Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 12 марта 2024 г. по делу N 66а-383/2024

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Ходус Ю.А, судей Калугина Д.М, Буруновой С.В, при секретаре Николаенкове Д.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Э. об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, равной рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Э. на решение Самарского областного суда от 27 ноября 2023 года, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Калугина Д.М, объяснения представителя административного истца Э. - Р, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Э. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N - нежилого помещения, площадью 236, 3 кв.м, расположенного но адресу: "адрес", пом.б/н (далее также спорный объект недвижимости), равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником спорного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого завышена, чем нарушаются его права, как плательщика имущественного налога, и просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере рыночной стоимости - 7 999 038, 56 рублей.

Решением Самарского областного суда от 27 ноября 2023 года административные исковые требования Э. удовлетворены частично. Установлена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости равная рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 11 349 545, 78 рублей. Датой обращения административного истца в суд считать 27 апреля 2023 года.

В апелляционной жалобе Э. просит решение суда изменить, установив кадастровую стоимость на основании отчета об оценке. Полагает, что экспертное заключение не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку экспертом применены объекты-аналоги отличающиеся от объекта оценки по площади, по месторасположению и по иным характеристикам, что привело к необоснованному завышению цены. Указывает, что в заключении эксперта отсутствует корректировка на земельный участок, анализ рынка. Кроме того, не согласен с выводами эксперта о согласовании результатов, поскольку расхождение в подходах отличается друг от друга в 1, 29 раза, что свидетельствует о завышении результатов сравнительным подходом. Также указывает, что в нарушение Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" заключение эксперта, после выявления арифметической ошибки, является новым заключением, которое не может быть принято судом в качестве доказательства.

Государственным бюджетным учреждением Самарской области "Центр кадастровой оценки" представлены возражения относительно доводов апелляционной жалобы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца поддержал доводы апелляционной жалобы, ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся по делу лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 КАС РФ, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно доводов жалобы, представления.

Проверив материалы административного дела, заслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, согласно части 1 статьи 245 КАС РФ которой юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктами 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Исходя из статьи 3, подпункта 2 статьи 15, абзаца первого пункта 1 статьи 399 НК РФ каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги, которые должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными; налог на имущество физических лиц является местным налогом, устанавливается в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.

Законом Самарской области от 10 ноября 2014 г. N107-ГД установлена единая дата начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2015 года.

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником спорного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого была определена приказом Министерства имущественных отношений Самарской области N2451 от 25 ноября 2021 года по состоянию на 1 января 2021 года в размере 12 714 589, 37 рублей.

При таких обстоятельствах, и с учетом разъяснений, указанных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", административный истец является лицом, чьи права и обязанности могут быть затронуты результатами определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в связи с чем он имел основания для обращения за судебной защитой.

Оспаривая указанную кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N078-21С от 5 декабря 2022 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком Г, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2021 года в размере 7 999 038, 56 рублей.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции с целью определения действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по ходатайству государственного бюджетного учреждения Самарской области "Центр кадастровой оценки" определением Самарского областного суда от 23 мая 2023 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту "данные изъяты".

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта "данные изъяты" И. от 18 июля 2023 года, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года составляет 11 440 557 рублей.

В связи с поступившими замечаниями административного истца на экспертное заключение от 18 июля 2023 года, определением Самарского областного суда от 31 августа 2023 года была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено "данные изъяты".

По результатам проведенной повторной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта "данные изъяты" С. N34/2023-СЭ от 12 октября 2023 года, согласно которому величина рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 1 января 2021 года составила 11 380 250, 25 рублей.

Из-за технической описки, в материалы дела по результатам проведенной повторной судебной экспертизы было представлено заключение эксперта "данные изъяты" С. N34/2023-СЭ-1 от 21 ноября 2023 года, согласно которому величина рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 1 января 2021 года составила 11 349 545, 78 рублей.

Рассматривая требования по существу и удовлетворяя их в части, суд первой инстанции исходил из того, что кадастровая стоимость объекта капитального строительства должна быть установлена в размере его рыночной стоимости на основании заключения повторной судебной экспертизы N34/2023-СЭ-1.

Проанализировав повторное заключение эксперта N34/2023-СЭ-1 вместе с другими доказательствами по делу, включая первичное заключение эксперта, суд первой инстанции признал его достоверным, допустимым, относимым и достаточным, соответствующим требованиям Федерального Закона от 31 мая 2011 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам, поскольку заключение повторной судебной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", положений Федерального стандарта оценки "Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N200, Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N200, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N61, и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечают требованиям относимости, допустимости.

Доводы апелляционной жалобы о том, что представленное в материалы дела заключение эксперта ООО "Консалтинговый центр "Слово" не может быть признано доказательством по делу, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции отклоняет ввиду следующего.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ, заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Частью 8 статьи 82 КАС РФ, установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Согласно статье 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N135-ФЗ), для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе определение кадастровой стоимости.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее Федеральный закон N73-ФЗ), в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона N73-ФЗ, эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Как следует из материалов дела, судебный эксперт С. является незаинтересованным по делу лицом, перед началом производства судебной экспертизы предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", "Оценка движимого имущества", имеет стаж работы эксперта-оценщика с 2016 года, является членом саморегулируемой организации оценщиков, гражданская ответственность застрахована, в связи с чем квалификация судебного эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Указание на то, что судом было принято исправленное экспертное заключение, которое не может являться доказательством по делу, судебной коллегией отклоняется, поскольку как следует из экспертных заключений, в экспертном заключении N34/2023-СЭ от 12 октября 2023 года была допущена техническая описка, а именно: в таблице, где производился расчет рыночной стоимости сравнительным подходом в отношении объекта аналога N1, которая была исправлена экспертом в заключении N34/2023-СЭ-1 Указанная техническая описка не является исправлением произведенных корректировок и применяемых коэффициентов, а её исправление, в свою очередь, не может быть расценено как проведение самостоятельных экспертных исследований, как ошибочно полагает заявитель апелляционной жалобы.

