Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26 февраля 2024 г. по делу N 33-5521/2024

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Дементьевой Е.И., судей фио, фио, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Егоровой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Дементьевой Е.И. гражданское дело по апелляционной жалобе истца фио на решение Кузьминского районного суда адрес от 28 июня 2023 года, которым постановлено:

В иске Вильданова... к Правительству адрес о признании акта о результатах частичной реализации недействительным и исключении записи из ЕГРН, - отказать.

УСТАНОВИЛА:

Вильданов Р.А. обратился в суд с иском к Правительству адрес о признании акта о результатах частичной реализации от 23.05.2015 года инвестиционного контракта от 11.08.1997 года N34/97-И в части передачи нежилых помещений с... и... в собственность адрес недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права собственности адрес; обязании Управления Росреестра по Москве исключить запись из ЕГРН о праве собственности адрес на спорные.

Исковые требования мотивированы тем, что между Вильдановым Р.А. и адрес "СУ-155" заключены предварительные договоры купли-продажи нежилых помещений: кадастровый номер.., общей площадью 245, 5 кв.м. по адресу: адрес,... ; кадастровый номер.., общей площадью 16 кв.м, расположенное по адресу: адрес. В указанных предварительных договорах обстоятельства заключения основного договора связаны с наступлением факта государственной регистрации права собственности продавца адрес "СУ-155" на построенные объекты недвижимости. Во исполнение договоров фиоА были перечислены в качестве обеспечительного платежа денежные средства в размере сумма, что составляет полную стоимость помещений. По условиям договоров указанный обеспечительный платеж будет зачтен в счет оплаты основного договора. Однако, запись о праве собственности адрес "СУ-155 в ЕГРН внесена не была, основной договор сторонами заключен не был. Учитывая, неисполнение адрес своих обязательств по предварительным договорам купли-продажи недвижимого имущества, Вильданов Р.А. был вынужден обратиться суд с иском признании за ним права собственности в отношении построенных объектов недвижимости. Решениями Кузьминского районного суда адрес от 16.12.2021 и от 14.12.2021 исковые требования фио к адрес о признании права собственности на нежилое помещение с.., площадью 245.5 кв.м. и нежилое помещение с.., площадью 16 кв.м. были удовлетворены. На основании вступившего в законную силу судебного решения Вильданов Р.А. обратился в Управление росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации права собственности. Согласно Уведомлению Управления росреестра, государственная регистрация права собственности была приостановлена, поскольку в ЕГРН отношении указанного помещения внесена запись о регистрации права собственности адрес.

При рассмотрении Кузьминским районным судом адрес дел о признании права собственности фио на спорные объекты недвижимости факт наличия прав третьих лиц исследован не было. В связи с указанным, решения Кузьминского суда от 16.12.2021 года и от 14.12.2021 года были обжалованы ДГИ адрес и Правительством Москвы. Согласно сведениям, размещенным в публичном доступе, между Префектурой адрес, ОАО "Москапстрой" (заказчик), АОЗТ "ТУКС-7 ЮВ" (заказчик) и адрес управление N 155" (инвестор) заключен инвестиционный контракт N34/97-И, в редакции дополнительных соглашений, предметом которого является реализация градостроительной концепции реконструкции адрес в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 20.05.1997... 6. Условиями инвестиционного контракта от 11.08.1997 N14/97-И в редакции дополнительных соглашений предусмотрено по результатам реализации проекта распределение построенных помещений между инвестором (адрес- 155") и Правительством адрес. 30.11.2021 в сведения ЕГРЮЛ в отношении адрес внесена запись о признании юридического лица несостоятельным (банкротом).

Истцом было направлено обращение в ДГИ адрес от 17.02.2022 с просьбой рассмотреть вопрос и принять решение об отказе от права собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами..,... Согласно полученному истцом ответу, право собственности адрес в отношении указанных объектов недвижимости зарегистрировано на основании Акта о результатах частичной реализации от 25.03.2015 инвестиционного контракта от 11.08.1997 N 34/97-И (реестровый N 13-000030-5401-0004-00001-97). Таким образом, учитывая, что заключение и исполнение Вильдановым Р.А. предварительных договоров купли-продажи произошло значительно раньше, чем подписан Акт о результатах частичной реализации от 25.03.2015, спорные нежилые помещения незаконно перешли в собственность адрес. Запись в ЕГРН о праве собственности адрес нарушает права истца и внесена на основании ничтожной сделки.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит истец в лице представителя по доводам апелляционной жалобы.

Выслушав представителя истца, представителя ДГИ адрес и Правительства Москвы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям решение суда соответствует.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как следует из положений п.3 ст.3, ст. 15 Федерального закона от 25.02.1999 N39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.

Государство гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности и защиту капитальных вложений.

В силу ст.6 Федерального закона от 25.02.1999 N39-ФЗ, инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты.

В силу п.1 ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст.17 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", основанием для государственной регистрации права собственности являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Отсутствие какого-либо из предусмотренных законом документов влечет за собой отказ в государственной регистрации права собственности.

Отсутствие регистрации права собственности истца на спорное имущество влечет нарушение его прав по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между Вильдановым Р.А. и адрес "СУ-155" заключены предварительные договоры купли-продажи нежилых помещений: кадастровый номер.., общей площадью 245.5 кв.м, расположенного по адресу: адрес, АО. адрес,... ; кадастровый номер.., общей площадью 16 кв.м, расположенного по адресу: адрес.

Согласно п. 1 предварительного договора N103028/06048-С продавец решилпродать, а покупатель принял решение купить нежилое помещение по адресу: Москва, фио, кв-л 117, к.2А, секция 1, этаж 1, N1.

По условиям договора основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 40 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на вновь построенный объект недвижимости: Москва, фио, кв-л 117, к.2А, секция 1, этаж 1, N1 в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 предварительного договора N103028/06038-С продавец решилпродать, а покупатель принял решение купить нежилое помещение по адресу: Москва, фио,...

По условиям договора основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 40 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на вновь построенный объект недвижимости: Москва, фио,.., в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решением Кузьминского районного суда адрес от 14.12.2021 года по делу N 2-6153/21 по иску Межрегиональной общественной организации потребителей "Ответственность", действующей в интересах фио, к адрес, в лице конкурсного управляющего фио, о признании права собственности постановлено: Признать за Вильдановым Р.А. право собственности на машиноместо.., кадастровый N.., площадью 16, 0 кв.м, расположенное по адресу: адрес,...

Решением Кузьминского районного суда адрес от 16.12.2021 года по делу N 2- 6892/21 по иску Межрегиональной общественной организации потребителей "Ответственность" в интересах фио к адрес о признании права собственности на объект недвижимого имущества постановлено: Признать за Вильдановым Р.А. право собственности на нежилое помещение N 1 расположенное по адресу: адрес (кадастровый номер... площадью 245, 5 кв.м.).

Согласно Уведомлению Управления Росреестра по Москве от 31.01.2022 года государственная регистрация права собственности была приостановлена, поскольку в ЕГРН в отношении указанного помещения внесена запись о регистрации права собственности адрес.

Определениями судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20.02.2023 вышеуказанные решения Кузьминского районного суда адрес от 14.12.2021 и 16.12.2021 отменены с принятием новых решений об отказе в удовлетворении исковых требований фио

11.08.1997 между Префектурой адрес (Префектура), ОАО "Москапстрой" (заказчик), АОЗТ "ТУКС-7 ЮВ" (заказчик) и адрес управление N 155" (инвестор) заключен инвестиционный контракт N34/97-И, в редакции дополнительных соглашений, предметом которого является реализация градостроительной концепции реконструкции адрес в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 20.05.1997... 6.

Согласно Акту от 25.03.2015 о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в соответствии с вышеуказанным инвестиционным контрактом, нежилое помещение общей площадью 245, 5 кв.м. по адресу: адрес... фио,... (почтовый адрес: адрес) переходит в собственность Администрации в лице Правительства Москвы (п.6.1.1 Акта). Нежилое помещение площадью 16 кв.м. по адресу:... фио,... (почтовый адрес: адрес) переходит в собственность Администрации в лице Правительства Москвы (п.6.1.1 Акта).

Первоначально возникшее право собственности адрес на спорный объект недвижимости возникло у адрес на законных основаниях, было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 01.12.2021 года.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что, истцом не представлено доказательств недействительности акта о результатах частичной реализации от 23.05.2015 года инвестиционного контракта от 11.08.1997 года N34/97-И в части передачи нежилых помещений с... и... в собственность адрес.

С выводами суда первой инстанции соглашается судебная коллегия.

Доводы апелляционной жалобы о том, что у фио раньше появилось основание для признания права собственности на спорные объекты, чем у адрес, ввиду заключения предварительных договоров купли-продажи нежилых помещений N 103028/06038-С от 02.10.2013, N 103028/06048-С от 07.10.2013, судебной коллегией отклоняются.

В соответствии с условиями Инвестиционного контракта в редакции дополнительного соглашения от 27.12.2004, нежилые помещения в построенных объектах подлежат распределению между сторонами в следующем порядке: 40% в собственность Администрации, 60% в собственность инвестора и привлеченных им соинвесторов. При этом конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации контракта, определяется на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта, подписываемого сторонами после ввода объекта в эксплуатацию. Оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного контракта производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию на основании Акта о результатах реализации (частичной реализации) инвестиционного проекта по контракту.

В соответствии с п.3 ст.308 ГК РФ Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

Как следует из представленных в материалы дела предварительных договоров купли-продажи N 103028/06038-С от 02.10.2013, N 103028/06048-С от 07.10.2013, заключенных между Вильдановым Р.А. и адрес "СУ-155", стороны обязались заключить основной договор не позднее, чем через 40 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем, запись о праве собственности адрес "СУ-155" в ЕГРН внесена не была, в связи с чем основной договор заключен не был. При этом на дату заключения предварительных договоров, сторонами Инвестиционного контракта не был подписан Акт о реализации, в связи с чем оснований полагать, что поименованные в заключенном с истцом предварительном договоре нежилые помещения подлежали передаче инвестору и привлеченным соинвесторам, не имеется.

У истца не могло возникнуть право собственности на спорные объекты на основании предварительных договоров купли-продажи, поскольку спорные объекты не принадлежали адрес и, как следствие не могли быть переданы Вильданову Р.А.

Согласно разъяснениям, данным в п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В связи с изложенным, доводы истца о том, что его права на спорные помещения основаны на сделке, несостоятельны.

Суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания права собственности истца на нежилые помещения, относящиеся к доле адрес в соответствии с условиями Инвестиционного контракта и Акта о его реализации.

Вступившими в законную силу определениями судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда адрес от 20.02.2023 установлено, что по смыслу заключенных между Вильдановым Р.А. и адрес договоров, фактически данные договоры являются договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи, при этом право собственности на спорные объекты за адрес, как это предусмотрено п.2.1 предварительных договоров, зарегистрировано не было, спорное имущество фактически истцу передано не было, право собственности на спорные объекты зарегистрировано за адрес. Истцом доказательств возникновения у него права на спорные объекты не представлено и не установлено обстоятельств возникновения права на спорное имущество до вступления в силу Закона о регистрации, либо возникновения прав независимо от их регистрации в соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ.

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не привлек к участию в деле Управу адрес, в оперативном управлении которой находится одно из спорных нежилых помещений, не являются основанием к омтене решения суда.

В соответствии с ч.4 ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Обжалуемым решением вопрос о права и обязанностях Управы адрес не разрешался, при этом участие в деле в качестве ответчика принимал собственник спорных нежилых помещений.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведённой судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтённых судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Судебная коллегия считает, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, обстоятельства, имеющие значение по делу судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального права не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кузьминского районного суда адрес от 28 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца фио - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: