертом подтверждено нарушение пункта 11 ФСО N 7, так как оценщиком не проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений в исследуемом сегменте рынка, оценщик не указал интервал значений цен. В результате нарушения данного пункта оценщиком необоснованно сделан вывод об активности или неактивности рынка при применении корректировки на торг. Также эксперт отметил, что оценщик применил в качестве аналога N 5 объект с имеющимся на нем обременении в виде ОКС, не указав, влияет ли данное обременение на стоимость аналога N 5, чем нарушен пункт 13 ФСО N 3.

Выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки. Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", установленным на дату назначения судебной экспертизы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, оценивая представленное в дело экспертное заключение, правомерно исходил из того, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральному закону от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", поскольку выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе; экспертом приведено описание объекта экспертного исследования, его местоположение, качественные и количественные характеристики, определены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость; определено наиболее эффективное использование - соответствующее разрешенному использованию; произведен анализ рынка и определен сегмент, к которому относится исследуемый объект - земли под производственно-складскую застройку; приведено обоснование выбранного сравнительного подхода и метода сравнения продаж; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, с подбором трех объектов-аналогов, максимально идентичных объекту исследования, выявленные различия скорректированы поправками на торг в размере - 14, 8% (среднее значение в расширенном интервале для активного и неактивного рынка земельных участков исследуемого сегмента); на местоположение в зависимости от расположения участков в пределах области; на площадь (масштаб); наличие ж/д ветки, а также коммуникации.

Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом, использованные корректирующие коэффициенты применены согласно "Справочнику оценщика недвижимости - 2022, ч. 1 и ч. 2 Земельные участки" под редакцией ФИО7.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку при подготовке экспертизы соблюдены принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено, заключение эксперта соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности. Выводы заключения поддержаны экспертом в дополнительных письменных пояснениях, направленных в адрес суда.

Судебная коллегия, изучив экспертное заключение, дополнительные письменные пояснения эксперта, находит доводы апелляционной жалобы относительно невозможности использования данного экспертного заключения в качестве доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка несостоятельными.

Выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой эксперта, задачей которого в силу требований статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" является обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, подобранные объекты-аналоги отвечают признакам сопоставимости по основным ценообразующим факторам, выявленные различия скорректированы надлежащим образом.

Доводы о необходимости исключения из расчетов объектов-аналогов, разница в стоимости которых составляет более чем 1, 5 раза судебная коллегия находит необоснованными.

В методической литературе одним из самых распространенных способов оценки сопоставимости объектов-аналогов является вычисление коэффициента вариации скорректированных стоимостей объектов-аналогов и величины суммарной валовой корректировки. Из содержания экспертного заключения и пояснений эксперта следует, что в рассматриваемом случае коэффициент вариации составляет 31%, что свидетельствует о незначительной изменчивости вариационного ряда скорректированных значений объектов-аналогов и как следствие о корректном подборе экспертом объектов-аналогов.

Судебная коллегия отмечает, что диапазон цен предложений по сегменту рынка земельных участков производственно-складского назначения Рязанской области, сопоставимых с объектом исследования по оценке эксперта, подтвержденной приведенной в заключении выборкой объектов-аналогов, составляет от 11 до 812 руб./кв.м (до введения корректировки на уторговывание, месторасположение, площадь и т.д.). Полученное экспертом значение 155 руб./кв.м с учетом уникальных ценообразующих характеристик оцениваемого участка соответствует данному диапазону, при этом в материалы дела не представлено доказательств наличия иных ценообразующих характеристик, которые не учтены экспертом и позволили бы оценить спорный участок выше средних цен.

Надлежащих доказательств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования или неправильном ее применении, а также доказательств, свидетельствующих о том, что эксперт пришел к неправильным выводам, заявителем апелляционной жалобы не представлено.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что достоверных данных об иной рыночной стоимости земельного участка в материалах дела не имеется.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что содержание оспариваемого решения бюджетного учреждения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость земельного участка не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете об оценке, в связи с чем пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании решения ГБУ РО "Центр ГКО" N N от 10 января 2023 года незаконным и установилкадастровую стоимость спорного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные правоотношения, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Белгородского областного суда, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Рязанского областного суда от 30 октября 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки", Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: