Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 08 февраля 2024 г. по делу N 66а-214/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семейкиной С.А.

судей Шмидт Т.Е, Гылкэ Д.И.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зверевой А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-349/2023 по административному исковому заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива племенного завода "Ставропольский об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N

по апелляционным жалобам администрации Изобильненского муниципального округа Ставропольского края, министерства имущественных отношений Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 10 ноября 2023 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Семейкиной С.А, представителя административного истца ФИО о законности решения суда первой инстанции, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сельскохозяйственный производственный кооператив племенной завод "Ставропольский" через своего представителя обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 44 713 812 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости - 133 545 482 рубля по состоянию на 1 января 2022 года.

В обоснование административных исковых требований указал, что является арендатором земельного участка, установленная кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права и законные интересы поскольку влечет за собой увеличение арендных платежей.

Решением Ставропольского краевого суда от 10 ноября 2023 года административные исковые требования сельскохозяйственного производственного кооператива племенного завода "Ставропольский" удовлетворены.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 44 713 812 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости -202 845 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости определено считать 18 июля 2023 года.

Определением Ставропольского краевого суда от 10 ноября 2023 года с министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу ООО "Юридическое агентство "Аргумент" взысканы расходы за проведение судебной экспертизы в размере 130 000 рублей.

На решение суда министерством имущественных отношений Ставропольского края подана апелляционная жалоба, в которой административный ответчик просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. Экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка не учтено, что участок представляет собой многоконтурный земельный участок под комплексом водных объектов (более 30 пресноводных водоемов), в качестве объектов-аналогов экспертом необоснованно использованы земельные участки под пашню и пастбища. Площадь объектов-аналогов значительно отличается от объекта экспертизы. Экспертом при установлении баллов бонитета районов Ставропольского края использованы устаревшие сведения.

На решение суда администрацией Изобильненского района муниципального округа Ставропольского края подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований. Оспаривает заключение эксперта N 61/09/2023 от 13.10.20223 г. Указывает, что экспертом использованы для расчета объекты-аналоги, расположенные в других населенных пунктах Ставропольского края (Андроповский муниципальный округ, Благодарненский городской округ, Предгорный муниципальный округ), которые различаются по уровню социально-экономического развития от Изобильненского района Ставропольского края, при этом отсутствует корректировка на местоположение. Информация, полученная экспертом в результате расчетов, не подтверждена. Уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества повлечет за собой уменьшение доходов бюджета района.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя административного истца ФИО, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также КАС РФ), судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 269-ФЗ).

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), являющийся составной частью Единого государственного реестра недвижимости, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Закон о государственной кадастровой оценке), частью 1 статьи 245 КАС РФ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 44 713 812 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: "адрес" (договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия договора по ДД.ММ.ГГГГ).

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества, поскольку он является арендатором земельного участка, арендные платежи исчисляются, в том числе, в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года N 1215 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Ставропольского края" по состоянию на 1 января 2022 года в размере 514 655 976, 12 рублей.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости является завышенной, административный истец представил отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 032-22-К от 28 января 2023 года ООО "Аманейдж", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 года составляет 139 254 000 рублей.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, суд первой инстанции определением от 25 августа 2023 года назначил по делу судебную оценочную экспертизу, производство которой поручено ООО Юридическое агентство "Аргумент".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N N 61-Э/09/2023 от 13 октября 2023 года, выполненной экспертом ООО Юридическое агентство "Аргумент" ФИО рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 года составляет 202 845 000 рублей.

После производства экспертизы административный истец уточнил административные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость оспариваемого объекта недвижимого имущества в размере, установленном заключением эксперта.

Оценив заключение эксперта в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел обоснованному выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта. Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Так, экспертом произведен осмотр объекта экспертизы 7 сентября 2023 года. В заключении эксперта описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения.

Экспертом произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Экспертом применен сравнительный подход к оценке, обоснован отказ от использования доходного и затратного подхода при расчете рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Экспертом в целях подбора объектов-аналогов были проанализированы объявления, удовлетворяющие следующим параметрам: местоположение - Ставропольский край, период размещения объявления - с 01.01.2-21 г. - 01.01.2022 г, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения.

В результате анализа рынка земельных участков, сходных с оцениваемым, экспертом установлено 4 объекта-аналога наиболее сопоставимых с объектов оценки (участки сельскохозяйственного назначения).

Экспертом применены корректировки, размер которых обоснован в заключении эксперта: на дату предложения для объектов-аналогов N 1, N2; на торг для всех объектов-аналогов; на местоположение для всех объектов-аналогов, на функциональное назначение (пашня/пастбище) для объекта-аналога N 4, на подъездные пути для всех объектов-аналогов; на наличие орошения для объектов-аналога N1, N2, N 3; на заброшенность для объектов-аналогов N 1, N 2; на площадь для всех-объектов-аналогов

Экспертом даны письменные пояснения по доводам административных ответчиков, из которых следует, что на площади земельного участка с кадастровым номером N расположен комплекс взаимосвязанных водоемов, в которых осуществляется промышленное разведение рыбы. Анализ рынка земельных участков Ставропольского края показал, что на рынке продаж земель сельскохозяйственного назначения присутствуют земельные участки, пригодные под размещение водоемов для размещения рыбы, но все они обладают улучшениями (водоемы, гидротехнические сооружения, постройки, необходимые для осуществления деятельности по разведению рыбы). Использование в качестве объектов-аналогов земельных участок с действующими прудовыми хозяйствами повлекло бы за собой необходимость внесения корректировок на стоимость улучшений таких участков (гидротехнические сооружения, постройки, товарная рыба в прудах и т.д.), что привело бы к неприемлемому уровню погрешности итоговых вариантов. В связи с этим экспертом было принято решение о более корректном в данном случае варианте расчета рыночной стоимости исследуемого объекта на основе предложений о продаже незастроенных земельных участков сельскохозяйственного назначения для осуществления сельскохозяйственного производства. Учитывая, что исследуемый земельный участок расположен в "адрес" (район с развитым уровнем растениеводства), в качестве объекта исследования был установлен земельный участок сельскохозяйственного назначения, на котором долгое время не осуществлялась деятельность по растениеводству (залежь), при этом земельный участок имеет возможность орошения.

В качестве объектов-аналогов были подобраны сопоставимые с объектов экспертизы предложения, находящиеся в районах Ставропольского края, а имеющиеся различия были учтены путем внесения необходимых корректировок, в том числе на площадь (стр.53-54 экспертного заключения).

Вопреки доводам жалоб экспертом были подобраны объекты недвижимости сопоставимые с объектом экспертизы, применены необходимые корректировки на площадь (ст.54-54 экспертного заключения).

Экспертом указано, что балл бонитета установлен по состоянию на 01.01.2021 года на основании Постановления об утверждении результатов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в Ставропольском крае, существенного изменения уровня плодородия почв за истекший период не выявлено, в связи с чем бал бонитета для различных районов Ставропольского края экспертом установлен верно.

При таких обстоятельствах оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, кроме заключения судебной оценочной экспертизы не имеется, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об установлении кадастровой стоимости в указанном экспертом размере.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Ставропольского краевого суда от 10 ноября 2023 года оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации Изобильненского района муниципального округа Ставропольского края, министерства имущественных отношений Ставропольского края, - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой тридцать пятой Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21 февраля 2024 года.

Председательствующий

Судьи