Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 08 февраля 2024 г. по делу N 66а-413/2024

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стоян Е.В, судей Синьковской Л.Г, Кольцюка В.М, при секретаре Тумановой О.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-1048/2023 по апелляционной жалобе Райцевой "данные изъяты" на решение Московского городского суда от 23 октября 2023 года по административному делу по административному исковому заявлению Райцевой "данные изъяты" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Синьковской Л.Г, объяснения представителей административного истца Михайлова А.В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Райцева Т.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" в размере 130 514 636 рублей по состоянию на 1 января 2021 года.

В обоснование административных исковых требований указано, что Райцева Т.А. является собственником указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки значительно превышает рыночную стоимость, в связи с чем, административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждении которой представляет отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный оценщиком ООО КГ "ПраймАудит".

Решением Московского городского суда от 23 октября 2023 года установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости: здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года в размере 203 175 000 рублей, с Райцевой Т.А. в пользу Департамента городского имущества города Москвы взысканы судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 183 198, 72 рублей.

В апелляционной жалобе административный истец Райцева Т.А. просит решение суда первой инстанции изменить, назначить дополнительную судебную оценочную экспертизу.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что заключение эксперта не отвечает требованиям законодательства в области судебно-экспертной и оценочной деятельности и требуют более детальной доработки, объект экспертизы всесторонне не исследован, исследование выполнено неполно.

В рамках сравнительного подхода эксперт ошибочно не применяет поправку на класс для объекта - аналога N2, не анализирует такой ценообразующий фактор, как наличие парковки и не применяет соответствующую корректировку для объектов-аналогов N1 и N2; экспертом допущена математическая ошибка при расчете арендной ставки объекта исследования; недостаточно полно исследована информация о доступных объектах-аналогах и не использованы наиболее сопоставимые аналоги рынка. В рамках доходного подхода эксперт ошибочно не применяет поправку на класс для объекта - аналога N1 и использует объект-аналог из другого сегмента. Эксперт использует не соотносящиеся по показателям источники информации; ошибочно не запрашивает, и, как следствие, не анализирует фактические данные для объекта исследования при определении рыночной стоимости объектов исследования в рамках доходного подхода.

Судебная коллегия по административным делам считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных о времени и месте судебного разбирательства судом апелляционной инстанции надлежащим образом.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя административного истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции полагает решение суда не подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Как следует из материалов административного дела и верно установлено судом первой инстанции, административный истец Райцева Т.А. является собственником здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес"

Кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года N 51520 по состоянию на 1 января 2021 года в размере 224 223 225, 99 рублей.

В силу положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Частью 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, административный истец в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают его права и обязанности, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера налоговых платежей.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее- Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет, выполненный ООО КГ "ПраймАудит" N от ДД.ММ.ГГГГ, которым определена рыночная стоимость здания с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 130 514 636 рублей.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Российский Федеральный Центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации.

По результатам экспертизы в суд представлено заключение N от ДД.ММ.ГГГГ, в котором содержатся выводы о том, что отчет ООО КГ "ПраймАудит" N от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости здания, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (с учетом устранения технической ошибки в заключении) определена в размере 203 175 000 рублей.

Разрешая административное дело по административному исковому заявлению Райцевой Т.А, суд первой инстанции в основу решения об удовлетворении административного иска положил выводы судебной экспертизы.

Разрешая вопрос о взыскании судебных расходов по оплате судебной экспертизы, суд первой инстанции указал, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости незначительно (на 9%) превышает величину рыночной стоимости объекта недвижимости, установленную судом в качестве кадастровой, что само по себе не может свидетельствовать об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или применении ее к конкретному объекту недвижимости, повлекшей нарушение прав административного истца как плательщика налога на имущество, и пришел к выводу о необходимости взыскания с административного истца в пользу Департамента городского имущества города Москвы расходов за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 183 198, 72 рублей.

В указанной части решение суда по доводам апелляционной жалобы не обжалуется.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости на основании экспертного заключения N от ДД.ММ.ГГГГ, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованный метод оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Суд апелляционной инстанции находит приведенные выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении, административный истец не согласился, представив свои возражения, а также возражения, приведенные в аналитическом исследовании N по рецензированию заключения эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ, подписанные оценщиком ФИО6, письменные пояснения, подписанные этим же оценщиком, обсуждая которые судом были исследованы представленные в материалы дела письменные пояснения эксперта ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России ФИО10 проводившей экспертизу.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

С учетом доводов апелляционной жалобы, экспертом ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России ФИО11 в суд апелляционной инстанции представлены письменные пояснения, исследовав которые в совокупности с иными доказательствами, судебная коллегия полагает выводы суда относительно заключения как допустимого и относимого законодательства обоснованными.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что в рамках сравнительного подхода эксперт ошибочно не применяет поправку на класс для объекта - аналога N2, в рамках доходного подхода эксперт ошибочно не применяет поправку на класс для объекта - аналога N1 и использует объект-аналог из другого сегмента, с учетом письменных объяснений эксперта, проводившего судебную экспертизу, не являются основанием, позволяющим усомниться в выводах эксперта, поскольку экспертом достоверно установлено, что объект оценки и объект - аналог N2 находятся на транспортных артериях с относительно удобным подъездом, недавнего срока постройки, однако со стандартным ремонтом, в хорошем состоянии, имеют рядом наземную парковку сопоставимую с площадью ТЦ и различных арендаторов, то есть обладают частично качествами как В, так и С класса, но ближе к классу С. Здания сопоставимы и не требуют введения корректировки. Наличие лифтов и эскалаторов, презентабельный внешний вид не свидетельствует о повышенном классе. Следовательно, объект - аналог N2 не относится к классу В и является аналогичным объекту оценки районным ТЦ. Аналогичные доводы экспертом приведены по объекту - аналогу N1.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы об отсутствии анализа такого ценообразующего фактора, как наличие парковки, неприменении соответствующих корректировок для объектов-аналогов N1 и N2, что повлияло на итоговое значение рыночной стоимости оцениваемого объекта, судебной коллегией отклоняются, поскольку заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объектов оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода и его обоснование. Из письменных пояснений эксперта, следует, что у объектов-аналогов N1 и N2 выделены парковочные места, парковки не закрытые и не платные. Городской паркинг у всех объектов бесплатный. У объекта исследования имеется спонтанная наземная парковка, а также городская парковка (бесплатная), расположена непосредственно у объекта. Объект-аналог N1 - шлагбаум всегда открыт, парковка недоступна только в ночное время. Поблизости городская (бесплатная) парковка. Объект-аналог N2 - наземная парковка, шлагбаум отсутствует, парковка в свободном доступе и бесплатна. Объект-аналог N3 - городская (бесплатная) парковка поблизости и наземная парковка.

Допущенная экспертом математическая ошибка при расчете арендной ставки объекта исследования была исправлена им в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции и учтена судом при вынесении решения.

В апелляционной жалобе ее податель также указывает на то, что экспертом недостаточно полно исследована информация о доступных объектах-аналогах и не были использованы наиболее сопоставимые аналоги из рынка. С данным утверждением судебная коллегия не соглашается, поскольку в заключении эксперта эксперт указывает предложения по сдаче в аренду сопоставимых объектов недвижимости для объекта исследования. Ставки аренды для торговых помещений в сопоставимых ТЦ находятся в диапазоне от 23 328 руб. кв. м/год до 48 000 руб. кв. м/год. Предложенные рецензентом помещения (N2 и N3) по адресу: "адрес" не являются сопоставимыми аналогами, поскольку объект N3 площадью "данные изъяты" кв.м, под чистовую отделку, объект N2 обладает слишком маленькой площадью - "данные изъяты" кв.м, что требует применения больших корректировок.

Приведенная в апелляционной жалобе критика используемых экспертом справочников показаний корректировок по ценообразующим факторам является несостоятельной, поскольку эксперт самостоятелен в выборе методов проведения оценки, в том числе в выборе справочников, которые как это следует из заключения, являлись актуальными на дату оценки.

Исследовав представленный административным истцом реестр арендаторов, эксперт представил пояснения, из которых следует, что расчет арендной ставки проведен на основании рыночных данных.

Доводы об обратом судебной коллегией отклоняются.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы расчет рыночной стоимости объекта исследования в заключении эксперта проведен в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", Федеральных стандартов оценки и методиками определения рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.

На все представленные по заключению эксперта замечания экспертом даны ответы с представлением пояснений, содержащих опровержения утверждений административного истца о порочности экспертного заключения.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объекта недвижимости. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Данные сведения подтверждены и проверяемы, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети Интернет объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. Экспертом подобраны объекты-аналоги, сопоставимые по площади и другим ценообразующим факторам с объектом экспертизы, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости, в заключении содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Оснований к назначению дополнительной судебной экспертизы по ходатайству административного истца судебная коллегия не усмотрела, ввиду отсутствия обоснованности доводов апеллянта о неполноте или неясности заключения.

Оценив доводы представителя административного истца, судебная коллегия не усматривает оснований для переоценки выводов суда о возможности принятия в качестве доказательства заключения судебной экспертизы.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные правоотношения, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным, оснований для его безусловной отмены, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации апелляционная жалоба не содержит и судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 308, 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 23 октября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Райцевой "данные изъяты" - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи