Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 22 ноября 2023 г. по делу N 8Г-34664/2023[88-34788/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Курдюковой Н.А

судей Водяниковой М.И, Павловой Е.А, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чурносова А.С. к Акционерному обществу Специализированный застройщик "Дирекция Юго-Западного района" (далее по тексту АО СЗ "Дирекция Юго-Западного района") об обязании заключить договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором, и по встречному иску Акционерного общества Специализированный застройщик "Дирекция Юго-Западного района" к Чурносова А.С. о расторжении договора, по кассационной жалобе Чурносова А.С. на решение Октябрьского районного суда города Белгорода от 24 января 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 10 августа 2023 года, заслушав доклад судьи Водяниковой М.И, выслушав с использованием системы видеоконференцсвязи объяснения представителя Чурносова А.С. по доверенности Щукина В.В. и представителя АО СЗ "Дирекция Юго-Западного района" Шевцовой А.О, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Чурносов А.С. обратился в суд с иском к АО СЗ "Дирекция Юго-Западного района" с вышеназванным иском, в котором с учетом уточнений в порядке статьи 39 ГПК РФ, просил: обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором N от 09.10.2020; привести в соответствие проект переустройства и перепланировки помещения в многоквартирного дома по адресу: "адрес" с целью выделения обособленного нежилого помещения площадью 40 кв.м, в том числе предусмотреть индивидуальные узлы учета расхода тепла, счетчиков воды, расчетных счетчиков электроэнергии для каждого отдельного помещения, предусмотреть самостоятельные системы вытяжной вентиляции для санузлов; зарегистрировать в Едином государственном реестре помещение в многоквартирном доме по адресу: "адрес", площадью 40 кв.м, ссылаясь на необоснованный отказ ответчика в исполнении взятых на себя по предварительному договору обязательств, фактическое создание нежилого помещения площадью 40 кв.м. и его передачу ему во владение и пользование, недоказанность ответчиком невозможности согласования и оформления в установленном законом порядке переустройства и перепланировки многоквартирного дома, в котором расположено указанное помещение.

АО СЗ "Дирекция Юго-Западного района", возражая относительно заявленных Чурносовым А.С. требований, предъявила к нему встречный иск, в котором просило: расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 09.10.2020 года N ПДКП-33, заключенный обществом с Чурносовым А.С. в отношении части помещения N с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес"; признать расторгнутым договор аренды недвижимого имущества от 23.12.2020 года, заключенный между Чурносовым А.С. и АО СЗ "Дирекция Юго-Западного района"; обязать Чурносова А.С. освободить часть нежилого помещения, площадью 40 кв.м, расположенного в указанном помещении N в течение 30 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда, ссылаясь на невозможность исполнения взятых на себя по предварительному договору обязательств и заключения основного договора купли-продажи в силу отказа МКУ "Городской жилищный фонд" в перепланировке исходного помещения, а также уведомление Чурносова А.С. в установленный законом срок о расторжении договора аренды спорного помещения, отказ Чурносова А.С. в возврате нежилого помещения.

Решением Октябрьского районного суда города Белгорода от 24 января 2023 года в удовлетворении заявленных Чурносовым А.С. требований отказано. Встречный иск АО СЗ "Дирекция Юго-Западного района" удовлетворен.

Судом постановлено о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества N N от 9 октября 2020 года, заключенного между АО СЗ "Дирекция "адрес"" и Чурносовым А.С.

Признан расторгнутым договор аренды недвижимого имущества от 23.12.2020, заключенный между АО СЗ "Дирекция Юго-Западного района" и Чурносовым А.С.

Чурносов А.С. обязан освободить часть нежилого помещения, площадью 40 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", пом. 4, в течение 30 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 10 августа 2023 года решение Октябрьского районного суда города Белгорода от 24 января 2023 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Чурносов А.С. ставит вопрос об отмене судебных постановлений судов первой и апелляционной инстанций, как незаконных и необоснованных.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе и возражений на нее, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему выводу.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений по настоящему делу судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, многоквартирный жилой N, расположенный по "адрес", в "адрес", введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ.

АО СЗ "Дирекция Юго-Западного района" на праве собственности принадлежит нежилое помещение N с кадастровым номером N в указанном многоквартирном доме.

9 октября 2020 года между АО СЗ "Дирекция Юго-Западного района", как продавцом, и Чурносовым А.С, как покупателем, был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N, в соответствии с условиями которого стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения), общей проектной площадью 40 кв.м, выделенного на поэтажном плане, являющегося приложением N к договору, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого "адрес" в "адрес".

Предмет договора купли-продажи должен быть выделен из нежилого помещения N с кадастровым номером N в указанном многоквартирном доме.

При этом, как следует из пункта 1.6 предварительного договора, сторонами согласовано, что основной договор должен быть заключен ими в течение 14 календарных дней с момента постановки на кадастровый учет нежилого помещения, являющегося предметом договора.

В пункте 2.1 предварительного договора сторонами согласовано, что по основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателю недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять недвижимое имущество и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.

Стороны пришли к соглашению о том, что стоимость недвижимого имущества составляет 2 000 000 рублей. Стоимость 1 кв.м по договору составляет 50 000 рублей.

Оплата цены недвижимого имущества осуществляется в следующем порядке: сумму в размере 400 000 рублей - за счет собственных денежных средств покупатель вносит на расчетный счет продавца в течение 3 дней со дня подписания сторонами договора. Сумму в размере 1 600 000 рублей - за счет собственных денежных средств покупатель вносит на расчетный счет продавца в течение 21 календарного дня, при условии подписания сторонами основного договора купли-продажи.

Обязанности продавца установлены в пунктах 2.4, 3.1, 3.5 предварительного договора купли-продажи.

В частности, продавец обязан подготовить недвижимое имущество к передаче покупателю, составить акт приема-передачи и передать недвижимое имущество по акту приема-передачи покупателю в течение 10 рабочих дней с момента подписания сторонами основного договора, при условии поступления денежных средств покупателя на расчетный счет продавца, указанных в п.2.3.1, 2.3.2 настоящего договора.

Продавец обязуется отделить данное помещение согласно схемы, указанной в приложении N 1 к договору, а именно построить стены из ГКЛ на месте существующих проемов собственными силами и за собственный счет, не позднее чем через 10 рабочих дней с момента установки покупателем отдельной входной двери в выделенное приобретаемое помещение. Продавец обязуется собственными силами и за собственный счет подключить к питающей теплосети систему отопления на объекте продажи.

23 декабря 2020 года между АО "Дирекция Юго-Западного района" и Чурносовым А.С. был заключен договор аренды принадлежащего обществу нежилого помещения.

10 января 2022 АО СЗ "Дирекция Юго-Западного района" получило от Чурносова А.С. письмо о намерениях, в котором Чурносов А.С. указал на истечение всех разумных сроков на подписание основного договора купли-продажи помещения и просил предоставить ответ о намерениях и сроках по заключению основного договора купли-продажи. Кроме того, указал, что в случае невозможности отделить помещение и заключить основной договор, то просит рассмотреть вариант выплаты компенсации или обмена на другое нежилое помещение, аналогичное по квадратуре и потребительским свойствам, или жилое, аналогичное по стоимости.

4 апреля 2022 года МКУ "Городской жилищный фонд" администрации г. Белгорода приняло решение об отказе в согласовании переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме, о чем уведомило АО СЗ "Дирекция Юго-Западного района".

Из решения МКУ "Городской жилищный фонд" администрации "адрес" следует о рассмотрении обращения АО СЗ "Дирекция Юго-Западного района" о намерении проведения переустройства и перепланировки нежилого помещения N с кадастровым номером N в многоквартирном доме по адресу: "адрес", с целью разделения на два объекта.

Указанное решение МКУ "Городской жилищный фонд" администрации "адрес" принято на основании с пунктом 3 части 1 статьи 27 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием проекта переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства: в соответствии с п.6.1.9 СП 60.133302020 "Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха" в одном здании для групп помещений разного назначения или групп помещений, предназначенных для разных арендаторов (владельцев), по заданию на проектирование следует предусматривать индивидуальные узлы учета расхода тепла. Проектом не предусмотрено осуществление работ по организации учета и регулирования расходов теплоты для каждого проектируемого отдельного помещения; в соответствии с СП 30.13330.2020 "Внутренний водопровод и канализация зданий" счетчики воды следует устанавливать на границе балансовой принадлежности сетей или на границе эксплуатационной ответственности абонента, а также на вводах трубопроводов холодной воды. Проектом не предусмотрено осуществление работ по установке счетчиков воды трубопроводов холодного и горячего водопровода для каждого проектируемого отдельного помещения; в соответствии с п.7.1.60 Правил устройства электроустановок расчетные счетчики в зданиях, в которых размещено несколько потребителей электроэнергии, должны предусматривать для каждого потребителя, обособленного в административно-хозяйственном отношении. Проектом не предусмотрено осуществление работ по установке расчетных счетчиков электроэнергии для каждого проектируемого отдельного помещения; В соответствии с п.8.19 СП 118.13330.2012 "Общественные здания и сооружения" для санузлов следует предусматривать самостоятельные системы вытяжной вентиляции, а в представленной проектной документации отсутствует информация о расположении вытяжных каналов. Замена витражного оконного блока на оконно-дверной блок меняет архитектурное решение фасада здания.

Для согласования изменения архитектурного решения фасада здания рекомендовано обратиться в управление архитектуры и градостроительства администрации города Белгорода.

13 апреля 2022 года АО СЗ "Дирекция Юго-Западного района" направило Чурносову А.С. письменное уведомление о расторжении договора, в котором указало на невозможность осуществления постановки нежилого помещения на кадастровый учет в силу вышеуказанных обстоятельств, не зависящих от воли сторон, и со ссылкой на указанное решение МКУ "Городской жилищный фонд" администрации г. Белгорода, которым отказано в проведении переустройства и перепланировки нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0118007:1944 с целью разделения на два объекта.

Таким образом АО СЗ "Дирекция Юго-Западного района" было предложило расторгнуть как предварительный договор с ДД.ММ.ГГГГ, так и договор аренды с момента расторжения предварительного договора.

Одновременно АО СЗ "Дирекция Юго-Западного района" указало, что обязуется осуществить возврат Чурносову А.С. авансовый платеж в размере 400 000 рублей, а также не возражает против возмещения стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения, произведенных Чурносовым А.С. с согласия общества.

В уведомлении АО СЗ "Дирекция Юго-Западного района" просило подписать и направить подписанный экземпляр соглашения о расторжении предварительного договора в адрес общества, предоставить реквизиты для перечисления денежных средств в счет возврата авансового платежа и возмещения стоимости неотделимых улучшений, предоставить документы, подтверждающие объем и стоимость неотделимых улучшений, произведенных Чурносовым А.С. в нежилом помещении, передать нежилое помещение по акту приема-передачи не позднее 29 апреля 2022 года.

К уведомлению приложен проект соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Повторно уведомление о расторжении договора было направлено Чурносову А.С. 5 мая 2022 года.

Разрешая спор и приходя к выводу об удовлетворении заявленных АО СЗ "Дирекция Юго-Западного района" требований и об отказе, как взаимоисключающих требований Чурносова А.С, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 1, 130, 219, 223, 398, 420, 421, 422, 425, 429, 431, 432, 451, 454, 549, 550, 551, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями по их применению, изложенными в пунктах 2, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", исходил из отсутствия правовых оснований для возложения на АО СЗ "Дирекция Юго-Западного района" обязательств по созданию объекта - нежилого помещения площадью 40 кв.м,, подлежащего передаче Чурносову А.С. в будущем, с учетом доказанности отсутствия такого объекта, как самостоятельной вещи, в гражданском обороте и невозможности его в том виде, как указано в условиях предварительного договора, за счет переоборудования и переустройства находящегося в собственности общества нежилого помещения N 4 большей площади, и постановки его на кадастровый учет, ввиду отказа уполномоченным органом в согласовании такого переоборудования и переустройства в установленном законом порядке.

Кроме того, суд первой инстанции также исходил из отсутствия у АО СЗ "Дирекция Юго-Западного района" по состоянию на 24.01.2023 года обязательств по заключению основного договора купли-продажи нежилого помещения площадью 40 кв.м, находящегося в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: "адрес", которые в силу условий предварительного договора возникают лишь с даты постановки предмета договора на кадастровый учет.

С учетом этого, приходя к выводу о доказанности существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении предварительного договора, явившихся следствием не зависящим от воли сторон причин, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований как для расторжения заключенного сторонами предварительного договора, так и договора аренды нежилого помещения от 23 декабря 2020 года, в соответствии с условиями последнего, указывающими на прекращение его действия с расторжением договора купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции с решением суда первой инстанции согласился, признав его законным и обоснованным, соответствующим установленным по делу обстоятельствам, при правильном применении норм материального и процессуального права.

Не находит оснований не согласиться с принятыми нижестоящими судами судебными актами и судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции.

Все доводы Чурносова А.С, аналогичные доводам его кассационной жалобы, в том числе о недоказанности невозможности согласования переустройства и перепланировки принадлежащего АО СЗ "Дирекция Юго-Западного района" в многоквартирном доме нежилого помещения N 4 с выделением из него помещения площадью 40 кв.м, фактическом создании подлежащего передаче ему по договору купли-продажи такого помещения, которым он владел на правах аренды, являлись предметом проверки судов первой и апелляционной инстанций и обоснованно были отклонены по мотивам их несостоятельности.

Выводы судов по данным доводам кассатора подробно мотивированы в принятых ими судебных актах, содержат ссылку на нормы материального права, фактически установленные судом обстоятельства дела, оценку представленных сторонами доказательств, в связи с чем в дополнительной аргументации не нуждаются.

Несогласие Чурносова А.С, подавшего кассационную жалобу, с результатами проведенной судами оценки доказательств, не подпадает под приведенный в статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исчерпывающий перечень оснований к пересмотру вступивших в законную силу судебных постановлений.

Соответственно, не имеется оснований для повторного обсуждения вопроса о допустимости, относимости, достоверности и достаточности доказательств, положенных в основу судебных постановлений, либо отвергнутых судами, включая те, на которые кассатор ссылается в кассационной жалобе.

Выводы судов, приведенные в обжалуемых судебных постановлениях, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, которым дана правовая оценка в их совокупности и в полном соответствии положениям статей 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, проверив обжалуемые судебные постановления в пределах доводов жалобы, судебная коллегия оснований для их отмены либо изменения и принятия нового судебного постановления не усматривает.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 379.4-379.6, 390-390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда города Белгорода от 24 января 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 10 августа 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу Чурносова А.С. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи