Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26 сентября 2023 г. по делу N 8Г-15775/2023[88-22047/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К, судей Думушкиной В.М, Ивановой Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя Генерального прокурора Российской Федерации в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, АО "Мацеста капитал", АО "Мацестинский чай", ООО "АгроЭлит", ООО "Альбатрос СТ", ООО "Дом-Эксперт", ООО "Измайловское", ООО "Мацестинская чайная фабрика", ООО "Оливия", ООО "Развитие", ООО "ТД-Холдинг", ООО "ТИС", ООО "Югстроймонтаж", ООО "Север-Эксперт", СНТ "Агура", СНТ "Измайловка", ООО "ПК "Оазис", ФИО96 о признании сделок недействительными (ничтожными), применении последствий их недействительности, признании объектов капитального строительства самовольными постройками и возложении обязанности произвести их снос, по кассационным жалобам ФИО97, представителя ФИО98, ФИО99, ФИО100, ФИО101, ФИО102, ФИО103, ФИО104, ФИО105, ФИО106, ФИО107, ФИО108, ФИО109, ФИО110, ФИО111, ФИО112, ФИО113, ФИО114, ФИО115, ФИО116, ФИО117 по доверенности ФИО118, представителя ФИО119 и ФИО120 по ордеру ФИО121, представителя АО "Мацеста Капитал" по доверенности ФИО122 представителя СНТ "Агура" по доверенности ФИО123 ФИО124, ФИО125, ФИО126, ФИО127, представителя ФИО128 по доверенности ФИО129, представителя ФИО130 по доверенности ФИО131 представителя ФИО132 и ФИО133 по доверенности ФИО134 представителя ООО "Север-Эксперт" и ООО "Дом-Эксперт" по доверенности ФИО135 представителя ФИО136 по доверенности ФИО137 представителя ФИО138 (КФХ) и ФИО139 (ИП) по доверенности ФИО140 ФИО141 и ФИО142, представителя Кесяна ФИО143 по доверенности ФИО144 представителя ФИО145 и ФИО146 по доверенности ФИО147, представителя ООО "Производственная компания "Оазис", ФИО148, ФИО149, ФИО150, ФИО151 по доверенностям ФИО152,

представителя ООО "Оливия" по доверенности ФИО153, генерального директора АО "Мацестинский чай" ФИО154, директора ООО "Югстроймонтаж" ФИО155 на решение Хостинского районного суда г..Сочи от 2 ноября 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 марта 2023 года.

Заслушав доклад судьи Фрид Е.К, выслушав мнения ФИО156В, представителя ФИО157 ФИО158 - ФИО159 представителя ФИО161 по доверенности ФИО162, представителя ООО "Север-Эксперт", ФИО163. и ФИО164. по доверенности ФИО165 представителя ФИО166. по доверенности ФИО167 представителя АО "Мацеста Капитал" по доверенности ФИО168 ФИО169 представителя ФИО170 - ФИО171 поддержавших доводы своих кассационных жалоб, прокурора отдела управления Главного управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации по доверенности Шаповаловой О.Ю, представителя администрации муниципального образования город-курорт Сочи по доверенности ФИО172 возражавших против удовлетворения требований кассационных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

заместитель Генерального прокурора Российской Федерации, действуя в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц, обратился в Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края с исковым заявлением, впоследствии уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея), администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, АО "Мацеста Капитал", АО "Мацестинский чай", ООО "АгроЭлит", ООО "Альбатрос СТ", ООО "Дом-Эксперт", ООО "Измайловское", ООО "Мацестинская чайная фабрика", ООО "Оливия", ООО "Развитие", ООО "ПК "Оазис", ООО "ТД-Холдинг", ООО "ТИС", ООО "Югстроймонтаж", ООО "Север-Эксперт", СНТ "Агура", СНТ "Измайловка", ФИО173. о признании сделок недействительными (ничтожными), применении последствий их недействительности, признании строений самовольными постройками и возложении обязанности произвести их снос.

К участию в деле в качестве лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, АО "Кубанские магистральные сети", ООО "Мацестинский Чайный Совхоз имени Ленина", СНТ "Спутник", ФИО174 ФИО175, ФИО176 ФИО177, ФИО178 ФИО179

В обоснование заявленных требований указано, что в 2005 году между Территориальным управлением Росимущества по Краснодарскому краю (правопредшественник МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея) и ОАО "Мацестинский чай" (правопреемник Мацестинского чайсовхоза) без проведения торгов в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на срок 49 лет заключены договоры аренды 73 земельных участков общей площадью 538 га из состава земель сельскохозяйственного назначения и поселений для сельскохозяйственного использования.

В последующем распоряжениями Территориального управления Росимущества по Краснодарскому краю от 4 августа 2009 года N 867-р, от 4 сентября 2009 года N 966-р и от 11 ноября 2009 года N 1180-р находящиеся в аренде у ОАО "Мацестинский чай" земельные участки, отнесенные в силу закона к федеральной собственности, незаконно переданы в муниципальную собственность. В договорах аренды арендодатель заменен на муниципальное образование городской округ город-курорт Сочи.

Передача публичным образованием земельных участков в пользование коммерческой организации обязывала ответчика к их дальнейшей эксплуатации в соответствии с назначением, добросовестному и разумному поведению землепользователя, направленному на сочетание как собственной выгоды, связанной с извлечением прибыли, так и общественных интересов.

Однако ОАО "Мацестинский чай", заключая договоры аренды, заведомо не намеревалось и не имело объективной возможности исполнять их условия путем использования земельных участков по назначению для сельскохозяйственной деятельности. Действия сторон сделок были направлены лишь на юридическое закрепление прав на землю за коммерческой организацией на максимально выгодных условиях.

В дальнейшем, вопреки целям предоставления земельных участков, ОАО "Мацестинский чай" уступило права на них иным лицам.

Совершение безвозмездных либо по заниженным ценам переуступок права аренды свидетельствует о доверительных отношениях между указанными лицами, наличии договоренностей, определяющих имущественный интерес каждого по итогам вывода государственных земель.

Кроме того, в отношении трех земельных участков арендаторы совместно с должностными лицами органов Росимущества и местного самоуправления предприняли действия по изменению вида их разрешенного использования на виды, предусматривающие застройку жилыми домами и иными объектами недвижимости.

В связи с изменением видов разрешенного использования земельных участков, оформленным правовыми актами органа местного самоуправления и территориального органа Росимущества, в указанные договоры аренды внесены соответствующие изменения, которые оспариваются прокурором как совершенные в обход предусмотренных земельным законодательством конкурентных процедур.

В последующем на земельных участках, принадлежащих на праве аренды ряду ответчиков, осуществлена несанкционированная застройка чаепригодных земель объектами капитального строительства.

При этом участки расположены в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны, где запрещается размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов.

В свою очередь уполномоченные органы надлежащий контроль за использованием публичного имущества не осуществляли, меры реагирования в рамках предоставленной компетенции не принимали.

Как утверждает прокурор, оспариваемые им договоры аренды земельных участков и дополнительные соглашения к ним являются недействительными (ничтожными) сделками, нарушающими требования земельного и иного законодательства, а также публичные интересы.

Поведение ответчиков являлось недобросовестным. Ввиду ничтожности договоров аренды земельных участков и дополнительных соглашений к ним ответчики не имели права возводить на них объекты капитального строительства.

С учетом изложенных обстоятельств прокурор, уточнив в ходе судебного разбирательства исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просил признать оспариваемые сделки недействительными (ничтожными), применить последствия их недействительности путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей о праве аренды в отношении земельных участков, восстановления сведений о праве собственности Российской Федерации и о первоначальных видах их разрешенного использования, возложения обязанности на ответчиков возвратить участки государству, а также признать объекты капитального строительства, расположенные на спорных участках, самовольными постройками и возложить на ответчиков обязанность осуществить их снос.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи от 2 ноября 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 марта 2023 года, уточненные исковые требования удовлетворены.

В кассационных жалобах ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений по мотиву их незаконности ввиду существенных нарушений норм материального и процессуального права.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (4kas.sudrf.ru), в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, в связи с чем, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и возражений на них, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено данным кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции таких нарушений при принятии обжалуемых судебных постановлений не усматривает.

Разрешая спор и удовлетворяя иск, суды верно оценили представленные сторонами доказательства по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные инстанции правильно применили к сложившимся правоотношениям нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации в совокупности с отраслевыми нормативными актами - Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения", Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Федеральным законом от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".

По итогам применения названного нормативного регулирования суды пришли к обоснованным выводам о том, что оспоренные прокурором сделки являются недействительными (ничтожными) как совершенные без намерения создать соответствующие им правовые последствия в виде использования спорных земельных участков в целях обработки и повышения плодородия почв, производства сельскохозяйственной продукции для обеспечения нужд населения и продовольственной безопасности государства.

Противоправное поведение ответчиков идет вразрез с положениями Стратегии национальной безопасности и Доктрины продовольственной безопасности Российской Федерации, утвержденных указами Президента Российской Федерации от 2 июля 2021 года N 400 и от 21 января 2020 года N 20, в соответствии с которыми восстановление и повышение плодородия земель сельскохозяйственного назначения, предотвращение сокращения площадей таких земель и их рациональное использование определены в качестве национальных интересов государства в сфере продовольственной безопасности на долгосрочный период, являющейся фактором сохранения государственности и суверенитета страны, важнейшей составляющей социально-экономической политики, а также необходимым условием реализации стратегического национального приоритета - повышение качества жизни российских граждан путем гарантирования высоких стандартов жизнеобеспечения.

Нижестоящие суды обоснованно исходили из того, что указанные сделки не соответствуют требованиям земельного, экологического законодательства, законодательства о стратегическом планировании, совершены в обход установленных законом конкурентных процедур предоставления земельных участков для целей строительства, нарушают публичные интересы Российской Федерации, а также права третьих лиц.

Вопреки доводам кассационных жалоб, суды правомерно указали на отсутствие у ОАО "Мацестинский чай" фактической возможности исполнения условий договоров аренды и взятых на себя обязательств по осуществлению сельскохозяйственной деятельности.

Как установлено судами, у предприятия не имелось ни достаточной рабочей силы, ни автомобильной и иной специальной техники, необходимых для возделывания и сбора сельскохозяйственной продукции с 73 земельных участков общей площадью 538 га. Мер по увеличению штатной численности, приобретению техники, введению земель в сельскохозяйственный оборот и повышению экономических показателей своей деятельности обществом не принималось.

Поведение общества сводилось лишь к разделу и передаче прав третьим лицам в отношении активов, полученных в порядке реорганизации от Мацестинского чайсовхоза, ранее успешно осуществлявшего сельскохозяйственную деятельность.

Передача прав на участки иным лицам происходила бесконтрольно на безвозмездной основе, что усугубляло положение юридического лица. Какие-либо требования к потенциальным арендаторам не предъявлялись. Документы, подтверждающие возможность осуществления ими сельскохозяйственной деятельности, не проверялись. Последствием такого поведения стало выбытие из владения правопреемника государственного совхоза 98 % площади земель.

Последующие владельцы участков сельскохозяйственной деятельности на них не вели и такой цели не имели.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами нижестоящих инстанций о незаконности изданных в 2009 году Территориальным управлением Росимущества по Краснодарскому краю распоряжений о передаче спорных участков в муниципальную собственность.

В соответствии с Гражданским кодексом РСФСР, утвержденным Верховным Советом РСФСР 11 июня 1964 года, земля, ее недра, воды и леса состоят в исключительной собственности государства и предоставляются только в пользование. Государству принадлежат основные средства производства, в том числе в сельском хозяйстве, а также имущество организованных государством предприятий, другое имущество, необходимое для осуществления задач государства. Государство является единым собственником всего государственного имущества (статьи 94, 95).

Поскольку Мацестинский чайсовхоз (правопредшественник ответчика) имел статус организованного государством сельскохозяйственного предприятия, закрепленные за ним земля и средства производства находились в собственности государства.

Согласно Федеральному закону от 17 июля 2001 года N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" (утратившему силу 1 июля 2006 года) одним из оснований для внесения земельных участков в перечень участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности, являлось расположение на них приватизированного недвижимого имущества, находившегося до его разгосударствления в собственности Российской Федерации.

Право собственности Российской Федерации в отношении спорных земельных участков зарегистрировано в установленном порядке.

Аналогичные положения закреплены в статье 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (введена Федеральным законом от 17 апреля 2006 года N 53-ФЗ) и являются ныне действующими.

Это соответствует одному из основополагающих принципов российского права в сфере регулирования оборота недвижимого имущества - принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков (подпункт 5 пункта 1 части 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В земельных правоотношениях установлена презумпция государственной собственности на землю, которая выражается в принадлежности государству земли и других природных ресурсов, не находящихся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований (пункт 2 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами, а также право собственности Российской Федерации, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю.

С учетом этого действия территориального органа Росимущества по передаче земельных участков в собственность муниципального образования правильно оценены судами нижестоящих инстанций как противоречащие положениям части 4 статьи 1 Федерального закона от 3 декабря 2008 года N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности", не допускающим отнесение к муниципальной собственности указанной категории участков.

Не основанным на нормах материального права следует признать довод жалоб об обязательном характере заключения договоров аренды земельных участков в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и, как следствие, отсутствии возможности иного поведения сторон.

Исходя из буквального толкования пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" переоформление права постоянного (бессрочного) пользования не является обязательным и не может осуществляться в отсутствие волеизъявления землепользователя, производится в соответствии с требованиями земельного законодательства, в том числе об использовании земли по целевому назначению, ее охране и повышении плодородия почв.

Лицо, владеющее земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не ограничено законодателем в выборе дальнейшей судьбы принадлежащих ему прав. При отсутствии намерений и возможности использования земельных участков по целевому назначению ОАО "Мацестинский чай", действуя добросовестно, имело возможность отказаться от прав на них (пункт 1 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации).

Между тем, как следует из состоявшихся по делу судебных актов, именно общество инициировало процедуру переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды, обратившись с заявлением в Территориальное управление Росимущества по Краснодарскому краю (Сочинский филиал). Указанный орган просьбу удовлетворил, тогда как с учетом установленных обстоятельств невозможности использования ОАО "Мацестинский чай" земли по целевому назначению в силу приведенных выше норм земельного законодательства право постоянного (бессрочного) пользования подлежало принудительному прекращению в порядке пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с доводами подателей жалоб об избрании прокурором ненадлежащего способа защиты интересов государства и общества.

Предусмотренный статьями 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок расторжения договора аренды, о котором как подлежащем применению заявляют ответчики, является способом защиты одной из сторон договора от нарушений, допущенных другой стороной после его заключения.

Установив факт отсутствия намерений АО "Мацестинский чай" и Территориального управления Росимущества в Краснодарском крае по достижению последствий договоров аренды земельных участков при нарушении публичного интереса, суды обоснованно квалифицировали такие сделки как ничтожные. Применение последствий недействительности сделок на основании пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации посредством приведения сторон в положение, существовавшее до нарушения публичных интересов, является единственно верным способом защиты, направленным на реальное восстановление прав и законных интересов Российской Федерации и неопределенного круга лиц.

Поскольку судами достоверно установлено отсутствие у ответчиков намерений и возможности использования земельных участков по целевому назначению, оснований для возврата земель АО "Мацестинский чай" на праве постоянного (бессрочного) пользования не имеется.

Судебная коллегия отмечает, что имущество, которое было передано ответчику по ничтожной сделке, подлежит возврату собственнику в порядке применения последствий недействительности сделки в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не путем истребования имущества из чужого незаконного владения на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационных жалоб о том, что изменение вида разрешенного использования земельных участков, заключение дополнительных соглашений к договорам аренды совершены на законных основаниях, отклоняются судебной коллегией как основанные на неверном толковании норм материального права, подлежащих применению к спорным правоотношениям.

В отличие от собственника арендатор при использовании земельного участка ограничен не только нормативными актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования земли.

Положения статей 450, 606 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагают на арендатора обязанность использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества. Изменение договора, по общему правилу, допускается по соглашению сторон. В связи с наличием договорных отношений с собственником изменение вида разрешенного использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и без этого невозможно.

В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Из этого следует, что изменение вида разрешенного использования не должно привести к нарушению норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности, в целях строительства (пункты 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 года).

В свою очередь, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленным в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречит фундаментальным положениям законодательства о правах собственника и приводит к необоснованному их ограничению.

Таким образом, произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Действующим законодательством установлены различные порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в публичной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Так, в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", вступившим в силу 10 января 2005 года, Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1, согласно которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства осуществлялась только на аукционах. Указанный порядок предоставления земельных участков для целей строительства действовал до 1 марта 2015 года.

В последующем аналогичные положения законодатель закрепил в статьях 39.3, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, как ранее существовавшее, так и действующее в настоящее время нормативное правовое регулирование содержит императивный запрет на предоставление участков публичной собственности для целей строительства без проведения торгов.

Доводы о невозможности сохранения вида разрешенного использования земельных участков по причине их нахождения в границах г. Сочи и отнесения документами территориального планирования и градостроительного зонирования (Правила землепользования и застройки с учетом изменений от 12 декабря 2011 года) к зоне застройки индивидуальными жилыми домами судебная коллегия отклоняет как основанные на неверном толковании норм права.

Исходя из положений пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе продолжать использование этого участка по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектов.

Таким образом, изменение данных Единого государственного реестра недвижимости и документов территориального планирования, градостроительного зонирования в части вида разрешенного использования земельных участков не влечет изменения условий договоров аренды, ранее согласованных сторонами.

Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 года.

Доводы кассационных жалоб о том, что внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о виде разрешенного использования спорных земельных участков "садовый земельный участок" является приведением ранее установленного вида разрешенного использования земельных участков в соответствие с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года N 540 (утратил силу с 4 апреля 2021 года), судебной коллегией отклоняются как не основанные на законе.

Законодатель разграничивает процедуру изменения разрешенного использования земельного участка и процедуру установления соответствия вида разрешенного использования федеральному классификатору (пункты 11, 12 и 13 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

При установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка федеральному классификатору этот вид не изменяется.

Публичные власти лишь дополнительно подтверждают юридический факт легальности прежнего вида разрешенного использования, не предусмотренного в федеральном классификаторе, но установленного ранее, до его вступления в силу, и прежний вид разрешенного использования не изменяется, но уточняется.

При изменении разрешенного использования прежний его вид изменяется на иной вид, который функционально отличается от прежнего вида.

Следовательно, установление соответствия между видами разрешенного использования земельного участка в порядке части 13 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" не должно приводить к фактическому изменению вида разрешенного использования земельного участка в обход установленных процедур.

Так, согласно классификаторам видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказами Минэкономразвития от 1 сентября 2014 года N 540 (в настоящее время утратил силу) и Росреестра от 10 ноября 2020 года N П/0412, вид разрешенного использования "сельскохозяйственное использование (код 1.0)" подразумевает ведение сельского хозяйства. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя виды разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

По убеждению судебной коллегии, вид разрешенного использования земельного участка "для сельскохозяйственного использования" (код 1.0) в соответствии с частью 13 статьи 34 Федерального закона N 171-ФЗ возможно привести в соответствие видам разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20 (растениеводство; выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур; овощеводство; выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур; садоводство; виноградарство; выращивание льна и конопли; животноводство; скотоводство; звероводство; птицеводство; свиноводство; пчеловодство; рыбоводство; научное обеспечение сельского хозяйства; хранение и переработка сельскохозяйственной продукции; ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках; питомники; обеспечение сельскохозяйственного производства; сенокошение; выпас сельскохозяйственных животных), описание которых не предусматривает строительство жилых домов и иных объектов, не связанных с сельскохозяйственной деятельностью.

С учетом того, что действия арендатора и арендодателя, направленные на изменение условий использования арендованного имущества, выражены изданием соответствующих постановлений и дополнительных соглашений к договорам аренды, нижестоящие суды обоснованно указали, что такие действия являются элементами единых, ничтожных в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделок, направленных на обход установленного законом порядка предоставления публичных земель для строительства.

Действия ответчиков по существу направлены на обход конкурентных процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков в целях строительства объектов недвижимости, и повлекли нарушение интересов Российской Федерации, заинтересованной в привлечении как можно большего количества участников торгов, максимально эффективном распоряжении публичными земельными участками и извлечении большей прибыли, а также прав и законных интересов неопределенного круга лиц - потенциальных участников аукциона (землепользователей), которые могли бы претендовать на получение соответствующих участков в аренду.

Данные выводы соответствуют правовой позиции, сформулированной в обзорах судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), N 4 (2018).

Кассационный суд общей юрисдикции отмечает, что спорные объекты недвижимости возведены на земельных участках, не предоставленных в установленном порядке, поскольку недействительные сделки не повлекли возникновения вещных прав ответчиков на землю, а на эти участки распространяется режим сельскохозяйственного использования, не допускающий строительство жилых домов и иных объектов, не связанных с осуществлением сельхоздеятельности.

Судами установлено, что договоры аренды заключены без торгов для целей, не связанных со строительством объектов недвижимости. Таким образом, спорные строения возведены на земельных участках, которые в установленном земельным законодательством порядке не предоставлены для строительства объектов недвижимости, и, соответственно, признаются самовольными постройками, правовым последствием возведения которых является их снос (пункты 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичная правовая позиция приведена в обзорах судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, 16 ноября 2022 года.

Отсутствие на земельных участках главных объектов капитального строительства, по отношению к которым нежилые здания (хозблоки) могли бы выполнять вспомогательные либо обслуживающие функции, позволило судам прийти к верному выводу об отсутствии оснований для их отнесения к сооружениям вспомогательного использования.

Изложенное согласуется с правовыми позициями, изложенным в пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2022).

Таким образом, для возведения нежилых зданий требовалось разрешение на строительство, которое ответчиками не получалось, что является дополнительным основанием для признания данных объектов самовольными постройками.

Одновременно судебная коллегия отмечает, что по смыслу положений статьи 10, пунктов 1 и 2 статьи 222 ГК РФ и разъяснений по их применению, изложенных в пункте 26 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", обзорах судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, 16 ноября 2022 года, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для этого.

Спорные участки расположены во второй зоне округа горно-санитарной охраны г. Сочи, в границах которой в силу статьи 16 Федерального закона от 23 февраля 1995 года N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", пункта 13 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 7 декабря 1996 года N 1425, запрещено возведение объектов, непосредственно не связанных с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха.

В связи с этим судебная коллегия отмечает, что допущенные ответчиками нарушения при возведении и эксплуатации спорных объектов влекут непосредственную угрозу природным лечебным ресурсам, попирают гарантированное статьями 7, 41, 42, 58 Конституции Российской Федерации право каждого на благоприятную окружающую и комфортную среду обитания, достойную жизнь, охрану здоровья и медицинскую помощь и тем самым затрагивают законные интересы неопределенного круга лиц.

Оценив доводы представителей ответчиков о возможности сохранения спорных строений, кассационная инстанция находит их несостоятельными.

Из системного толкования положений статей 222, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендатора и без соблюдения всей необходимой процедуры строительства.

Использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он предоставлен, нарушает пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условия договора аренды. Такое противоправное поведение арендатора не может привести к возникновению оснований для приобретения им права на самовольную постройку.

Данные условия судебной защиты носят универсальный характер и применимы, в том числе к охране права собственности. Из положений главы 14 Гражданского кодекса Российской Федерации ясно и однозначно следует, что право собственности приобретается лицом при условии соблюдения закона и иных правовых актов.

Доводы ответчиков о том, что они являются добросовестными приобретателями права собственности на жилые дома и права пользования земельными участками, не соответствуют закону и обстоятельствам дела.

Исходя из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, ответчики могли убедиться, что спорные земельные участки находятся в публичной собственности и переданы в аренду.

Из содержания правоустанавливающих документов, в том числе договоров аренды, усматривается, что земельные участки предоставлены без проведения торгов для сельскохозяйственного использования, то есть для целей, не связанных со строительством.

Из этого следует, что разрешенное использование земельных участков не предполагает возможности возведения на них спорных объектов недвижимости, так как вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования" подразумевает ведение сельского хозяйства и допускает размещение зданий и сооружений, предназначенных исключительно для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Приведенные обстоятельства не могли быть не известны ответчикам.

Выводы судов о неправомерности изменения вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду дачному некоммерческому партнерству "Агура", с "для сельскохозяйственного использования" на "садоводство", и возведения на нем объектов недвижимости соответствуют закону и установленным по делу обстоятельствам, согласуются с правовыми позициями, изложенными в пунктах 2, 3, 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 года, обзорах судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), N 4 (2018), обзорах судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, 16 ноября 2022 года.

Доводы кассационной жалобы о преюдициальном значении решения Центрального районного суда г. Сочи от 12 декабря 2019 года по делу N 2а-5972/2019 об оспаривании постановления главы г. Сочи, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка, основаны на неверном толковании статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 64 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Отклоняя доводы жалоб о необоснованном возложении обязанности по сносу на правообладателей земельных участков, суды, руководствуясь пунктом 24 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", верно исходили из того, что в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. По смыслу указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Отказывая в применении исковой давности, суды нижестоящих инстанций обоснованно установили, что прокурором предъявлен иск в защиту не конкретного лица и его субъективного права, а всего общества и его публичного права. Суды исходили из того, что особый статус земель сельскохозяйственного назначения как объекта гражданского оборота обязывает применять нормы гражданского права, регулирующие отношения аренды, в совокупности со специальными положениями земельного, природоохранного и иного законодательства, в соответствии с которыми передача в аренду земельных участков сельскохозяйственного использования, находящихся в государственной собственности, преследует цель ?возникновения, в первую очередь, не имущественных отношений, а отношений публичных, направленных на максимально эффективное использование земель для удовлетворения потребностей общества и соблюдения национальных интересов в сфере продовольственной безопасности.

