Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 12 марта 2024 г. по делу N 8Г-4746/2024[88-8331/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Авериной Е.Г.

судей Ивановой Е.В. и Щетининой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования город Краснодар к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, по кассационной жалобе Администрации муниципального образования город Краснодар на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 октября 2023 года.

Заслушав доклад судьи Авериной Е.Г, пояснения представителя администрации муниципального образования город Краснодар ФИО5, ФИО1 и его представителя ФИО4, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, поскольку ответчик использует участок с нарушением вида разрешенного использования, что противоречит условиям договора.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 10 февраля 2023 года иск удовлетворен.

Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар и ФИО1 в части земельного участка с кадастровым номером N площадью 919 кв.м, с видом разрешенного использования - "для размещения парикмахерской", расположенный по "адрес" расторгнут.

Суд обязал ФИО1 вернуть администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок общей площадью 919 кв.м, расположенный по "адрес".

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 октября 2023 года решение Прикубанского районного суда г.Краснодара Краснодарского края от 10 февраля 2023 года отменено.

По делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город Краснодар к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка отказано.

В кассационной жалобе администрация муниципального образования город Краснодар просит отменить судебное постановление суда апелляционной инстанции, полагая, что судами допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права.

Заявитель полагает незаконными выводы суда, что ФИО1 не допущено нарушение существенных условий договора аренды земельного участка, а также нарушение положений пункта 2 статьи 46, пункта 2 ст. 45 Земельного Кодекса Российской Федерации, что послужило основанием для обращения администрации муниципального образования город Краснодар в суд.

Проверив материалы дела, выслушав представителя администрации муниципального образования город Краснодар ФИО5, поддержавшую доводы кассационной жалобы, ФИО1 и его представителя ФИО4, возражавших против доводов кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такого характера нарушения допущены судом апелляционной инстанции, в связи с чем, имеются основания для пересмотра судебного постановления в кассационном порядке по доводам кассационной жалобы, изученным материалам дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии с решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 5 мая 2016 года между администрацией муниципального образования город Краснодар и ФИО6 заключен договор аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ N сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ N, на земельные участки с кадастровыми номерами: N площадью 887 кв.м, с видом разрешенного использования - "для размещения магазина", расположенного по "адрес"; "адрес" площадью 933 кв. м, с видом разрешенного использования - "для размещения парикмахерской", расположенного по "адрес"; "адрес" площадью 937 кв.м, с видом разрешенного использования - "для размещения прачечной", расположенного по "адрес"; "адрес" площадью 891 кв.м, с видом разрешенного использования - "для размещения аптеки", расположенного по "адрес"; "адрес" площадью 903 кв.м, с видом разрешенного использования - "для размещения магазина", расположенного по "адрес"; "адрес" площадью 921 кв.м, с видом разрешенного использования - "для размещения магазина", расположенного по "адрес"; N площадью 919 кв.м, с видом разрешенного использования - "для размещения магазина", расположенного по "адрес".

На основании договора уступки прав и обязанностей по договору от ДД.ММ.ГГГГ года, зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ N N арендатором земельного участка с кадастровым номером N, является ФИО2

Согласно пункту 1.1 договора на истца возложена обязанность передать ответчику за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером N площадью 919 кв.м, с видом разрешенного использования - "для размещения парикмахерской", расположенный по "адрес".

В соответствии с п.п. 3.2.4. договора-настоящий договор может быть расторгнут по инициативе Арендодателя по следующим основаниям:

-невнесение арендной платы за участки более двух раз подряд по истечении срока, указанного в пунктах 2.3, 2.4 раздела 2 настоящего Договора;

-неиспользование участков в течение трех лет либо использование участков не по целевому назначению в виду разрешенного использования, указанному в пункте 1.1 раздела 1 настоящего Договора;

-использование участков способами, ухудшающими их качественные характеристики и экологическую обстановку;

-неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 4.1.11-4.1.14 пункта 4.1 раздела 4 настоящего Договора;

-в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Актами осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N и от ДД.ММ.ГГГГ N установлено, что земельный участок общей площадью 919 кв.м, расположенный по "адрес", кадастровый номер N огражден, на участке установлен павильон, припаркован автотранспорт. По назначению участок не используется.

В соответствии с письмами департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ N и от ДД.ММ.ГГГГ N разрешение на строительство объектов капитального строительства на вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером N, не выдавалось.

Администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика направлено предписание от ДД.ММ.ГГГГ N об устранении нарушений в 14-дневный срок со дня получения данного предписания.

Данное предписание ответчиком не получено, возвращено адресату в связи с "истечением срока хранения".

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 450, ст. 615, 619. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, установив, что арендатором используется участок с существенными нарушениями условий договора, что является основанием для расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке, пришел к выводу об обоснованности требований администрации муниципального образования город Краснодар.

Проверяя правильность применения норм материального и процессуального права судом первой инстанции, суд апелляционной инстанции с указанными выводами в решении суда не согласился и руководствуясь положениями статей 10, 450, 452, 606, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив отсутствие оснований для расторжения договора аренды земельного участка с ответчиком, при отсутствии доказательств со стороны истца о существенном нарушении ФИО2 условий договора аренды, пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований администрации муниципального образования город Краснодар.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что с такими выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора является существенное нарушение договора другой стороной. Нарушение может быть названо существенным в законе или договоре. При этом на истца возлагается обязанность доказать, что контрагент совершил это нарушение и в чем заключается существенность такого нарушения.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с этими основаниями, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 кодекса, в том числе при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно, в числе прочего, при использовании земельного участка не по целевому назначению.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, в том числе обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

В силу пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, который среди прочих предусматривает в качестве основания прекращения права - неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет с момента его заключения.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4).

