Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 27 февраля 2024 г. по делу N 66а-439/2024

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Селиверстовой И.В. и Константиновой Ю.П, при секретаре Сахарове Р.П, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1113/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Вилар" (далее - ООО "Вилар", общество) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе административного истца на решение Московского городского суда от 7 ноября 2023 года, которым в удовлетворении административного искового заявления отказано.

Заслушав доклад судьи Константиновой Ю.П, объяснения представителя административного истца Голубцова А.Н, поддержавшего апелляционную жалобу, судебная коллегия по административным делам

УСТАНОВИЛА:

ООО "Вилар" обратилось в Московский городской суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просило установить по состоянию на 1 января 2021 года кадастровую стоимость в размере рыночной для здания с кадастровым номером N в размере 87 628 333 руб. и земельного участка с кадастровым номером N в размере 40 087 000 руб, представив отчет об оценке N от 19 апреля 2022 года, подготовленный "данные изъяты"

В обоснование требований общества указано на то, что кадастровая стоимость названных объектов недвижимости утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года N 51520 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года":

- для здания с кадастровым номером N в размере 174 051 488, 69 руб, - для земельного участка с кадастровым номером N в размере 67 665 808, 08 руб.

Административный истец является собственником здания и плательщиком налога на имущество организаций, налоговая база по которому в силу статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Являясь арендатором земельного участка, общество в соответствии постановлением Правительства Москвы N 273-ПП от 25 апреля 2006 года вносит арендную плату за земельный участок, которая также исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости нарушает права административного истца.

С целью проверки достоверности величины рыночной стоимости объектов недвижимости определением суда от 11 июля 2022 года назначена экспертиза, производство которой поручено "данные изъяты" (далее - ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России).

Согласно заключению судебной экспертизы отчет об оценке, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость по результатам судебной экспертизы определена экспертом в отношении:

- здания с кадастровым номером N в размере 190 302 000 руб, - земельного участка с кадастровым номером N в размере 71 664 000 руб.

Решением Московского городского суда от 7 ноября 2023 года в удовлетворении административного искового заявления отказано.

С ООО "Вилар" в пользу Департамента городского имущества города Москвы взысканы судебные расходы в размере 206 098, 56 руб.

Не согласившись с решением суда, представитель административного истца по доверенности Голубцов А.Н. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, считая его незаконным. По мнению административного истца, заключение судебной экспертизы, положенное в основу решения суда, составлено с нарушением законодательства Российской Федерации об экспертной и оценочной деятельности, требований федеральных стандартов оценки, поэтому не подтверждает действительную рыночную стоимость объектов исследования.

Выводы эксперта о размере рыночной стоимости здания сделаны на основании субъективного мнения эксперта без фактического осмотра технического состояния здания, которое с 2020 года нуждается в существенных по объему и затратам строительных и технических работах: ремонт (частичная замена) системы отопления, устранение промерзания (в зимний период) одного из углов здания, замены системы кондиционирования, ремонт и покраска фасада. Экспертом не указана информация о факторах, которые привели к увеличению стоимости здания на 60 % в течение одного года; экспертом на основании неверно выбранных объектов-аналогов искусственно завышена категория здания (класс "В+") и проигнорировано обстоятельство обеспеченности объекта недвижимости (здания) земельным участком. При наличии существенных нарушений методологии проведения экспертизы и изготовления экспертного заключения судом необоснованно отказано в назначении дополнительной экспертизы по ходатайству административного истца.

В заседание суда апелляционной инстанции представители административного ответчика и заинтересованных лиц не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Неявка в судебное заседание участников судебного разбирательства, явка которых не признана судом обязательной, не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь положениями статей 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не нашла оснований для отложения судебного разбирательства по причине невозможности явки сторон и сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя административного истца, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

На основании части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с положениями статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условий договора аренды и постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" административный истец в отношении спорного земельного участка является плательщиком арендной платы, размер которой определяется в соответствии с кадастровой стоимостью указанного земельного участка.

С учетом установленных обстоятельств и разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", общество вправе оспорить кадастровую стоимость здания и земельного участка.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Административный истец является собственником нежилого здания (бизнес-центра) с кадастровым номером N общей площадью 1 926, 7 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" и арендатором земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 1 378 кв. м с видом разрешенного использования - для эксплуатации административного здания и имеющего адрес: "адрес"

Названные объекты недвижимости расположены в СВАО в районе Ростокино, в 9 минутах ходьбы (750 м) от станции метро Ростокино, относительно кольцевой структуры Москвы - ТТК - ЧТК.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года N 51520 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года.

По состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость здания установлена в размере 174 051 488, 69 руб, земельного участка - в размере 67 665 808, 08 руб.

В соответствии с требованиями пункта 4 части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административным истцом в обоснование исковых требований в суд представлен отчет об оценке N от 19 апреля 2022 года, подготовленный "данные изъяты", согласно которому по состоянию на 1 января 2021 года рыночная стоимость здания с кадастровым номером N составила 87 628 333 руб, земельного участка с кадастровым номером N - 40 087 000 руб.

На основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определением Московского городского суда от 11 июля 2022 года по административному делу назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта "данные изъяты" N от 24 июля 2023 года указанный выше отчет об оценке рыночной стоимости N от 19 апреля 2022 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определенная оценщиком в отчете рыночная стоимость объектов недвижимости не подтверждается. Рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2021 года определена экспертом для здания с кадастровым номером N в размере 190 302 000 руб, для земельного участка с кадастровым номером N в размере 71 664 000 руб.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта по результатам проведенной судебной экспертизы, обоснованно отказал в удовлетворении административного иска, установив, что рыночная стоимость здания и земельного участка определена экспертом выше кадастровой стоимости, верно указав, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей оспариваемую кадастровую стоимость, приведет к ухудшению положения административного истца, что недопустимо.

С данными выводами суда первой инстанции соглашается судебная коллегия, поскольку они основаны на материалах дела и соответствуют нормам действующего законодательства, регулирующих данный вид правоотношений.

Вопреки доводам апелляционной жалобы экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

В данном случае расчет стоимости здания и земельного участка экспертом производился в рамках сравнительного подхода (методом сравнения продаж) и доходного подхода (методом прямой капитализации), после чего осуществлено согласование результатов стоимости единого объекта недвижимости по результатам двух подходов и рассчитана стоимость здания и земельного участка.

Определение рыночной стоимости с использованием названных подходов является мотивированным и корректным и осуществлено экспертом с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, сопоставимых по основным ценообразующим факторам, отвечающим требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 мая 2014 года N 611.

Эксперт верно определилсегмент рынка исследования и отнес объект оценки к бизнес-центру класса В.

Доводы апелляционной жалобы относительно определения экспертом стоимости объектов недвижимости без осмотра здания как основания для признания результатов определения рыночной стоимости недостоверными, судебная коллегия отклоняет. Суду не представлено доказательств, что в результате непроведения осмотра здания эксперт не учел уникальные ценообразующие характеристики оцениваемого объекта капитального строительства, которые способны оказать существенное влияние на размер его рыночной стоимости. При этом, у эксперта имелось достаточно материалов для исследования, в том числе, исходя из фотоматериалов и таблиц в анализируемом экспертом отчете об оценке, позволяющих сделать вывод об индивидуальных особенностях исследуемого объекта недвижимого имущества, эксперт пришел к обоснованному выводу, что здание находится в удовлетворительном состоянии. Кроме того, административный истец не представил сведений о техническом состоянии оцениваемого здания по состоянию на 1 января 2021 года (в частности, в аварийном или ограниченно работоспособном состоянии).

В рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов оценки и объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации.

Утверждения в апелляционной жалобе о некорректном определении класса объектов-аналогов опровергается представленной экспертом из открытых источников информацией о данных объектах (с учетом приведенной экспертом системы критериев оценки коммерческих объектов по ключевым разделам: основные инженерные характеристики, конструктивные особенности здания, местоположение и доступность, парковка, управление зданием и услуги для арендаторов), свидетельствующих о корректном определении класса здания. Вывод эксперта сделан на основе изучения общедоступных источников информации, в том числе по принт-скринам страниц из сети Интернет, которыми подтверждена информация для корректировки на класс здания.

Ссылки на игнорирование экспертом фактора обеспеченности земельным участком также несостоятельны, поскольку экспертом подобраны наиболее сопоставимые с объектом оценки аналоги зданий по основным ценообразующим факторам.

Перечисленные выше и другие замечания к заключению эксперта являются мнением административного истца, какими-либо доказательствами или компетентным мнением лиц, обладающих специальными познаниями в области оценочной деятельности не подтверждены, в связи с чем, отклоняются судебной коллегией как необоснованные.

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)").

Итоговое значение величины рыночной стоимости здания 113 667 руб./кв. м и земельного участка 52 005 руб./кв. м находится в границах диапазона рыночных цен локального сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, и анализ которого представлен экспертом в заключении, составившего от 182 353 руб./кв. м до 210 986 руб./кв. м (без учета торга и индивидуальных характеристик) для цен предложений на сопоставимые единые объекты недвижимости, что опровергает доводы апелляционной жалобы об обратном.

Таким образом, полученная величина рыночной стоимости здания и земельного участка соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений, приведенным в заключении эксперта.

Следует учесть, что при определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими. Вместе с тем все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Суду апелляционной инстанции стороной административного истца не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных, по его мнению, недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Ходатайство о назначении дополнительной экспертизы суд рассмотрел в соответствии с требованиями статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и обоснованно отказал в его удовлетворении.

Несогласие с отказом в удовлетворении ходатайства о назначении по административному делу дополнительной судебной экспертизы не может являться основанием для отмены решения суда, поскольку отражает лишь отношение подателя апелляционной жалобы к разрешению судом первой инстанции ходатайства и не указывает на ошибочность выводов суда по существу.

Оснований к назначению дополнительной судебной экспертизы по ходатайству представителя административного истца судебная коллегия также не усмотрела, поскольку неполноты или неясности в заключении эксперта, как и сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта судом апелляционной инстанции не установлены, а лицом, заявившим ходатайство о назначении дополнительной экспертизы, вопреки положениям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

Судебная коллегия принимает во внимание, что достоверных данных об иной рыночной стоимости спорных здания и земельного участка административным истцом в суд не представлено.

Таким образом, позиция суда основана на правильном применении норм материального права, соответствует материалам дела и фактическим обстоятельствам.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Московского городского суда, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 7 ноября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Вилар" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи