Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 29 февраля 2024 г. по делу N 8Г-3698/2024[88-7541/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Думушкиной В.М, судей Ивановой Е.В, Парамоновой Т.И, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Крыловского района в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования Крыловский район, Кругляку Владимиру Григорьевичу о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки, по кассационной жалобе Кругляка Владимира Григорьевича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 октября 2023 года.

Заслушав доклад судьи Думушкиной В.М, пояснения прокурора Пономаревой П.Г, возражавшей против удовлетворения требований кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

прокурор Крыловского района в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к администрации муниципального образования Крыловский район, Кругляк В.Г. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки.

Заявленные исковые требования мотивированы тем, что 13.05.2022 г. между отделом муниципального имущества администрации муниципального образования Крыловский район и Кругляком В.Г. был заключен договор N 480 купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, расположенного по адресу: "адрес", общей площадью 15923 кв.м, с кадастровым номером N, с видом разрешенного использования - хранение и переработка сельскохозяйственной продукции. Из п. 3.5 договора купли- продажи земельного участка следует, что указанный договор является единственным документом, подтверждающим передачу земельного участка от продавца покупателю. В соответствии с расчетом, предоставленным ГБУ КК "Крайтехинвентаризация" по "адрес", нежилое здание с кадастровым номером N общей площадью 69, 4 кв.м, по отношению к земельному участку с кадастровым номером: N, общей площадью 15923 кв.м, расположенное по адресу: "адрес", составляет 0, 435/100 доли, что эквивалентно 0, 44 %. Указанное свидетельствует о том, что площадь земельного участка с кадастровым номером N является завышенной и не может быть признана обоснованной для использования здания с кадастровым номером N, общей площадью 69, 4 кв.м. При обращении в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении спорного земельного участка, Кругляк В.Г. не обосновал испрашиваемую площадь (15923 кв.м.), которая в 229 раз превышает площадь нежилого здания (69, 4 кв.м.), для эксплуатации которого предоставлен земельный участок.

По изложенным основаниям согласно тексту поданного иска прокурор Крыловского района просил суд признать недействительным (ничтожным), заключенный между отделом муниципального имущества администрации муниципального образования Крыловский район и Кругляк В.Г. договор N 480 от 13.05.2022 г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N и применить последствия недействительности данной сделки.

Решением Крыловского районного суда Краснодарского края от 26.07.2023 г. в удовлетворении исковых требований прокурора Крыловского района к администрации муниципального образования Крыловский район, Кругляку В.Г. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи между администрацией муниципального образования Крыловский район и Кругляк В.Г. от 13.05.2022 года в отношении земельного участка с кадастровым номером N и применении последствий недействительности сделки отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24.10.2023 г. решение Крыловского районного суда Краснодарского края от 26.07.2023 г. отменено, принято по делу новое решение, которым исковые требования прокурора Крыловского района к администрации муниципального образования Крыловский район, Кругляку В.Г. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки удовлетворены - признан недействительным (ничтожным) заключенный между отделом муниципального имущества администрации муниципального образования Крыловский район и Кругляк В.Г. договор N 480 от 13.05.2022 г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N; применены последствия недействительности сделки; признано отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право собственности Кругляка В.Г. на земельный участок с кадастровым номером N; на администрацию муниципального образования Крыловский район возложена обязанность возвратить Кругляку В.Г. денежные средства, выплаченные по договору купли-продажи земельного участка N 480 от 13.05.2022 г. в размере 218304, 33 руб. Постановленный судебный акт содержит указание на то, что апелляционное определение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Кругляком В.Г. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене постановленного по делу апелляционного определения ввиду существенного нарушения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права. Текст кассационной жалобы содержит требование об оставлении судом кассационной инстанции без изменения решения Крыловского районного суда Краснодарского края от 26.07.2023 г.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Прокурор Пономарева П.Г. в ходе судебного заседания возражал против удовлетворения требований кассационной жалобы, просила суд кассационной инстанции оставить без изменения постановленный по делу судебный акт.

Иные участники в судебное заседание не явились.

Руководствуясь положениями ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные Кругляком В.Г. в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что оснований, предусмотренных ст. 379.7 ГПК РФ, для отмены обжалуемого судебного постановления в кассационном порядке не имеется.

Из материалов дела следует, что 27.11.2018 г. на основании распоряжения за N 1482-р главы муниципального образования Крыловский район утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу "адрес" 15923 кв.м, в границах кадастрового квартала, с кадастровым номером N

25.04.2019 г. администрация муниципального образования Крыловский район на основании распоряжения от 25.04.2019 г. N 418-р предоставила в аренду сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет земельный участок сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, площадью 15923 кв.м, с кадастровым номером N расположенный в "адрес" сроком на 49 лет Федоренко А.Н, договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

04.03.2020 г. между Федоренко А.Н. и Кругляком В.Г. заключается договор уступки прав аренды в отношении этого же земельного участка. 10.03.2020 г. осуществлена государственная регистрация права аренды Кругляка В.Г. в Едином государственном реестре недвижимости.

10.03.2020 г. в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано за Кругляком В.Г. право собственности на недвижимое имущество - нежилое здание площадью 69, 4 кв.м. с кадастровым номером N расположенное по адресу: "адрес" на земельном участке с кадастровым номером N

13.05.2022 г. на основании распоряжения администрации муниципального образования Крыловский район от 13.05.2022 г. N 416-р между администрацией муниципального образования Крыловский район и Кругляком В.Г. без проведения торгов заключен договор купли-продажи N 480 земельного участка, находящегося в государственной собственности, расположенного по адресу: "адрес", общей площадью 15923 кв.м, с кадастровым номером N, видом разрешенного использования - хранение и переработка сельскохозяйственной продукции.

Кругляк Г.В, обращаясь с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка, в бланке указал, что он является собственником нежилого здания площадью 69, 4 кв.м. с кадастровым номером N. Между тем, о том, что на земельном участке находятся иные строения, а также ангар, строительство которого окончено в 2021 г, Кругляк В.Г. не сообщил, поскольку не знал о необходимости предоставления этих сведений.

Так, согласно акту выездного обследования, протокола осмотра и протокола инструментального обследования спорного земельного участка от 21.02.2023 г, проведенного по распоряжению прокуратуры Крыловского района представителем Управления Росреестра по Краснодарскому краю, следует, что на земельном участке расположены складские помещения из металлического профиля и два нежилых здания, сельскохозяйственная техника, насыпи асфальтной крошки, произведены агротехнические работы по обработке почвы (пахота), участок не огорожен, свободный доступ не ограничен. Из акта выездного обследования следует, что нарушений земельного законодательства при обследовании земельного участка не установлено.

Согласно техническому паспорту на нежилое здание "адрес" составленного по состоянию на 25.05.2023 года следует, что имеются строения литером "В, в" площадью 69, 4 кв.м, 1970 года постройки, литером "Г", литером "Д" склад, площадью 482, 5 кв.м, 2021 года постройки.

Согласно выписке из ЕГРИП Кругляк В.Г. является индивидуальным предпринимателем с 22.10.2004 г. с видом разрешенной деятельности по выращиванию зерновых, зернобобовых, масленичных культур.

В собственности Кругляка В.Г. и его супруги Кругляк О.Д. имеется сельскохозяйственная техника трактор "Беларус", трактор МТЗ.80.1.22, прицеп тракторный, сельскохозяйственное навесное оборудование: культиваторы, сеялки, дискаторы, опрыскиватель, бороны, плуги.

Согласно техническому заключению N 101-2056/08 от 27.06.2023 г. следует, что нежилое здание литером "Д" расположенное на земельном участке по адресу: "адрес" является капитальным, площадь здания составляет 482, 5 кв.м, год постройки 2021, здание находится в хорошем техническом состоянии.

Согласно техническому заключению N 120-2076/09 от 24.07.2023 г, выполненному ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ по Крыловскому району", коэффициент застройки земельного участка составляет 28, 2 % (4490, кв.м.), что соответствует установленному минимальному коэффициенту застройки земельного участка, для данного вида разрешенного использования.

Из технического заключения следует, что на земельном участке расположены: нежилое здание литером "В" площадью 69, 4 кв.м, площадью застройки 94, 6 кв, нежилое здание литером "Д" площадью 482, 5 кв.м, площадью застройки 501, 6 кв.м, нежилое здание литером "Г" площадью 26, 5 кв.м, площадью застройки 26, 5 кв.м, навес литером "Г1" площадью 25, 2 кв.м. площадью застройки 25, 2 кв.м, навес литером "Г2" площадью 33, 5 кв.м, площадью застройки 33, 5 кв.м, уборная литером 1, 0 кв.м, площадью застройки 1, 0 кв.м, мощения площадью застройки 742, 3 кв.м, отмостка (2) площадью застройки 58, 1 кв.м, отмостка (3) площадью застройки 29, 6 кв.м.

Из заключения следует, что земельный участок с кадастровым номером N, площадью 15923 кв.м, используется эффективно, площадь земельного участка является достаточной для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Суд первой инстанции указал, что строительство объекта недвижимости строения литером "Д" площадью 482, 5 кв.м, осуществлено в 2021 г, то есть до того, как Кругляк В.Г. приобрел земельный участок в результате сделки, которая оспаривается прокурором Крыловского района. До предъявления прокурором Крыловского района искового заявления в суд, из сведений, полученных в ходе обследования представителем Управления Росреестра земельного участка, следовало, что на спорном земельном участке находятся три строения, линии электропередач.

Таким образом, по мнению суда первой инстанции, из материалов дела следует, что коэффициент застройки земельного участка, составляющий 28, 2 % (4490, кв.м.) соответствует установленному минимальному коэффициенту застройки спорного земельного участка.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал на то, что Кругляк В.Г, обращаясь в администрацию муниципального образования Крыловский район с заявлением о заключении с ним договора купли-продажи, указал только одно нежилое здание площадью 69, 4 кв.м, находящееся в его собственности, однако это не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным, его расторжения и применения последствий недействительности сделки.

Отменяя постановленное судом первой инстанции решение, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в заявлении о заключении договора купли-продажи, поданном 05.04.2022 г. в администрацию муниципального образования Крыловской район, Кругляк В.Г. указал только одно нежилое здание - площадью 69, 4 кв.м. Согласно заключению ГБУ КК "Крайинвентаризация" - Краевое БТИ по Крыловскому району" склад для хранения сельскохозяйственной продукции площадью 482, 5 кв.м. является объектом капитального строительства, вместе с тем, согласно сведениям администрации муниципального образования Крыловский район Кругляк В.Г. за разрешениями на строительство объектов капитального строительства и сооружений на земельном участке с кадастровым номером N не обращался. Правоустанавливающие документы, подтверждающие законность возведения объектов капитального строительства, учтенных в заключении ГБУ КК "Крайинвентаризация" - Краевое БТИ по Крыловскому району", отсутствуют. Указанное свидетельствует о недобросовестном использовании земельного участка с кадастровым номером N и возведении объектов капитального строительства без разрешительной документации.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции, изложенными в обжалуемом судебном постановлении, поскольку они являются правильными, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на верном применении норм материального права, на представленных сторонами доказательствах.

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ, в соответствии с п. 1 которой, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставленное собственникам зданий, сооружений ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельного участка занятого такими объектами направлено на реализацию закрепленного в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность этого права на приобретение в собственность или в аренду земельного участка собственником расположенных на нем здания, сооружения означает, что такой собственник вправе приобрести в собственность или в аренда исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Следовательно, необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ являются нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

С учетом указанных положений ЗК РФ собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

В силу п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании ст. 219 ГК РФ возникает у лица, имеющего в собственности или ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество.

Таким образом, суд апелляционной инстанции установив, что Кругляком В.Г. подтверждено право собственности на объект недвижимости зарегистрированный в ЕГРН площадью 69, 4 кв.м. пришел к обоснованным выводам о признании заключенного с Кругляком В.Г. договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: N от 13.05.2022 г. недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку площадь земельного участка, который выкуплен Кругляком В.Г, не обоснована.

При таких обстоятельствах исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 3 ст. 390 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Доводы кассационной жалобы Кругляка В.Г. фактически направлены на переоценку собранных по делу доказательств и не опровергают правильность выводов суда об установленных обстоятельствах. Нарушений правил оценки доказательств судебной коллегий по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не установлено. Выводы суда, содержащиеся в оспариваемом судебном постановлении, не противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Судом апелляционной инстанции установлены все обстоятельства дела, которые получили надлежащую правовую оценку во взаимосвязи. В оспариваемом судебном акте отражены все значимые обстоятельства, приведены мотивы, по которым суд пришел к тем или иным выводам и постановилобжалуемое апелляционное определение.

Кассационная жалоба Кругляка В.Г. не содержит оснований, по которым состоявшийся по делу судебный акт мог бы быть отменен или изменен, а также ссылок на допущение процессуальных нарушений или неверное применение норм материального права, являющиеся основанием для отмены правильного по существу судебного постановления.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе оставить постановления судов первой и (или) апелляционной инстанций без изменения, а кассационную жалобу, представление без удовлетворения.

При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для удовлетворения требований кассационной жалобы Кругляка В.Г.

Руководствуясь ст. 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 октября 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу Кругляка Владимира Григорьевича - без удовлетворения.

Председательствующий В.М. Думушкина

Судьи Е.В. Иванова

Т.И. Парамонова