Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 19 февраля 2024 г. по делу N 8Г-1586/2024[88-4449/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Серебряковой О.И, судей Гаиткуловой Ф.С, Романова М.В, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 7 ноября 2023 г. по гражданскому делу N 2-1874/2022 по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в Оренбургской области к Зотовой Ольге Сергеевне и Будиловой Любовь Сергеевне о понуждении к заключению договора аренды, заслушав доклад судьи Серебряковой О.И, проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в Оренбургской области (далее - ТУ Росимущества в Оренбургской области) обратилось в суд с иском к Зотовой Ольге Сергеевне и Будиловой Любовь Сергеевне о понуждении к заключению договора аренды.

Требования мотивированы тем, что на земельном участке с кадастровым номером N площадью 1 555 кв.м, по адресу: "адрес", принадлежащем на праве собственности Российской Федерации, расположено трёхэтажное административное здание литер А1 с кадастровым номером N N, в отношении которого зарегистрировано право общей долевой собственности Будиловой Л.С. (31/1000 доли) и Зотовой О.С. (969/1000 доли). Ответчики пользуются неделимым земельным участком как долевые собственники здания, при этом, не являются плательщиками налога на землю. В адрес ответчиков письмом от ДД.ММ.ГГГГ направлен проект договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N 1661-ФЗ. До настоящего времени подписанные договоры аренды, либо протокол разногласий, в адрес ТУ Росимущества в Оренбургской области не поступали. Договор не заключен, ответчики используют спорный земельный участок без оформления в установленном законом порядке прав на землю.

С учетом изложенного, просило обязать Зотову О.С. и Будилову Л.С. в течение месяца после вступления решения суда в законную силу заключить договор аренды N 1661-ФЗ от 8 декабря 2021 г. земельного участка с кадастровым номером N с множественностью лиц на стороне арендатора.

Решением Промышленного районного суда г. Оренбурга от 24 ноября 2022 г. исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в Оренбургской области удовлетворены.

Суд обязал Зотову Ольгу Сергеевну в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером N с множественностью лиц на стороне арендатора N 1661-ФЗ от 8 декабря 2021 г.

Суд обязал Будилову Любовь Сергеевну в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером N с множественностью лиц на стороне арендатора N 1661-ФЗ от 8 декабря 2021 г.

Взыскана с Зотовой Ольги Сергеевны в доход бюджета муниципального образования "город Оренбург" государственная пошлина в размере 300 рублей.

Взыскана с Будиловой Любовь Сергеевны в доход бюджета муниципального образования "город Оренбург" государственная пошлина в размере 300 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом определения от ДД.ММ.ГГГГ об исправлении описки, решение суда первой инстанции изменено. Абзацы первый, второй и третий резолютивной части решения изложены в следующей редакции:

"Исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в Оренбургской области удовлетворить частично.

Обязать Зотову Ольгу Сергеевну в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером N с множественностью лиц на стороне арендатора N 1661-ФЗ от 8 декабря 2021 г, с внесением изменений в пункт 1.1 договора аренды в части площади, передаваемой в аренду - вместо 1 555 кв.м. - 1 150 кв.м, для использования административного здания с кадастровым номером N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 1 555 кв.м, по адресу: "адрес".

Обязать Будилову Любовь Сергеевну в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером N с множественностью лиц на стороне арендатора N 1661-ФЗ от 8 декабря 2021 г, с внесением изменений в пункт 1.1 договора аренды в части площади, передаваемой в аренду - вместо 1 555 кв.м. - 1 150 кв.м, для использования административного здания с кадастровым номером N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 1 555 кв.м, по адресу: "адрес"".

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 26 июня 2023 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 14 февраля 2023 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции - Оренбургский областной суд.

При новом рассмотрении дела, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 7 ноября 2023 г. решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 24 ноября 2022 г. отменено, принято новое решение, которым исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в Оренбургской области к Зотовой Ольге Сергеевне, Будиловой Любови Сергеевне, Беловой Виктории Сергеевне, оставлены без удовлетворения.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области не согласилось с принятым судебным постановлением и обратилось в Шестой кассационный суд общей юрисдикции с кассационной жалобой, в которой просит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 7 ноября 2023 г. отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли. Судебная коллегия в соответствии с частью 3 статьи 167, частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность обжалованного по делу постановления суда апелляционной инстанции, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия кассационной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения поданной по делу кассационной жалобы.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 421, пунктом 4 статьи 445, статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 7 статьи 1, пунктом 2 статьи 22, пунктом 1 статьи 35, статьями 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что Зотовой О.С. (969/1000 доли в праве) и Будиловой Л.С. (31/1000 доли в праве) принадлежит нежилое административное трехэтажное здание с кадастровым номером N, по "адрес" в "адрес", площадью 1448.2 кв.м, расположенное на земельном участке по адресу: "адрес", с кадастровым номером N, общей площадью 1555+/-14 кв.м. (правообладатель земельного участка - Российская Федерация), в связи с чем ответчики, являясь собственниками здания, расположенного на спорном земельном участке, обязаны подписать договор аренды земельного участка, в границах которого расположены указанное здание. Соответственно, требования ТУ Росимущества в Оренбургской области являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Возражая относительно заявленных требований, ответчики указали, что по заключению эксперта для использования административного здания литер А1, с кадастровым номером N, необходим земельный участок площадью 1150 кв.м.