Иск прокурора направлен на защиту отнесенных статьями 7, 42 Конституции Российской Федерации к числу фундаментальных и нематериальных прав граждан и общества в целом на благоприятную окружающую и комфортную среду обитания, достойную жизнь, неотъемлемой гарантией обеспечения которых выступает продовольственная безопасность страны.

Согласно статье 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования о защите нематериальных благ. К числу таковых Конституция Российской Федерации относит право каждого на благоприятную окружающую среду, реализация которого возможна только при условии защиты и сохранения земли как компонента природной среды и национального достояния.

Более того, кассационный суд общей юрисдикции соглашается с выводами нижестоящих судов о том, что противоправное поведение ответчиков носило длящийся характер. Действия ответчиков совершались поэтапно и были в целом направлены на достижение конечного результата по исключению земельных участков из сельскохозяйственного оборота, их застройке и реализации возведенных объектов. Нарушение защищаемых прокурором интересов продолжалось вплоть до момента предъявления иска в суд и принятия обеспечительных мер по нему.

Иной подход означал бы фактическую легализацию действий ответчиков по незаконному приобретению прав на имущество, что противоречит положениям гражданского законодательства об исковой давности, имеющим своей целью обеспечение защиты нарушенного права, а не уклонение от ответственности, и является недопустимым в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обязанность по досудебному урегулированию спора отсутствует при обращении прокурора в суд в защиту интересов государства и неопределенного круга лиц с требованиями, предусмотренными частью 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Наделение прокурора процессуальными правами и возложение на него процессуальных обязанностей истца (часть 2 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) не делает прокуратуру стороной материально-правового правоотношения и не налагает на прокурора ограничения, связанные с необходимостью принятия мер по досудебному урегулированию спора (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства").

Судебными инстанциями не допущено нарушений норм процессуального права, влекущих отмену принятых по делу судебных постановлений, в том числе при отказе в назначении судебных экспертиз и определении подсудности настоящего спора суду общей юрисдикции.

Учитывая характер заявленных прокурором требований и субъектный состав спорных правоотношений, настоящее дело в соответствии со статьей 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции в порядке гражданского судопроизводства.

Отклоняя доводы жалоб о необоснованном отказе нижестоящих судов в назначении экспертиз, судебная коллегия исходит из того, что судебная строительно-техническая экспертиза на предмет соответствия спорных строений градостроительным и строительным нормам, а также наличия угрозы жизни и здоровью граждан не проводилась, поскольку сохранение самовольной постройки, возведенной на арендуемом земельном участке, возможно лишь в случае, если этот участок предоставлен по результатам торгов для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Указанная правовая позиция приведена в пунктах 19 и 20 обзоров судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденных 19 марта 2014 года и 16 ноября 2022 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации.

Судебная экспертиза для определения фактического использования земельных участков не проводилась, а дополнительные (новые) доказательства обоснованно не были приняты нижестоящим судом, поскольку юридически значимым обстоятельством при рассмотрении требований прокурора о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды земельных участков являются воля и намерения указанных сторон при их заключении. Следовательно, использование и освоение земельных участков на момент судебного разбирательства конечными арендаторами, когда владельцы земельных участков неоднократно сменились, правового значения не имеют и правовую позицию прокурора не опровергают.

Кроме того, из обстоятельств дела с очевидностью следует, что незаконная застройка спорных земельных участков влечет невозможность сельскохозяйственной деятельности, что само по себе причиняет ущерб публичным интересам.

Кассационная инстанция отмечает, что суды верно определили состав лиц, участвующих в деле, и их процессуальный статус.

Приведенные в кассационных жалобах доводы не свидетельствуют о наличии предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены либо изменения обжалуемых судебных постановлений в кассационном порядке.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Хостинского районного суда г. Сочи от 2 ноября 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 марта 2023 года оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий Е.К. Фрид

Судьи В.М. Думушкина

Е.В. Иванова