Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 11 марта 2024 г. по делу N 8Г-2058/2024[88-4541/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Черлановой Е.С, судей Цоя А.А, Яроцкой Н.В.рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Корневой Олеси Александровны к обществу с ограниченной ответственностью ООО "Гранд-лес", Ельцову Сергею Эдуардовичу о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью ООО "Гранд-лес" к Корневой Олесе Александровне о взыскании задолженности по договору купли-продажи, по кассационной жалобе Корневой Олеси Александровны на решение Новодвинского городского суда Архангельской области от 25 августа 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 23 ноября 2023 г, заслушав доклад судьи Черлановой Е.С, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛ:

Корнева О.А. обратилась в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к ООО "Гранд-лес" (далее - Общество), Ельцову С.Э. о расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 12 октября 2019 г. N 1/2019, заключенного между Корневой О.А. и ООО "Гранд-лес", взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере 300 000 руб, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12 октября 2019 г. по 15 августа 2023 г. в размере 328 401 руб. 02 коп, расходов на оплату государственной пошлины.

ООО "Гранд-лес" предъявило встречные исковые требования к Корневой О.А. о взыскании задолженности по договору купли-продажи от 12 октября 2019 г. в размере 800 000 руб.

Решением Новодвинского городского суда Архангельской области от 25 августа 2023 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 23 ноября 2023 г, в удовлетворении исковых требований Корневой О.А. к ООО "Гранд-лес", Ельцову С.Э. отказано.

Встречные исковые требования ООО "Гранд-лес" к Корневой О.А. удовлетворены. С Корневой О.А. в пользу ООО "Гранд-лес" взыскана задолженность по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства с условием о залоге N 1/2019 от 12 октября 2019 г. в сумме 800 000 руб, расходы на оплату государственной пошлины при подаче встречного иска в размере 11 200 руб.

В кассационной жалобе Корнева О.А. просит отменить судебные акты как незаконные. В обоснование жалобы указывает, что при приобретении объекта незавершенного строительства она полагала, что к ней перейдут права и обязанности арендатора земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства. В результате расторжения ООО "Гранд-лес" договора аренды земельного участка она лишена такого права. Суды не учли, что данное обстоятельство свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которого она исходила при заключении договора купли-продажи. Вывод судов о том, что отсутствие прав на земельный участок не препятствует завершению строительства, является незаконным и немотивированным.

Дело рассмотрено в соответствии с частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии лиц, извещенных надлежащим образом о дне времени и месте судебного разбирательства.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судами при рассмотрении дела.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 12 октября 2019 г. между ООО "Гранд-Лес" (продавец) и Корневой О.А. (покупатель) заключен договор N 1/2019 купли-продажи объекта незавершенного строительства с условием о залоге, по условиям которого продавец продает в собственность покупателя объект незавершенного строительства, степень готовности 6 %, назначение: нежилое здание, площадь: 355, 2 кв.м, адрес: участок находится примерно в 23 м по направлению северо-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: "адрес" кадастровый (или условный) номер: 29-29-07/005/2011-157, принадлежащий ООО "Гранд-лес" на праве собственности.

Стоимость объекта согласно п. 2.1 договора составляет 1 100 000 руб.

Оплата покупателем цены объекта производится в рассрочку: часть суммы 100 000 руб. оплачивается покупателем продавцу на дату подписания договора, а оставшаяся часть 1 000 000 руб. - ежемесячными платежами не менее 100 000 руб, начиная с ноября 2019 г. в течение 9 месяцев (п. 2.2 договора).

По акту приема-передачи от 12 октября 2019 г. Корнева О.А. приняла объект незавершенного строительства.

23 октября 2019 г. Управлением Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу произведена государственная регистрация перехода права собственности на объект к Корневой О.А.

На момент заключения договора купли-продажи от 12 октября 2019 г. N 1/2019 земельный участок с кадастровым номером 29:26:010208:57 с целевым назначением: для завершения строительства двухэтажного блокированного жилого дома на две семьи, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежал ООО "Гранд-Лес" на основании договора аренды земельного участка от 26 февраля 2016 г. N 3263, оформленного с администрацией МО "Город Новодвинск". В ЕГРН была внесена запись о праве аренды ООО "Гранд-лес" на основании вышеуказанного договора.

24 октября 2019 г. между администрацией МО "Город Новодвинск" и ООО "Гранд-лес" подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 26 февраля 2016 г. N 3263 с момента регистрации соглашения, которая произведена 22 ноября 2019 г.

24 октября 2019 г. между администрацией МО "Город Новодвинск" и Корневой О.А. в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:26:010208:57 оформлен договор аренды земельного участка N 3531 с целевым назначением: для завершения строительства двухэтажного блокированного жилого дома на две семьи, сроком на 3 года.

22 ноября 2019 г. государственная регистрация права аренды по договору аренды N 3531 от 24 октября 2019 г. была приостановлена с указанием на то, что договор аренды не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку предыдущий собственник объекта незавершенного строительства ООО "Гранд-лес" уже реализовал право на однократное заключение без проведения торгов нового договора аренды для завершения строительства дома, поэтому у настоящего собственника объекта Корневой О.А. такое право отсутствует.

Решением Новодвинского городского суда Архангельской области от 2 июня 2020 г. по делу N 2а-535/2020 отказано в удовлетворении административного искового заявления администрации городского округа Архангельской области "Город Новодвинск" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, Межмуниципальному отделу по г. Новодвинску, Виноградовскому и Холмогорскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу о признании незаконным уведомления от 22 ноября 2019 г. N КУВД-001/2019-14272513/1 о приостановлении государственной регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 29:26:010208:57 на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, N 3531 от 24 октября 2019 г. и обязании Межмуниципальный отдел по г. Новодвинску, Виноградовскому и Холмогорскому районам Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу устранить допущенное нарушение путем регистрации права аренды.

Судом по административному делу N 2а-535/2020 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 29:26:010208:57 находился в аренде у ООО "Гранд-лес" с 30 ноября 2007 г. Договор аренды земельного участка от 26 февраля 2016 г. N 3263 был заключен на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершённого строительства. В силу пунктом 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов имеют граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков. Корнева О.А. к таким лицам не относится, ранее арендатором земельного участка не являлась.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, Корнева О.А, ссылаясь на установленные по административному делу N 2а-535/2020 обстоятельства и на положения статьи 35 ЗК РФ, статей 451, 552 Гражданского кодекса Российской федерации (далее - ГК РФ) указала, что расторжение договора аренды земельного участка от 26 февраля 2016 г. N 3263 и погашение соответствующей записи в ЕГРН привело к невозможности реализации ею своих прав на земельный участок и прав владения, пользования и распоряжения объектом незавершенного строительства.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно статье 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункта 1).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2).

Разрешая спор, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствовался статьями 271, 451, пунктами 1, 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что истцом не доказано наличие всех условий, предусмотренных статьей 451 ГК РФ, необходимых для расторжения договора купли-продажи. Ограничений в пользовании земельным участком для завершения строительства истец не имеет и не лишен возможности владеть, пользоваться и распоряжаться объектом незавершенного строительства.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы истца, суд апелляционной инстанции указал, что земельный участок предметом договора купли-продажи от 12 октября 2019 г. не являлся, заключение данного договора не было обусловлено сохранением за покупателем права аренды на земельный участок. Проявляя разумную осмотрительность и осторожность, Корнева О.А. имела возможность и должна была предпринять меры, направленные на проверку характеристик приобретаемого объекта незавершенного строительства (срок действия разрешения на строительство, договора аренды земельного участка и прочее).

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу о наличии оснований для отмены апелляционного определения.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Земельным кодексом РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ право на заключение нового договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта без проведения торгов имеет арендатор земельного участка либо бывший арендатор, если действие договора аренды прекратилось. Лица, не имеющие отношения к договору аренды земельного участка, в том числе покупатель объекта незавершенного строительства, не принявший на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка, таким правом не обладают.

Передача прав и обязанностей по договору другому лицу возможна путем оформления договора о передаче прав и обязанностей по договору (передача договора) (ст. 392.3 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

При передаче договора новый собственник объекта недвижимости принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

По настоящему делу соглашение о передаче Корневой О.А. прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 26 февраля 2016 г. N 3263 должно было быть оформлено между администрацией, ООО "Гранд-Лес" и Корневой О.А.

Однако такое соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора оформлено не было. Вместо этого между администрацией и ООО "Гранд-Лес" оформлено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 26 февраля 2016 г. N 3263 с прекращением записи в ЕГРН.

Корнева О.А. не являлась стороной договора аренды земельного участка и, соответственно, соглашения о расторжении данного договора, вследствие чего не могла повлиять на его оформление.

Вследствие этого суду первой инстанции следовало установить, из каких обстоятельств стороны исходили в момент заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства; чьими действиями - истца или ответчика вызвано изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора; могла ли истец преодолеть измененные обстоятельства после их возникновения; лишилась ли она того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; и какая сторона договора должна нести риск изменения обстоятельств.

При оценке наличия или отсутствия условий, предусмотренных статьей 451 ГК РФ, суду следовало мотивировать, какие из условий, предусмотренных пунктом 2 ст. 451 ГК РФ, установлены, а какие отсутствуют, и обосновать свои выводы со ссылкой на соответствующие доказательства.

Делая вывод о том, что препятствий для завершения строительства приобретенного объекта у истца не имеется, суд первой инстанции не указал, какой нормой права предусмотрено получение разрешения на строительство без предоставления правоустанавливающих документов на земельный участок.

Придя к выводу о том, что истец не лишен возможности владеть, пользоваться и распоряжаться объектом незавершенного строительства без прав на землю, суд первой инстанции не учел, что использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов образует состав административного правонарушения, и не указал, какой нормой права предусмотрена возможность государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости без предоставления правоустанавливающих документов на земельный участок.

Суд апелляционной инстанции, ссылаясь на то, что Корнева О.А, проявляя разумную осмотрительность и осторожность, должна была предпринять меры, направленные на проверку характеристик приобретаемого объекта незавершенного строительства, однако этого не сделала, не указал, какие обстоятельства должны были вызвать сомнения и подозрения у Корневой О.А. при том, что запись о государственной регистрации договора аренды имелась в ЕГРН.

Таким образом, выводы судов являются немотивированными и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судами допущены нарушения норм материального права.

При изложенных обстоятельствах апелляционное определение подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 23 ноября 2023 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующийсудьи