Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 27 февраля 2024 г. по делу N 66а-497/2024

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и Селиверстовой И.В, при секретаре Сахарове Р.П, рассмотрела в открытом судебном заседании с применением систем видеоконференц-связи административное дело N 3а-117/2023 по административному исковому заявлению АО "Элеватор" о признании незаконным решения ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области" об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

по апелляционной жалобе администрации Алексеевского городского округа Белгородской области на решение Белгородского областного суда от 1 ноября 2023 года, которым названное выше административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, возражения представителя административного истца Крушельницкой Л.Н, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

АО "Элеватор" обратилось в суд с административным иском, в котором просило признать незаконным решение ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области" от 8 февраля 2023 года N N об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 32 341 000 руб. по состоянию на 1 октября 2022 года.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 49 451 кв.м, расположенного по адресу: "адрес". Кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная на 1 января 2021 года в размере 62 098 093, 25 руб, существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности по уплате земельного налога, исчисляемого на основании кадастровой стоимости.

10 января 2023 года административный истец обратился в ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области" с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Бюджетным учреждением 8 февраля 2023 года принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, что послужило основанием для обращения Общества с административным иском в суд.

В процессе рассмотрения дела по существу судом была назначена судебная экспертиза для ответа на вопросы о наличии нарушений законодательства в области оценочной деятельности в представленном отчете об оценке и по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.

По результатам проведенного экспертного исследования административный истец заявленные требования в части размера рыночной стоимости земельного участка уточнил, просил определить его равным 42 470 991 руб.

При рассмотрении дела администрацией Алексеевского городского округа было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, в удовлетворении которого судом было отказано.

Решением Белгородского областного суда от 1 ноября 2023 года административные исковые требования АО "Элеватор" удовлетворены частично. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости 42 470 991 руб. по состоянию на 1 октября 2022 года и до даты внесения в ЕГРН сведений о новой кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

В удовлетворении административных исковых требований АО "Элеватор" о признании незаконным решения ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области" от 8 февраля 2023 года N N - отказано.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, администрацией Алексеевского городского округа подана апелляционная жалоба, в которой просит отменить состоявшийся судебный акт, как вынесенный с нарушением норм материального и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы мотивированы тем, что экспертное заключение от 29 сентября 2023 года N N не соответствует требованиям действующего на момент ее проведения законодательства в области оценочной деятельности ввиду некорректного анализа сегмента рынка и подбора аналогов, не введения корректировки по такому ценообразующему фактору, как наличие ж/д ветки, которая непосредственно примыкает к объекту оценки. В результате экспертное заключение не отражает реальную рыночную стоимость объекта недвижимости и не может быть признано судом надлежащим доказательством по делу.

По виду разрешенного использования объект оценки и объекты аналоги не сопоставимы, поскольку вид использования оцениваемого земельного участка - для размещения производственной базы, а виды использования аналогов, как и территориальные зоны, в пределах которых они расположены, не предполагают ведение производственной деятельности. В частности, вид разрешенного использования объекта-аналога N 3 установлен как "для обслуживания и эксплуатации административного здания", объекта-аналога N 4 - "для эксплуатации сооружения, часть асфальтового покрытия двора". Несмотря на различный вид разрешенного использования земельных участков и территориальные зоны, данные объекты рассматривались оценщиком в качестве аналогов, что является нарушением пп. "б" п.22 ФСО N7. При этом эксперт при первичном выборе объектов-аналогов (табл. 2-7 заключения) в обоснование отказа применения объекта в качестве аналога указывает на несоответствие вида разрешенного использования "под индустриальную застройку" объектов, относящихся, как и исследуемый объект к одному сегменту рынка.

Апеллянт также указал, что высокая суммарная относительная корректировка свидетельствует о том, что отобранные для сравнения объекты не могут рассматриваться в качестве объектов-аналогов. Значение суммарной корректировки по каждому из выбранных объектов-аналогов должно составлять не более 30% (без учета поправки на торг). Если суммарное значение корректировки составляет более 30% от цены сделки/предложения на продажу, то эксперт должен был обосновать такое расхождение.

В связи с изложенным автор жалобы полагает необходимым рассмотреть вопрос о назначении повторной судебной экспертизы.

Представителем АО "Элеватор" представлены письменные возражения относительно доводов апелляционной жалобы, в которых полагает решение суда законным и обоснованным.

Управлением Росреестра по Белгородской области представлен письменный отзыв, в котором указывает на то, что является ненадлежащим ответчиком по делу, какая-либо материальная заинтересованность в исходе дела отсутствует.

Представитель АО "Элеватор" в судебном заседании доводы письменных возражений поддержал.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поскольку явка участвующих в деле лиц обязательной судом не признавалась.

Изучив материалы административного дела, заслушав представителя административного истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции верно руководствовался положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) и пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами, поскольку они, вопреки доводов апелляционной жалобы, основаны на нормах действующего законодательства, регулирующих возникшие правоотношения, сделаны на основании всестороннего исследования полученных судом доказательств. Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к вышеуказанным выводам, подробно, со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права, изложены в оспариваемом решении, их правильность не вызывает сомнений.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, АО "Элеватор" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, с видом разрешенного использования - для размещения производственной базы.

В рамках проведенной государственной кадастровой оценки на территории Белгородской области распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 29 октября 2021 года N738 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков по состоянию на 1 января 2021 года, которые применяются для целей налогообложения и других целей, предусмотренных действующий законодательством с 1 января 2022 года.

В ЕГРН внесены результаты государственной кадастровой оценки, в том числе кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N равная 62 098 093, 25 руб.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27 октября 2022 года N 131-п утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки, в соответствии с которыми в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 62 098 093, 25 руб, дата определения 1 января 2022 года, дата применения 1 января 2023 года.

В соответствии с постановлением Правительства Белгородской области от 20 июня 2022 года N 360-пп "О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ на территории Белгородской области с 1 июля 2022 года подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, предусматривающие обязательную внесудебную процедуру оспаривания кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что, исполняя требования статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, административный истец подготовил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N N от 8 декабря 2022 года, выполненный оценщиком ООО "Компания ЮПИКС" Резниковой Ю.И, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 1 октября 2022 года в размере 32 341 000 руб.

Поскольку обращение административного истца в ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области" последовало 10 января 2023 года, то в рассматриваемом случае, определение рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 октября 2022 года является законным и обоснованным. Как разъяснено в обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 г.), при оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость также должна определяться на дату, указанную в отчете.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка N N от 8 декабря 2022 года, составленного оценщиком ООО "Компания ЮПИКС", ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области" в разделе V решения от 8 февраля 2023 года N N указало, что причинами к отказу послужило нарушение оценщиком требований положений пункта 5 ФСО N 3 и пункта 22 ФСО N 7.

В частности в решении указано, что при проведении анализа рынка оценщик отобрал объекты с диапазоном цен предложений от 114, 24 руб./кв.м до 926, 91 руб./кв.м, в то время как сайты "Авито", "Циан" и другие содержат сведения о предложениях с большей удельной стоимостью, которые не были рассмотрены даже при анализе рынка. Изложенное указывает на занижение итоговой рыночной стоимости объекта оценки, так как некорректный отбор объектов-аналогов в рамках проведения дальнейших расчетов рыночной стоимости приведет к недостоверным результатам. Кроме того, оценщик для такого сегмента рынка как "под индустриальную застройку" не применил корректировки на наличие ж/д путей, инженерно-геологические условия, асфальтирование участка, свободный подъезд, при том, что объект оценки имеет ж/д пути, объект оценки не был отнесен оценщиком к сегменту рынка "индустриальная застройка", в то время как на исследуемом участке расположены здания и сооружения производственной базы.

Проверяя законность принятого административным ответчиком решения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оспариваемое решение принято компетентным органом, поскольку одним из основных видов деятельности ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области" является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Судебная коллегия также отмечает, что решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ 30-дневный срок с даты подачи АО "Элеватор" заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано заместителем директора бюджетного учреждения.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

-законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

-соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

-размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

Исходя из положений части 2 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77 и 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Таким образом, по делам указанной категории заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения настоящего спора, в связи с чем, проверяя обоснованность принятого бюджетным учреждением решения, суд первой инстанции определением от 26 июня 2023 года правильно назначил судебную экспертизу.

Согласно выводам заключения эксперта N от 29 сентября 2023 года, выполненного экспертом ООО "АКГ "ИнвестОценка" Москалевым А.И, при составлении отчета об оценке оценщиком допущены нарушения, описанные в решении ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области", которые ведут к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки и ставят под сомнение достоверность отчета об оценке, как документа, содержащего сведения доказательственного значения в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 октября 2022 года определена экспертом в размере 42 470 991 руб. Расхождение с результатом оценщика составило 23, 8%.

При этом как следует из экспертного заключения N, при составлении отчета об оценке N N от 8 декабря 2022 года, оценщиком допущены нарушения, описанные в решении ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области от 8 февраля 2023 года N N. В частности, экспертом подтверждено нарушение пункта 22 ФСО N 7, так как объекты, предлагаемые ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области" действительно представлены на рынке и оценщик, в рамках реализации положений пункта 22 "в" ФСО N 7, мог бы рассмотреть их на предмет сопоставимости с объектом оценки; бюджетным учреждением правильно отмечено, что в отчете неверно определен сегмент рынка; рассматриваемый земельный участок относится к землям индустриального назначения как в соответствии с документально закрепленным видом разрешенного использования, так и в соответствии с фактическим использованием, однако ценообразующие факторы для земель индустриального назначения исследованы в отчете недостаточно.

Выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки. Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", установленным на дату назначения судебной экспертизы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, оценивая представленное в дело экспертное заключение, правомерно исходил из того, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральному закону от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", поскольку выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе; экспертом приведено описание объекта экспертного исследования, его местоположение, качественные и количественные характеристики, определены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость; определено наиболее эффективное использование - существующее разрешенному использованию; произведен анализ рынка и определен сегмент, к которому относится исследуемый объект - земли под индустриальную застройку; приведено обоснование выбранного сравнительного подхода и метода сравнения продаж; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, с подбором 5-ти объектов-аналогов, максимально идентичных объекту исследования, выявленные различия скорректированы поправками на торг в размере - 11, 7% (среднее значение в расширенном интервале для активного рынка земельных участков под индустриальную застройку, выбор которых вопреки доводов жалобы мотивирован как в экспертном заключении, так и в дополнительных пояснениях к нему); на расположение относительно автомагистрали; на площадь (масштаб) и асфальтирование участка, а также коммуникации.

Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом, использованные корректирующие коэффициенты применены согласно "Справочнику оценщика недвижимости - 2022, ч. 2. Земельные участки" под редакцией ФИО7.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку при подготовке экспертизы соблюдены принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение эксперта соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности. Выводы заключения поддержаны экспертом в дополнительных письменных пояснениях, направленных в адрес суда, приведенные в замечаниях администрации Алексеевского городского округа недостатки мотивированно им отклонены.

Судебная коллегия, изучив экспертное заключение, дополнительные письменные пояснения эксперта, находит доводы апелляционной жалобы относительно невозможности использования данного экспертного заключения в качестве доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка несостоятельными.

Выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой эксперта, задачей которого в силу требований статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" является обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, подобранные объекты-аналоги отвечают признакам сопоставимости по основным ценообразующим факторам, выявленные различия скорректированы надлежащим образом.

Судебная коллегия отмечает, что диапазон цен предложений по сегменту рынка земельных участков промышленного назначения Белгородской области, сопоставимых с объектом исследования по оценке эксперта, подтвержденной приведенной в заключении выборкой объектов-аналогов составляет от 665, 74 до 2750 руб./кв.м (до введения корректировки на уторговывание, месторасположение, площадь и т.д.). Полученное экспертом значение 858, 85 руб./кв.м с учетом уникальных ценообразующих характеристик оцениваемого участка соответствует данному диапазону, при этом в материалы дела не представлено доказательств наличия иных ценообразующих характеристик, которые не учтены экспертом и позволили бы оценить спорный участок выше средних цен.

Оснований для сомнений в обоснованности выводов эксперта в суде апелляционной инстанции судебная коллегия не установила, в связи чем отклонила ходатайство заинтересованного лица о назначении повторной судебной экспертизы в рамках апелляционного производства.

Надлежащих доказательств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования или неправильном ее применении, а также доказательств, свидетельствующих о том, что эксперт пришел к неправильным выводам, заявителем апелляционной жалобы не представлено.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что содержание оспариваемого решения бюджетного учреждения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость земельного участка не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете об оценке, в связи с чем пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании решения ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области" от 8 февраля 2023 года N N незаконным и установилкадастровую стоимость спорного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные правоотношения, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Белгородского областного суда, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Белгородского областного суда от 1 ноября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Алексеевского городского округа - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: