Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 20 февраля 2024 г. по делу N 8Г-1942/2024[88-5826/2024]

дело N 2-1/2023

8г-1942/2024

УИД 23RS0042-01-2020-004462-78

г. Краснодар

20 февраля 2024 года

Резолютивная часть определения объявлена 20 февраля 2024 года.

Определение в полном объеме изготовлено 28 февраля 2024 года.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в составе:

председательствующего Харитонова А.С, судей Дурневой С.Н, Самойловой Е.В, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Сухорукова Евгения Ивановича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 ноября 2023 года по иску Сухорукова Евгения Ивановича к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, ООО "Армавирский ОРС" и Муратову Эмилю Артуровичу о признании торгов и сделки, заключенной по результатам торгов, недействительными, по встречному иску Муратова Эмиля Артуровича к Сухорукову Евгению Ивановичу о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества, заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Харитонова А.С, объяснения представителей Сухорукова Е.И. - Сагова Х.Г. (доверенность от 10 июля 2023 года; до и после перерыва) и Сухорукова Д.Е. (доверенность от 16 августа 2022 года; до и после перерыва), просивших кассационную жалобу удовлетворить, представителей администрации муниципального образования город Новороссийск - Муртазаева А.Ю. (доверенность от 29 декабря 2023 года; до перерыва) и Кузьменко А.С. (доверенность от 29 декабря 2023 года; после перерыва), просивших в удовлетворении кассационной жалобы отказать, представителя Муратова Э.А. - Захаровой О.В. (доверенность от 12 апреля 2023 года; после перерыва), просившей в удовлетворении кассационной жалобы отказать, Четвертый кассационный суд общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛ:

Сухоруков Евгений Иванович (далее - Сухоруков Е.И.) обратился в суд с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - теруправление), ООО "Армавирский ОРС" (далее - общество), Муратову Эмилю Артуровичу (далее - Муратов Э.А.) о признании недействительными торгов, проведенных 17 июля 2020 года Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея в лице организатора торгов ООО "Армавирский ОРС", по продаже нежилого здания - купажного цеха, площадью 1 409 кв. м, с кадастровым номером "данные изъяты" расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Золотая Рыбка, 7; признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания - купажного цеха, площадью 1 409 кв. м, с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес" заключенного 27 июля 2020 года с Муратовым Э. А. по результатам торгов.

Муратов Э.А. обратился в суд со встречным иском к Сухорукову Е.И. о признании добросовестным приобретателем нежилого помещения - купажного цеха, площадью 1 409 кв. м, с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: г "адрес"

Решением Приморского районного суда города Новороссийска Краснодарского края от 17 июля 2023 года первоначальный иск удовлетворен. Признаны недействительными торги, проведенные 17 июля 2020 года теруправлением в лице организатора торгов общества по продаже нежилого здания - купажного цеха, площадью 1 409 кв. м, с кадастровым номером "данные изъяты" по адресу: "адрес". Признан недействительным договор купли-продажи указанного нежилого здания купажного цеха, заключенный 27 июля 2020 года с Муратовым Э.А. по результатам торгов. В удовлетворении встречного искового заявления отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 июня 2021 года решение Приморского районного суда города Новороссийска Краснодарского края от 17 июля 2023 года отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении первоначального искового заявления отказано. Встречный иск удовлетворен. Муратов Э.А. признан добросовестным приобретателем нежилого помещения - купажный цех, площадью 1 409 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Золотая Рыбка, 7.

Не согласившись с апелляционным определением, Сухоруков Е.И. обратился в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции с кассационной жалобой, в которой просит указанное постановление отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

В обоснование доводов жалобы ее податель ссылается на незаконность и необоснованность апелляционного определения. Суд апелляционной инстанции не дал правовой оценки вступившему в законную силу решению Октябрьского районного суда города Новороссийска от 21 сентября 2022 года по делу N 2а-3581/2022 об удовлетворении иска Сухорукова Е.И. о признании незаконными действий судебного пристава-исполнителя по наложению ареста (описи имущества), о принятии результатов оценки и передаче на торги арестованного имущества и постановлений судебного пристава-исполнителя. Арест и оценка должны были быть произведены с учетом земельного участка под нежилым зданием. Суд не дал оценки факту принятия обеспечительных мер в отношении купажного цеха. Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 11 марта 2021 года по делу N 33-4212/2021 преюдициального значения не имеет, Сухоруков Е.И. в рассмотрении данного дела не участвовал. Право собственности Сухорукова Е.И. на здание остается зарегистрированным, к Муратову Э.А. право собственности не перешло. Муратовым Э.А. избран ненадлежащий способ защиты. Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недействительности торгов.

В возражениях на кассационную жалобу Муратов Э.А. указал на законность и обоснованность принятого судом апелляционной инстанции судебного акта, просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать, пояснив, что все доводы заявителя получили надлежащую судебную оценку при рассмотрении дела судами второй инстанций.

В письменных пояснениях к кассационной жалобе Сухоруков Е.И. указал, что Муратов Э.А. не мог не знать о судебном запрете на реализацию спорного имущества, ввиду чего добросовестным приобретателем признан быть не может.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц, обеспечившие явку в заседание суда кассационной инстанции, поддержали занимаемую правовую позицию по делу.

В порядке части 4 статьи 1, части 3 статьи 157 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 15 февраля 2024 года объявлен перерыв до 20 февраля 2024 года 9 час. 50 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей заявителя, администрации и Муратова Э.А, поддержавших занимаемую правовую позицию по делу.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции не явились.

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке части 5 статьи 379.5 ГПК РФ в отсутствие иных неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле доказательствам и по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, кассационный суд общей юрисдикции приходит к выводу об отмене обжалуемого судебного акта апелляционной инстанции и оставлению в силе решения суда первой инстанции.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такого характера нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела.

Как усматривается из материалов дела, Сухоруков Е.И. являлся собственником нежилого здания - купажного цеха, площадью 1 409 кв. м, с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес"

Новороссийским городским отделом судебных приставов ГУ ФССП России по Краснодарскому краю в отношении Сухорукова Е.И. возбуждены исполнительные производства: N 57368/18/23054-ИП от 20 апреля 2018 года о взыскании с Сухорукова Е.И. в пользу администрации муниципального образования город Новороссийск суммы в размере 394 847 руб. 26 коп. (исполнительный лист ФС N "данные изъяты" от 2 апреля 2018 года, выданный Октябрьским районным судом города Новороссийска); N "данные изъяты"-ИП от 20 февраля 2019 года о взыскании с Сухорукова Е.И. в пользу администрации муниципального образования город Новороссийск суммы в размере 405 059 руб. 52 коп. (исполнительный лист ФС N 0291157785 от 16 ноября 2018 года, выданный Октябрьским районным судом города Новороссийска);N "данные изъяты"-ИП от 22 апреля 2019 года о взыскании с Сухорукова Е.И. в пользу ООО "НЭК" суммы в размере 72 800 руб. (исполнительный лист ФС N "данные изъяты" от 8 апреля 2019 года, выданный Октябрьским районным судом города Новороссийска).

Постановлением судебного пристава-исполнителя Новороссийского городского отдела судебных приставов ГУ ФССП России по Краснодарскому краю от 5 марта 2020 года вышеуказанные исполнительные производства объединены в сводное исполнительное производство N 9778/19/23054-СД, общая сумма долга составила 872 706 руб. 78 коп.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Новороссийского городского отдела судебных приставов ГУ ФССП России по Краснодарскому краю от 19 марта 2020 года к участию в сводном исполнительном производстве N 9778/19/23054-СД привлечен специалист-оценщик ООО "АМБ ЭКСПЕРТ" для оценки указанного недвижимого имущества.

По результатам проведенной оценки оценщиком подготовлен отчет N 341/20-ОН-П от 19 марта 2020 года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого здания - купажного цеха, площадью 1 409 кв. м, с кадастровым номером 23:47:0107003:50, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Золотая Рыбка, 7, составляет 2 830 235 руб. 19 коп.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Новороссийского городского отдела судебных приставов ГУ ФССП России по Краснодарскому краю от 23 апреля 2020 года приняты результаты оценки в соответствии с отчетом оценщика ООО "АМБ ЭКСПЕРТ" N 341/20-ОН-П от 19 марта 2020 года.

Функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также функции по реализации конфискованного имущества осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Указ Президента Российской Федерации от 12мая 2008 года N 724, Постановление Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 года N 432).

В соответствии с пунктом 1.2 соглашения ФССП России N 001/13 и Росимущества N 01-12/65 от 30 апреля 2015 года "О взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество" реализацию арестованного имущества осуществляет Росимущество и привлекаемые им физические и юридические лица.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя Новороссийского городского отдела судебных приставов ГУ ФССП России по Краснодарскому краю от 12 февраля 2020 года недвижимое имущество общей стоимостью 2 830 235 руб. 19 коп. - нежилое здание - купажный цех, площадью 1 409 кв. м, с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес" передано в МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

Поручением N 11583/772-20 от 1 июня 2020 года МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея поручило ООО "Армавирский ОРС" проведение мероприятий по организации реализации на торгах арестованного имущества.

ООО "Армавирский ОРС" является поверенной организацией МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея и имеет полномочия на реализацию арестованного имущества.

Согласно извещению, опубликованному торгующей организацией ООО "Армавирский ОРС" на сайтах: "данные изъяты" и в газете "Кубанские новости" N 88 (6864) от 16 июня 2020 года, торги в отношении спорного недвижимого имущества назначены на 17 июля 2020 года.

17 июля 2020 года торги состоялись. Согласно итоговому протоколу N 3 от 17 июля 2020 года об определении победителя торгов по продаже арестованного недвижимого имущества должника, участником, выигравшим торги и заявившим наибольшую цену за продаваемое имущество, признан Муратов Э.А, предложивший сумму в размере 2 915 141 руб. 19 коп.

27 июля 2020 года между ООО "Армавирский ОРС" и Муратовым Э.А. заключен договор купли-продажи спорного имущества, а также подписан акт приема-передачи имущества.

Теруправление вырученную на торгах сумму в размере 2 915 141 руб. 19 коп. перечислило на счет Новороссийского городского отдела судебных приставов ГУ ФССП России по Краснодарскому краю.

В обоснование первоначального иска Сухоруков Е.И. указывает, что вследствие многочисленных нарушений требований законодательства, допущенных судебным приставом-исполнителем в ходе исполнительного производства, а также при организации и проведении торгов торги являются недействительными, в результате чего нарушены его права как собственника имущества и должника по исполнительному производству.

Во встречном иске Муратов Э.А. ссылается на добросовестность своих действий на момент совершения сделки по покупке спорного объекта, которая подтверждается тем, что он как приобретатель знал, что покупает арестованное имущество, которое реализуется в рамках исполнительного производства. До настоящего времени он не смог зарегистрировать переход права собственности, так как в настоящее время Сухоруковым Е.И. инициированы иски, при рассмотрении которых определением суда наложены обеспечительные меры.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования о признании недействительными торгов по продаже спорного здания и заключенного обществом с Муратовым Э.А. по результатам торгов договора купли-продажи недвижимого имущества, суд первой инстанции на основании положений статей 1, 8, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон N 229-ФЗ) посчитал установленными нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем Новороссийского городского отдела судебных приставов ГУ ФССП России по Краснодарскому краю, связанные с арестом спорного здания и применением иных мер принудительного исполнения, указав, что в нарушение требований пункта 3 части 8 статьи 89 Закона N 229-ФЗ судебный пристав-исполнитель передал на торги спорное здание без прав на земельный участок под ним, а само право на соответствующую часть земельного участка, занятую строением, которое также принадлежало Сухорукову Е.И. в силу принципа единства судьбы строения и земельного участка под ним, не было учтено в рамках оценки выставляемого на торги имущества. В результате изложенного отчуждение здания без прав на соответствующий земельный участок привело к нарушению прав правообладателя земельного участка как собственника иных зданий, расположенных на данном земельном участке.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции установил, что земельный участок, расположенный под спорным строением, Сухорукову Е.И. на праве собственности не принадлежал, поскольку находится в собственности муниципального образования город Новороссийск. Судом принято во внимание, что ранее торги, проведенные 17 июля 2020 года по реализации спорного имущества, уже были оспорены третьим лицом в судебном порядке, в признании торгов недействительными отказано.

