Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 28 февраля 2024 г. по делу N 8Г-1842/2024[88-3984/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Черлановой Е.С, судей Белинской С.В, Яроцкой Н.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Пскова к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

по кассационной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Пскова на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда от 31 октября 2023 г.

Заслушав доклад судьи Яроцкой Н.В, объяснения ФИО1, полагавшего кассационную жалобу необоснованной, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Пскова (далее - КУМИ г. Пскова) обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований указано, что 17 октября 2016 г. в соответствии с протоколом N47 о результатах аукциона на право заключения договора аренды от 3 октября 2016 г. между КУМИ Псковской области и ФИО1 заключен договор N аренды земельного участка с КН N площадью 1320 кв.м, по адресу: "адрес" (пересечение с "адрес"), видом разрешенного использования "для строительства магазина". По условиям договора арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование указанный объект недвижимости, обязавшись одновременно своевременно вносить арендную плату ежемесячно до истечения 15 числа месяца следующего за отчетным, а за декабрь - не позднее 1 декабря текущего года. Одновременно в случае ее неуплаты арендатор уплачивает пени в размере 1/360 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки от суммы платежа.

Договором предусмотрено, что он вступает в силу с момента государственной регистрации, а срок действия определен до 17 июня 2019 г.

22 ноября 2018 г. ФИО1 выдано разрешение на строительство объекта некапитального строительства на земельном участке с КН N по адресу: "адрес", "адрес" 4 февраля 2021 г. он в письменной форме выразил несогласие с расторжением договора аренды.

12 апреля 2021 г. запись о государственной регистрации аренды погашена на основании заявления КУГИ Псковской области.

Поскольку ФИО1 продолжил пользование земельным участком после окончания срока действия, обозначенного в договоре аренды, то таковой (договор) считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом, обязанность по внесению платы за пользование земельным участком ФИО1 надлежащим образом не исполнялась, в связи с чем образовалась задолженность за период с 18 июня 2019 г. по 12 апреля 2021 г. в размере 4 640 787 руб. 17 коп, а также начислены пени до 1 января 2023 г. - 924 566 руб. 80 коп, в связи с чем КУМИ г.Пскова просит взыскать указанные суммы.

Решением Псковского городского суда Псковской области от 5 июля 2023 г. с учетом определения об исправлении описки от 26 июля 2023 г. исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Пскова удовлетворены частично.

С ФИО1 в пользу МО "Город Псков" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом "адрес" взыскана задолженность по договору N270 от 17 октября 2016 г. аренды земельного участка с КН N в размере 2 848 975 руб, пени за несвоевременное внесение арендной платы по договору N270 от 17 октября 2016 г. аренды земельного участка с КН N в размере 351 975 руб. 40 коп.

В доход МО "Город Псков" с ответчика взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 21 655 руб.

В удовлетворении остальных требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда от 31 октября 2023 г. решение Псковского городского суда Псковской области от 05 июля 2023 г. отменено.

Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Пскова в удовлетворении исковых требований к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N от 17 октября 2016 г. а период с 18 июня 2019 г. по 12 апреля 2021 г, а также пени, отказано.

В кассационной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Пскова ставится вопрос об отмене апелляционного определения, как незаконного.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований для отмены апелляционного определения не имеется.

Как установлено судом, 17 октября 2016 г. на основании протокола N47 о результатах аукциона на право заключения договора аренды от 3 октября 2016 КУМИ Псковской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключили договор N аренды земельного участка с КН N, площадью 1 320 кв.м, по адресу: "адрес"), видом разрешенного использования "для строительства магазина".

По условиям договора арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком на 32 месяца до 17 июня 2019 г. указанный земельный участок (п.1.1 договора);

Договор одновременно является актом приема-передачи участка (п.1.2 договора).

Пунктом 2.1 Договора определена плата за пользование земельным участком, ежегодный размер которой составил 2 550 660 руб.; ежемесячный платеж арендной платы за право пользования участком - 212 555 руб. (п.2.2 договора); первый платеж за право пользования земельным участком с учетом внесенного задатка в сумме 167 820 руб. равен 44 735 руб. (п.2.3 договора), последующие платежи по арендной плате вносятся ежемесячно до истечения 15 числа месяца следующего за отчетным, а за декабрь - не позднее 01 декабря текущего года; арендная плата исчисляется с даты подписания договора (п.2.8 договора); в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1/360 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки от суммы платежа (п.2.9 договора);

Положениями п. 5.2.3 Договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату.

26 января 2021 г. в адрес ФИО1 КУМИ Псковской области направлен проект соглашения о расторжении договора аренды от 03 октября 2016 г. земельного участка с КН N, площадью 1320 кв.м.

17 февраля 2021 г. ФИО1 письменным заявлением сообщил о невозможности подписать соглашение, обусловленное неверно указанными паспортными данными арендатора, к которому приложен акт приема-передачи земельного участка.

19 февраля 2021 г. КУМИ Псковской области вновь направило в адрес ФИО1 проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

Экземпляр соглашения подписан ФИО1 не был, в Комитет не предоставлялся.

12 апреля 2021 г. на основании заявления КУМИ Псковской области запись об аренде земельного участка с КН 60:27:0110204:435 в Едином государственном реестре недвижимости погашена.

22 июня 2022 г. в отношении названного земельного участка зарегистрировано право аренды ООО "Торговый дом "Альта".

31 января 2023 г. КУМИ Администрации г.Пскова направило в адрес ФИО1 претензию с предложением оплатить образовавшуюся задолженность по внесению арендной платы в рамках договора аренды земельного участка с КН60:27:0110204:435, площадью 1320 кв.м, по адресу: г.Псков, "адрес" (пересечение с "адрес") от 17 октября 2016 г.

1 марта 2023 г. ФИО1 направил в адрес КУМИ Администрации Пскова ответ на претензию, не согласившись с изложенными в ней требованиями, указав, что договор аренды земельного участка является прекращенным, какая- либо задолженность по внесению арендной платы отсутствует.

Вступившим в законную силу 27 декабря 2022 г. решением Псковского городского суда от 21 ноября 2022 г. отказано в удовлетворении требования МО "Город Псков" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пскова к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени, в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Обращаясь в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате с 18 июня 2019 г. по 12 апреля 2021 г. (дату погашения записи об аренде земельного участка), истец ссылался на положения п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая, что после истечения срока действия договора арендатор продолжил пользоваться земельным участком, в связи с чем, договор считался возобновленным на неопределенный срок и задолженность по арендной плате подлежит взысканию с ответчика.

Разрешая исковые требования, суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе переписку между сторонами, пришел к выводу о том, что ФИО1 продолжил пользоваться предметом аренды, о чем свидетельствует непринятие реальных мер к возврату арендодателю земельного участка, неоднократные уведомления муниципального органа власти о намерении сохранить арендные правоотношения, что свидетельствовало о возобновлении договора аренды. При этом сделал вывод, что отсутствие действий, достоверно свидетельствующих о возврате земельного участка арендодателю, в том числе оформление акта приема- передачи либо подписание соглашения о расторжении договора, ФИО1 не совершено, что лишило арендодателя возможности своевременно передать земельный участок другому арендатору.

Не соглашаясь с указанными выводами, суд апелляционной инстанции, исследовав дополнительно представленные доказательства, руководствовался статьями 3, 39.6, 39.8, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды публичных земельных участков на неопределенный срок, предоставленных путем проведения торгов и заключенных после 1 марта 2015 г, он может быть заключен на срок не более 3 лет в целях окончания начатого строительства без проведения торгов или на новый срок путем проведения торгов. В связи с чем, договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные после 1 марта 2015 г. подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 5.1.2 Договора установлено, что арендатор имеет право на продление в преимущественном порядке договора на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению Арендатора, переданному Арендодателю не позднее, чем за 60 дней до истечения срока договора.

В случае, когда Арендатор намерен заключить договор аренды на новый срок, то обязан письменно известить Арендодателя не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока договора, и согласовать условия нового договора (п.5.2.8 договора).

Вместе с тем, исходя из требований Земельного законодательства, ввиду наличия прямого указания закона на отсутствие такого права, данное условие не может быть признано соответствующим действующему законодательству и подлежащим применению.

В связи с чем, выводы суда о том, что договор аренды N 270 земельного участка от 17 октября 2016 г. по окончании установленного в нем срока действия был возобновлен на неопределенный срок, являются ошибочными, сделаны без учета вышеуказанных правовых норм.

Как следует из материалов дела, договор аренды заключен 17 октября 2016 г, срок его действия определен до 17 июня 2019 г, в связи с чем, с 18 июня 2019 г. он являлся прекращенным без возможности пролонгации на основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, и намерение ФИО1 использовать земельный участок не могло повлиять на возобновление действия договора на неопределенный срок, поскольку он мог быть заключен только на торгах.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно разъяснениям, данным в п.6 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 декабря 2018 г, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы.

Таким образом, закон и соответствующие разъяснения Верховного суда РФ связывают возможность взыскания арендной платы после истечения срока договора аренды с фактическим использованием арендованного имущества, в связи с чем установлению подлежал сам факт использования земельного участка, его удержания ответчиком и невозможности его предоставления иному арендатору в отсутствие своевременного обращения ФИО1 о заключении договора на новый срок путем проведения торгов.

Как следует из материалов дела, договором аренды предусмотрено использование земельного участка для строительства магазина.

22 ноября 2018 г. ФИО1 выдано разрешение N на строительство объекта капитального строительства "Магазин" на земельном участке с КН N по адресу: "адрес".

Вместе с тем, как следует из пояснений ответчика, что не оспаривалось истцом, к строительству ФИО1 не приступил, работы по подготовке строительства не начал.

Из фотографий, имеющихся в материалах дела, усматривается, что участок не огорожен, на нем не имеется как начатого строительства, так и строительных материалов, фактически участок находится в состоянии, предоставленном арендатору в 2016 г. Заключение Комитетом по управлению муниципальным имуществом Псковской области договора аренды с ООО ТД " Альта" 14 июля 2022 г. подтверждает неиспользование по назначению участка ответчиком.

В связи с этим суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии доказательств использования земельного участка ответчиком после прекращения договора аренды и невозможности его предоставления иному лицу.

Поскольку обязанность по выплате арендной платы возникает у арендатора по окончании срока действия договора аренды только в случае использования земельного участка, а материалами дела установлено, что фактически он ответчиком не использовался, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для взыскания арендных платежей после прекращения срока действия договора, в связи с чем отменил решение.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции, так как они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не противоречат правильно примененным нормам материального права.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, по существу повторяют правовую позицию при рассмотрении дела в нижестоящих инстанциях, сводятся к несогласию с выводами суда и не указывают на обстоятельства, которые были не проверены и были не учтены при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для разрешения спора по существу, влияли бы на обоснованность и законность апелляционного определения либо опровергали выводы суда апелляционной инстанции.

В силу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступивших в законную силу судебных постановлений в кассационном порядке.

Поскольку имеющиеся в деле доказательства оценены судом апелляционной инстанции по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и нарушений норм процессуального права при установлении судом юридически значимых обстоятельств допущено не было, доводы кассационной жалобы, направленные на оспаривание выводов суда относительно доказанности этих обстоятельств, не могут быть положены в основу отмены обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда от 31 октября 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

судьи