Вместе с этим, из заключения по результатам повторной судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта предоставлен весь объём необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки.

Кроме того, выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ.

Согласно пункту 1 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N200), при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки.

Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N200 "Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки", сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.

В соответствии с пунктом 11 ФСО V, доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.

Как следует из заключения судебной экспертизы, экспертом обоснованно применен сравнительный и доходный подходы, а также указан мотивированный отказ от использования затратного подхода, который судебная коллегия находит обоснованным.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N61 (далее также ФСО N7) для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N7, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в связи с чем, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Согласно пункту 22 ФСО N7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Так, судебная коллегия отмечает, что определяя рыночную стоимость объекта капитального строительства сравнительным подходом, эксперт исходил из того, что имеется объем достоверной информации по сделкам купли-продажи. Информация, представленная в объявлениях по продаже объектов-аналогов, является достаточной для проведения анализа и расчётов.

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии положенного в основу выводов суда заключения эксперта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки со ссылкой на то, что отсутствует анализ рынка, аналогичны доводам, которые проверялись судом первой инстанции и справедливо с учетом письменных объяснений эксперта, проводившего судебную оценочную экспертизу, не признаны в качестве оснований, позволяющих усомниться в выводах эксперта, поскольку не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Довод апелляционной жалобы относительно выбора объектов-аналогов, которые отличаются от объекта оценки по площади, по месторасположению и по иным характеристикам, что привело к необоснованному завышению цены, судебной коллегией отклоняется, поскольку в силу пункта 25 ФСО N7, выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Положениями пункта 4 ФСО N7 предусмотрено, что для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут, в том числе, выступать объекты недвижимости - объекты капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству.

Так, экспертом в заключении указано, что объект экспертизы является нежилое помещение, относящегося к сегменту рынка торгово-офисного назначения.

Экспертом было выбрано 5 объектов-аналогов, расположенные в Ленинском районе г. Самары, которые отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N7. Количество выбранных в качестве аналогов объектов соответствует требованиям действующего законодательства в части оценочной деятельности при применении сравнительного подхода.

Все объекты-аналоги являются встроенными помещениями, расположенными на 1 этаже многоэтажных жилых домов. В ходе исследования экспертом были учтены основные ценообразующие факторы: назначение, местоположение, состояние, наличие отдельного входа, расположение относительно красной линии.

При этом использование объекта-аналога N2 с более большей стоимостью за 1 кв. м не свидетельствует о завышении рыночной стоимости, поскольку исходя из анализа рынка средняя стоимость торговой недвижимости встроенного формата в Ленинском районе за 1 кв.м. составляет выше стоимости 1 кв.м объекта-аналога N2.

По выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования эксперт ввел соответствующие корректировки (на масштаб, по расположению относительно "красной линии", на торг и другие) и определилрыночную стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода в размере 12 768 356 рублей.

По мнению судебной коллегии, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом при производстве судебной экспертизы произведены корректно. Кроме того, в заключении экспертом указано обоснование, введенных на основании экспертного мнения, примененных корректировок в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного сравнительного подхода. При этом, введение дополнительных корректировок не требовалось.

Указание в апелляционной жалобе относительно отсутствия корректировок по объектам-аналогам судебной коллегией отклоняется как несостоятельное, поскольку эксперт, проанализировав рынок коммерческой недвижимости, применил необходимые корректировки по отличающимся характеристикам от объекта оценки. Кроме того, апеллянтом не представлено доказательств того, что данные обстоятельство существенным образом повлияли на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии корректировки на земельный участок сводятся к повторению изложенной административным истцом позиции, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции. Оснований для переоценки установленных судом обстоятельств и его выводов судебная коллегия не усматривает.

Кроме того, экспертом была определена доходным подходом рыночная стоимость объекта оценки, которая составила 9 930 735 рублей, исходя из арендной ставки для объекта исследования в размере 541 руб./ кв. м / мес.

Вместе с тем, каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в деле не имеется.

Более того, на все представленные по административному делу замечания (совпадающие с доводами апелляционной жалобы) экспертом даны ответы с представлением пояснений, содержащих опровержения утверждений административного истца о незаконности экспертного заключения, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также требования федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

Отказывая в удовлетворении заявленного представителем административного истца ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что отсутствуют сомнения в обоснованности заключения эксперта и противоречий в его выводах.

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, апеллянтом ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не предоставлено, судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение, и с учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии оснований не доверять судебному заключению, которое по форме и содержанию соответствует положениям статьи 83 КАС РФ, при этом, предусмотренных законодательством оснований для удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы, по настоящему делу не имеется.

Другие доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, основаны на неправильном толковании примененных судом норм права.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судом первой инстанции не допущено, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Самарского областного суда от 27 ноября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Э. - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, через Самарский областной суд.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15 марта 2024 г.

Председательствующий

Судьи