Заключив, что при заключении договора купли-продажи спорного имущества Муратов Э.А. проявил разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от него при совершении подобного рода сделок, что указывает на признаки добросовестности приобретения, вместе с тем до настоящего времени Муратов Э.А. не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности, поскольку Сухоруковым Е.И. инициированы различные иски, в рамках которых на нежилое помещение купажного цеха наложены обеспечительные меры, апелляционная коллегия удовлетворила встречный иск, отказав в первоначальном.

Кассационный суд признает, что состоявшееся по делу судебное постановление апелляционной инстанции принято с нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с выводами апелляционного суда нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учётом особенностей, предусмотренных главой 39 названного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Таким образом, апелляционное определение также должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к решению суда статьёй 195 ГПК РФ, то есть должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 постановления Пленума).

Апелляционное определение вышеуказанным требованиям закона не соответствует.

Суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными. О принятии новых доказательств суд апелляционной инстанции выносит определение (часть 1 статьи 327.1 ГПК РФ).

В апелляционном определении указываются обстоятельства дела, установленные судом апелляционной инстанции, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии постановления, мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле, выводы суда по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления (пункты 5 и 7 части 2 статьи 329 ГПК РФ).

При оставлении апелляционных жалобы, представления без удовлетворения суд обязан указать мотивы, по которым доводы апелляционных жалобы, представления отклоняются (часть 3 статьи 329 ГПК РФ).

Из приведённых норм процессуального закона следует, что суд апелляционной инстанции должен исправлять ошибки, допущенные судом первой инстанции при рассмотрении дела, поэтому он наделён полномочиями по повторному рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции с учётом особенностей, предусмотренных законом для производства в суде апелляционной инстанции. Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции. Выводы, к которым пришёл суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела, должны быть мотивированы с указанием закона, иного нормативного правового акта, на нормах которого эти выводы основаны. При оставлении апелляционных жалобы, представления без удовлетворения суд апелляционной инстанции также должен привести мотивы, по которым доводы апелляционных жалобы, представления были им отклонены.

Между тем суд апелляционной инстанции в нарушение норм процессуального законодательства не осуществил предоставленные ему полномочия по повторному рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции с учётом особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Согласно статье 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

Статьёй 449 ГК РФ установлено, что торги, проведённые с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Основаниями для признания торгов недействительными является, в частности то, что при их проведении были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлёкшие неправильное определение цены продажи.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, может быть признана недействительной по иску заинтересованного лица в силу положений статей 166, 168 ГК РФ.

Таким образом, при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

В обоснование искового заявления Сухоруков Е.И, ссылаясь на статью 168 ГК РФ Федерации, указывает на недействительность (ничтожность) сделки, заключенной по результатам проведения торгов, поскольку нарушены требования законодательства, а также публично-правовые интересы.

Признавая доводы первоначального иска необоснованными, апелляционная коллегия указала, что Сухоруков Е.И. какими-либо правами на земельный участок, расположенный под принадлежащим ему зданием, не обладал, соответственно, у земельного участка каких-либо обременений в пользу истца не имелось.

Вместе с тем ссылка суда апелляционной инстанции на то, что при рассмотрении настоящего дела принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости не применим, является несостоятельной.

Согласно статье 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся, в том числе имущественные права.

Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте (пункт 1 статьи 129 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 указанной статьи).

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 ГК РФ).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлено, что одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу изложенных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснений покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из пункта 13 указанного постановления следует, что в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В порядке пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 ноября 2019 года.

Таким образом, законодательством предусмотрен переход права на здание, строение, сооружение и без переоформления правоустанавливающих документов на землю. С момента регистрации права собственности на такую недвижимость у нового собственника возникает право распоряжаться землей на тех же условиях, на которых ею распоряжался прежний собственник, и он приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением, независимо от того, оформлены или нет в установленном порядке документы на землю между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из содержания пункта 2 статьи 552 ГК РФ, пункта 4 статьи 35 ЗК РФ следует, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением предусмотренных указанной нормой случаев.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, первая судебная инстанция заключила, что в опубликованном объявлении торгующей организацией не было указано про земельный участок под зданием с кадастровым номером "данные изъяты", расположенным по адресу: "адрес" следовательно, право на соответствующую часть земельного участка, занятую строением, которое также принадлежало Сухорукову Е.И. в силу принципа единства судьбы строения и земельного участка под ним, не было учтено в рамках оценки выставляемого на торги имущества.

Суд первой инстанции принял во внимание, что Сухоруков Е.И. обратился в суд с административным иском, в котором просил признать незаконным действие судебного пристава-исполнителя Новороссийского ГОСП УФССП России по Краснодарскому краю Бессонова И.В. по наложению ареста (описи имущества) от 16 марта 2020 года на нежилое здание - купажный цех, площадью 1 409 кв. м, с кадастровым номером "данные изъяты" по адресу: "адрес", согласно акту о наложении ареста (описи имущества) от 16 марта 2020 года; признать незаконным постановление судебного пристава-исполнителя Бессонова И.В. от 23 апреля 2020 года о принятии результатов оценки вышеуказанного нежилого здания - купажного цеха; признать незаконным постановление судебного пристава-исполнителя Бессонова И.В. от 12 мая 2020 года о передаче на торги арестованного имущества вышеуказанного нежилого здания - купажного цеха.

Решением Октябрьского районного суда города Новороссийска Краснодарского края от 21 сентября 2022 года по делу N 2а-3581/2022 административное исковое заявление удовлетворено. Признано незаконным действие судебного пристава-исполнителя Новороссийского ГОСП УФССП России по Краснодарскому краю Бессонова И.В. по наложению ареста (описи имущества) от 16 марта 2020 года на нежилое здание - купажный цех, площадью 1 409 кв. м, с кадастровым номером "данные изъяты", по адресу: "адрес" согласно акту о наложении ареста (описи имущества) от 16 марта 2020 года. Признано незаконным постановление судебного пристава-исполнителя Бессонова И.В. от 23 апреля 2020 года о принятии результатов оценки спорного купажного цеха. Признано незаконным постановление судебного пристава-исполнителя Бессонова И.В. от 12 мая 2020 года о передаче на торги арестованного имущества - спорного купажного цеха (т. 2 л.д. 17-33).

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 15 декабря 2022 года решение Октябрьского районного суда города Новороссийска Краснодарского края от 21 сентября 2022 года отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении административного искового заявления отказано (т. 2 л.д. 34-48).

Вместе с тем кассационным определением судебной коллегии по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 4 апреля 2023 года апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 15 декабря 2022 года отменено, решение Октябрьского районного суда города Новороссийска Краснодарского края от 21 сентября 2022 года оставлено в силе (т. 2 л.д. 156-161).

В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 61 названного кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных данным кодексом.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Такое же значение имеют для суда, рассматривающего гражданское дело, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда (часть 3 статьи 61 ГПК РФ). Под судебным постановлением, указанным в части 2 статьи 61 ГПК РФ, понимается любое судебное постановление, которое согласно части 1 статьи 13 ГПК РФ принимает суд (судебный приказ, решение суда, определение суда), а под решением арбитражного суда - судебный акт, предусмотренный статьёй 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно содержащейся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2011 года N 30-П правовой позиции признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определённости. Таким образом, не допускается оспаривание установленных вступившим в законную силу судебным постановлением обстоятельств, равно как и повторное определение прав и обязанностей стороны спора, путём предъявления новых исков.

По смыслу закона в его истолковании Конституционным Судом Российской Федерации регламентирована недопустимость пересмотра определённых вступившими в силу судебными постановлениями правоотношений сторон и установленных в связи с этим фактов.

В рассмотрении административного дела N 2а-3581/2022 принимали участие Сухоруков Евгений Иванович, Главное управление Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю, судебный пристав-исполнитель Новороссийского городского отдела судебных приставов Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю Бессонов Илья Валерьевич, Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, администрация муниципального образования город Новороссийск, Муратов Эмиль Артурович, ООО "Армавирский ОРС", ООО "НЭК".

Таким образом, стороны спора по настоящему гражданскому делу участвовали в рассмотрении поименованного административного дела, в силу чего обстоятельства, установленные решением Октябрьского районного суда города Новороссийска Краснодарского края от 21 сентября 2022 года по делу N 2а-3581/2022 и кассационным определением судебной коллегии по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 4 апреля 2023 года, являются преюдициальными для разрешения спора.

Судебными актами по административному дела N 2а-3581/2022 установлено, что при осуществлении исполнительных действий по реализации арестованного спорного имущества - купажный цех, судебным приставом нарушена очередность обращения взыскания, поскольку в нарушение положений пункта 5 статьи 4, пунктов 2, 3 и 4 статьи 69 Закона N 229-ФЗ, абзаца 2 пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" приставом реализовано с торгов несоразмерное сумме задолженности имущество при наличии у него сведений об ином движимом и недвижимом имуществе. Не располагая данными о получении должником по исполнительному производству копии постановления о возбуждении исполнительного производства, судебный пристав-исполнитель применил к Сухорукову Е.И. меры принудительного исполнения на спорное недвижимое здание - купажный цех, постановления от 23 апреля и от 12 мая 2020 года до истечения срока на добровольное исполнение требований исполнительного документа, чем лишил должника права на исполнение требований исполнительного документа в добровольном порядке, указать имущество, на которое он просит обратить взыскание в первую очередь, на неприкосновенность минимума имущества, необходимого для существования должника-гражданина и членов его семьи, на ограничение размеров удержания из заработной платы, перечисляемой на счета, в отношении последнего периодического платежа. Фактическое отчуждение здания без прав на соответствующий земельный участок привело к нарушению прав правообладателя земельного участка (Сухорукова Е.И.) как собственника иных зданий, расположенных на данном земельном участке.

В нарушение приведённых выше требований процессуального закона и актов его толкования суд апелляционной инстанции не учёл данные обстоятельства с точки зрения их преюдициального значения для разрешения настоящего спора.

С учетом преюдициального установленных по административному делу обстоятельств районный суд пришел к правильному выводу, что нежилое здание - спорный купажный цех - выставлено на торги в результате незаконных действий судебного пристава-исполнителя Новороссийского городского отдела судебных приставов Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю Бессонова И.В, недопущения собственника (должника) к процессу реализации имущества, занижения стоимости на него и иных существенных нарушений прав Сухорукова Е.И. как собственника здания, из-за которых оно не подлежало аресту и передаче на реализацию с последующим проведением торгов, что признано судом существенным нарушением правил, установленных законом, влекущим недействительность торгов в силу статьи 449 ГК РФ.

Напротив, выводы суда второй инстанции о том, что само по себе нарушение порядка проведения торгов не может являться основанием для признания торгов недействительными по иску Сухорукова Е.И. как лица, чьи права и имущественные интересы при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки не могут быть восстановлены, сделаны при неправильном применении норм материального права и противоречат преюдициально установленным в рамках административного дела N 2а-3581/2022 обстоятельствам.

Признав недействительными торги, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что с учетом статьи 167, части 2 статьи 449 ГК РФ договор купли-продажи нежилого здания - купажного цеха, площадью 1 409 кв. м, с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу "адрес", заключенный 27 июля 2020 года с Муратовым Э.А. по результатам торгов, является недействительным.

Оснований для несогласия с данными выводами суда первой инстанции суд кассационной инстанции не усматривает.

При установленных обстоятельствах апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 ноября 2023 года нельзя признать законным, поскольку оно принято с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, что согласно статье 379.7 ГПК РФ является основанием для отмены апелляционного определения.

Поскольку суд первой инстанции при рассмотрении дела правильно разрешилспор, правильно применил нормы материального и процессуального права, то судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает, что решение суда первой инстанции следует оставить в силе на основании пункта 4 части 1 статьи 390 ГПК РФ.

На основании изложенного Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, руководствуясь статьями 379.6 - 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 ноября 2023 года отменить.

Решение Приморского районного суда города Новороссийска Краснодарского края от 17 июля 2023 года оставить в силе.

Председательствующий А.С. Харитонов

Судьи С.Н. Дурнева

Е.В. Самойлова