Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 08 февраля 2024 г. по делу N 66а-237/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего судьи Семейкиной С.А.

судей Гылкэ Д.И, Шмидт Т.Е.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зверевой А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело

N 3а-591/2023 по апелляционным жалобам департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации мунициципального образования г. Краснодар, на решение Краснодарского краевого суда от 25 октября 2023 года, вынесенное по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Анж-Лю" об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и его установлении в размере рыночной стоимости

заслушав доклад судьи Семейкиной С.А,

УСТАНОВИЛА:

Общество с ограниченной ответственностью "Анж-Лю" обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" и установлении рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 г. в размере 16210000 рублей.

Административные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает имущественные права административного истца как арендатора земельного участка, поскольку влечет за собой необходимость внесения арендных платежей в завышенном размере.

Решением Краснодарского краевого суда от 25 октября 2023 г. административные исковые требования ООО "Анж-Лю" удовлетворены.

В отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" установлена кадастровая стоимость в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 17320306 рублей.

Решением суда разрешен вопрос о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение Краснодарского краевого суда от 25 октября 2023 г. отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия оснований для пересмотра кадастровой стоимости. Указывает, что кадастровая стоимость оспариваемого земельного участка установлена на основании и в полном соответствии с нормами законодательства, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. При производстве экспертизы экспертом были нарушены федеральные стандарты оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 г N 297, от 20.05.2015 N 299, от 25.09.2014 г. N 611. Обращает внимание на необходимость проведения экспертизы по делу исключительно государственной судебно-экспертной организацией. Указывает на уменьшение платежей, отнесенных к источникам доходов бюджетов, что влияет на наполняемость бюджета.

В апелляционной жалобе представитель администрации муниципального образования г. Краснодар просит решение Краснодарского краевого суда от 25 октября 2023 г. отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия оснований для пересмотра кадастровой стоимости. Указывает, что кадастровая стоимость оспариваемого земельного участка установлена на основании и в полном соответствии с нормами законодательства, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Указывает, что при уменьшении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, будет уменьшен объем поступлений в бюджет.

В возражениях на апелляционные жалобы представитель ООО "Анж-Лю" считает решение Краснодарского краевого суда от 25 октября 2023 г. законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края не подлежащими удовлетворению.

Лица, участвующие в рассмотрении административного дела, извещенные своевременно и в надлежащей форме, о времени и месте рассмотрения дела в суд апелляционной инстанции не явились.

Учитывая положения статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Заслушав доклад дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений, проверив материалы административного дела, судебная коллегия оснований к отмене либо изменению решения суда не находит.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 269-ФЗ).

На основании части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона N 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2023 года (далее - переходный период).

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом N 237-ФЗ или Федеральным законом N 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (ч. 2 ст. 24 Федерального закона N 237-ФЗ).

Частью 3 статьи 24 Федерального закона N 237-ФЗ предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 318 от 27 апреля 2017 года, установлена дата перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с ч. 3 ст. 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", - 1 мая 2017 г.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также дату определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, - 1 января 2022 г, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), являющийся составной частью Единого государственного реестра недвижимости, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела и подтверждается выписками из ЕГРН, административный истец ООО "Анж-Лю" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, "адрес". Собственником земельного участка является администрация муниципального образования г. Краснодар.

Следовательно, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, как арендатор земельного участка, поскольку арендная плата исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. N 2449 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края", кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 29789616, 85 рублей по состоянию на 01.01.2022 г.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Административным истцом в подтверждение исковых требований представлен отчет об оценке от N 26 от 31.02.2023 г, подготовленный ООО "НЭО ЭКСПЕРТ", в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 16210000 рублей.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением Краснодарского краевого суда назначена по делу судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено НЧУ "Южный региональный центр экспертиз".

Согласно заключению судебной экспертизы НЧУ "Южный региональный центр экспертиз" N 174/09/23 от 19.09.2023 г. (эксперт ФИО) отчет об оценке N 26 от 31.03.2023 г. ООО "НЭО ЭКСПЕРТ" не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки. Факторы, влияющие на стоимость спорного объекта недвижимости, оценщиком определены неверно. Не учтены существенные факторы, влияющие на стоимость объекта, что привело к искажению итогового результата.

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2022 г. определена в размере 17320306 рублей.

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости.

Давая оценку экспертному заключению, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству Российской Федерации об экспертной и оценочной деятельности, содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов нормативных правовых актов и нормативных документов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и коэффициентов корректировок.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода с применением метода сравнительного анализа продаж.

Экспертом подробно мотивирован отказ от применения доходного и затратного подходов к определению рыночной стоимости земельного участка, оснований усомниться в обоснованности которого не имеется.

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков, к которым относится объект оценки.

Экспертом было проведено исследование рынка земельных участков в районах, ближайших к району расположения объекта оценки, и проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемым земельным участком. Все объекты-аналоги находятся в "адрес", как и объект оценки.

В качестве объектов - аналогов в рамках сравнительного подхода экспертом подобраны 4 объекта, схожие с оспариваемым объектом по основным ценообразующим факторам.

Применяемые экспертом корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объекта от ряда актуальных факторов.

Таким образом, заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Эксперт является незаинтересованным в исходе административного дела лицом, перед началом производства судебной экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

По мнению суда апелляционной инстанции, заключение судебной оценочной экспертизы соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, является допустимым доказательством, достоверно подтверждающим размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в связи с чем оснований к назначению повторной либо дополнительной судебной экспертизы по правилам ст. 77, 83 КАС РФ, не имеется.

Допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость объектов недвижимости лицами, участвующими в деле, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

Относительно довода административного ответчика о необходимости поручения производства настоящей судебной экспертизы государственному экспертному учреждению, судебная коллегия отмечает следующее.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями (далее Перечень).

Раздел II Перечня, поименованный как "Судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости", предусматривает в качестве видов судебных экспертиз - судебную строительно-техническую экспертизу и судебную землеустроительную экспертизу.

Определение в вышеуказанном разделе Перечня двух видов судебных экспертиз, которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не препятствует суду с учетом специфики спора и всех фактических обстоятельств дела определять характер и виды специальных познаний, необходимых ему для правильного рассмотрения дела и принимать решение о назначении по делу иной судебной экспертизы.

Таким образом, не исключается возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной экспертизы, именно в целях определения рыночной стоимости ее объекта, без исследования вопросов, охватываемых таким видом экспертизы как землеустроительная, и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными познаниями, но не являющихся государственными судебным экспертами.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено. Решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не установлено, руководствуясь ст. 309-311 КАС РФ, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 25 октября 2023 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации муниципального образования г. Краснодар - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу немедленно и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение шести месяцев со дня его вынесения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22 февраля 2024 г.

Председательствующий

судьи