Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 07 февраля 2024 г. по делу N 66а-202/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Струковой А.А., судей Брянцевой Н.В., Колпаковой А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бедак Е.А., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-350/2024 по апелляционным жалобам Министерства имущественных отношений Ставропольского края, администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 10 ноября 2023 г. по административному исковому заявлению ООО "Континент" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Общество с ограниченной ответственностью "Континент" (далее-ООО "Континент") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1000000+/-8750 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, местоположение: "адрес", в размере его рыночной стоимости.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости объектов.

Решением Ставропольского краевого суда от 10 ноября 2023 г. административный иск удовлетворен.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1000000+/-8750 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, местоположение: Ставропольский край, Изобильненский район, в границах муниципального образования ст. Баклановской в размере его рыночной стоимости - "данные изъяты" рублей по состоянию на 1 января 2022 г.

Судебные расходы по делу не распределялись.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, Министерство имущественных отношений Ставропольского края обжаловало его в апелляционном порядке. Административный ответчик в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении административных исковых требований, полагает, что заключение эксперта, выводы которого послужили основанием для принятия решения, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, не соответствует критериям допустимости доказательства, напротив, установленная в результате проведения массовой кадастровой оценки спорная кадастровая стоимость названного земельного участка является законной и обоснованной.

В апелляционной жалобе администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края также выражается несогласие с судебным решением. Заинтересованное лицо считает установленную по результатам государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость спорных земельных участков законной и обоснованной. Апеллятор ссылается на то, что заключение эксперта, которое положено в основу решения по делу является необоснованным, вследствие чего рыночная стоимость спорных объектов недвижимости, определенная в указанном заключении, не может быть признана достоверной.

В возражениях на апелляционную жалобу административный истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Учитывая, надлежащее извещение участвующих в деле лиц, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 КАС РФ, судебная коллегия определиларассмотреть дело при данной явке.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении земельного участка с кадастровым номером N.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, правомерно решил, что определенная рыночная стоимость является достоверной и определилее размер на основании заключения оценочной судебной экспертизы.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными.

Вместе с тем, с доводами апелляционных жалоб судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании исследованных и изученных судом доказательств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что права административного истца затронуты установлением кадастровой стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, право аренды на объекты недвижимости принадлежит административному истцу ООО "Континент" на основании договора аренды сроком на 50 лет от 6 апреля 2012 г. N86, заключенного с администрацией Изобильненского муниципального района Ставропольского края и договором уступки прав (цессии) от 4 июля 2022 г, заключенного с ООО "Континент".

Кадастровая стоимость спорного земельного участка, установленная в соответствии с приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 г. N 1215, составила "данные изъяты" рублей.

Следовательно, ООО "Континент", права и обязанности которой как плательщика арендной платы затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, является надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Оспаривая в судебном порядке установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение рыночной стоимости был представлен отчет об оценке.

Согласно представленного административным истцом отчета, выполненного ООО "Центр Экспертизы и Оценки "Трайко" N 86/КС22/2022-2 от 20 марта 2023 г, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 г. составляет "данные изъяты" рублей.

Рассматривая и разрешая административное дело, судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, изучив предоставленный отчет оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку в отчёте должным образом не проведено исследование рынка в сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, не проведен анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости, отсутствует обоснование отбора объектов-аналогов в приведенной выборке фактических данных о ценах предложений.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом правомерно была назначена по делу судебная оценочная экспертиза, в соответствии с заключением которой от 13 октября 2023 г. N 35/2023-Э, проведенной экспертом АНО "Бюро судебных экспертиз Ставропольского края" ФИО6 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, по состоянию на 1 января 2022 г. составляет "данные изъяты" рублей.

Изучив данное экспертное заключение, суд первой инстанции правильно принял за основу решения заключение судебной экспертизы, признав отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствующим требованиям законодательства.

При этом, как отмечено в решении, указанное экспертное заключение подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных земельных участков, соответствует требованиям федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Как следует из содержания судебной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода (методом сравнения продаж). Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам федеральных стандартов оценки

Вопреки доводам авторов апелляционных жалоб о неверном выборе аналогов, объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами-аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы.

Как следует из материалов настоящего дела, за объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков аналогов, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены.

Таким образом, требования пункта 22 ФСО N 7, согласно которого в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, при производстве данной экспертизы были выполнены.

Оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости (пункт 25 ФСО N 7).

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Для возможности проведения анализа был использован весь массив объявлений, из архива открытых источников. Все выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым. Для сравнения объекта оценки с другими объектами использовались в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, соотношение площади земельного участка; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Как следует из текста и описания проведенного исследования, при определении окончательной рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки исследуемого объекта, с последовательным проведением корректировок.

Применяемые в заключении эксперта корректировки на торг; передаваемые права, балл бонитета, площадь, введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объекта недвижимости, размер данных корректировок был подробно разъяснен в тексте заключения и сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывают.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, автором апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

Формальное несогласие апелляторов с расчётом величины рыночной стоимости, не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

В этой связи необходимо отметить, что целью настоящего судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление стоимости в размере рыночной, с учетом всех индивидуальных характеристик объекта недвижимости, что прямо предусмотрено нормами действующего законодательства. При этом допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения, касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной оценки и отсутствии нарушения прав и законных интересов истца судебная коллегия также считает несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено право владельцев недвижимости обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости.

Утверждения апелляционной жалобы о том, что в результате установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости произошло значительное снижение размера кадастровой стоимости, повлиявшее на наполняемость бюджета, неубедительны, так как возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 10 ноября 2023 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы- без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение 6 месяцев.

Мотивированное определение изготовлено 21 февраля 2024г.

Председательствующий

Судьи