Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 08 февраля 2024 г. по делу N 66а-249/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семейкиной С.А, судей Шмидт Т.Е, Гылкэ Д.И, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зверевой А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-380/2023 по административному исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края от 30 мая 2023 года N 1 в части пересмотра кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N

по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 17 ноября 2023 года об отказе в удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи Семейкиной С.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края (далее-Комиссия) от 30.05.2023 года N 1 по заявлению ФИО, которой на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", площадью 2131 кв.м, с видом разрешенного использования "служебные гаражи" установлена его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2022 года в размере рыночной стоимости 3 503 000 рублей, определенном в соответствии с отчетом об оценке N 40/2023 от 11 мая 2023 года составленного оценщиком ФИО

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным указанного решения Комиссии от 30 мая 2023 года N 1 и восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 5 826 239, 24 рубля по состоянию на 01.01.2022 года, указывая, что приказом Nот ДД.ММ.ГГГГ установлена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2022 года в размере 5 826 239, 24 рубля, которая подлежала применению с 01.01.2023 года.

В обоснование доводов иска указал, что установленная решением Комиссии от 30 мая 2023 года N 1 кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости составляет 3 503 000 рублей, при этом при этом расхождение между оспоренной кадастровой стоимостью и установленной решением Комиссии рыночной стоимостью является значительным, нарушая бюджетные интересы города Ставрополя.

Отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО N 40/2023 от 11 мая 2023 года, на основании которого Комиссией определена величина рыночной стоимости земельного участка, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку оценщиком в рамках сравнительного подхода подобраны объекты-аналоги, несопоставимые с объектом оценки по площади, что повлекло за собой применено существенной корректировки. Также оценщиком необоснованно проведена корректировка на торг в размере 15, 6% применительно к неактивному рынку при том, что рынок недвижимости на территории Ставропольского края является активным.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество", ФИО

Решением Ставропольского краевого суда от 17 ноября 2023 года в удовлетворении административных исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя просит решение отменить и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований, указывая, что отчет об оценке N 40/2023 от 11 мая 2023 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности с учетом изложенных выше обстоятельств.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, представителей для участия в судебном заседании не направили.

Исходя из положений статьи 150 КАС РФ судебной коллегией определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 2131 кв.м, из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - "служебные гаражи", расположенный по адресу "адрес" принадлежит ФИО на праве аренды на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N N, заключенного на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Поскольку размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка ФИО, реализуя законное право на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления его рыночной стоимости, 11 мая 2023 года обратилось в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края с заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной по состоянию на 1 января 2022 года, представив отчет оценщика ФИО N 40/2023 от 11 мая 2023 года о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером N на 01.01.2022 года - 3 503 000 рублей.

Решением Комиссии от 30 мая 2023 года N 1 заявление ФИО удовлетворено, определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2022 года в размере 3 503 000 рублей.

В соответствии с частями 2, 2.1 статьи 245 КАС РФ органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании, помимо прочего, решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования, а также в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности других лиц, в случаях, предусмотренных законом.

Частью 22.1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления либо органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования или города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования или города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет либо бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Исходя из приведенных законоположений и учитывая, что решением Комиссии от 30 мая 2023 года N 1 действительно затронуты бюджетные интересы муниципального образования, комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя имеет законное право на обращение в суд с настоящим административным заявлением.

Проверяя соблюдение установленной процедуры принятия Комиссией оспариваемого решения, судебная коллегия принимает во внимание следующее.

На основании части 2 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В состав комиссии входят один представитель уполномоченного органа субъекта Российской Федерации, один представитель органа регистрации прав и один представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей в субъекте Российской Федерации. В состав комиссии могут входить представители иных федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, совета муниципальных образований субъекта Российской Федерации, предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, уполномоченного по правам человека в субъекте Российской Федерации. При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава комиссии. В состав комиссии должно быть включено не менее пяти членов (часть 8 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ).

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов (часть 17 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ).

Решения комиссии принимаются простым большинством голосов (часть 18 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ).

В силу части 21 этой же статьи порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года N 1312 создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края и утвержден порядок работы комиссии. Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 12 февраля 2021 года N 92 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального состава.

Судебная коллегия, проанализировав вышеприведенные положения законодательства и учитывая фактические обстоятельства настоящего дела, соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что оспариваемое решение принято в пределах предоставленных Комиссии полномочий, с соблюдением процедуры, предусмотренной Порядком создания и работы Комиссии.

Решение суда по данным основаниям не обжаловано.

В соответствии с частью 20 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ, пунктом 1 и подпунктом 5.26.7 пункта 5 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июля 2009 года N 457, приказом Росреестра от 24 августа 2020 года N П/0311 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, который подлежал применению при принятии оспариваемого решения Комиссии от 30 мая 2023 года.

Пунктом 10 названного Порядка определено, что в соответствии с частью 15 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке комиссия вправе принять:

1) решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;

2) решение об отклонении заявления об оспаривании.

В соответствии с пунктом 14 Порядка решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки.

Согласно пункту 15 Порядка в случае, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Принимая во внимание, что вопрос о соответствии содержания и оформления отчета об оценке требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки является юридически значимым обстоятельством для настоящего административного дела и его разрешение требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов административного истца о несоответствии выполненного оценщиком ООО "Межрегиональное Агентство Оценки" ФИО отчета от определением Ставропольского краевого суда от 12 сентября 2023 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено сотруднику Автономной некоммерческой организации "Экспертно-консультационное бюро" ФИО

Согласно заключению эксперта ФИО Автономной некоммерческой организации "Экспертно-консультационное бюро" N 84-10-23Э от 20 октября 2023 года отчет N 40/2023 года от 11.05.2023 года, выполненный ОАО "Межрегиональное Агентство Оценки" оценщиком ФИО23 соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, к описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, к корректному подбору объектов-аналогов, к определению факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости; математические ошибки в отчете не выявлены; отчет об оценке соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Оценив отчет об оценке, представленный административным истцом, эксперт пришел к выводу о том, оценщиком подробно описан объект исследования земельный участок с видом разрешенного использования - "служебные гаражи", приведены его общие характеристики, анализ местоположения, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос.

При оценке обоснован отказ от затратного и доходного подходов к оценке, что соответствует абзацу 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Оценщиком при оценке применен сравнительный подход методом прямого сравнения продаж, поскольку имелась доступная и достоверная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Оценщиком проведено исследование рынка земельных участков в районах, ближайших к району расположения объекта оценки, и проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемым земельным участком. Все объекты-аналоги находятся в "адрес"

В качестве объектов - аналогов в рамках сравнительного подхода экспертом подобраны 3 объекта, схожие с оспариваемым объектом по основным ценообразующим факторам.

Применяемые корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объекта от ряда актуальных факторов. Экспертом применены обоснованные корректировки на торг (уторговывание), на имущественные права, на площадь, функциональное назначение, наличие коммуникаций.

Оценив указанное заключение эксперта по правилам статей 82, 84 КАС РФ, суд первой инстанции признал его достоверным доказательством, достаточным для разрешения спора по существу.

Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с этими выводами.

Так, заключение N 84-10-23Э от 20 октября 2023 подготовлено лицом, имеющим достаточный профессиональный стаж и уровень квалификации в сфере оценочной деятельности, выводы эксперта являются ясными и понятыми, согласуются между собой и имеющимися в деле доказательствами.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Каких-либо сведений о необъективности эксперта в материалах дела не имеется, не указано на наличие оснований ставить под сомнение незаинтересованность эксперта и в апелляционной жалобе.

Установив при вышеописанных фактических обстоятельствах, что оспариваемое решение принято полномочным органом в пределах его компетенции с соблюдением порядка принятия соответствующих решений на основании отчета об оценке, соответствующего требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения административных исковых требований.

Доводы комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о неверном проведении оценщиком корректировки на торг - 15, 6%, предусмотренной в Справочнике оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера для объектов недвижимости в условиях неактивного рынка, коллегия находит не влекущими отмену решения при том, что в отчете об оценке оценщиком отмечено, что в процессе проведения анализа рынка выявлено неоднократное дублирование множества объявлений в течение года и в последующих периодах, что свидетельствует о недостаточно высоком спросе на земельные участки данного назначения в г. Ставрополе и, следовательно, о неактивности рынка земельных участков указанного назначения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что объекты-аналоги являются различными по площади, являются несостоятельными, поскольку оценщиком применены в этой части соответствующие корректировки.

Согласно заключению эксперта соответствующие корректировки методологически рассчитаны корректно.

Выводы эксперта не опровергнуты, достаточных оснований сомневаться в правильности таких суждений не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено. Решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ставропольского краевого суда от 17 ноября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 13 февраля 2024 года.

Председательствующий

Судьи