Отклоняя указанные возражения, суд первой инстанции исходил из того, что ответчики не заявляли самостоятельные исковые требования об определении площади и координат спорного земельного участка, необходимого для обслуживания здания по "адрес" в "адрес". Вместе с тем, сведения о площади и координатах вышеуказанного участка (1555 кв.м.) содержатся в ЕГРН и никем не оспорены. Ответчиками не представлены доказательства, освобождающие от заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью равной 1555 кв.м.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1). В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2).

Кроме того, согласно разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии со статьёй 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Судам также необходимо учитывать, что глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

В связи с изложенным, заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учёта названной части участка не допускается.

Из материалов дела усматривается, что согласно свидетельству о праве бессрочного пользования землёй, выданного П.О. "Оренбургэнерго" N от ДД.ММ.ГГГГ, право бессрочного пользования на земельный участок, площадью 5, 2512 га, предоставлено ОСРП "Оренбургэнергоспецремонт" для размещения специализированного ремонтного предприятия на основании постановления Администрации г.Оренбурга от ДД.ММ.ГГГГ Указанное свидетельство является временным документом и действует до выдачи соответствующего государственного акта установленной формы.

Административное здание литер Е1, расположенное по адресу: "адрес", на основании акта государственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ принято в эксплуатацию. Заказчиком работ являлось Открытое акционерное общество энергетики и электрофикации "Оренбургэнерго".

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на административное здание литер Е1, площадью 1 448, 2 кв.м, расположенное по адресу: "адрес" зарегистрировано за Открытым акционерным обществом энергетики и электрофикации "Оренбургэнерго". Здание поставлено на кадастровый учёт.

Согласно акту приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, вышеназванное административное здание передано ОАО "Оренбургская теплогенерирующая компания", которое выделено из ОАО "Оренбургэнерго", ввиду реорганизации последнего.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на административное здание литер Е1, площадью 1 448, 2 кв.м, расположенное по адресу: "адрес" зарегистрировано за Открытым акционерным обществом "Оренбургская теплогенерирующая компания" (далее - ОАО "Оренбургская теплогенерирующая компания").

Согласно протоколу N заседания Комиссии по проведению аукциона по продаже имущества, принадлежащего на праве собственности ОАО "Оренбургская теплогенерирующая компания" от ДД.ММ.ГГГГ, ООО "Корт", - как победителем аукциона, приобретены объекты недвижимого имущества 24 шт. - здания, сооружения, расположенные на земельном участке, находящимся на праве постоянного (бессрочного) пользования, находящиеся по адресу: "адрес", в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "Оренбургская теплогенерирующая компания" и ООО "Корт" заключен договор купли-продажи вышеназванных объектов, в том числе и трёхэтажное административное здание с подвалом литер Е1, площадью 1 448, 2 кв.м.

Согласно пункту 2.1 вышеназванного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, все объекты недвижимого имущества, расположены на земельном участке площадью 51 870 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира - предприятие, расположенное в границах участка, адрес ориентира: "адрес", кадастровый номер N, принадлежащем продавцу на праве бессрочного пользования.

Покупателю одновременно с правом собственности на объекты перешло право пользования земельным участком, который занят недвижимостью, на тех же условиях, что существовали и для продавца (пункт 2.2 договора купли-продажи имущества с аукциона).

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на трёхэтажное административное здание с подвалом литер Е1, площадью 1 448, 2 кв.м. зарегистрировано за ООО "Корт".

Согласно постановлению судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, на вышеуказанное административное здание литер Е1 наложен запрет на совершение регистрационных действий.

В связи с недобровольным исполнением, указанное здание реализовано с торгов. Согласно договору купли-продажи арестованного имущества - административного здания литер Е1, площадью 1 448, 2 кв.м, расположенное по адресу: "адрес" передано ФИО6

На основании распоряжения Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от ДД.ММ.ГГГГ N адрес административного здания изменён на адрес: "адрес".

Земельный участок площадью 1 555 кв.м, на котором расположено вышеназванное административное здание, образован путём раздела земельного участка с кадастровым номером N, площадью 51 870 кв.м, на два участка.

ДД.ММ.ГГГГ вышеназванный земельный участок с кадастровым номером N, поставлен на кадастровый учёт. Правообладатель земельного участка - Российская Федерация.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, продавец ФИО7, действующая в интересах ФИО6, передала, а покупатель Зотова О.С. купила административное здание литер Е1. Здание расположено на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена (пункт 9 договора).

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, продавец ФИО7, действующая в интересах Зотовой О.С, передала, а покупатель ФИО8 приобрела в собственность 31/1000 доли в принадлежащем продавцу на праве собственности административном здании литер Е1 (пункт 9 договора).

Данное административное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: "адрес", общей площадью 1555+/-14 кв.м, отнесённом к категории земель: земли населённых пунктов, с видом разрешённого использования: размещение административного здания, расположено трёхэтажное (подземных этажей 1) административное здание литер Е1 с кадастровым номером N, N. Правообладатель земельного участка - Российская Федерация.

Вышеуказанное нежилое административное трёхэтажное здание принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО3 - с ДД.ММ.ГГГГ (969/1000), Будиловой Л.С. - с ДД.ММ.ГГГГ (31/1000), что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от ДД.ММ.ГГГГ с Зотовой О.С. в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области взыскано неосновательное обогащение за использование земельного участка с кадастровым номером N за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 114 371 рубль, проценты за пользование чужими денежными средствами 17 560 руб, возмещены судебные расходы.

ТУ Росимущества в Оренбургской области подготовлен проект договора аренды земельного участка N 1661-ФЗ со множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого на стороне арендаторов земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 1555 кв.м, выступают Зотова О.С. и Будилова Л.С.

Согласно условиям договора, земельный участок передаётся в аренду с ДД.ММ.ГГГГ с условием оплаты арендаторами арендной платы, согласно расчёту в приложении к договору.

К данному договору приложен расчёт арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (приложение N для арендатора Зотовой О.С, приложение N - для арендатора Будиловой Л.С.), при этом, при проведении указанного расчёта, площадь земельного участка учитывалась равной 1 555 кв.м. Размер рыночной стоимости арендной платы в год за земельный участок с кадастровым номером N - равен установленному в отчёте ООО "Южно-Уральская оценочная компания" N от ДД.ММ.ГГГГ, а именно 72 000 руб. В отношении каждого сособственника размер годовой арендной платы исчислен, исходя из принадлежащей ему доли в общедолевой собственности на административное здание.

Истцом в адрес Зотовой О.С. и Будиловой Л.С. направлены письма от ДД.ММ.ГГГГ, с предложением подписать проект договора аренды земельного участка N 1661-ФЗ от 8 декабря 2021 г. Подписанный проект договора, протокол разногласий ответчиками не были представлены.

Административное здание было поставлено на кадастровый учёт ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером N поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, то есть после постановки на кадастровый учёт административного здания с кадастровым номером N

При данных обстоятельствах, как правильно указал суд апелляционной инстанции, суду первой инстанции надлежало установить, какой земельный участок необходим к формированию с учётом площади участка, необходимой для использования административного здания.

Ранее при рассмотрении гражданского дела N по иску ТУ Росимущества в Оренбургской области к Зотовой О.С. о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером N, судом назначалась землеустроительная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФИО9, площадь земельного участка с кадастровым номером N (эксперт сообщил, что им допущена описка в кадастровом номере, правильный номер - N необходимая для эксплуатации административного здания, составляет 1 150 кв.м.

После проведения экспертизы ТУ Росимущества в Оренбургской области уменьшило исковые требования и просило взыскать сумму неосновательного обогащения в связи с пользованием земельным участком, исходя из уменьшенной площади - 1 150 кв.м. Из указанной правовой позиции по делу следует, что тем самым ТУ Росимущества в Оренбургской области признало правомерность позиции ответчика об обоснованности передачи в пользование участка меньшей площадью, чем указано ТУ Росимущества в Оренбургской области.

В суде апелляционной инстанции была допрошена эксперт ФИО9, которая подтвердила позицию о том, что для использования рассматриваемого административного здания необходим земельный участок площадью 1 150 кв.м.

То, что в настоящее время на кадастровый учёт поставлен земельный участок с кадастровым номером N и именно на нём учтено расположенным административное здание, не свидетельствует о наличии у собственников здания безусловной обязанности заключить договор аренды всего данного земельного участка при отсутствии необходимости использования всей его площади для использования административного здания.

Координаты характерных точек части земельного участка с кадастровым номером N площадью 1150 кв.м, необходимой для использования административного здания, истцом не определены. При постановке на кадастровый учёт земельного участка с кадастровым номером N площадь, необходимая для использования здания, не учитывалась.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что оснований для возложения на собственников здания обязанности заключить договор аренды в отношении земельного участка площадью, превышающей площадь участка, необходимую для использования административного здания, не имелось. Кроме того, Зотова О.С. не является собственником указанного выше административного здания, что также свидетельствует об отсутствии у неё обязанности заключить договор аренды земельного участка.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в Оренбургской области к Зотовой Ольге Сергеевне, Будиловой Любови Сергеевне, Беловой Виктории Сергеевне, оставил без удовлетворения.

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что постановление суда апелляционной инстанции принято при правильном применении норм права, содержащиеся в нем выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Приведенные в кассационной жалобе доводы повторяют утверждения, которые являлись предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, получили соответствующую правовую оценку и обоснованно были отклонены.

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого апелляционного определения, не установлено.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 7 ноября 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области - без удовлетворения.

Председательствующий О.И. Серебрякова

Судьи Ф.С. Гаиткулова

М.В. Романов