Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 26 февраля 2024 г. по делу N 8Г-2367/2024[88-5114/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Гаиткуловой Ф.С, судей Рипка А.С, Фокеевой Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, кассационную жалобу Дерстугановой Татьяны Вилоровны на апелляционное определение Верховного Суда Республики Татарстан от 28 сентября 2023 года по гражданскому делу N 2-517/2023 по исковому заявлению Нуруллиной Ильнары Ильдаровны к Дерстугановой Татьяне Вилоровне о расторжении договора купли-продажи земельного участка, приведении сторон договора в первоначальное положение путем возврата земельного участка, взыскании уплаченных по договору денежных средств, Заслушав доклад судьи Рипка А.С, объяснения представителя Нуруллиной И.И. Камалетдинова А.М, действующего на основании доверенности от 02.12.2022, представителя ООО "Газпром Трансгаз Казань" Халилоавой Г.Р, действующей на основании доверенности от 20.12.2023, в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени проведения судебного заседания, проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

И.И. Нуруллина обратилась в суд с иском к Т.В. Дерстугановой о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки.

Исковые требования мотивированы тем, что 27.12.2021 между сторонами заключен договор купли-продажи, по которому ответчица продала истице земельный участок, расположенный по адресу: "адрес" с кадастровым номером N. Земельный участок приобретался для возведения объекта индивидуального жилищного строительства. Вместе с тем уже после покупки земельного участка истице стало известно, что земельный участок располагается в зоне с особыми условиями использования, а именно в охранной зоне газопровода. Ввиду нахождения земельного участка в зоне с особыми условиями использования истица не имеет возможности использовать земельный участок в соответствии с видом его разрешенного использования, т.е. в целях размещения индивидуального жилого дома.

В последующем истица исковые требования изменила:

- просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 27.12.2021, - привести стороны в первоначальное положение, возвратив земельный участок продавцу, взыскав с него уплаченные по договору денежные средства.

Определением суда от 14.02.2023 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО "Газпром трансгаз Казань".

Решением Советского районного суда г. Казани от 30 марта 2023 года в удовлетворении исковых требований Нуруллиной Ильнары Ильдаровны к Дерстугановой Татьяне Вилоровне о расторжении договора купли-продажи земельного участка, приведении сторон договора в первоначальное положение путем возврата земельного участка, взыскании уплаченных по договору денежных средств отказано.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Татарстан от 28 сентября 2023 года решение Советского районного суда г. Казани от 30 марта 2023 года отменено. Принят новый судебный акт, которым исковые требования Нуруллиной Ильнары Ильдаровны к Дерстугановой Татьяне Вилоровне о расторжении договора купли-продажи земельного участка, приведении сторон договора в первоначальное положение путем возврата земельного участка, взыскании уплаченных по договору денежных средств удовлетворены. Договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", с кадастровым номером N, площадью 1151 кв.м, заключенный 27.12.2021 года между Дерстугановой Татьяной Вилоровной и Нуруллиной Ильнарой Ильдаровной расторгнут. Стороны приведены в первоначальное положение, на Нуруллину Ильнару Ильдаровну возложена обязанность возвратить земельный участок с кадастровым номером N Дерстугановой Татьяне Вилоровне. С Дерстугановой Татьяны Вилоровны в пользу Нуруллиной Ильнары Ильдаровны взысканы уплаченные по договору купли-продажи земельного участка денежные средства в сумме 5 500 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 35 700 рублей.

В кассационной жалобе Дерстугановой Татьяны Вилоровны ставится вопрос об отмене апелляционного определения Верховного Суда Республики Татарстан от 28 сентября 2023 года.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения лиц, участвующих в судебном заседании, судебная коллегия находит кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Согласно части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения не были допущены судом апелляционной инстанции.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 21.12.2021 между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", с кадастровым номером N, площадью 1151 кв. м.

Согласно договору купли-продажи, цена земельного участка составляет 5 500 000 руб, расчет между сторонами в размере 4 650 000 руб. произведен до подписания договора; денежные средства в размере 850 000 руб, находящиеся на операционном счете в ПАО "Сбербанк", подлежат перечислению в течение 5 рабочих дней после получения банком сведений о государственной регистрации прав покупателя на участок.

В силу пункта 3.1 договора право залога у продавца на участок в соответствии с положениями пункта 5 статьи 488 ГК РФ не возникает. При этом земельный участок согласно сведениям ЕГРН по состоянию на 10.01.2022 находился в залоге ПАО "Сбербанк". Основанием внесения записи об ипотеке является договор купли-продажи от 13.11.2020, т.е. договор, на основании которого право собственности на земельный участок возникло у Т.В. Дерстугановой. В выписке из ЕГРН по состоянию на 27.10.2022 сведения о нахождении земельного участка в ипотеке отсутствуют.

Видом разрешенного использования земельного участка является индивидуальное жилищное строительство.

Истица указывает, что земельный участок приобретался ею именно с целью возведения жилого дома, однако после покупки земельного участка ей стало известно, что земельный участок располагается в зоне с особыми условиями использования, а именно в охранной зоне газопровода.

Согласно представленным ООО "Газпром трансгаз Казань" сведениям, в границах земельного участка с кадастровым номером N проходит газопровод высокого давления, введенный в эксплуатацию на основании акта приемки газопровода в эксплуатацию от 21.11.1980, право собственности общества на газопровод зарегистрировано 26.10.2001, о чем обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права от 26.11.2011.

Согласно составленному ООО "Газпром трансгаз Казань" акту обследования охранных зон газопроводов от 29.03.2023 в границах земельного участка с кадастровым номером N располагается подземный газопровод высокого давления, минимальное допустимое расстояние составляет 20 м по обе стороны от газопровода.

Требование о расторжении договора основано на невозможности использовать земельный участок по целевому назначению ввиду его нахождения в зоне с особыми условиями использования. При этом о наличии обременений в отношении участка, препятствующих его использованию по целевому назначению, ответчик как продавец при заключении договора купли-продажи от 27.12.2021 не сообщил; в договоре купли-продажи участка сведения о нахождении земельного участка в охранной зоне газопровода отсутствуют.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 40, 56, 105 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 28 Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации", оснований для удовлетворения иска не усмотрел. При этом, суд первой инстанции исходил из того, что приобретатель земельного участка не был лишен возможности получить сведения о наличии охранных зон на территории расположения приобретаемого объекта недвижимости, а также уточнить возможность застройки приобретаемого участка. Охранные зоны в границах земельного участка после его приобретения истицей не устанавливались, указанные ею ограничения существовали задолго до этого. При вступлении в договорные отношения с ответчицей истица должна была проявить заботливость, осмотрительность, истребовав в органе, осуществляющим ведение ЕГРН, сведения о наличии каких-либо ограничений прав на землю, характере этих ограничений.

С данными выводами суда первой инстанции не согласился суд апелляционной инстанции.

Судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Решением Советского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 21.10.2008 года по гражданскому делу N установлен факт владения и пользования на праве собственности Валиевой Нурии Ахметзияевны земельным участком, расположенным по адресу: "адрес"А, с кадастровым номером N.

Из письма Управления архитектуры и градостроительства ИК МО г. Казани N 60-22-2060 от 24.03.2009 года следует, что в соответствии с адресным планом г. Казани и постановлением Главы администрации Советского района г. Казани и постановлением Главы администрации Советского района г. Казани от 11.11.2003 N 2043 "Об изменении порядковых номеров земельных участков, выделенных гражданам для индивидуального жилищного строительства в "адрес" вышеуказанному земельному участку N соответствует адресный номер "адрес"

Уведомлением о внесении изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним внесены изменения в объект права: "Земельный участок, с кадастровым номером N, адрес: "адрес" изменение в графе адрес: с " "адрес" на " "адрес"".

Согласно договору купли-продажи земельного участка 15 декабря 2012 года Н.А. Валиева продала Д.В. Оленеву и Л.Н. Оленевой земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", с кадастровым номером N. Стоимость объекта составила 850 000 рублей.

Согласно пункту 7 указанного договора Покупатели (Д.В. Оленев и Л.Н. Оленева) оповещены о наличии трубы газа высокого давления.

Согласно уведомлению из Управления Росреестра по Республике Татарстан N01/490/2012-156 от 28.01.2013 года, следует, что государственная регистрация на основании пункта 4 статьи 20 Федерального Закона РФ N122-фз от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", с кадастровым номером N по заявлению гр. Н.А. Валиевой, Д.В. Оленева и Л.Н. Оленевой прекращена 28 января 2013 года.

Таким образом данный участок был продан его первоначальным собственником Н.А. Валиевой Д.В. Оленеву и Л.Н. Оленевой, вместе с тем в дальнейшем ввиду наличия спора относительно земельного участка собственником участка стала Н.А. Валиева.

Согласно определению Советского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 29 января 2013 года, принят отказ Д.В. Оленева и Л.Н. Оленевой от исковых требований к Н.А. Валиевой, О.И. Архипову о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, о взыскании денежной суммы, применении последствий недействительности ничтожности сделки. Производство по данному делу прекращено.

Согласно договору купли-продажи земельного участка от 16 марта 2013 года Н.А. Валиева продала И.Р. Галимзянову и О.И. Архипову земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", с кадастровым номером N. Стоимость объекта составила 450 000 рублей.

В пункте 6 указанного договора земельный участок ограничений в использовании не имеет.

Менее чем через год по договору купли-продажи земельного участка от 21 февраля 2014 года И.Р. Галимзянов и О.И. Архипов продали Н.В. Кадыровой земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", с кадастровым номером N. Стоимость объекта составила 1 000 000 рублей.

Согласно пункту 6 указанного договора земельный участок ограничений в использовании не имеет.

По договору купли-продажи земельного участка от 13 ноября 2020 года Н.В. Кадырова продала Т.В. Дерстугановой земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", с кадастровым номером N. Стоимость объекта составила 6 500 000 рублей.

Согласно пункту 3.8 указанного договора Покупателю (Т.В. Дерстугановой) известно, что часть указанного земельного участка имеет ограничения прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, является зоной с особыми условиями использования территорий:

- учетный номер части: N, площадь 240 кв.м. - реестровый номер границы ЗОУИТ: N, Зона охраны искусственных объектов/ Охранная зона инженерных коммуникаций, на основании Свидетельства о государственной регистрации права от 26.11.2001 N008205;

- учетный номер части: N площадь 240 кв.м. - Реестровый номер границы ЗОУИТ : N, Зона охраны искусственных объектов/ Охранная зона инженерных коммуникаций, на основании Доверенности от 18.06.2015 N496, удостоверенный нотариусом Н.М. Миличенко; в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 г. N878 "Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей".

Земельный участок полностью находится в зоне с особыми условиями использования территорий: Реестровый номер границы ЗОУИТ - 16.00.2.3736, Зона охраны природных объектов/ Зона санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения на основании Приказа об утверждении проекта расчета границ поясов зоны санитарной охраны водозабора "Танкодром" МУП "Водоканал" г. Казань от 06.12.2017 г. N1470-п3, выданного Министерством экологии и природных ресурсов РТ.

Согласно договору купли-продажи земельного участка от 13 ноября 2020 года Т.В. Дерстуганова продала И.И. Нуруллиной земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", с кадастровым номером N. Стоимость объекта составила 5 500 000 рублей.

В пункте 3.5 договора указано, что Покупатель (И.И. Нуруллина) ознакомлен, что на участке есть сведения об ограничениях права на объект недвижимости и обременениях данного объекта, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременениях недвижимого имущества: вид ограничения (обременения) ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56, 1 Земельного кодекса РФ, срок действия с 18.12.2019 года; реквизиты документа - основания: приказ об утверждении проекта расчета границ поясов зоны санитарной охраны водозабора "Танкодром" МУП "Водоканал" г. Казань от 06.12.2017 N 1470-п выдан: Министерство экологии и природных ресурсов РТ. Вид ограничения: ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ. Срок действия с 08.05.2015 г.; реквизиты документа - основания: свидетельство о государственной регистрации от 26.11.2001 N008205. Вид ограничения: ограничение права земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, срок действия: 11.01.2016 г, реквизиты документа-основания: доверенность от 18.06.2015;496 выдан: нотариус С.М. Миличенко.

Суд апелляционной инстанции указал, что согласно пояснениям представителя Т.В. Дерстугановой - И.Ю. Ивановой, Т.В. Дерстугановой было достоверно известно, что на спорном земельном участке имеются обременения, в том числе в виде газопровода. Доказательств того, что Т.В. Дерстуганова сообщила И.И. Нуруллиной сведения о том, что данный газопровод препятствует строительству объектов на земельном участке, у представителя не имеется.

Суд апелляционной инстанции указал, что в судебном заседании представитель И.И. Нуруллиной отрицал факт осведомленности истца о том, что на спорном земельном участке строительство объектов ограничено в виду наличия газопровода. При этом также указал, что И.И. Нуруллина проявила должную осмотрительность при покупке земельного участка, уточнив у ответчицы о возможности строить на земельном участке дом, на что получила ответ о наличии такой возможности со ссылкой на разрешение на строительство. Кроме того, в пункте 3.5 договора купли-продажи, заключенного между истцом и ответчиком, указано, что И.И. Нуруллина осведомлена об ограничениях на объект, связанных с МУП "Водоканал" г. Казани. Про иные ограничения Т.В. Дерстуганова покупателю И.И. Нуруллиной не сообщила.

Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из представленных ООО "Газпром трансгаз Казань" сведений, в границах земельного участка с кадастровым номером N проходит газопровод высокого давления, введенный в эксплуатацию на основании акта приемки газопровода в эксплуатацию от 21.11.1980, право собственности общества на газопровод зарегистрировано 26.10.2001, о чем обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права от 26.11.2011.

Согласно составленному ООО "Газпром трансгаз Казань" акту обследования охранных зон газопроводов от 29.03.2023 в границах земельного участка с кадастровым номером N располагается подземный газопровод высокого давления, минимальное допустимое расстояние составляет 20 м по обе стороны от газопровода.

Руководствуясь положениями пункта 1 статьи 549, пункта 1 статьи 432, пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 14, 15 Постановления Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 N 878 "Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей", оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт наличия препятствий для пользования земельным участком, приобретенным у ответчицы, как для строительства на нем объектов, так и для иных целей, установив, что при заключении договора купли-продажи земельного участка сторонами сделки не оговорено существенное условие об отсутствии обременений и ограничений в использовании по целевому назначению, указав, что на то, что если бы покупателю изначально было известно о том, что приобретаемый земельный участок не подлежит индивидуальной застройке, договор не был бы заключен, поскольку такие ограничения исключают возможность использования земельного участка в тех целях, для которых он приобретался, установив, что указанные обстоятельства стали известны истице лишь после заключения договора купли-продажи при обращении в соответствующие органы за разрешительной документацией, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку истец, заявляя требование о расторжении договора купли-продажи и возврата уплаченных по указанному договору денежных средств, в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказала обстоятельства возникновения наступивших неблагоприятных последствий, равно как и сокрытие продавцом важной информации при заключении договора купли-продажи.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания не согласится с выводами суда апелляционной инстанции по доводам кассационной жалобы, поскольку они основаны на правильном применении норм права, выводы, сделанные судом, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Доводы кассационной жалобы об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи, подлежат отклонению, так как свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными судом апелляционной инстанции обстоятельствами и оценкой представленных сторонами доказательств, что находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции (часть 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции исходил из того, что при заключении договора продавцом покупателю не представлены достоверно известные ему сведения о нахождении земельного участка в охранной зоне газопровода, при этом данные сведения могли оказать влияние на решение покупателя о приобретении названного земельного участка.

Вопреки доводам кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции не установилисполнение ответчиком как продавцом спорного земельного участка обязанности предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о продаваемом земельном участке, возложенной на него положениями статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, невозможность использования земельного участка для строительства обоснованно признана судом апелляционной инстанции фактическим ограничением участка, которое не могло не повлиять на решение покупателя о приобретении данного земельного участка.

Иные доводы кассационной жалобы свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными судом апелляционной инстанции обстоятельствами и оценкой представленных сторонами доказательств, что находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции (часть 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции при вынесении оспариваемого решения правильно определилнормы материального права, подлежащие применению, обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, дал обстоятельный анализ позиции, на которой основывали стороны свои требования в судах первой и апелляционной инстанций.

Суд кассационной инстанции считает, что апелляционное определение принято с соблюдением норм права, оснований для его отмены или изменения в соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение Верховного Суда Республики Татарстан от 28 сентября 2023 года по гражданскому делу N 2-517/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу Дерстугановой Татьяны Вилоровны - без удовлетворения.

Председательствующий Ф.С.Гаиткулова

Судьи А.С.Рипка

Е.В.Фокеева