Указанные нормы материального и процессуального права судом апелляционной инстанции учтены не в полной мере.

Так, из Актов осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N и от ДД.ММ.ГГГГ N следует, что земельный участок общей площадью 919 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый номер N, огражден, на участке установлен павильон, припаркован автотранспорт, однако, разрешений на строительство объектов капитального строительства на вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером N не выдавалось.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что ФИО1 допущено нарушение существенных условий договора аренды земельного участка, а также нарушение положений пункта 2 статьи 46, пункта 2 ст. 45 Земельного Кодекса Российской Федерации, что послужило основанием для обращения администрации муниципального образования город Краснодар в суд за защитой своих прав, как арендодателя.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции исходил из того, что выдача разрешения на строительство строения на спорном земельном участке не предполагалась возможной до принятия в сентябре 2020 года актуальной редакции генерального плана города Краснодар и приведения в соответствии с ним в июле 2021 года Правил землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, установив, что ответчиком градостроительный план земельного участка получен осенью 2021 года, и тогда же им осуществлены все мероприятия по проектированию строительства, что подтверждается проектной документацией представленной в материалы дела, принимая во внимание, что факт невозможности застройки в 2017 году подтвержден представленным в материалы дела Департаментом архитектуры и градостроительства муниципального образования города Краснодар письмом N от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что вплоть до принятия нового Генерального плана города Краснодара земельный участок частично располагался в зоне транспортной инфраструктуры, в границах автомобильной дороги, а также принимая во внимание что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в адрес Департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования города Краснодар с заявлением о выдаче разрешения на строительство на спорном земельном участке, которое до настоящего времени не рассмотрено по причине длительного отсутствия рассмотрения проектной документации Градостроительным советом на общественных началах при Главе города, тогда как Градостроительным кодексом Российской Федерации такового не предусмотрено, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии у суда первой инстанции оснований для удовлетворения иска.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в иске, суд указал, что расторжение договора аренды земельного участка по причине его не освоения, связанного с затягиванием сроков выдачи разрешительной документации, противоречит как действующему законодательству, так и сложившемуся единообразию судебной практики, сославшись на определение Верховного Суда Российской Федерации по делу N от ДД.ММ.ГГГГ, отметив при этом, что арендатором со своей стороны были предприняты меры по исполнению всех условий договора аренды: он подготовил проектную документацию, обратился с заявлением о выдаче разрешения на строительство, для освоения земельного участка заключил ДД.ММ.ГГГГ договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, в декабре 2021 года- договор о предоставлении услуг по сбору и транспортировке жидких бытовых стоков, тогда как, в свою очередь арендодатель препятствовал арендатору надлежаще исполнить условия договора, не выдавая ФИО2 разрешение на строительство не выдано, однако получая с 2017 года арендную плату в полном объеме.

Между тем, судом не дана надлежащая правовая оценка тому факту, что основанием обращения с иском в суд явились иные обстоятельства, отличные от тех которые установлены судом апелляционной инстанции, обращаясь с требованиями о расторжении договора аренды истец ссылался на нарушения ответчиком допущенные в результате пользования земельным участком, такие как отсутствие разрешений на строительство объектов капитального строительства на спорном земельном участке с кадастровым номером N, что по мнению истца явилось нарушением существенных условий договора аренды земельного участка, а также нарушение положений пункта 2 статьи 46, пункта 2 ст. 45 Земельного Кодекса Российской Федерации, и послужило основанием для обращения администрации муниципального образования город Краснодар в суд.

Кроме того, обстоятельства возведения ответчиком постройки, свидетельствующие о грубом несоблюдении условий договора аренды, при отсутствии проектной документации, разрешения на строительство, акта на ввод в эксплуатацию, документации по организационно-техническим мероприятиям по обеспечению пожарной безопасности строения, а также при отсутствии уведомления арендодателя о возведении строения оставлены судом апелляционной инстанции без внимания, также как и отсутствие со стороны ответчика доказательств правомерного возведения павильона на арендованном земельном участке, в соответствии с договором аренды земельного участка от 31 августа 2016 года, и доказательств использования земельного участка по целевому назначению, в соответствии с требованиями земельного и гражданского законодательства Российской Федерации, которое не создает угрозу для неопределенного круга лиц.

При таких обстоятельствах судебный акт суда апелляционной инстанции нельзя признать законным, так как он постановлен с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшим на исход дела, без установления всех юридически значимых обстоятельств.

Поскольку по делу судом апелляционной инстанции не верно установлены юридически значимые обстоятельства, а также существенно нарушены нормы материального и процессуального права, учитывая положения пункта 2 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 17 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции", Четвертый кассационный суд общей юрисдикции считает необходимым отменить апелляционное определение с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела, суду следует установить обстоятельства, имеющие значение для дела применительно к характеру спорного правоотношения с учетом тех, которые указаны в настоящем кассационном определении, распределить бремя доказывания подлежащих установлению обстоятельств между сторонами, дать правовую квалификацию спорного правоотношения и разрешить спор по существу.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 октября 2023 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий Е.Г. Аверина

Судьи Е.В. Иванова

Е.В. Щетинина